Anlegerwohnungen und Liebhaberei: Neue Regeln für die steuerliche Anerkennung

September 24, 2024

Die Vermietung von Anlegerwohnungen kann sehr lukrativ sein. Doch Vorsicht: Ohne Gewinnerzielung droht die Einstufung als Liebhaberei. Erfahren Sie, welche neuen Kriterien für Immobilieninvestoren gelten und wie Sie Ihre Vermietung optimal gestalten.

Anlegerwohnungen: Zwischen Rendite und Steuervorteil

Anlegerwohnungen sind beliebte Investitionsobjekte. Ihr Hauptzweck liegt in der Vermietung und der damit verbundenen Erwirtschaftung von Mieteinnahmen. Diese Einkünfte sind steuerpflichtig, können aber durch Werbungskosten wie Abschreibungen oder Instandhaltungsaufwendungen gemindert werden.

Verluste

Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dies kann anfangs vorteilhaft sein, da diese Verluste mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Doch Achtung: Die Finanzverwaltung setzt hier Grenzen.

Die Liebhabereiverordnung: Neuer Rahmen für Vermieter

Die kürzlich aktualisierte Liebhabereiverordnung definiert, wann eine Vermietung noch als Einkunftsquelle anerkannt wird. Zentral dabei:

Verlängerte Betrachtungszeiträume
Notwendigkeit einer plausiblen Prognoserechnung

Kleine vs. große Vermietung

Die Liebhabereiverordnung unterscheidet zwischen „kleiner“ und „großer“ Vermietung, was erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Beurteilung hat. Zur kleinen Vermietung zählen Eigenheime, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten. Die große Vermietung umfasst hingegen größere Objekte wie Zinshäuser, Büros oder Geschäftslokale.

Prognoserechnung: Der Schlüssel zur steuerlichen Anerkennung

Bei Verlusten kann das Finanzamt eine Liebhabereiprüfung einleiten. Vermieter müssen dann nachweisen:

Bei „kleiner Vermietung“: Gewinnerzielung innerhalb von 25 Jahren (zuvor 20 Jahre)
Bei „großer Vermietung“: Gewinnerzielung innerhalb von 30 Jahren (zuvor 25 Jahre)

Die Prognoserechnung muss realistisch und nachvollziehbar sein. Zu berücksichtigen sind:

Indexierung von Mieteinnahmen und Ausgaben
Zinsentwicklung
Leerstandsrisiken
Instandhaltungskosten

Konsequenzen der Liebhaberei-Einstufung

Wird eine Vermietung als Liebhaberei eingestuft, hat dies weitreichende Folgen:

Verluste und Gewinne bleiben steuerlich unberücksichtigt
Kein Vorsteuerabzug bei der Umsatzsteuer möglich

Berücksichtigung von Wertsteigerungen

Positiv für Vermieter ist, dass die Wertsteigerung von Grund und Boden nun in die Liebhabereibeurteilung einbezogen werden darf. Dies erhöht die Chancen auf eine frühere Gewinnerzielung.

Résumé

Die neuen Regelungen bieten Chancen, erfordern aber eine genaue Kalkulation. Eine realistische Prognoserechnung ist unerlässlich, um das Risiko einer Liebhaberei-Einstufung zu minimieren. Beachten Sie:

Verlängerte Betrachtungszeiträume gelten ab 1.1.2024
Wertsteigerungen können nun berücksichtigt werden
Verjährungsfristen von 6-10 Jahren für die Einkommens- und Umsatzsteuer beachten

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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