Grunderwerbsteuer (GrESt) in Österreich: Was Käufer 2026 wissen müssen
Wer in Österreich eine Immobilie kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss Grunderwerbsteuer (GrESt) zahlen. Beim klassischen Kauf beträgt sie 3,5 % des Kaufpreises – bei einer Wohnung um 350.000 Euro sind das bereits 12.250 Euro. Bei Schenkungen und Erbschaften innerhalb der Familie gilt ein günstigerer Stufentarif (0,5 bis 3,5 %). Dieser Ratgeber erklärt, wie die Steuer berechnet wird, welche Befreiungen es gibt und worauf Käufer bei der Abwicklung achten sollten.
1. Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Verkehrssteuer, die bei jedem Erwerb eines inländischen Grundstücks anfällt – unabhängig davon, ob der Erwerb entgeltlich (Kauf) oder unentgeltlich (Schenkung, Erbschaft) erfolgt. Sie ist im Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG) geregelt und wird zwischen Bund (4 %) und Gemeinde (96 %) aufgeteilt.
Der GrESt unterliegen nicht nur klassische Kaufverträge, sondern auch Tausch, Erbschaft, Vermächtnis, Schenkung, Zwangsversteigerung und sogar die Übertragung von Gesellschaftsanteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften (sogenannte Share Deals).
2. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Entgeltlicher Erwerb (Kauf am freien Markt)
Beim normalen Immobilienkauf außerhalb der Familie beträgt die GrESt 3,5 % des Kaufpreises. Die Bemessungsgrundlage ist die sogenannte Gegenleistung – also alles, was der Käufer aufwenden muss (Kaufpreis, übernommene Hypotheken, Nebenleistungen).
Unentgeltlicher Erwerb (Schenkung, Erbschaft, Familie)
Bei Schenkungen, Erbschaften und Übertragungen innerhalb des Familienverbandes gilt ein Stufentarif, der die Steuerbelastung deutlich reduziert:
Wichtig: Erwerbe innerhalb des Familienverbandes gelten steuerlich immer als unentgeltlich – auch wenn tatsächlich ein Kaufpreis bezahlt wird.
3. Wer gehört zum begünstigten Familienverband?
Der Familienverband im Sinne des GrEStG ist weit gefasst:
- Ehegatten und eingetragene Partner (auch bei Scheidung/Auflösung)
- Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz
- Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel)
- Stief-, Wahl- und Pflegekinder
- Geschwägerte in gerader Linie (Schwiegereltern, Schwiegerkinder)
- Geschwister, Nichten und Neffen
Seit der Steuerreform 2016 wurde der Familienverband erheblich erweitert. Geschwister, Nichten und Neffen profitieren seither ebenfalls vom Stufentarif.
4. Bemessungsgrundlage: Kaufpreis vs. Grundstückswert
Entgeltlich: Die Gegenleistung
Beim Kauf am freien Markt ist die Bemessungsgrundlage die Gegenleistung: Kaufpreis, übernommene Hypotheken, Rückstände, Ablastzahlungen und ggf. übernommene Vertragserrichtungskosten.
Unentgeltlich: Der Grundstückswert
Bei Schenkung, Erbschaft oder Familie ist der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Drei Ermittlungsmethoden:
- Pauschalwertmodell: Berechnung aus Grundwert und Gebäudewert. BMF-Online-Rechner verfügbar.
- Immobilienpreisspiegel: Durchschnittspreise der Statistik Austria mit 28,75 % Abschlag.
- Gutachten: Sachverständiger weist niedrigeren Verkehrswert nach.
5. Entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich?
Außerhalb des Familienverbandes kommt es auf das Verhältnis Gegenleistung zu Grundstückswert an:
6. Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Das GrEStG kennt eine Reihe von Befreiungen:
Details zur Ehepartner-Befreiung (150 m²)
Bei Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern sind bis zu 150 m² Wohnnutzfläche steuerfrei. Die Wohnung muss dem dringenden Wohnbedürfnis dienen, innerhalb von 3 Monaten bezogen werden und 5 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt werden.
7. Wie läuft die Abwicklung?
Steuerschuld und Haftung
Die Steuerschuld entsteht mit Abschluss des Kaufvertrags. Steuerschuldner sind alle Beteiligten als Gesamtschuldner. In der Praxis zahlt fast immer der Käufer.
Selbstberechnung durch den Rechtsanwalt
Der Parteienvertreter (Rechtsanwalt/Notar) berechnet die GrESt und führt sie ab. Frist: 15. des übernächsten Monats.
Ratenzahlung bei Schenkung und Erbschaft
Bei unentgeltlichen Erwerben ist eine Aufteilung auf bis zu 5 Jahre möglich (Aufschlag: 4 % bei 2 Jahren, +2 % pro weiterem Jahr; max. 10 %).
8. Die GrESt im Gesamtkontext der Kaufnebenkosten
Die Grunderwerbsteuer ist nur eine von mehreren Nebenkosten beim Immobilienkauf:
9. Neuerungen durch das Budgetbegleitgesetz 2025
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 wurden die Regelungen für Share Deals verschärft:
- Beteiligungsschwelle: gesenkt von 95 % auf 75 %
- Beobachtungszeitraum: verlängert von 5 auf 7 Jahre
- Kapitalgesellschaften: neu erfasst (GmbH, AG)
- Immobiliengesellschaften: 3,5 % vom gemeinen Wert seit 1.7.2025
10. Checkliste für Käufer
- Art des Erwerbs klären: Kauf, Schenkung, Erbschaft oder Familienverband?
- Bemessungsgrundlage bestimmen: Kaufpreis oder Grundstückswert?
- Grundstückswert ermitteln: Pauschalwertmodell, Immobilienpreisspiegel oder Gutachten?
- Befreiungen prüfen: 150-m²-Befreiung, Betriebsfreibetrag, Bagatellgrenze?
- Zusammenrechnung beachten: Erwerbe der letzten 5 Jahre?
- Rechtsanwalt einbinden: Selbstberechnung, Grundbuch, Treuhand
- Finanzierung: GrESt in Nebenkosten-Kalkulation einbeziehen
Fazit
Die Grunderwerbsteuer gehört zu den größten Nebenkosten beim Immobilienerwerb. Schon bei € 350.000 macht sie über € 12.000 aus. Wer Übertragungen innerhalb der Familie plant, profitiert vom Stufentarif. Entscheidend ist, frühzeitig einen erfahrenen Rechtsanwalt einzubinden.