Status klären
EU/EWR (ggf. CH in Wien) oder Drittstaat? Verlangt das Bundesland eine Negativbestätigung?
Entscheidet über Genehmigungspflicht
Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer ist in Österreich möglich – aber genehmigungspflichtig und Ländersache. EU/EWR-Bürger sind meist Inländern gleichgestellt; Drittstaatsangehörige brauchen in der Regel eine Grundverkehrsgenehmigung. Dazu kommen strenge Regeln zu Freizeitwohnsitzen und zur Nutzung land- und forstwirtschaftlicher Flächen. Dieser Leitfaden erklärt klar, was gilt, wie Sie vorgehen – und welche Fallen Sie vermeiden sollten.
Die Bewilligung wird erteilt, wenn staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden und ein volkswirtschaftliches/soziales/kulturelles Interesse am Erwerb besteht (Formulierungen variieren je Land).
Merke: Die Rechtslage ist landesrechtlich verschieden (neun Bundesländer). Prüfen Sie immer das konkrete Landesgesetz und die Praxis der örtlichen Grundverkehrsbehörde.
Sind Sie EU/EWR (ggf. Nachweis) oder Drittstaatsangehöriger? Benötigt das Bundesland für EU/EWR eine Negativbestätigung? (In Wien möglich/üblich; AK weist auf länderspezifische Nachweise hin.)
Freizeitwohnsitz-Zonen, Vorbehaltsgemeinden, Zweitwohnsitzabgaben und (bei „grünem“ Verkehr) land-/forstwirtschaftliche Bindungen.
Nehmen Sie eine aufschiebende Bedingung („Wirksamkeit erst bei erteilter Genehmigung/Negativbestätigung“) auf. Juristisch wirkt die Genehmigung aufschiebend; so vermeiden Sie Rechts- und Steuerfolgen, bevor Rechtssicherheit besteht.
Unterlagen variieren je Land, typischerweise: Kaufvertrag, Pass/Registrierung, Nutzungsdarstellung (Hauptwohnsitz vs. Freizeit), ggf. Gesellschaftsunterlagen bei Share Deal, Lage- und Widmungsnachweise. Beispiel: Salzburg (eigene Bereiche für Ausländer-, „grünen“ und „grauen“ Grundverkehr).
Erst nach Genehmigung/Negativbestätigung einreichen. Wiener Recht ordnet ausdrücklich an: Ohne Bescheid/Negativbestätigung keine Eintragung; bei gesetzwidriger Eintragung droht Amtslöschung. OGH-Rechtsprechung verlangt in Wien sogar ausdrücklich eine Negativbestätigung, wenn man sich auf Genehmigungsfreiheit beruft.
Für Drittstaats-Genehmigungen fallen Verwaltungsabgaben an (z.B. 76,30 € je Antragsteller für Eigentum/Miteigentum; zusätzliche kleinere Gebührenpositionen für Rechtskraftklausel/Bundesgebühren – bundesweit dargestellte Richtwerte). Beachten Sie zudem allfällige Landesgebühren/Abgaben.
EU/EWR (ggf. CH in Wien) oder Drittstaat? Verlangt das Bundesland eine Negativbestätigung?
Entscheidet über GenehmigungspflichtFreizeitwohnsitz/Zweitwohnsitz, „grüner“ Grundverkehr, Vorbehaltsgemeinde. Vor dem Kaufanbot klären.
Spart teure ÜberraschungenAufschiebende Bedingung („wirksam bei Genehmigung“), Rangordnung, Treuhand.
Rechtssicherheit sicherstellenUnterlagen beilegen (Identität, Gesellschaft, Nutzungszweck, Widmung). Kommunikation mit Behörde.
Bearbeitungszeiten einplanenErst nach Genehmigung/Negativbestätigung einreichen. Sonst droht Amtslöschung.
Einverleibung als ZielVerwaltungsabgaben (Land), GrESt, Eintragungen. Frühzeitig budgetieren.
Transparenz bei KostenTipp: Im Kaufvertrag eine aufschiebende Bedingung vorsehen („wirksam bei Genehmigung/Negativbestätigung“), damit keine voreiligen Rechtsfolgen entstehen.
In der Regel nein; manche Länder verlangen aber eine Negativbestätigung (Bestätigung der Genehmigungsfreiheit) – in Wien kann diese beantragt werden.
In Wien werden Schweizer Bürger in der Praxis bei der Negativbestätigung mit EU/EWR genannt; außerhalb Wiens bitte Landesrecht prüfen (Schweiz ist nicht EWR-Mitglied).
Wenn ein Grundbucheintrag vorgesehen ist, kann selbst die Bestandnahme genehmigungspflichtig sein (z.B. OÖ).
Das Grundbuch trägt nicht ein; gesetzwidrige Eintragungen können gelöscht werden, es drohen Verwaltungsstrafen.
Nein, überwiegende Ausländerbeteiligung macht die Gesellschaft selbst zur „Ausländerin“ iSd Gesetzes → genehmigungspflichtig
Wir begleiten Sie auf Ihrer rechtlichen Reise – von der ersten Orientierung bis zur Einverleibung im Grundbuch. Wir prüfen Status, Widmung und Genehmigungspflicht, entwickeln die passende Strategie und gestalten einen rechtssicheren Kaufvertrag mit Sicherungen (aufschiebende Bedingung, Rangordnung, Treuhand). Wir stellen den Antrag samt Unterlagen, übernehmen die Korrespondenz mit Behörde, Verkäufer, Makler, Notar und Bank und verantworten die Grundbuchsabwicklung. Auch nach dem Kauf sind wir Ihr Ansprechpartner – etwa bei Wohnungseigentum, Nachbarrecht oder der Durchsetzung von Ansprüchen.