Vorkaufsrecht: Rechtliche Aspekte

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Vorkaufsrecht: Rechtliche Aspekte

Das Vorkaufsrecht ist ein Instrument im Immobilienbereich. Doch wie funktioniert es genau, welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein und welche Implikationen hat es für Käufer und Verkäufer?

Grundlagen des Vorkaufrechts

Das Vorkaufsrecht stellt ein spezielles Recht dar, welches entweder durch die Gesetzgebung oder Verträge im Bereich der Immobilien etabliert wird. Es gewährt das bevorzugte Erwerbsrecht für Grundstücke, Häuser oder Wohnungen, sollte der aktuelle Eigentümer entscheiden, diese zu einem späteren Zeitpunkt zu veräußern. Somit ermöglicht das Vorkaufsrecht, ein zum Verkauf stehendes Objekt vorrangig vor anderen Interessenten zu erwerben und den Kauf zu identischen Konditionen wie vereinbart abzuschließen.

In Österreich ist das Vorkaufsrecht eher eine Seltenheit und übt in der Regel keinen merklichen Einfluss auf den Immobilienwert aus. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass potenzielle Käufer einer Immobilie, für die bereits ein Vorkaufsrecht besteht, in Unsicherheit über den Erwerb bleiben, bis der Vorkaufsberechtigte seine endgültige Entscheidung trifft. In solchen Fällen ist Geduld gefragt.

Voraussetzungen und Fristen beim Vorkaufsrecht

Um das Vorkaufsrecht ausüben zu können, muss entweder ein bindendes Angebot oder ein gültiger Kaufvertrag für die Immobilie zwischen dem aktuellen Eigentümer und einem Dritten, der als potentieller Käufer auftritt, existieren. Das bedeutet, dass, sobald der Verkauf einer Immobilie an einen interessierten Käufer beabsichtigt ist, der Inhaber des Vorkaufsrechts entsprechend informiert werden muss.

Anschließend verfügt der Inhaber des Vorkaufsrechts über einen Zeitraum von 30 Tagen, um seine Entscheidung zum Kauf der Immobilie zu treffen und diese Entscheidung dem Verkäufer mitzuteilen. Sollte der Inhaber des Vorkaufsrechts sich für den Kauf entscheiden, müssen die Kaufbedingungen identisch mit denen sein, die auch dem Drittkäufer angeboten wurden, ohne jegliche Verschlechterung oder Verbesserung der Konditionen.

Anwendungsfälle des Vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht erweist sich als vorteilhaft, um ein bevorzugtes Kaufrecht für ein Objekt zu gewinnen, das derzeit nicht auf dem Markt ist. Zur Veranschaulichung: Insbesondere bietet sich das Vorkaufsrecht an, wenn beispielsweise der Verkauf einer Wohnung an Personen aus dem engen Umfeld beabsichtigt ist, gleichzeitig aber sichergestellt werden soll, dass diese Immobilie nicht später an Dritte verkauft wird, die keinerlei Verbindung zum ursprünglichen Personenkreis – beispielsweise der Familie – haben. In solchen Situationen bietet das Vorkaufsrecht eine wirksame Absicherung.

Eintragung und Kosten

Das Vorkaufsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Die anfallenden Notarkosten und Gebühren für die Grundbucheintragung liegen bei etwa 500 Euro, können jedoch abhängig von der Komplexität der Bestimmungen variieren. Die Kosten trägt in der Regel der Begünstigte des Vorkaufsrechts.

Gültigkeitsdauer und Übertragbarkeit

Das Vorkaufsrecht besteht lebenslang für den Berechtigten und ist zudem verbindlich für alle gesetzlichen Erben des potentiellen Verkäufers. Es handelt sich um ein ausgesprochen persönliches Recht, das ausschließlich der konkreten Person zugesprochen wird. Eine Übertragung oder Vererbung dieses Rechts ist nicht möglich; es erlischt mit dem Ableben des Berechtigten. Ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht ist jedoch durch eine schriftliche Erklärung möglich, wobei für den Verzicht eine Kompensationszahlung geleistet werden kann.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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Renovierung der Mietwohnung: Was ist erlaubt und was nicht?

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Renovierung der Mietwohnung: Was ist erlaubt und was nicht?

Eine Renovierung kann Ihre Mietwohnung in ein persönliches Paradies verwandeln. Doch bevor Sie mit dem Umgestalten beginnen, ist es entscheidend, sich über die Rechte und Pflichten als Mieter im Klaren zu sein. 

Erlaubte Renovierungsarbeiten ohne Genehmigung

Für kleinere Modifikationen, die reversibel sind, ist keine Genehmigung der Vermieterschaft erforderlich und es besteht auch keine Informationspflicht. Dies betrifft beispielsweise:

Wandgestaltung nach Wunsch

Als Bewohner haben Sie die Freiheit, die Farbgebung Ihrer Wände sowie die Auswahl von Tapeten nach Ihrem Geschmack zu treffen. Ebenso steht es Ihnen frei, Türen, Fenster und deren Rahmen nach Ihren Vorlieben zu streichen. Beim Auszug aus der Wohnung allerdings könnten die Vermieter wieder ein Wort mitreden wollen. Falls Ihre Wandgestaltung mit intensiven oder dunklen Farben erfolgte, könnte es sein, dass Sie aufgefordert werden, diese mit einer neutraleren Farbe zu überstreichen – selbst wenn die Wände noch in einem guten Zustand sind. Sollten die Wände in dezenten Pastelltönen gehalten sein und der Anstrich intakt sein, ist eine Übermalung in der Regel nicht nötig.

Anbringung von Dekorationen

Das Anbringen von Bildern oder das Installieren von Regalen durch das Einschlagen von Nägeln oder das Bohren von Löchern ist generell ohne vorherige Genehmigung möglich. Sollten Sie allerdings Ihre Wände mit übermäßig vielen Löchern versehen haben, ist bei der Rückgabe der Wohnung eventuell eine Ausbesserung erforderlich. Normale Gebrauchsspuren, wie einzelne Bohrlöcher, müssen hingegen nicht beseitigt werden.

Spezialfall Bodenbelag

In Situationen, in denen das Mietrechtsgesetz nur teilweise oder überhaupt nicht Anwendung findet, dürfen Sie den Bodenbelag ohne vorherige Zustimmung ändern. Solche Maßnahmen, ähnlich dem Streichen oder Tapezieren, werden als geringfügige bauliche Veränderungen angesehen, die keiner Genehmigung bedürfen. Die Sachlage verändert sich jedoch, wenn Ihre Wohnung vollständig unter das Mietrechtsgesetz fällt. In diesem Fall ist es Ihnen zwar gestattet, kleinere Anpassungen wie das Bekleben von Bodenfliesen vorzunehmen. Sollte allerdings eine umfassendere Veränderung geplant sein, zum Beispiel der Austausch eines Teppichbodens durch Parkett, ist es erforderlich, eine Zustimmung einzuholen.

Wann ist eine Genehmigung notwendig?

Bei der Durchführung umfangreicher Renovierungsarbeiten in Ihrer Mietwohnung ist es entscheidend, nicht ohne vorherige Zustimmung zu handeln. Ob eine bauliche Veränderung genehmigungspflichtig ist, richtet sich nach ihrem Umfang sowie der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes in dem jeweiligen Kontext. Insbesondere bei signifikanten Änderungen ist es stets erforderlich, die Einwilligung der Vermieterschaft einzuholen. Zu solchen Maßnahmen gehören beispielsweise:

  • Das Entfernen, Umsetzen oder Hinzufügen von Wände

  • Der Einbau eines zusätzlichen Badezimmers, einer Toilette oder Küche

  • Der Austausch von Fenstern und Türen

In diesen Fällen haben die Rechte der Eigentümer Vorrang vor den Interessen der Mieter. Dies bedeutet, dass Sie die Genehmigung des Vermieters abwarten müssen, bevor Sie mit den Renovierungsarbeiten beginnen können.

Ausnahmen: Renovierungen unter besonderen Umständen

Es gibt Situationen, in denen eine Renovierung immer genehmigt werden muss. Dies ist der Fall, wenn Ihre Wohnung vollständig unter das Mietrechtsgesetz fällt und dabei die festgelegten Mindeststandards nicht erfüllt. Sollten gravierende Mängel oder sogar eine direkte Gefährdung vorliegen, steht Ihnen als Mieter das Recht auf notwendige Renovierungsarbeiten zu. Die Vermieterschaft ist in solchen Fällen verpflichtet, Ihre Renovierungsvorhaben zu genehmigen. Dies gilt insbesondere, wenn es um die Modernisierung des Badezimmers oder die Erneuerung der Wasserleitungen geht, um die Sanitärbereiche wieder auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. Ähnliches gilt für Renovierungsmaßnahmen, die darauf abzielen, den Energieverbrauch zu senken, etwa durch die Installation einer modernen Heiztherme.

Résumé

Ganz gleich, in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz auf Ihre Wohnung Anwendung findet – ob vollständig, nur teilweise oder überhaupt nicht: Sollten Sie vorhaben, Ihre Mietwohnung umfassend zu renovieren und dabei größere Umbaumaßnahmen planen, ist es essentiell, vorab eine schriftliche Einwilligung Ihres Vermieters zu erhalten. Das Durchführen signifikanter Veränderungen ohne vorherige Zustimmung kann zu finanziellen Forderungen führen. Dies gilt selbst dann, wenn Sie die Kosten für die Umbauten selbst getragen haben. Vermieter sind berechtigt, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu fordern. In extremen Fällen könnte dies sogar eine Klage wegen Besitzstörung nach sich ziehen.

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