Mietrechtliche Informationspflichten: Unternehmensmieter müssen Veränderungen in der Gesellschaftsstruktur offenlegen

Mai 3, 2025

Wenn Unternehmen als Mieter auftreten, gelten besondere Pflichten. Insbesondere Änderungen in der Gesellschaftsstruktur können weitreichende rechtliche Konsequenzen haben. Welche Informationen müssen Mieter offenlegen, welche Folgen drohen bei Versäumnissen und wie wirkt sich dies auf die Interessen des Vermieters aus? Dieser Beitrag beleuchtet die mietrechtlichen Informationspflichten von Unternehmensmietern und die möglichen Schadenersatzansprüche bei Verletzung dieser Pflichten.

Die rechtliche Grundlage: § 12a MRG und die Anzeigepflicht

Der österreichische Gesetzgeber hat im Mietrechtsgesetz (MRG) klare Regelungen für Mieter geschaffen, die als Gesellschaft organisiert sind. Besonders relevant ist hierbei § 12a MRG, der eine Anzeigepflicht bei wesentlichen Änderungen in der Gesellschaftsstruktur vorsieht.

Diese Anzeigepflicht dient einem wichtigen Zweck: Sie soll verhindern, dass durch gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen andere Personen als der ursprüngliche Mieter von günstigen Mietkonditionen profitieren, ohne dass der Vermieter darauf Einfluss nehmen kann. Der Vermieter soll nicht durch gesellschaftsrechtliche Manöver um seine berechtigten wirtschaftlichen Interessen gebracht werden.

Anzeigepflicht bei Gesellschaftsänderungen nach § 12a MRG

Änderung in der Gesellschaftsstruktur des Mieters

Relevante Änderungen der Einflussmöglichkeiten / Machtwechsel

Szenario 1: Mit Anzeige

Mieter informiert Vermieter über Änderungen

Vermieter kann Mietzins anpassen

Aktuelle Bewertungsgrundlage für den Ertragswert

Korrekter Verkaufspreis bei Liegenschaftsveräußerung

Szenario 2: Ohne Anzeige

Mieter verschweigt relevante Änderungen

Vermieter hat keine Möglichkeit zur Anpassung

Falsche Bewertungsgrundlage für den Ertragswert

Kaufpreisschaden bei Liegenschaftsveräußerung

Wirtschaftliche Bedeutung der Informationspflicht

Die Anzeigepflicht hat für den Vermieter eine entscheidende wirtschaftliche Bedeutung. Sie dient als wesentliche Kalkulationsgrundlage für:

Die korrekte Ermittlung des Ertragswerts der Immobilie
Die sachgerechte Preisbestimmung bei einem möglichen Verkauf der Liegenschaft
Die angemessene Bewertung bei einer Verpfändung des Objekts

Wenn ein Vermieter nicht über wichtige Änderungen in der Mietergesellschaft informiert wird, kann dies zu einer Fehlkalkulation des Immobilienwerts führen. Besonders problematisch wird es, wenn der Vermieter die Immobilie verkauft und dabei einen niedrigeren Preis erzielt, weil er den tatsächlichen Ertragswert aufgrund fehlender Informationen nicht korrekt einschätzen konnte.

Schadensersatzansprüche bei Verletzung der Anzeigepflicht

Verletzt ein Unternehmensmieter seine Anzeigepflicht bezüglich eines Machtwechsels innerhalb der Gesellschaft, kann der Vermieter unter bestimmten Umständen Schadensersatzansprüche geltend machen. Der Schutzbereich der Anzeigepflicht umfasst insbesondere:

Die Möglichkeit der Erhebung eines angemessenen Mietzinses
Die korrekte „Einpreisung“ des erhöhten Ertragswerts bei einer Verwertung der Immobilie

Schadensersatz bei Verletzung der Anzeigepflicht

Voraussetzungen für Schadensersatzansprüche

Mieter ist eine Gesellschaft (z.B. GmbH, AG)

Änderung der rechtlichen/wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Gesellschaft

Unterlassene Anzeige an den Vermieter (§ 12a MRG)

Veräußerung der Liegenschaft durch den Vermieter

Erzielung eines niedrigeren Kaufpreises wegen falsch kalkuliertem Ertragswert

Rechtswidrigkeitszusammenhang

Schutzzweck der Anzeigepflicht ist die Sicherstellung angemessener Mieterträge

Ermöglichung der korrekten Bewertung des Immobilienertrags

Kaufpreisschaden liegt im Schutzbereich der Anzeigepflicht

Schadensberechnung

Differenz zwischen tatsächlichem Verkaufserlös und hypothetischem Erlös bei ordnungsgemäßer Anzeige

Berücksichtigung des erhöhten Ertragswerts bei angemessenem Mietzins

Kapitalisierung der Differenz zwischen tatsächlichem und angemessenem Mietzins

Der Rechtswidrigkeitszusammenhang zwischen der unterlassenen Anzeige und einem dadurch entstandenen Kaufpreisschaden wurde vom Obersten Gerichtshof ausdrücklich bestätigt. Ein Kaufpreisschaden, der unmittelbar aus zu geringen Mieterlösen herrührt, weil ein Machtwechsel vom Mieter nicht mitgeteilt wurde, fällt eindeutig in den Schutzbereich der gesetzlichen Anzeigepflicht.

Grenzen der Schadensminderungspflicht des Vermieters

Auch wenn der Vermieter grundsätzlich zur Schadensminderung verpflichtet ist, gibt es hier wichtige Einschränkungen. Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass die Unterlassung einer Prozessführung nicht automatisch eine Verletzung der Schadensminderungspflicht darstellt.

Dies gilt insbesondere dann, wenn:

Die Rechtslage problematisch ist
Der Rechtsweg mit erheblichen Risiken verbunden ist
Der Ausgang eines möglichen Rechtsstreits ungewiss erscheint

In Fällen, in denen beispielsweise nur ein Motivirrtum vorliegen könnte, der nicht zur Anfechtung eines Kaufvertrags berechtigt, ist dem Vermieter eine Klagsführung gegen den Käufer der Liegenschaft nicht zumutbar. Der Vermieter hat in solchen Konstellationen keine Verletzung der Schadensminderungspflicht zu vertreten.

Praktische Implikationen für Unternehmensmieter und Vermieter

Für Unternehmensmieter bedeutet dies, dass sie bei wesentlichen Änderungen in der Gesellschaftsstruktur, die zu einem Machtwechsel führen können, stets ihre Anzeigepflicht beachten sollten. Dies betrifft insbesondere:

Änderungen in der Gesellschafterstruktur
Übertragung von Anteilen oder Stimmrechten
Einräumung von wesentlichen wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Gesellschaft

Vermieter sollten ihrerseits auf die Einhaltung dieser Anzeigepflicht achten und bei Verdacht auf nicht mitgeteilte Änderungen rechtzeitig reagieren. Eine regelmäßige Überprüfung der Gesellschaftsstruktur ihrer Unternehmensmieter kann helfen, spätere Schäden zu vermeiden.

Checkliste für Unternehmensmieter und Vermieter

Unternehmensmieter

Überwachung aller gesellschaftsrechtlichen Änderungen

Besonders bei Anteilsübertragungen und Umstrukturierungen

Änderungen in der Gesellschafterstruktur dokumentieren

Wer hat welche Anteile und Stimmrechte?

Machtwechsel unverzüglich dem Vermieter anzeigen

Schriftlich und nachweisbar!

Mietvertrag auf Informationspflichten prüfen

Oft sind zusätzliche vertragliche Regelungen zu beachten

Konsultation eines Rechtsexperten bei Unsicherheiten

Vermieter

Regelmäßige Überprüfung der Gesellschaftsstruktur der Mieter

Firmenbuchabfrage bei Kapitalgesellschaften

Informationspflichten im Mietvertrag klar regeln

Bei Verdacht auf Machtwechsel: Nachfragen und dokumentieren

Vor Veräußerung: Ertragswertberechnung mit Experten durchführen

Bei Schäden: Rechtzeitig Ansprüche geltend machen

Verjährungsfristen beachten!

Résumé

Die Anzeigepflicht von UnternehmensMietern bei gesellschaftsrechtlichen Veränderungen ist ein wichtiges Instrument zum Schutz der berechtigten wirtschaftlichen Interessen des Vermieters. Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs hat die Bedeutung dieser Pflicht unterstrichen und klargestellt, dass Verstöße zu Schadensersatzansprüchen führen können.

Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich dieser Rechtslage bewusst sein und entsprechend handeln. Für Mieter bedeutet dies eine konsequente Einhaltung ihrer Informationspflichten, für Vermieter eine wachsame Überprüfung der Mieterstruktur zur Wahrung ihrer wirtschaftlichen Interessen.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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