Warnsignal für Vermieter: Wertsicherungsklauseln & Mietzinserhöhungen rechtssicher gestalten – jetzt Mietverträge prüfen lassen!

Juli 17, 2025

Entscheidungen von OGH (u.a. 2 Ob 36/23t, 8 Ob 37/23h, 10 Ob 54/24z) und das VfGH-Erkenntnis vom 11. Juli 2025 haben zentrale, seit Jahren übliche Wertsicherungsklauseln in Wohnraummietverträgen ins Wanken gebracht. Wer als Unternehmer-Vermieter Formularverträge ohne
klaren Zwei-Monats-Verzicht und ohne transparente Indexregeln verwendet hat, riskiert, dass sämtliche darauf basierenden Mietzinserhöhungen nichtig sind – mit massiven Rückforderungsansprüchen und nachhaltigen Renditeeinbußen. Jetzt ist der Zeitpunkt, bestehende Verträge zu prüfen, anzupassen und Haftungsrisiken zu begrenzen.

Warum das Thema gerade aktuell ist

Inflation, politisch verordnete Mietbremsen und eine Serie verbraucherschutzrechtlicher Verbandsklagen haben das Augenmerk der Gerichte auf Wertsicherungsklauseln gelenkt. Der VfGH bestätigte, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG Verbrauchern Schutz vor frühen Entgeltänderungen gibt und auf Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge anzuwenden ist. Der OGH hatte bereits 2023 klargestellt, dass Standardklauseln ohne individuellen Verhandlungsspielraum hier zu Fall kommen können. Medienberichte sprechen von hunderttausenden potenziell betroffenen Mietverhältnissen – ein Signal, das Vermieter ernst nehmen sollten.

Die Zwei-Monats-Falle

Die Kardinalfrage: Darf der Mietzins innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss steigen? Wenn eine Klausel das theoretisch zulässt und nicht ausdrücklich vereinbart, dass in diesem Zeitraum keine Erhöhung erfolgt, gilt sie gegenüber Konsumenten als unzulässig – auch wenn praktisch nie in den ersten zwei Monaten erhöht wurde. Fehlt der Sperrvermerk, wird die gesamte Wertsicherungsklausel unwirksam; sämtliche Indexanpassungen verlieren ihre Grundlage.

Vertragsabschluss (T 0)

↓

Wertsicherungsklausel vorhanden?

↓

Zwei-Monats-Verzicht ausdrücklich geregelt?

→ Ja

Klausel grundsätzlich zulässig
Weitere Prüfung: Transparenz & Index

→ Nein

Hohe Anfechtungsgefahr
Gesamte Klausel nichtig –
alle Erhöhungen rückforderbar

Formularvertrag vs. individuell ausgehandelt – und wer Unternehmer ist

Der Schutz greift nur im B2C-Bereich. Als Unternehmer gelten regelmäßig institutionelle oder gewerbliche Vermieter; Berichte nennen bereits Vermieter mit rund fünf oder mehr systematisch vermieteten Wohnungen als unternehmerisch. Entscheidend ist zudem, ob Sie ein vorgefertigtes Vertragsformular/AGB verwenden oder tatsächliche Verhandlungsmöglichkeiten dokumentieren.

Folgen einer unwirksamen Klausel: Totalausfall & Rückforderung

Wird die Wertsicherungsklausel gekippt, „friert“ der Mietzins auf dem ursprünglichen Ausgangsniveau ein; alle späteren Erhöhungen gelten als unrechtmäßig und können (je nach Fristen) zurückgefordert werden. Verbände und Medien diskutieren Rückforderungen im Extrem bis zu Jahrzehnten – ein Worst-Case, der Portfoliowerte massiv beeinträchtigen würde.

Indexwahl & Transparenz: VPI ja, Baukostenindex nein?

Die Rechtsprechung differenziert: Eine Anbindung an den Verbraucherpreisindex (VPI) ist grundsätzlich zulässig und sachlich begründbar, sofern klar formuliert. Dagegen wurde eine auf den Baukostenindex gestützte Klausel in einem Verbandsverfahren als unsachlich verworfen; auch unklare Ersatzindex-Formulierungen („am meisten entsprechend“) wurden als intransparent beurteilt. Formulierungen müssen nachvollziehbar sein; unbestimmte oder zu weit gefasste Passagen bergen Anfechtungsrisiken.

Kein Zwei-Monats-Verzicht

Baukostenindex statt VPI

Unklare Ersatzindex-Regel

Unbestimmter Startwert

Klausel transparent & VPI-basiert

Form- & Fristvorgaben nach MRG: Schriftlich, rechtzeitig, keine Rückwirkung

Im Vollanwendungsbereich des MRG kann eine indexbedingte Erhöhung nur für die Zukunft verlangt werden. Erforderlich ist ein rechtzeitiges (mindestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin) schriftliches Erhöhungsbegehren nach Wirksamwerden der Indexveränderung. Wird der Zeitpunkt versäumt, verschiebt sich die Wirksamkeit; rückwirkende Nachforderungen sind ausgeschlossen. Unsicherheit besteht nach dem 3. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (MILG 3) hinsichtlich des exakten Wirksamkeitszeitpunkts – konservatives Vorgehen empfiehlt, den übernächsten Monatsersten abzuwarten.

Rückwirkungs- & Verjährungsfragen: Drei, fünf oder 30 Jahre?

Aktuell gilt: Im MRG-Vollanwendungsbereich keine rückwirkende Indexanpassung; in Teil- bzw. Vollausnahmebereichen kann innerhalb der zivilrechtlichen Verjährungsfrist (regelmäßig 3 Jahre) nachgeholt werden – sofern vertraglich vorgesehen. Politisch diskutiert wird eine gesetzliche Deckelung von Mietzinsrückforderungen auf fünf Jahre, um ausufernde Nachzahlungen zu vermeiden. Gleichzeitig kursieren Einschätzungen, dass in bestimmten Konstellationen (Nichtigkeit + Bereicherungsrecht) deutlich längere Zeiträume im Raum stehen könnten. Die Lage ist dynamisch – zeitnahes Handeln reduziert Unsicherheiten.

Praxis-Checkliste für Vermieter

Unternehmerstatus prüfen

Anzahl Einheiten, Organisationsgrad, Rechtsform dokumentieren.

Vertragsart erheben

Formular/AGB oder individuell verhandelt? Nachweise (E-Mail-Verläufe, Änderungswünsche) sichern.

Zwei-Monats-Verzicht vorhanden?

Wenn nein: Hochrisiko!

Indexklausel prüfen

Welcher Index? Ersatzregelung verständlich? Baukostenindex meiden.

Transparenzcheck

Keine unklaren Sammelbegriffe; eindeutige Berechnungslogik; Dokumentation der Ausgangsindexzahl.

MRG-Anwendungsbereich klären

Fristen für schriftliche Erhöhungsbegehren systematisch überwachen.

Risikorückstellungen planen

Potenzielle Rückzahlungen modellieren; Portfoliobewertung anpassen. (Brancheneinschätzungen warnen vor potenziellen Milliardenrisiken.)

Unser Angebot: Mietvertrags-Check & Aktualisierung für Vermieter

Unsere Kanzlei unterstützt Bestandshalter – vom Privateigentümer mit mehreren Wohnungen bis zum institutionellen Portfolio – bei der rechtssicheren Gestaltung und Aktualisierung von Mietverträgen. Wir analysieren bestehende Wertsicherungsklauseln, prüfen die MRG-Anwendbarkeit, bewerten Rückforderungsrisiken und erarbeiten tragfähige Anpassungs- bzw. Vergleichsstrategien, bevor Forderungsschreiben auf Ihrem Tisch landen. Unsere Erfahrung im Zusammenhang mit Indexierungs- und Betriebskostenklauseln zeigt: Frühzeitige, proaktive Anpassungen kosten weniger als spätere Prozesslawinen.

Kontaktieren Sie uns gerne noch heute

Als Vermieter sichern Sie sich langfristige Planungssicherheit, wenn Ihre Mietverträge rechtssichere Wertsicherungsklauseln enthalten. Senden Sie uns einfach ein Exemplar Ihres (Formular-)Mietvertrags oder ein aktuelles Indexschreiben – unverbindlich und diskret. Wir überprüfen, ob Ihre Klauseln der neuesten Rechtsprechung standhalten, zeigen Optimierungsmöglichkeiten auf und erstellen bei Bedarf einen klaren Maßnahmenplan, damit künftige Anpassungen garantiert wirksam und anfechtungsfest bleiben. Ein kurzer Anruf oder eine E-Mail genügt, um Ihren Bestand vor teuren Rückforderungen zu schützen.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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Kostenfrei, aber nicht umsonst. Wir hören Ihnen zuerst zu, damit Sie sich sicher sind. Und wenn wir Ihr Anliegen schon beim Erstgespräch lösen konnten – umso besser!

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