Aspekte des Bauträgervertrags

Februar 13, 2024

Die Möglichkeit, die eigene zukünftige Immobilie nach den persönlichen Vorstellungen zu gestalten, wird Wirklichkeit, wenn man sich für den Kauf bei einem Bauträger entscheidet. Doch der Erwerb einer noch nicht fertiggestellten Immobilie birgt auch gewisse Gefahren – insbesondere die potenzielle Insolvenz des Bauträgers steht im Raum. Wir werden erläutern, wie durch einen sorgfältig ausgearbeiteten Bauträgervertrag die Risiken für den Käufer verringert werden können, welche essenziellen Bestandteile der Vertrag aufweisen muss und warum es ratsam ist, diesen durch einen Anwalt überprüfen zu lassen.

Was ist ein Bauträger?

Ein Bauträger wird definiert als eine Einzelperson oder Firma, die für die Planung, Durchführung und den Verkauf von Bauvorhaben verantwortlich ist.

Zu den Vorteilen des Kaufs einer Immobilie von einem Bauträger gehört die Möglichkeit, bereits in einem frühen Stadium des Projekts, oft zu einem Zeitpunkt, zu dem Änderungen am Plan noch umsetzbar sind, Eigentum zu erwerben. Dies eröffnet dem Käufer die Chance, Einfluss auf die Gestaltung seiner zukünftigen Immobilie zu nehmen. Ein wesentlicher Nachteil besteht darin, dass Käufer in der Regel angehalten sind, Anzahlungen zu tätigen. Um die Risiken für den Käufer zu verringern, existiert das Bauträgervertragsgesetz (BTVG).

Was ist ein Bauträgervertrag?

Der Bauträgervertrag regelt den Kauf von Immobilien, die sich noch im Bau befinden oder noch nicht fertiggestellt sind, und kommt zur Anwendung, wenn die Vorauszahlungen des Käufers 150 Euro pro Quadratmeter übersteigen. Jener Vertrag fällt unter das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), welches zum Ziel hat, den Käufer durch die Vorgabe verbindlicher Regelungen im Vertrag zu schützen. Es existieren verschiedene Maßnahmen zur Sicherung der Interessen des Käufers, welche nachfolgend dargelegt werden.

Obligatorische Bestandteile des Bauträgervertrags

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) schreibt vor, welche Elemente zwingend im Bauträgervertrag verankert sein müssen. Dazu gehört in erster Linie der Gegenstand des Vertrags, sprich die spezifische Wohnung oder das Haus, einschließlich der Definition von gemeinschaftlich genutzten Flächen wie Treppenhäusern, Kellerräumen oder Gartenanlagen. Zudem ist die Angabe erforderlich, ob das Grundstück in einer Gefahrenzone, etwa einem Hochwasserrisikogebiet, liegt oder bekannte Altlasten aufweist. Ebenfalls müssen eventuelle Lasten, beispielsweise Rechte für Versorgungsleitungen, klar benannt werden.

Der Kaufpreis muss präzise festgelegt, zusätzliche Kosten wie Steuern, Gebühren und mögliche Sonder- oder Zusatzleistungen müssen transparent gemacht werden. Der Vertrag soll genau festhalten, wann und auf welches Konto Zahlungen zu leisten sind sowie den spätesten Übergabezeitpunkt des Objekts, da eine exakte Fertigstellung zu Vertragsbeginn oft nicht bestimmbar ist. Weiterhin sind die für den Käuferschutz im Insolvenzfall vorgesehenen Sicherheiten zu definieren, inklusive der Regelungen zu einem etwaigen Treuhänder.

Bauträgerverträge können sehr detailliert und umfangreich ausfallen, oft enthalten sie mehr Informationen, als gesetzlich vorgeschrieben oder sogar erlaubt ist. Für Käufer, die sich selten mit solchen Verträgen auseinandersetzen, kann der Umfang durchaus überwältigend sein.

Schutz vor der möglichen Insolvenz des Bauträgers

Es existieren mehrere gesetzlich vorgesehene Sicherungsmechanismen zum Schutz der Käufer vor einer möglichen Insolvenz des Bauträgers. Einerseits bietet die schuldrechtliche Sicherung durch eine Garantie, wie zum Beispiel eine Bankgarantie oder eine Versicherung, Schutz für die geleisteten Vorauszahlungen des Käufers. Andererseits ermöglicht die Sicherstellung im Grundbuch zusammen mit einer Ratenzahlung eine weitere Absicherungsform. Eine weitere, wenn auch seltener angewandte Methode, ist die pfandrechtliche Sicherung.

Das am häufigsten anzutreffende Sicherungsmodell ist die Sicherstellung im Grundbuch in Verbindung mit einem Ratenzahlungsplan. Diese Form der Sicherung gewährleistet, dass das Eigentumsrecht des Käufers durch einen Grundbucheintrag geschützt wird und der Kaufpreis entsprechend dem Baufortschritt in Raten entrichtet wird. Ziel ist es, im Falle einer Insolvenz des Bauträgers sicherzustellen, dass noch ausreichend finanzielle Mittel vorhanden sind, um den Bau mit einer anderen Firma abzuschließen.

Beim schuldrechtlichen Sicherungsmodell, das zwar praktiziert wird, jedoch nicht die gleiche Verbreitung wie das ebengenannte Modell aufweist, können Käufer im Insolvenzfall ihre Garantie in Anspruch nehmen. Dies führt zur Auflösung des Vertrages und zur Rückerstattung ihrer Zahlungen, allerdings ohne den Erwerb einer Immobilie. Diese Sicherungsmodelle bieten somit unterschiedliche Wege, auf eine Insolvenz des Bauträgers zu reagieren.

Etwaige Restrisiken

Trotz der vorhandenen Sicherungsmechanismen besteht für den Käufer ein gewisses Restrisiko, insbesondere beim Modell der grundbücherlichen Sicherstellung. Hier kann es passieren, dass die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel nicht ausreichen, um die Immobilie fertigzustellen, sollte es in der Zwischenzeit zu einem Anstieg der Baukosten kommen. Das Risiko schwankender Baukosten ist aufgrund ihrer möglicherweise unvorhersehbaren Entwicklung eine Herausforderung. Beim schuldrechtlichen Sicherungsmodell erhält der Käufer zwar seine geleisteten Zahlungen inklusive Zinsen zurück, steht jedoch am Ende ohne Immobilie da.

Rücktritt vom Vertrag als Käufer

Ein Rücktritt vom Vertrag ist für den Käufer unter bestimmten Bedingungen möglich. Eine davon ist, wenn der Bauträger die Pflicht verletzt, dem Käufer den Inhalt des Vertrags mindestens eine Woche vor dessen Unterzeichnung schriftlich zu übermitteln. Ohne diese Information hat der Käufer das Recht, vom Vertrag zurückzutreten, da es essentiell ist, dass er vor der Vertragsunterzeichnung alle relevanten Details zum Kaufobjekt kennt.

Des Weiteren besteht ein Rücktrittsrecht, wenn gesetzliche Anforderungen an die Sicherheitsleistungen nicht erfüllt werden, wie beispielsweise das Fehlen eines Treuhänders bei der schuldrechtlichen Sicherung.

Es ist zudem wichtig zu beachten, dass ein einmal abgegebenes Kaufangebot rechtlich bindend ist und den Käufer zum Abschluss des Vertrags verpflichtet. Nicht selten sind sich Käufer dieser Verbindlichkeit nicht bewusst, was zu Schadenersatzforderungen seitens des Verkäufers führen kann.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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