Wer als Österreicherin oder Österreicher eine Immobilie im Ausland erbt, steht vor einer ungewöhnlichen Konstellation: Mehrere Rechtsordnungen können gleichzeitig betroffen sein, unterschiedliche Behörden sind zuständig, und die steuerlichen Folgen richten sich nach dem Belegenheitsstaat der Liegenschaft. Die EU-Erbrechtsverordnung (EU-ErbVO 650/2012) hat das grenzüberschreitende Erbrecht seit 2015 vereinfacht – doch sie gilt nicht für alle Länder und erfasst steuerliche Fragen überhaupt nicht. Ob Ferienwohnung in Kroatien, Eigentumswohnung in Italien oder Grundstück in der Schweiz: Die Abwicklung erfordert fundierte Kenntnis des internationalen Erbrechts. Dieser Beitrag erklärt, welches Recht gilt, wie das Europäische Nachlasszeugnis funktioniert und welche steuerlichen Pflichten auf Sie zukommen.
EU-Erbrechtsverordnung: Welches Recht gilt beim Erbfall?
Seit dem 17. August 2015 regelt die EU-Erbrechtsverordnung (Verordnung (EU) Nr. 650/2012 – kurz EU-ErbVO) die Frage, welches nationale Erbrecht bei einem grenzüberschreitenden Erbfall anzuwenden ist. Die zentrale Anknüpfung: Maßgeblich ist das Recht des Staates, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte (Art. 21 Abs 1 EU-ErbVO).
Für die meisten Österreicherinnen und Österreicher, die hier leben und sterben, ändert sich dadurch nichts – es gilt österreichisches Erbrecht. Relevant wird die Verordnung dann, wenn jemand seinen Lebensmittelpunkt ins Ausland verlegt hat oder wenn es um eine Immobilie im Ausland geht. Der entscheidende Punkt: Die EU-ErbVO erfasst grundsätzlich den gesamten Nachlass – also auch Immobilien in anderen EU-Mitgliedstaaten. Es gilt das Prinzip der Nachlasseinheit.
Das bedeutet konkret: Stirbt ein österreichischer Staatsbürger mit gewöhnlichem Aufenthalt in Salzburg, wird sein gesamter Nachlass – inklusive einer Ferienwohnung in Kroatien oder einer Eigentumswohnung in Spanien – nach österreichischem Erbrecht abgewickelt. Die Zuständigkeit liegt beim österreichischen Verlassenschaftsgericht (Art. 4 EU-ErbVO). Das ist eine erhebliche Vereinfachung gegenüber der früheren Rechtslage, als für Immobilien häufig das Recht des Belegenheitsstaates galt.
Die EU-ErbVO gilt in allen EU-Mitgliedstaaten mit Ausnahme von Dänemark und Irland. Für Immobilien in diesen Ländern oder in Drittstaaten (z. B. Schweiz, Türkei, USA) gelten andere Regeln – dazu mehr im Abschnitt über Drittstaaten.
Rechtswahl im Testament – die wichtigste Weichenstellung
Art. 22 EU-ErbVO gibt dem Erblasser ein mächtiges Instrument an die Hand: die Rechtswahl. Wer ein Testament errichtet, kann darin ausdrücklich festlegen, dass das Recht seiner Staatsangehörigkeit für den gesamten Nachlass gelten soll. Für Österreicherinnen und Österreicher, die im Ausland leben oder Auslandsimmobilien besitzen, ist das von enormer Bedeutung.
Ein Beispiel: Eine österreichische Staatsbürgerin lebt seit 15 Jahren in Spanien und besitzt dort ein Haus. Ohne Rechtswahl gilt nach Art. 21 EU-ErbVO spanisches Erbrecht – mit anderen Pflichtteilen, anderen Formvorschriften, einer anderen Erbfolge. Wählt sie im Testament österreichisches Recht, gelten die gewohnten Regeln: österreichisches Erbrecht mit den bekannten Pflichtteilen nach ABGB, der gewohnten gesetzlichen Erbfolge und der Möglichkeit, das Testament in vertrauter Form zu gestalten.
Die Rechtswahl muss ausdrücklich im Testament erfolgen – eine konkludente Wahl reicht grundsätzlich nicht. In der Praxis genügt ein klarer Satz: „Für meinen gesamten Nachlass soll österreichisches Recht gelten.“ Die Rechtswahl kann sich nur auf das Recht der Staatsangehörigkeit beziehen, nicht auf ein beliebiges Recht. Wer mehrere Staatsangehörigkeiten besitzt, kann zwischen ihnen wählen.
Wer eine Immobilie im Ausland besitzt, sollte in seinem Testament eine ausdrückliche Rechtswahl nach Art. 22 EU-ErbVO treffen. Auch wenn Sie in Österreich leben: Die Einschätzung, wo der „gewöhnliche Aufenthalt“ liegt, kann im Streitfall schwieriger sein als gedacht – etwa bei Personen mit Wohnsitzen in zwei Ländern oder bei längeren Auslandsaufenthalten.
Das Europäische Nachlasszeugnis (ENZ) im Detail
Das Europäische Nachlasszeugnis (ENZ) nach Art. 62 ff EU-ErbVO ist das zentrale Dokument, um eine Erbschaft mit Auslandsbezug praktisch abzuwickeln. Es bescheinigt die Erbenstellung, die Rechte einzelner Erben und die Befugnisse von Testamentsvollstreckern oder Nachlassverwaltern. Mit dem ENZ können Erben in jedem EU-Mitgliedstaat ihre Rechte nachweisen – etwa um eine Liegenschaft im Grundbuch umschreiben zu lassen.
In Österreich wird das ENZ vom zuständigen Bezirksgericht im Rahmen des Verlassenschaftsverfahrens auf Antrag ausgestellt. Der Gerichtskommissär (Notar) bereitet den Antrag vor. Zuständig ist jenes Gericht, das auch für das Verlassenschaftsverfahren zuständig ist – also am letzten Wohnsitz des Erblassers.
Das ENZ ersetzt nicht die Einantwortung im österreichischen Verlassenschaftsverfahren – es tritt ergänzend hinzu. Für Immobilien in Österreich brauchen Erben weiterhin den Einantwortungsbeschluss und die Grundbuchseintragung nach österreichischem Recht. Das ENZ dient ausschließlich der grenzüberschreitenden Verwendung.
Wichtig: Das ENZ entfaltet in allen EU-Mitgliedstaaten (außer Dänemark und Irland) unmittelbare Wirkung. Die darin bescheinigte Erbenstellung wird vermutet – bis das Gegenteil bewiesen ist. In der Praxis bedeutet das: Die kroatische Grundbuchbehörde oder die italienische Bank akzeptiert das ENZ als Nachweis, ohne dass zusätzliche Dokumente übersetzt oder beglaubigt werden müssen.
Drittstaaten und das Belegenheitsprinzip
Die EU-ErbVO gilt nicht weltweit. Für Immobilien in Drittstaaten – also Ländern außerhalb der EU – greift die Verordnung nicht. Hier gelten die jeweiligen nationalen Kollisionsnormen, bilaterale Abkommen und das Internationale Privatrecht (IPR). Das kann die Abwicklung erheblich verkomplizieren.
Ein zentrales Problem ist das Belegenheitsprinzip: Viele Staaten – darunter Frankreich, Großbritannien, die USA und die Türkei – wenden für Immobilien grundsätzlich das Recht des Staates an, in dem die Liegenschaft liegt. Das bedeutet: Auch wenn das österreichische Verlassenschaftsgericht den gesamten Nachlass nach österreichischem Recht abhandelt, kann der ausländische Staat für die dort liegende Immobilie sein eigenes Erbrecht beanspruchen.
Bei der Schweiz liegt ein besonderer Fall vor: Das schweizerische IPRG (Bundesgesetz über das Internationale Privatrecht) knüpft beim Erbrecht grundsätzlich an den letzten Wohnsitz an und akzeptiert eine Rechtswahl zugunsten der Staatsangehörigkeit. Ein österreichischer Erblasser mit Immobilie in der Schweiz und Wohnsitz in Österreich kann also durchaus erreichen, dass österreichisches Recht gilt – vorausgesetzt, die Schweizer Behörden erkennen die Zuständigkeit des österreichischen Gerichts an.
Für die Türkei gilt dagegen strikt das Belegenheitsprinzip. Eine dort gelegene Immobilie wird nach türkischem Erbrecht vererbt. Österreichische Erben müssen ein separates Verfahren in der Türkei durchführen lassen – inklusive Übersetzung aller Dokumente und gegebenenfalls Beauftragung eines türkischen Anwalts.
Steuern beim Erben einer Immobilie im Ausland
Die steuerliche Seite einer Auslandserbschaft ist getrennt vom anwendbaren Erbrecht zu betrachten. Die EU-ErbVO regelt ausdrücklich keine Steuerfragen (Art. 1 Abs 1 EU-ErbVO). Ob und welche Steuern anfallen, bestimmt sich nach den Steuergesetzen der betroffenen Staaten.
Für Österreicherinnen und Österreicher gilt: Österreich erhebt seit 2008 keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer mehr. Allerdings fällt bei Immobilienerwerb durch Erbfall die Grunderwerbsteuer (GrESt) an. Der Stufentarif bei unentgeltlichem Erwerb richtet sich nach dem Wert der Liegenschaft und beträgt 0,5 % bis 3,5 %. Diese GrESt betrifft allerdings nur Immobilien in Österreich – für eine Ferienwohnung in Kroatien fällt in Österreich keine GrESt an.
Das zentrale Problem bei Auslandsimmobilien: Im Belegenheitsstaat der Immobilie kann eine Erbschaftssteuer anfallen – auch wenn Österreich selbst keine erhebt. In Spanien etwa unterliegt die geerbte Immobilie der spanischen Erbschafts- und Schenkungssteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), deren Höhe regional stark variiert. In Deutschland fallen je nach Verwandtschaftsgrad zwischen 7 % und 50 % an, wobei hohe Freibeträge bestehen.
Da Österreich keine Erbschaftssteuer kennt, gibt es auch kein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaften mit den meisten Staaten. Die im Ausland gezahlte Erbschaftssteuer kann in Österreich also nicht angerechnet werden – sie ist ein zusätzlicher Kostenfaktor. Umgekehrt kann ein nichtösterreichischer Erblasser, der eine Immobilie in Österreich hinterlässt, im Privatrecht von der österreichischen Steuerfreiheit profitieren.
Grunderwerbsteuer in Österreich bei Erbschaft
Erbt jemand eine Immobilie in Österreich – gleich ob österreichischer oder ausländischer Erblasser –, fällt Grunderwerbsteuer an. Bei unentgeltlichem Erwerb (Erbschaft, Schenkung) gilt der Stufentarif nach § 7 Abs 1 Z 2 GrEStG:
Verfahren: Grundbucheintragung und praktische Abwicklung
Die Eintragung einer geerbten Immobilie ins Grundbuch erfolgt immer nach dem Recht des Staates, in dem die Liegenschaft liegt. Die EU-ErbVO vereinheitlicht zwar das anwendbare Erbrecht und die gerichtliche Zuständigkeit – nicht aber das Grundbuchverfahren. Art. 1 Abs 2 lit l EU-ErbVO stellt das ausdrücklich klar: Fragen der Eintragung in ein Register sind vom Anwendungsbereich ausgenommen.
In der Praxis läuft die Abwicklung daher zweigleisig: Das Erbrecht und die Nachlasszugehörigkeit bestimmt das österreichische Verlassenschaftsgericht. Die Grundbuchumschreibung im Ausland muss nach den dortigen Vorschriften beantragt werden – mit dem ENZ oder dem österreichischen Einantwortungsbeschluss (letzterer bedarf möglicherweise einer Apostille oder Legalisation).
Besonderheiten in beliebten Urlaubsländern
Kroatien: Seit dem EU-Beitritt 2013 gilt die EU-ErbVO. Das kroatische Grundbuchsystem (zemljišna knjiga) ist inzwischen weitgehend digitalisiert. Die Umschreibung auf den Erben erfolgt über das zuständige Grundbuchgericht (Općinski sud). In der Praxis dauert das Verfahren 2–6 Monate. Eine Erbschaftssteuer fällt für direkte Nachkommen (Kinder, Ehegatten) nicht an.
Italien: Das italienische Grundbuchsystem (catasto und conservatoria dei registri immobiliari) ist zweiteilig. Die Erben müssen eine Erbschaftssteuererklärung (dichiarazione di successione) beim Finanzamt (Agenzia delle Entrate) einreichen – innerhalb von 12 Monaten nach dem Todesfall. Der Steuersatz liegt bei 4 % für direkte Nachkommen, mit einem Freibetrag von 1.000.000 EUR pro Erbe. Die Grundbuchumschreibung (voltura catastale) erfolgt danach separat.
Spanien: Spanien kennt eine regionale Erbschaftssteuer, die je nach Comunidad Autónoma stark variiert. In den Balearen, auf den Kanaren und in manchen Festlandregionen gibt es großzügige Freibeträge für nahe Angehörige. In anderen Regionen können die effektiven Steuersätze erheblich sein. Die Steuererklärung muss innerhalb von 6 Monaten nach dem Todesfall eingereicht werden – eine Verlängerung um weitere 6 Monate ist möglich, muss aber in den ersten 5 Monaten beantragt werden.
Häufige Fehler bei Auslandserbschaften
Sonderfälle aus der Praxis
Österreichischer Erblasser mit gewöhnlichem Aufenthalt im Ausland
Lebt eine österreichische Staatsbürgerin dauerhaft in Spanien und stirbt dort, gilt ohne Rechtswahl spanisches Erbrecht – auch für ihre Wohnung in Salzburg. Das spanische Verlassenschaftsgericht ist grundsätzlich zuständig. Die österreichische Wohnung muss trotzdem nach österreichischem Grundbuchrecht übertragen werden. In solchen Fällen empfehlen wir dringend eine Rechtswahl zugunsten des österreichischen Rechts im Testament. Andernfalls müssen sich die Erben sowohl mit dem spanischen Notar als auch mit dem österreichischen Grundbuchgericht auseinandersetzen – unter Anwendung zweier unterschiedlicher Rechtsordnungen.
Erbengemeinschaft und Auslandsimmobilie
Erben mehrere Personen gemeinsam eine Auslandsimmobilie, entsteht eine Erbengemeinschaft. Die Verwaltung und Teilung dieser Gemeinschaft richtet sich nach dem anwendbaren Erbrecht – also in der Regel nach österreichischem Recht, wenn der Erblasser hier lebte. Die Verwertung der Immobilie (Verkauf, Zuweisung an einen Miterben) erfordert aber die Kooperation aller Miterben und die Einhaltung des ausländischen Grundbuch- und Steuerrechts. In der Praxis führen Erbengemeinschaften bei Auslandsimmobilien häufig zu langwierigen Streitigkeiten, weil die Miterben unterschiedliche Vorstellungen über Nutzung oder Verkauf haben.
Immobilie in einem Nicht-EU-Staat: Schweiz
Die Schweiz wendet ihr IPRG an, das für den Erbfall den letzten Wohnsitz als Anknüpfungspunkt vorsieht. Ein österreichischer Erblasser mit Wohnsitz in Österreich und einer Ferienwohnung im Kanton Graubünden: Das schweizerische Recht erkennt grundsätzlich die Zuständigkeit des Wohnsitzstaates an. Allerdings kann das kantonale Grundbuchamt verlangen, dass der österreichische Einantwortungsbeschluss in der Schweiz anerkannt wird. Eine Apostille allein genügt nicht immer – unter Umständen ist ein Anerkennungsverfahren nötig. Die Grundbucheintragung erfolgt nach dem Recht des jeweiligen Kantons.
Wer eine Immobilie im Ausland besitzt, sollte drei Dinge tun: Erstens ein Testament mit ausdrücklicher Rechtswahl errichten. Zweitens die steuerlichen Folgen im Belegenheitsstaat durch einen lokalen Steuerberater prüfen lassen. Drittens den Erben eine Mappe mit allen relevanten Dokumenten hinterlegen – Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Steuernummer im Ausland, Kontaktdaten des lokalen Anwalts.
Checkliste: Vorsorge für Immobilienbesitz im Ausland
Häufige Fragen zum Erben von Auslandsimmobilien
Das Wichtigste auf einen Blick
Jetzt unverbindlich anfragen
Füllen Sie das Formular aus und beschreiben Sie Ihre Situation. Wir melden uns in Kürze bei Ihnen.
Wie wir Ihnen helfen können
Die Abwicklung einer Erbschaft mit Auslandsimmobilie erfordert die Koordination zwischen österreichischem Erbrecht, dem Grundbuchrecht des Belegenheitsstaates und den steuerlichen Vorschriften beider Länder. In unserer Praxis unterstützen wir Mandanten bei der Beantragung des Europäischen Nachlasszeugnisses, der Zusammenarbeit mit lokalen Kanzleien im Ausland und der steuerlichen Planung. Ob Sie eine Immobilie geerbt haben oder vorausschauend Ihr Testament gestalten möchten – kontaktieren Sie uns, wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Rechtslage im Einzelfall hängt von verschiedenen Faktoren ab – insbesondere vom Belegenheitsstaat der Immobilie und den dort geltenden Vorschriften. Stand: April 2026.