Gewährleistungsverzicht beim Wohnungskauf: Was Käufer über versteckte Mängel wissen müssen

September 16, 2024

Beim Erwerb einer Immobilie ist der Gewährleistungsausschluss ein häufig diskutiertes Thema. Doch wie steht es um die Haftung bei versteckten Mängeln? Ein aktuelles Gerichtsurteil bringt Klarheit für Käufer und Verkäufer.

Verborgene Baumängel trotz Besichtigung

Stellen Sie sich vor: Sie kaufen eine scheinbar neuwertige Wohnung, nur um später festzustellen, dass sie erhebliche Mängel aufweist. Diese waren bei der Besichtigung nicht erkennbar. Kann der Verkäufer sich in solch einem Fall auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen?

Der Vertragstext

Im konkreten Fall enthielt der Kaufvertrag folgende Formulierungen:

Die Käufer haben das Objekt vor Vertragsabschluss gründlich besichtigt
Sie kennen dessen Zustand und Beschaffenheit
Die Übergabe erfolgt im bestehenden Zustand
Der Verkäufer haftet nicht für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand

Der Weg durch die Instanzen

Das Erstgericht wies die Klage der Käufer ab, basierend auf dem Haftungsausschluss.
Das Berufungsgericht hingegen gab den Käufern Recht: Für bei der Besichtigung nicht erkennbare Mängel müsse gehaftet werden.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Entscheidung.

Die Interpretation des OGH

Ein umfassender Gewährleistungsverzicht bezieht sich grundsätzlich auch auf „geheime“ Mängel.
Wird jedoch im Vertrag auf die Besichtigung und den bekannten Zustand hingewiesen, ändert sich die Interpretation.
In solchen Fällen gilt der Haftungsausschluss nur für Mängel, die bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar gewesen wären.

Résumé

Diese Rechtsprechung stärkt die Position von Immobilienkäufern. Verkäufer sollten sich bewusst sein, dass ein pauschaler Verweis auf die Besichtigung ihre Haftung für versteckte Mängel nicht automatisch ausschließt. Für Käufer bleibt eine gründliche Prüfung des Objekts dennoch unerlässlich.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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