Grundstücksumwidmung in Österreich: Anspruch auf Entschädigung?

Januar 21, 2025

Bei der Umwidmung von Grundstücken stellt sich für Eigentümer die zentrale Frage nach einer möglichen Entschädigung, sofern somit eine Nutzungsbeschränkung besteht. Nicht jede Nutzungseinschränkung führt jedoch automatisch zu einem Entschädigungsanspruch. Dieser Artikel erklärt die rechtlichen Grundlagen und zeigt auf, worauf Betroffene achten müssen.

Wann besteht ein Anspruch auf Entschädigung?

Die Entschädigungspflicht bei Grundstücksumwidmungen ist in den verschiedenen Landesgesetzen unterschiedlich geregelt. Grundsätzlich ist der Gesetzgeber nicht verpflichtet, bei jeder Eigentumsbeschränkung eine Entschädigung vorzusehen. Ein verfassungsrechtlicher Anspruch auf Entschädigung besteht nur in zwei Fällen:

Wenn die Verhältnismäßigkeit es erfordert
Wenn ein sogenanntes „Sonderopfer“ vorliegt

Von einem Sonderopfer spricht man, wenn die betroffene Person durch die Eigentumsbeschränkung im Vergleich zur Allgemeinheit einen besonders großen Nachteil erfährt. Dies wäre ein Verstoß gegen den verfassungsrechtlichen Gleichheitsgrundsatz und macht eine Entschädigung erforderlich.

Wichtige Fristen beachten

Besonders kritisch für Grundstückseigentümer sind die gesetzlichen Fristen zur Geltendmachung von Entschädigungsansprüchen. Diese variieren je nach Bundesland erheblich:

Burgenland, Kärnten, Oberösterreich, Steiermark, Tirol und Vorarlberg: 1 Jahr
Salzburg: 3 Jahre
Niederösterreich: 5 Jahre
Wien: Keine ausdrückliche Fristenregelung

Die Fristen beginnen meist mit der Kundmachung oder dem Inkrafttreten der Umwidmung. Eine Versäumnis dieser Fristen kann zum vollständigen Verlust des Entschädigungsanspruchs führen.

Besonderheiten bei der Nutzungseinschränkung

Eine interessante rechtliche Konstellation ergibt sich bei bereits bebauten Grundstücken. Kann das Gebäude weiterhin wie bisher genutzt werden, liegt nach der Rechtsprechung kein Ausschluss der Nutzung vor, der eine Entschädigung rechtfertigen würde. Dies gilt auch dann, wenn die Umwidmung künftige Nutzungsmöglichkeiten einschränkt.

Rechtliche Schutzmöglichkeiten

Betroffene Eigentümer haben verschiedene rechtliche Möglichkeiten, ihre Interessen zu wahren:

Antrag auf Entschädigung nach den jeweiligen Landesgesetzen
Parteiantrag auf Normenkontrolle beim Verfassungsgerichtshof
Prüfung der Umwidmungsverordnung auf Gleichheitswidrigkeit

Besonders der letzte Punkt verdient Beachtung: Eine Umwidmung kann rechtlich angreifbar sein, wenn sie nur zur „Sanierung“ eines konsenswidrig errichteten Gebäudes oder zur Begünstigung eines einzelnen Grundstückseigentümers erfolgt.

Résumé

Für Grundstückseigentümer ist es essentiell, sich frühzeitig über ihre Rechte bei Umwidmungen zu informieren. Die strengen Fristen erfordern schnelles Handeln, während die komplexen rechtlichen Voraussetzungen eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls notwendig machen. Eine professionelle rechtliche Beratung kann dabei helfen, die Erfolgsaussichten eines Entschädigungsanspruchs realistisch einzuschätzen und entsprechend durchzusetzen.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

Ein (persönlicher) Kaffee oder eine Videokonferenz zum Kennenlernen?

Kostenfrei, aber nicht umsonst. Wir hören Ihnen zuerst zu, damit Sie sich sicher sind. Und wenn wir Ihr Anliegen schon beim Erstgespräch lösen konnten – umso besser!

Bitte erwähnen Sie bei Terminvereinbarung und zu Beginn des Gesprächs, dass Sie davon ausgehen, dass dieses kostenlos ist.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.