Streit um die Maklerprovision gehört zu den häufigsten Konflikten im Immobilienrecht. Ob als Käufer, Verkäufer, Mieter oder Vermieter – das österreichische Maklerrecht regelt, wann ein Provisionsanspruch entsteht, wie hoch er sein darf und wer ihn tragen muss. Seit Juli 2023 gilt bei Wohnungsmieten das Bestellerprinzip.
Wir vertreten Mandanten in Salzburg bei Provisionsstreitigkeiten, prüfen Maklerverträge und beraten Maklerunternehmen zu ihren Pflichten.
Das österreichische Maklerrecht ist im Maklergesetz (MaklerG) geregelt. Ein Maklervertrag kommt bereits formlos zustande – eine mündliche Vereinbarung oder sogar schlüssiges Handeln genügt. Wer sich von einem Makler eine Wohnung zeigen lässt und dabei weiß, dass der Makler provisionspflichtig tätig wird, hat im Regelfall schon einen Maklervertrag abgeschlossen.
Pflichten des Maklers
Der Makler schuldet mehr als nur das Zusammenführen von Vertragsparteien. Nach § 3 MaklerG treffen ihn konkrete Sorgfaltspflichten: Er muss die Interessen beider Seiten wahren, über wesentliche Umstände aufklären und Informationen weiterleiten. Dazu gehören bekannte Mängel der Liegenschaft, bestehende Grundbuchlasten und die korrekte Angabe der Wohnfläche. Verletzt er diese Pflichten, kann dies den Provisionsanspruch gefährden oder Schadenersatzansprüche begründen.
Informationspflichten vor Vertragsabschluss
Bevor ein Maklervertrag wirksam wird, muss der Makler den Auftraggeber über die voraussichtliche Provisionshöhe, eine allfällige Doppeltätigkeit und sein wirtschaftliches Naheverhältnis zum Vertragspartner informieren (§ 3 Abs 4 MaklerG). Diese Aufklärung muss schriftlich erfolgen, wenn der Auftraggeber Verbraucher ist. Fehlt sie, kann das empfindliche Folgen haben – bis zum Verlust der Provision.
Maklerprovision – Höhe und Fälligkeit
Die Provisionshöhe bei Immobilien ist in Österreich durch die Immobilienmaklerverordnung (IMV) gedeckelt. Die Obergrenze hängt davon ab, ob es sich um einen Kauf oder eine Miete handelt – und ob der Auftraggeber Verbraucher (B2C) oder Unternehmer (B2B) ist. Details zu den einzelnen Stufen finden Sie in unserem Beitrag zum Maklerhonorar in Österreich.
💰Höchstprovisionen im Überblick (B2C, inkl. USt)
Geschäftsart
Höchstprovision (netto)
Wer zahlt?
Kauf (über € 48.448,51)
3 % des Kaufpreises + 20 % USt
Je Partei (Käufer & Verkäufer)
Kauf (bis € 48.448,51)
4 % des Kaufpreises + 20 % USt
Je Partei
Miete (befristet bis 3 J.)
1 Bruttomonatsmiete + 20 % USt
Nur Erstauftraggeber
Miete (unbefr. / > 3 J.)
2 Bruttomonatsmieten + 20 % USt
Nur Erstauftraggeber
Bei B2B-Geschäften gelten teilweise höhere Sätze. Die „Spalte Wer zahlt?“ bei Miete bezieht sich auf das Bestellerprinzip (seit 1.7.2023).
Wann wird die Provision fällig?
Der Provisionsanspruch entsteht nach § 7 Abs 1 MaklerG erst, wenn das vermittelte Geschäft rechtswirksam zustande kommt. Beim Immobilienkauf bedeutet das: Der Kaufvertrag ist von beiden Seiten unterschrieben. Enthält der Vertrag allerdings eine aufschiebende Bedingung – etwa einen Finanzierungsvorbehalt –, wird die Provision erst mit Eintritt der Bedingung fällig. Scheitert die Finanzierung, entfällt die Provision. Mehr zur Fälligkeit lesen Sie in unserem Beitrag zu Voraussetzungen der Maklerprovision.
Bestellerprinzip bei der Wohnungsmiete
Seit 1. Juli 2023 gilt für Wohnungsmietverträge das Bestellerprinzip (§ 17a MaklerG): Der Makler darf die Provision nur vom Erstauftraggeber verlangen – also von demjenigen, der ihn zuerst mit der Vermittlung beauftragt hat. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter. Mieter zahlen bei der Wohnungssuche in Salzburg damit keine Provision mehr, sofern sie nicht selbst aktiv einen Makler beauftragen.
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Bestellerprinzip gilt
Seit 1. Juli 2023
Wohnungsmiete (B2C): Nur der Erstauftraggeber zahlt.
Vermieter beauftragt Makler → Vermieter zahlt die Provision.
Mieter beauftragt Makler aktiv → Mieter zahlt.
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Bestellerprinzip gilt nicht
Weiterhin Doppelprovision möglich
Immobilienkauf: Käufer und Verkäufer zahlen je bis zu 3 %.
Gewerbemiete (B2B): Frei verhandelbar, Provision kann auf Mieter überwälzt werden.
Grundstückskauf: Kein Bestellerprinzip.
💡 Praxistipp: „Erstauftraggeber“ genau prüfen
Manche Makler versuchen, das Bestellerprinzip zu umgehen, indem sie den Mieter formal zum Erstauftraggeber machen – etwa durch ein sogenanntes „Suchinserat“ oder einen Auftrag, den der Mieter vermeintlich selbst erteilt. Wenn der Makler die Wohnung aber bereits im Auftrag des Vermieters inseriert hat, bleibt der Vermieter Erstauftraggeber. Sollten Sie als Mieter in Salzburg zur Provisionszahlung aufgefordert werden, lohnt es sich, den tatsächlichen Erstauftrag zu hinterfragen.
Doppelmakler – Rechte und Pflichten
Ein Doppelmakler (§ 5 MaklerG) handelt gleichzeitig für beide Vertragsseiten – etwa für Käufer und Verkäufer. In Österreich ist das beim Immobilienkauf zulässig und in der Praxis der Regelfall. Der Makler muss aber beide Seiten über seine Doppeltätigkeit informieren, bevor er tätig wird. Unterlässt er das, riskiert er seinen Provisionsanspruch gegenüber der nicht informierten Partei.
Als Doppelmakler muss er die Interessen beider Seiten gleichermaßen wahren. Er darf also nicht dem Verkäufer vertrauliche Informationen des Käufers preisgeben (etwa dessen maximale Zahlungsbereitschaft) und umgekehrt. In der Praxis ist dieser Spagat eine häufige Quelle für Provisionsstreitigkeiten.
Wann entfällt der Provisionsanspruch?
Der Provisionsanspruch ist nicht automatisch gesichert. Das MaklerG kennt mehrere Gründe, aus denen der Anspruch ganz oder teilweise entfällt. Genauere Informationen zu den Voraussetzungen finden Sie in unserem Beitrag Immobilienmakler-Provisionen: So sparen Sie Geld.
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Eigengeschäft
Handelt der Makler als verdeckter Eigengeschäftler – kauft er also selbst oder über eine nahestehende Gesellschaft –, verliert er den Provisionsanspruch (§ 6 Abs 4 MaklerG). Das gilt auch bei nahestehenden Personen, wenn der Makler seine wirtschaftliche Verbindung verschweigt.
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Aufklärungspflicht verletzt
Verschweigt der Makler wesentliche Informationen – etwa bekannte Mängel, eine Kontamination oder die tatsächliche Wohnfläche –, kann er seinen Provisionsanspruch verwirken. Die Verletzung der Aufklärungspflicht kann zusätzlich Schadenersatzpflichten auslösen.
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Aufschiebende Bedingung
Enthält der Kaufvertrag einen Finanzierungsvorbehalt und scheitert die Finanzierung, wird der Vertrag nie wirksam. Der Provisionsanspruch entsteht nicht, weil das vermittelte Geschäft nicht rechtswirksam zustande kam.
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Kein Kausalzusammenhang
Der Makler muss den Vertragsabschluss „verdienstlich verursacht“ haben (§ 6 Abs 1 MaklerG). Wenn der Käufer die Liegenschaft bereits kannte und der Makler keinen nennenswerten Beitrag zum Abschluss geleistet hat, besteht kein Provisionsanspruch.
Häufige Streitpunkte im Maklerrecht
1
Falsche Wohnflächenangabe im Exposé
Gibt der Makler eine größere Wohnfläche an, als tatsächlich vorhanden ist, kann der Käufer nach Vertragsabschluss Schadenersatz verlangen. Bei erheblichen Abweichungen (Rechtsprechung: ab ca. 10 %) kann auch eine Rückabwicklung des Kaufvertrags in Betracht kommen.
2
Provision trotz Bestellerprinzip verlangt
Manche Makler stellen Mietern trotz Bestellerprinzip eine Provision in Rechnung – entweder direkt oder versteckt als „Bearbeitungsgebühr“ oder „Vertragspauschale“. Diese Verrechnung ist bei Wohnungsmieten rechtswidrig. Betroffene Mieter können die Zahlung zurückfordern.
3
Doppelmakler ohne Offenlegung
Handelt der Makler für beide Seiten, ohne dies offenzulegen, hat die nicht informierte Partei gute Chancen, die Provision zurückzufordern. Besonders brisant wird es, wenn der Makler gleichzeitig am Unternehmen des Verkäufers beteiligt ist – dann kann sogar ein Eigengeschäft vorliegen.
4
Nachmaklerklausel – Provision nach Ablauf des Maklervertrags
Viele Maklerverträge enthalten eine Nachmaklerklausel: Kommt das Geschäft innerhalb einer bestimmten Frist nach Vertragsende zustande, ist trotzdem Provision fällig. Diese Klauseln sind grundsätzlich zulässig, aber nur bei angemessener Frist – üblich sind drei bis sechs Monate. Unangemessen lange Fristen können sittenwidrig sein.
Häufige Fragen zum Maklerrecht
Wie hoch darf die Maklerprovision beim Immobilienkauf in Salzburg sein?
Bei einem Kaufpreis über € 48.448,51 beträgt die Höchstprovision 3 % des Kaufpreises pro Seite (jeweils zuzüglich 20 % USt). Bei einem Haus um € 500.000 sind das maximal € 15.000 netto (€ 18.000 brutto) für den Käufer – und der gleiche Betrag für den Verkäufer, sofern der Makler als Doppelmakler tätig ist.
Muss ich als Mieter in Salzburg Maklerprovision zahlen?
Seit 1. Juli 2023 in der Regel nicht mehr. Das Bestellerprinzip (§ 17a MaklerG) schreibt vor, dass bei der Vermittlung einer Mietwohnung nur der Erstauftraggeber – also üblicherweise der Vermieter – die Provision zahlt. Ausnahme: Sie beauftragen selbst aktiv einen Makler mit der Wohnungssuche, ohne dass dieser bereits für den Vermieter tätig ist.
Kann ich eine zu Unrecht gezahlte Maklerprovision zurückfordern?
Ja, in mehreren Fällen: wenn der Makler seine Doppeltätigkeit oder sein Naheverhältnis zum Vertragspartner nicht offengelegt hat, wenn das Bestellerprinzip verletzt wurde, oder wenn die verlangte Provision die Höchstgrenzen der IMV überschreitet. Die Rückforderung verjährt nach drei Jahren ab Zahlung. Wir prüfen in Salzburg, ob in Ihrem Fall eine Rückforderung möglich ist.
Was ist ein Alleinvermittlungsauftrag?
Beim Alleinvermittlungsauftrag (§ 14 MaklerG) verpflichtet sich der Auftraggeber, keinen anderen Makler mit der Vermittlung zu beauftragen. Im Gegenzug muss sich der Makler besonders intensiv um den Verkauf bemühen. Die Höchstdauer beträgt bei Verbrauchern sechs Monate (verlängerbar). Ein Alleinvermittlungsauftrag ist bei Wohnungsmietverträgen seit dem Bestellerprinzip nicht mehr zulässig.
Gilt das Bestellerprinzip auch beim Kauf einer Immobilie?
Nein, Stand März 2026 gilt das Bestellerprinzip nur bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen (B2C). Beim Immobilienkauf kann der Makler weiterhin als Doppelmakler von beiden Seiten Provision verlangen. Ein Bestellerprinzip beim Kauf wurde in Österreich bislang nicht beschlossen – anders als in Deutschland, wo es seit 2020 eine Teilung der Käuferprovision gibt.
📌 Das Wichtigste auf einen Blick
1.Das Bestellerprinzip gilt seit 1.7.2023 für Wohnungsmieten: Nur der Erstauftraggeber (meist der Vermieter) zahlt die Provision. Beim Kauf gibt es kein Bestellerprinzip.
2.Die Höchstprovision beim Kauf beträgt 3 % pro Partei (über € 48.448,51), bei Miete 1–2 BMM je nach Befristung – jeweils zzgl. 20 % USt.
3.Der Provisionsanspruch entsteht erst, wenn das vermittelte Geschäft rechtswirksam zustande kommt. Aufschiebende Bedingungen (Finanzierungsvorbehalt) verzögern die Fälligkeit.
4.Der Doppelmakler muss beide Seiten über seine Doppeltätigkeit informieren. Fehlt diese Offenlegung, kann die Provision zurückgefordert werden.
5.Zu Unrecht gezahlte Provisionen können innerhalb von drei Jahren zurückgefordert werden – etwa bei verschwiegener Doppeltätigkeit, Eigengeschäft oder Verletzung des Bestellerprinzips.
Stand: März 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Das Maklergesetz und die Immobilienmaklerverordnung können sich ändern. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung kontaktieren Sie uns bitte direkt.
Streit um die Maklerprovision?
Wir prüfen Ihren Maklervertrag, klären Ihren Provisionsanspruch und vertreten Sie in Salzburg – ob als Käufer, Verkäufer, Mieter oder Makler.
