Wiederkaufsrecht und Anbotsverfahren in der Praxis: wie das Vorkaufsrecht ausgeübt wird

Wenn das Vorkaufsrecht zum Tragen kommt, entscheidet das Anbotsverfahren über alles: Bekommt der Berechtigte die Liegenschaft zum Preis des Drittkäufers — oder fällt er aus dem Spiel, weil eine Frist verstrichen ist? Zwischen Vorkaufsrecht (§ 1072 ABGB) und Wiederkaufsrecht (§ 1068 ABGB) liegen feine, aber praxisentscheidende Unterschiede in Auslöser, Preisbildung und Form der Ausübung. Dieser Beitrag führt Sie Schritt für Schritt durch das Einlösungsanbot, die 30-Tage-Frist nach § 1075 ABGB, die Grundbuchseintragung und die aktuelle Höchstgerichtsrechtsprechung — inklusive der OGH-Entscheidung vom 21. Oktober 2025 zur Höchstpersönlichkeit des Wiederkaufsrechts.

Grundlagen: Vorkaufsrecht und Wiederkaufsrecht im ABGB

Das österreichische ABGB kennt zwei klassische Sicherungsinstrumente, die im Liegenschaftsverkehr seit 1812 nahezu unverändert in Kraft sind: das Vorkaufsrecht (§§ 1072 bis 1079 ABGB) und das Wiederkaufsrecht (§§ 1068 bis 1070 ABGB). Beide haben eine gemeinsame Wurzel — sie geben dem Berechtigten ein Zugriffsrecht auf eine bestimmte Sache —, unterscheiden sich aber im Auslöser ganz wesentlich. Das Vorkaufsrecht knüpft an einen Drittverkauf an. Erst wenn der Eigentümer die Liegenschaft an einen Dritten verkaufen will, entsteht für den Berechtigten die Möglichkeit, in den Drittvertrag einzutreten. Das Wiederkaufsrecht hingegen erlaubt es dem Verkäufer, die einmal verkaufte Sache durch eine einseitige Erklärung wieder zu erwerben — ohne dass es eines Drittverkaufs bedarf.

Beide Rechte sind nach der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs höchstpersönlich: § 1074 ABGB verbietet die Abtretung oder Vererbung des Vorkaufsrechts, § 1070 ABGB ordnet dieselbe Beschränkung für das Wiederkaufsrecht an. Die Rechtsnatur der Ausübung ist in beiden Fällen ein Gestaltungsrecht. Übt der Berechtigte aus, kommt mit der einseitigen Erklärung der Kaufvertrag zustande — beim Vorkaufsrecht mit den Bedingungen des Drittvertrags, beim Wiederkaufsrecht mit den im Ursprungsvertrag vereinbarten Bedingungen (typischerweise einem im Voraus fixierten Wiederkaufspreis). Daneben hat sich in der Vertragspraxis ein drittes Modell etabliert: das im ABGB nicht eigens normierte Aufgriffsrecht, das die Parteien bei Bedarf flexibel gestalten können.

Den allgemeinen Rahmen zum Immobilienrecht in Österreich erklären wir auf unserer Schwerpunktseite Immobilienrecht. Wie ein bereits abgeschlossener Vorvertrag oder ein Kaufanbot rückabgewickelt wird, zeigen wir im Beitrag Vorvertrag und Kaufanbot bei Immobilien.

Zentraler Unterschied: Drittverkauf versus einseitige Erklärung

Wer Vorkaufs- und Wiederkaufsrecht in der Praxis unterscheiden will, muss vor allem auf den Auslöser achten. Beim Vorkaufsrecht ist der Eigentümer in seiner Verkaufsfreiheit nicht eingeschränkt — er darf jederzeit einen Drittkäufer suchen und mit ihm verhandeln. Sobald jedoch ein verbindlicher Drittvertrag (oder zumindest ein unterfertigtes Kaufanbot des Dritten) vorliegt, entsteht für den Berechtigten der Vorkaufsfall. Erst dann muss der Eigentümer das Anbot legen. Beim Wiederkaufsrecht hingegen genügt eine einseitige Erklärung des Berechtigten innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist (in der Praxis oft fünf bis zehn Jahre). Es bedarf keines Drittkäufers, keines Vorkaufsfalls — der Käufer (der jetzt zurückverkaufen muss) ist an die Erklärung gebunden.

Auch der Preis ergibt sich aus unterschiedlichen Quellen. Beim Vorkaufsrecht orientiert sich der Preis am Drittvertrag — der Berechtigte muss nach § 1077 ABGB alles leisten, was der Drittkäufer verspricht oder zu leisten hätte. Nebenbedingungen, die sich nicht in Geld bewerten lassen, hindern die Einlösung nicht. Beim Wiederkaufsrecht hingegen ist der Preis schon im Ursprungsvertrag fixiert (oder zumindest bestimmbar), oft mit einem Auf- oder Abschlag gegenüber dem Erstkaufpreis. Diese Vorab-Festlegung gibt dem Wiederkaufsberechtigten Planungssicherheit, nimmt ihm aber das Argument, der spätere Marktpreis sei höher oder niedriger.

Das Anbotsverfahren: so wird das Vorkaufsrecht ausgeübt

Das Anbotsverfahren ist das Herzstück der Vorkaufsrechts-Ausübung. Es beginnt nicht schon mit ersten Verkaufsverhandlungen des Eigentümers — sondern erst dann, wenn der Vorkaufsfall tatsächlich eingetreten ist. Nach der ständigen Rechtsprechung und der notariellen Praxis muss der Eigentümer entweder ein vom Drittkäufer unterfertigtes Kaufanbot oder den vollständig ausgearbeiteten Kaufvertrag dem Berechtigten zur Kenntnis bringen. Erst dann läuft die Frist nach § 1075 ABGB. Vorvertragliche Sondierungsgespräche, mündliche Preisvorstellungen oder gar Inserate sind keine Auslöser für die Anbietungspflicht.

Der Ablauf in der Praxis sieht regelmäßig in fünf Schritten aus. Erstens schließt der Eigentümer den Drittvertrag oder lässt sich ein bindendes Anbot des Drittkäufers geben. Zweitens übermittelt er den Drittvertrag oder das Anbot mitsamt allen Bedingungen an den Vorkaufsberechtigten. Drittens läuft ab Zugang dieses Schreibens die 30-Tage-Frist für Liegenschaften nach § 1075 ABGB. Viertens erklärt der Berechtigte innerhalb der Frist die Annahme oder lässt sie verstreichen. Fünftens — bei Annahme — entsteht zwischen Berechtigtem und Eigentümer ein Kaufvertrag zu denselben Bedingungen wie der Drittvertrag; der Drittkäufer geht leer aus.

Was muss im Einlösungsanbot stehen?

Der Oberste Gerichtshof hat in 10 Ob 25/15x klar formuliert, was ein taugliches Einlösungsanbot enthalten muss: Es muss dem Berechtigten alle Tatsachen mitteilen, die er für die Entscheidung über die Ausübung seines Vorkaufsrechts braucht. Konkret zählen dazu der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen, sämtliche Vertragsbedingungen sowie alle Nebenrechte und Nebenpflichten. Fehlt eine dieser Angaben oder ist sie unklar, beginnt die 30-Tage-Frist gar nicht zu laufen. Das Vorkaufsrecht bleibt bestehen — und der Berechtigte muss nicht reagieren, um es zu erhalten.

In der Praxis kommen mangelhafte Anbote häufiger vor, als man denkt. Beispiele aus unserer Beratung: Der Eigentümer übermittelt nur einen Auszug aus dem Drittvertrag, ohne die Zahlungsmodalitäten. Oder die Nebenkosten (etwa ein Inventarverkauf, Ablöse für Einbauten) sind nicht aufgeschlüsselt. Oder die Liegenschaft wird zusammen mit anderen Trennstücken an einen Erwerber verkauft, ohne dass der anteilige Kaufpreis für die einzelne Parzelle erkennbar wäre — der Berechtigte muss seinen Anteil selbst errechnen können, einfache arithmetische Berechnungen sind ihm nach OGH 10 Ob 25/15x zumutbar, mehr aber nicht.

Die 30-Tage-Frist nach § 1075 ABGB

§ 1075 ABGB gibt dem Berechtigten bei Liegenschaften 30 Tage Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben — gerechnet ab dem Zugang eines tauglichen Anbots. Bei beweglichen Sachen sind es nur 24 Stunden. Innerhalb dieser Frist muss er „wirklich einlösen“ — gemeint ist die Annahmeerklärung gegenüber dem Verpflichteten, nicht die Zahlung selbst. Lässt der Berechtigte die Frist verstreichen, ist das Vorkaufsrecht im konkreten Vorkaufsfall erloschen. Der Eigentümer kann an den Drittkäufer veräußern, ohne das Vorkaufsrecht weiter zu beachten.

Wichtig ist die Frage, wie streng die Frist ist und wann sie zu laufen beginnt. Nach der Rechtsprechung gilt: Die Frist beginnt erst mit Zugang eines vollständigen, tauglichen Anbots. Bei einem mangelhaften Anbot beginnt sie nicht — auch nicht teilweise. Nach Eingang des Anbots kann der Drittvertrag nicht mehr abgeändert werden, ohne dass die Frist neu zu laufen beginnt. Notar Mag. Klaus Schöffmann fasst es prägnant: Erst nach Erhalt des unterfertigten Kaufanbots oder des fertigen Kaufvertrags beginnt die 30-Tage-Frist; jede Vertragsänderung danach setzt eine neue Frist in Gang.

Eintragung im Grundbuch: dingliche Wirkung gegen Dritte

Nach § 1073 ABGB ist das Vorkaufsrecht „in der Regel“ ein persönliches Recht. Das heißt: Es wirkt nur zwischen den Vertragsparteien — also zwischen Verpflichtetem und Berechtigtem. Verkauft der Eigentümer die Liegenschaft an einen Dritten, ohne das Anbot zu legen, bleibt dem Berechtigten nur ein Schadenersatzanspruch nach § 1079 ABGB. Die Liegenschaft selbst kann er nicht herausverlangen, weil das Recht den Drittkäufer nicht bindet. Das ändert sich erst, wenn das Vorkaufsrecht ins Grundbuch eingetragen wird — dann wirkt es dinglich, also gegen jedermann. Auch der Drittkäufer muss sich das eingetragene Recht entgegenhalten lassen.

Wie die Eintragung in der Praxis funktioniert, hängt vom Errichtungsdokument ab. Die Vereinbarung über das Vorkaufsrecht muss schriftlich und in einer grundbuchstauglichen Form vorliegen — typischerweise als Notariatsakt oder beglaubigte Urkunde. Bei Liegenschaftskaufverträgen wird das Vorkaufsrecht häufig direkt im Vertrag mitvereinbart und gemeinsam mit der Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen. Analog gilt für das Wiederkaufsrecht: Es kann ebenfalls im Grundbuch einverleibt werden und entfaltet dann dingliche Wirkung gegen jeden späteren Eigentümer der Liegenschaft.

Wer prüfen möchte, welche Konsequenzen ein verletztes Vorkaufsrecht hat, findet die Klage-Wege in unserem Beitrag Vorkaufsrecht verletzt — Klage, Löschung, Schadenersatz. Den allgemeinen Rahmen rund um Kaufverträge und Vertragsgestaltung erklären wir auf unserer Schwerpunktseite Kaufverträge.

Aktuelle OGH-Rsp 2025: Wiederkaufsrecht höchstpersönlich

Mit der Entscheidung 8 Ob 101/25y vom 21. Oktober 2025 hat der Oberste Gerichtshof die Höchstpersönlichkeit des Wiederkaufsrechts klar bestätigt und nebenbei eine Reihe verbreiteter Vertragsgestaltungen unwirksam erklärt. Im konkreten Fall war ein Wiederkaufsrecht zugunsten einer Verkäuferin und ihres Ehegatten eingeräumt worden — wobei der Ehegatte nicht Vertragspartei des ursprünglichen Verkaufs war. Nach dem Tod der Verkäuferin wollte der Ehegatte als Alleinerbe das Wiederkaufsrecht ausüben. Der OGH wies die Klage ab: § 1070 ABGB sei zwingend, das Wiederkaufsrecht weder vererblich noch übertragbar, und es erlösche mit dem Tod des Berechtigten. Eine Bestellung an mehrere Personen unabhängig voneinander, von denen eine gar nicht Vertragspartei ist, verstößt gegen § 1070 ABGB und ist unwirksam.

Die Entscheidung steht in einer Linie mit OGH 5 Ob 54/90 zum Vorkaufsrecht: Schon damals hatte der OGH eine Klausel zugunsten „der jeweiligen Eigentümer“ einer benachbarten Liegenschaft für unwirksam erklärt — weil das Vorkaufsrecht so faktisch übertragbar gewesen wäre, was § 1074 ABGB als zwingendem Recht widerspricht. Beide Entscheidungen senden dieselbe Botschaft: Vorkaufs- und Wiederkaufsrecht sind streng höchstpersönlich. Wer langfristige Sicherungen sucht — über den Tod des Berechtigten hinaus, übertragbar an Nacherwerber, im Familien- oder Gesellschaftskreis — muss zu anderen Instrumenten greifen, etwa zu einem als Aufgriffsrecht ausgestalteten Vertrag.

Sonderfälle und häufige Fragen aus der Praxis

Wirkt das Vorkaufsrecht bei Schenkung oder Sacheinlage?

Nach § 1078 ABGB lässt sich das Vorkaufsrecht auf andere Veräußerungsarten ohne besondere Verabredung nicht ausdehnen. Schenkung, Tausch oder Sacheinlage in eine Gesellschaft lösen also grundsätzlich keinen Vorkaufsfall aus. Das hat Konsequenzen: Wer die Liegenschaft nicht verkauft, sondern verschenkt oder im Erbweg überträgt, umgeht das Vorkaufsrecht — legal. Die Parteien können diese Lücke schließen, indem sie das Recht ausdrücklich auf „jede Veräußerung“ erstrecken. Der OGH hat in 5 Ob 14/11m klargestellt: Wenn die Erweiterung weit formuliert ist, gilt sie auch für Sacheinlagen gegen Anteilsrechte. Voraussetzung ist aber, dass entweder der Einlösungspreis vorab bestimmt ist oder die Gegenleistung des Dritten in Geld bewertet werden kann. Lässt sich der Wert nicht ermitteln, wirkt das eingetragene Recht praktisch wie ein Veräußerungsverbot.

Was passiert bei einer Zwangsversteigerung?

§ 1076 ABGB regelt den Fall der „gerichtlichen Feilbiethung“ — die Zwangsversteigerung. Das eingetragene Vorkaufsrecht hat hier keine materielle Einlösungswirkung. Es führt nur dazu, dass der einverleibte Berechtigte zur Versteigerung gesondert vorgeladen werden muss. Der Berechtigte kann mitbieten wie jeder andere Interessent — er hat aber kein Vorrecht, in den Zuschlag einzutreten. Nicht im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte spielen in der Zwangsversteigerung gar keine Rolle. Das ist ein gewichtiger Grund, das Recht einverleiben zu lassen — wer sich auf das bloß obligatorische Recht verlässt, ist in der Versteigerung praktisch wehrlos.

Kann das Vorkaufsrecht widerrufen oder verzichtet werden?

Ein ausdrücklicher schriftlicher Verzicht ist möglich und in der Praxis nicht selten — etwa, weil der Berechtigte selbst kein Interesse mehr an der Liegenschaft hat oder weil im Rahmen einer Familienteilung ein Tausch stattfindet. Aber Vorsicht: Auch konkludentes Verhalten kann zum Verlust des Rechts führen. In der OGH-Entscheidung 8 Ob 62/19d hatte die Klägerin dem Verpflichteten zunächst signalisiert, das Vorkaufsrecht nicht ausüben zu wollen, und übte es dann nach Vertragsschluss doch aus, ohne den Sinneswandel anzukündigen. Der OGH wies die Klage ab — das widersprüchliche Verhalten (venire contra factum proprium) sei rechtsmissbräuchlich. Wer dem Verpflichteten signalisiert, das Recht nicht auszuüben, sollte den Verzicht entweder klar und schriftlich erklären — oder konsequent bei seiner Linie bleiben.

Häufige Fragen zum Anbotsverfahren

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Wie wir Ihnen helfen können

Im Anbotsverfahren entscheidet sich oft in wenigen Tagen, ob das Vorkaufsrecht zum Tragen kommt — oder ob eine Frist still verstreicht und das Recht im konkreten Vorkaufsfall erlischt. Wir prüfen ein Einlösungsanbot auf Vollständigkeit, klären, ob die 30-Tage-Frist überhaupt zu laufen begonnen hat, und unterstützen Sie bei der korrekten Annahmeerklärung. Auch in der Vertragsgestaltung beraten wir Eigentümer und Berechtigte rund um Vorkaufs-, Wiederkaufs- und Aufgriffsrechte und sorgen für eine Klausel, die Grundbuch-tauglich und höchstpersönlichkeits-fest ist. Kontaktieren Sie uns über unsere Kontaktseite oder buchen Sie über das Calendly-Widget oben einen Erstberatungstermin in unserer Kanzlei in Salzburg.

Stand: Mai 2026. Die Darstellung gibt einen Überblick und ersetzt keine individuelle rechtliche Beratung. Die Rechtslage im Einzelfall hängt von verschiedenen Faktoren ab.