Eine neu gebaute Immobilie klingt nach „einziehen und wohlfühlen“. In der Praxis treffen Käufer:innen beim Bauträgerkauf aber auf komplexe Verträge, Sicherungsmodelle und Zahlpläne. Dieser Leitfaden zeigt – klar und praxisnah – wie das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) Sie schützt, wie Treuhandabwicklung funktioniert und wie Baufortschrittszahlungen (Ratenplan A/B) sicher gehandhabt werden. Mit Checklisten, Beispielen und konkreten Lösungen.
Das BTVG gilt, wenn vor Fertigstellung mehr als 150 €/m² an den Bauträger (oder Dritte) bezahlt werden. Es schützt Erwerber:innen durch Informations-, Sicherungs- und Formvorschriften. Der Vertrag muss schriftlich sein und u. a. den spätesten Übergabetermin, die Fälligkeit der Zahlungen sowie die Art der Sicherung (z. B. Ratenplan + Treuhänder) enthalten. Zudem ist ein Haftrücklass von mind. 2 % oder eine gleichwertige Garantie/Versicherung für 3 Jahre ab Übergabe vorzusehen.
Ihr Vorteil: Ohne diese Mindestinhalte sollten Sie nicht unterschreiben – Sie haben gesetzliche Rücktrittsrechte, wenn Pflichtinformationen fehlen.
Der Bauträger muss Ihre Zahlungen gegen Verlust sichern – wahlweise durch:
Praxis-Tipp: In Neubau-Projekten dominiert die grundbücherliche Sicherstellung + Ratenplan – mit Treuhänder (RA/Notar), der Ihre Gelder erst nach Nachweis des Baufortschritts freigibt.
Zahlungen sind erst nach Abschluss definierter Bauphasen fällig. Das Gesetz setzt Höchstprozentsätze:
Wichtig: Eine Vorverlegung der ersten Rate vor Baubeginn ist nur in engem Ausnahmefall zulässig (hoher Liegenschaftswert + bereits ausreichende grundbücherliche Sicherung). Vorsicht bei „Anzahlungen“!
Wer ist Treuhänder? Ein Rechtsanwalt oder Notar. Der Bauträger muss spätestens bei Unterfertigung des Bauträgervertrags einen Treuhänder bestellen und im Vertrag namentlich anführen.
Was macht der Treuhänder konkret?
Transparenz & Register:
Der Abschluss eines Bauabschnitts richtet sich nach dem Fertigstellungsgrad der Hauptanlage. Der Treuhänder kann u. a. einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen oder einen Ziviltechniker (Hochbau) beiziehen; diese haften unmittelbar gegenüber dem Erwerber.
Erhalten Sie Pflichtinformationen (z. B. vorgesehener Vertragsinhalt, Sicherungsart) nicht mindestens eine Woche vor Abgabe der Vertragserklärung, steht Ihnen ein Rücktrittsrecht zu (Fristen beachten).
Verweisen Sie auf § 10 BTVG: Raten sind erst nach Abschluss der Bauabschnitte fällig; Vorabfälligkeit nur in engen Ausnahmen. Treuhänder einschalten, keine Direktzahlungen an den Bauträger.
§ 4 BTVG verlangt einen spätesten Übergabetermin im Vertrag. Wir prüfen Verzugs- und Rücktrittsrechte, setzen Fristen und verhandeln sichere Anpassungen.
Fordern Sie den Haftrücklass (mind. 2 %) oder eine gleichwertige Garantie/Versicherung für 3 Jahre ab Übergabe ein – das ist gesetzlich.
OGH: Der Treuhänder muss nicht nur Lastenfreistellung überwachen, sondern taugliche Sicherung laufend prüfen und den Baufortschritt überwachen. Wir übernehmen diese aktive Schutzfunktion.
Sachverständige/Ziviltechniker oder öffentliche Stellen; sie haften direkt gegenüber Käufer:innen. Ohne Bestätigung keine Auszahlung.
In der Regel ja – spätestens bei Unterfertigung. Nur bei rein schuldrechtlicher Sicherung (Garantie/Versicherung für alle Rückforderungsansprüche) kann entfallen.
Es dokumentiert die Treuhandschaft und schafft zusätzliche Transparenz/Absicherung (inkl. Versicherungsdeckung im Notariatsregister).
Beigezogene Sachverständige/Ziviltechniker haften unmittelbar gegenüber dem Erwerber.
Nicht vor den jeweiligen Bauabschnitten; Ausnahme für erste Rate nur bei besonders hohem Liegenschaftswert und bereits ausreichender grundbücherlicher Sicherung.
Wir kombinieren präzise Vertragsgestaltung mit aktiver Treuhand- und Projektbegleitung – vom ersten Anbot bis zur letzten Rate. Unsere Praxis deckt die Koordination mit Banken, Lastenfreistellung, Baufortschrittsprüfungen und Streitprävention ab. Einen vertiefenden Einblick in Pflichten & Haftung des Treuhänders finden Sie in unserem Fachbeitrag.
