Immobilienkauf in Österreich: SMS genügt für einen gültigen Kaufvertrag

Januar 14, 2025

Überraschend einfach: In Österreich kann ein Immobilienkauf auch ohne schriftlichen Vertrag rechtsgültig sein. Ein aktueller Gerichtsfall zeigt, wie formlos der Kauf einer Eigentumswohnung tatsächlich vereinbart werden kann. Erfahren Sie hier die wichtigsten Details zur Formfreiheit beim Immobilienkauf.

Die Grundlagen des Immobilienkaufs in Österreich

In Österreich gelten erstaunlich flexible Regelungen für den Abschluss eines Immobilienkaufvertrags. Anders als viele denken, benötigt man nicht zwingend einen schriftlichen Vertrag. Das Gesetz sieht lediglich vor, dass sich die Parteien über zwei wesentliche Punkte einig sein müssen: den Kaufgegenstand und den Kaufpreis. Diese Einigung kann schriftlich, per SMS oder sogar mündlich erfolgen.

Ein wegweisender Gerichtsfall zur Formfreiheit

Ein aktueller Fall vor dem Obersten Gerichtshof verdeutlicht diese liberale Rechtsprechung. Der Sachverhalt: Ein Verkäufer und ein potenzieller Käufer einigten sich per SMS über den Verkauf einer Eigentumswohnung. Besonders interessant war dabei, dass zum Zeitpunkt der SMS-Einigung noch nicht feststand, ob der Käufer selbst, seine Ehefrau oder seine Tochter als endgültiger Käufer auftreten würde.

Die rechtliche Bewertung des Falls

Der Oberste Gerichtshof bestätigte in seiner Entscheidung einen wichtigen Grundsatz: Für einen gültigen Kaufvertrag reicht es aus, wenn der Vertragspartner bei der Angebotsannahme grundsätzlich feststellbar ist. Im konkreten Fall war der Verkäufer damit einverstanden, dass der Käufer eine Person aus seiner Familie als endgültigen Erwerber benennen könnte. Als der Käufer schließlich sich selbst als Erwerber festlegte, war dies rechtlich in Ordnung.

Der Weg zum Eigentumserwerb: Titel und Modus

Wichtig zu verstehen ist der zweistufige Prozess beim Immobilienerwerb in Österreich:

Der Kaufvertrag (Titel): Dieser kann formlos geschlossen werden – auch per SMS oder mündlich.
Die Eigentumsübertragung (Modus): Diese erfolgt erst durch die Eintragung ins Grundbuch.

Für die Grundbucheintragung wird allerdings eine notariell beglaubigte Urkunde benötigt, in der der Verkäufer der Eigentumsübertragung zustimmt (Aufsandungserklärung). Verweigert der Verkäufer diese Erklärung, kann der Käufer sie gerichtlich durchsetzen – vorausgesetzt, es liegt eine wirksame Einigung über den Kauf vor.

Résumé

Das österreichische Recht zeigt sich beim Immobilienkauf überraschend pragmatisch: Eine formlose Einigung über Kaufgegenstand und Preis reicht für einen verbindlichen Vertrag. Gleichzeitig sorgt das Erfordernis der Grundbucheintragung für die nötige rechtliche Sicherheit. Dennoch ist es empfehlenswert, wichtige Vereinbarungen schriftlich festzuhalten, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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