Wer in Salzburg eine Zweitwohnung besitzt, bewegt sich seit 2022 in einem deutlich verschärften Rechtsrahmen. Das Verfassungsgerichtshof-Erkenntnis G 366/2021 hat die 2019er-Legalisierungsregel in Teilen aufgehoben, rund 1.500 ehedem gemeldete Zweitwohnsitze fielen damit wieder unter das Zweitwohnsitzverbot des Salzburger Raumordnungsgesetzes. Gleichzeitig hat die Novelle zum Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 (LGBl 58/2023) die frühere Negativerklärung durch eine Positiverklärung ersetzt: Wer eine Wohnung in einer Beschränkungsgemeinde kauft, muss nun aktiv erklären und belegen, dass er einen Hauptwohnsitz begründet – sonst drohen Geldbußen bis 50.000 Euro nach § 78 S-ROG und im äußersten Fall die Zwangsversteigerung der Liegenschaft. Dieser Beitrag bündelt die aktuelle Rechtslage, die LVwG-Judikatur der Jahre 2023 bis 2026 und die wichtigsten Verteidigungsstrategien für Salzburger Eigentümer. Stand: Mai 2026.
Der rechtliche Rahmen: ROG, Grundverkehr und Melderecht
Die rechtliche Behandlung einer Salzburger Zweitwohnung ist kein einzelnes Regelwerk, sondern ein Zusammenspiel aus drei Ebenen. Wer nur eine davon beachtet, läuft in rechtliche Stolperfallen. Das Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (S-ROG 2009) in der Fassung der Novellen LGBl 82/2022 und LGBl 88/2023 regelt, ob eine Wohnung in einer Gemeinde überhaupt als Zweitwohnung genutzt werden darf. Das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 (S.GVG 2023, LGBl 58/2023) regelt, wer eine Wohnung in einer Beschränkungsgemeinde erwerben darf und welche Erklärungen damit verbunden sind. Das Meldegesetz 1991 (MeldeG) schließlich regelt, wie Haupt- und Nebenwohnsitz formal registriert werden.
In Salzburg ist ein erheblicher Teil der Gemeinden als sogenannte Beschränkungsgemeinde ausgewiesen – also Orte mit besonderem Nachfragedruck auf Wohnraum, typischerweise Tourismus-Hochburgen in Pinzgau, Pongau und Salzkammergut sowie der zentrale Flachgau. Dort gilt ein grundsätzliches Zweitwohnsitz-Verbot nach § 31 S-ROG 2009. Wer eine Wohnung in einer solchen Gemeinde besitzt, muss entweder einen der gesetzlichen Ausnahmetatbestände nachweisen (Hauptwohnsitz, berufsbedingter Bedarf, land- oder forstwirtschaftliche Nutzung, Pflege) oder auf einen Bestandsschutz vor 1. März 1993 zurückgreifen. Eine bloße Eigentümerstellung genügt nicht.
Für eine erste Orientierung zur Abgrenzung zwischen Haupt- und Nebenwohnsitz in Österreich empfehlen wir den Grundlagenbeitrag Unterschied Haupt- und Nebenwohnsitz. Der vorliegende Beitrag legt den Schwerpunkt auf das Salzburger Raumordnungs- und Grundverkehrsrecht.
Die Positiverklärung: Vom „Nicht-Zweitwohnsitz“ zum Hauptwohnsitz-Nachweis
Die wichtigste Neuerung der letzten Jahre heißt Positiverklärung. Bis zur Novelle 2023 genügte es in Salzburg bei einem Immobilienerwerb in einer Beschränkungsgemeinde, eine sogenannte Negativerklärung abzugeben: Der Erwerber erklärte lediglich, keinen Zweitwohnsitz begründen zu wollen. Das war eine Absichtserklärung ohne wirksame Kontrollmechanik. In der Praxis wurde diese Regel häufig unterlaufen – Behörden und Öffentlichkeit sprachen vom „grauen Grundverkehr“.
Mit dem Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 wurde der Mechanismus umgedreht. Seither muss der Erwerber aktiv erklären, einen Hauptwohnsitz zu begründen, und diese Erklärung mit nachvollziehbaren Nachweisen hinterlegen. Die Erklärung ist verbindlich: Die Grundverkehrsbehörde prüft innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist – in der Regel innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb –, ob der Hauptwohnsitz tatsächlich begründet wurde. Die konkrete Frist sollte im Einzelfall direkt mit der zuständigen Grundverkehrsbehörde oder Bezirkshauptmannschaft abgeklärt werden, da hier Auslegungs- und Übergangsregelungen greifen können.
Wer den Hauptwohnsitz nicht nachweisen kann, steht vor einem ernsthaften Problem. Die Sanktionsleiter reicht vom förmlichen Feststellungsbescheid über Verwaltungsstrafverfahren nach § 78 S-ROG bis hin zur Zwangsversteigerung der Liegenschaft im Extremfall. Alle Details zum Salzburger Grundverkehrsrecht – von Genehmigungspflicht bis Erwerbsvoraussetzungen – finden Sie auf unserer Schwerpunktseite Grundverkehrsrecht Salzburg.
Negativerklärung vs. Positiverklärung
Die zentrale Weichenstellung der Novelle 2023
Wann droht eine Geldbuße? Tatbestände nach § 31 und § 78 S-ROG
Die Strafnorm des Salzburger Raumordnungsgesetzes ist § 78 S-ROG 2009 – in der Fassung LGBl 88/2023 mit spürbar erhöhten Strafrahmen. Wer eine Wohnung unzulässig als Zweitwohnsitz nutzt oder sie ohne Gemeinde-Genehmigung touristisch vermietet (§ 31b S-ROG in Verbindung mit § 31 S-ROG), begeht eine Verwaltungsübertretung. Die Strafrahmen sind nach Schwere gestaffelt und reichen bis 50.000 Euro.
Das Bußgeld ist nicht das Ende der Geschichte. Rechtskräftige Verurteilungen werden der Landesregierung gemeldet, die Gemeinde kann Parteistellung beanspruchen, und im Wiederholungsfall kann eine Benutzungsuntersagung hinzukommen. Wer zusätzlich auch § 31b S-ROG verletzt – also ohne Gemeindezustimmung touristisch vermietet –, dem drohen parallel Verwaltungsstrafen nach dem Tourismusrecht und gewerberechtliche Konsequenzen. Wir haben die Airbnb- und Kurzzeitvermietungs-Logik in einem eigenen Beitrag ausführlich dargestellt: Airbnb und § 31b S-ROG – touristische Vermietung in Salzburg.
In unserer Praxis zeigt sich: Die Behörde schöpft den Höchstrahmen selten aus. Entscheidend sind der Unrechtsgehalt (Vorsatz oder Fahrlässigkeit?), der Verschuldensgrad, die wirtschaftlichen Verhältnisse und Milderungsgründe wie Selbstanzeige, Tatbildbereinigung oder reumütiges Geständnis. Eine gut begründete Beschwerde an das LVwG Salzburg kann die Strafhöhe – unabhängig von der Schuldfrage – häufig signifikant reduzieren.
Kontrollpraxis: ZMR-Abgleich, Stromdaten, anonyme Anzeigen
Wie kommt eine Gemeinde überhaupt darauf, dass eine Wohnung als Zweitwohnsitz genutzt wird? Die Antwort hat in den vergangenen Jahren eine Reihe eingespielter Standards entwickelt. § 77 S-ROG 2009 verpflichtet die Gemeinden zur Mitwirkung bei der Kontrolle – und gibt ihnen Zugriff auf Meldedaten, ergänzt durch Auskunftspflichten des Eigentümers und Nutzers.
So laufen Kontrollen in Salzburger Gemeinden
Typischer Ablauf eines Zweitwohnsitz-Prüfverfahrens
Niedriger Stromverbrauch außerhalb der Hauptsaison, anonyme Anzeige eines Nachbarn, Treffer auf einer Buchungsplattform oder Abgleich mit dem Zentralen Melderegister (ZMR).
Die Gemeinde verlangt Auskunft nach § 77 S-ROG. Der Eigentümer hat eine Mitwirkungspflicht – Schweigen spricht gegen ihn.
ZMR, Stromabrechnungen (Salzburg AG), Wassernachweise, gegebenenfalls Nachbarschaftsbefragung, Abgleich mit Buchungsplattformen.
Verwaltungsstrafverfahren nach §§ 31, 78 S-ROG wird eingeleitet. Frist zur Rechtfertigung üblicherweise zwei Wochen.
Die Bezirkshauptmannschaft erlässt das Straferkenntnis. Dagegen ist binnen vier Wochen Beschwerde an das LVwG Salzburg möglich.
Der Kontrolldruck ist in den touristischen Schwerpunktgemeinden deutlich höher als im Flachgau-Umland. Pinzgau-Gemeinden wie Saalbach-Hinterglemm, Maria Alm, Zell am See oder Kaprun haben in den letzten Jahren eigene Kontrollreferate etabliert – nicht zuletzt, weil das Land Salzburg mit dem Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabengesetz (LGBl 54/2022) zusätzliche Anreize zum Datenabgleich geschaffen hat. Eine tiefgehende Analyse eines Salzburger Einzelfall-Erkenntnisses finden Sie in unserer detaillierten Analyse des Vertrauensschutz-Erkenntnisses.
LVwG-Rechtsprechung 2023–2026: Drei Linien zur Verteidigung
Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat seit dem Verfassungsgerichtshof-Erkenntnis G 366/2021 vom 30. Juni 2022 eine Serie von Entscheidungen zum Zweitwohnsitz-Komplex getroffen. Aus öffentlich berichteten Auszügen und der Fundstellenliste lassen sich drei Linien ableiten, die in der anwaltlichen Praxis regelmäßig als Verteidigungsansätze dienen. Die genannten Aktenzahlen und Entscheidungsdaten sind über die Fundstellen-Register verifiziert; Details zu Sachverhalten beziehen sich auf sekundäre Berichterstattung (insbesondere ORF Salzburg) und Kurzfassungen. Für eine konkrete Mandatsbearbeitung ist jeweils der Volltext des Erkenntnisses aus dem Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) heranzuziehen.
Drei Verteidigungslinien aus der LVwG-Judikatur
Die Vertrauensschutz-Linie ist die praktisch bedeutsamste. Nach Angaben von ORF Salzburg waren rund 1.500 Zweitwohnsitze betroffen, die 2019 fristgerecht legalisiert worden waren und nach dem VfGH-Erkenntnis 2022 wieder unter das Verbot fielen. Öffentlich berichteten Auszügen des Erkenntnisses 405-3/1402/1/4-2025 zufolge geht das LVwG Salzburg davon aus, dass Eigentümer, die sich 2019 an die damals gültige Rechtslage gehalten haben, nicht rückwirkend für eine Nutzung bestraft werden dürfen, die zum Zeitpunkt der Meldung legal war.
Die Bestandsschutz-Linie zieht eine klare Grenze: § 31 S-ROG 2009 schützt nur Wohnungen, die tatsächlich vor dem 1. März 1993 als Zweitwohnsitz genutzt wurden. Die bloße Eigentümerstellung oder der Erwerb einer später als Zweitwohnsitz genutzten Immobilie genügt nicht. Wer sich auf Bestandsschutz beruft, trägt nach öffentlich berichteten Auszügen die Mitwirkungspflicht bei der Beweisführung – Stromabrechnungen aus den späten 1980er-Jahren, Meldezettel, Zeugenaussagen von Nachbarn, Bestätigungen der Gemeinde.
Die Beweisführungs-Linie zeigt die Kehrseite. Wenn die Gemeinde hinreichende Indizien vorlegt – typischerweise ein Paket aus niedrigem Stromverbrauch, fehlender Hauptwohnsitzmeldung und anonymer Anzeige –, verschiebt sich faktisch die Beweislast. Der Eigentümer muss dann glaubhaft machen, dass die Wohnung raumordnungskonform genutzt wird. Wer das nicht überzeugend darlegen kann, wird mit einer Geldbuße belegt.
Verfahrensstrategien: Einspruch, Beschwerde, Selbstanzeige
Wer eine Verfahrensankündigung, eine Aufforderung zur Stellungnahme oder ein bereits ergangenes Straferkenntnis erhält, hat verschiedene Verteidigungswege. Die Wahl der richtigen Strategie hängt vom Verfahrensstand und vom Sachverhalt ab.
In vielen Fällen ist nicht nur die Schuldfrage, sondern auch die Strafhöhe Gegenstand der Beschwerde. Das LVwG Salzburg prüft, ob die Behörde die Milderungsgründe nach § 19 VStG ausreichend berücksichtigt hat – wirtschaftliche Verhältnisse, Unbescholtenheit, reumütiges Geständnis, Tatbildbereinigung vor mündlicher Verhandlung. Auch die Ersatzfreiheitsstrafe kann hier reduziert werden.
Bevor Sie auf eine Aufforderung der Gemeinde antworten, dokumentieren Sie Ihre Sachlage vollständig: Meldezettel aller Bewohner, Stromabrechnungen der letzten drei Jahre, Dienstverträge, Pendelbescheinigungen, Schriftverkehr mit der Grundverkehrsbehörde. Einmal schriftlich abgegebene Aussagen lassen sich nur schwer revidieren – sie wirken in einem allfälligen Verwaltungsstrafverfahren fort.
Bestandsschutz vor dem 1. März 1993: Was Eigentümer nachweisen müssen
Der Bestandsschutz nach § 31 S-ROG 2009 ist ein oft unterschätztes Verteidigungsinstrument. Wer nachweisen kann, dass die Wohnung tatsächlich bereits vor dem 1. März 1993 als Zweitwohnsitz genutzt wurde, kann auf Antrag eine Bürgermeister-Bescheinigung erwirken, die den bisherigen Nutzungsstatus absichert. Voraussetzung: der Nachweis muss substantiell sein, Pauschalbehauptungen genügen nicht.
Wichtig: Die Bürgermeister-Bescheinigung ist deklarativ – sie bestätigt einen bestehenden Rechtszustand, schafft ihn aber nicht. Wer die Wohnung nach 1993 längere Zeit nicht genutzt oder zwischenzeitlich umgewidmet hat, kann sich unter Umständen nicht mehr auf Bestandsschutz berufen. Öffentlich berichteten Auszügen der Entscheidung LVwG Salzburg 405-13/1224/1/2-2025 zufolge hat das Gericht die Anforderungen an den Nachweis der tatsächlichen Nutzung betont – bloße Eigentümerstellung genügt nicht. Die Mitwirkungspflicht des Beschwerdeführers bei der Beweissuche ist hier besonders ausgeprägt.
Abgrenzung zur Zweitwohnsitzabgabe: Zwei Ebenen, eine Wohnung
Ein häufiges Missverständnis: Die Zweitwohnsitzabgabe nach dem Salzburger Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabengesetz (LGBl 54/2022) ist eine abgabenrechtliche Ebene – also eine Geldleistung an die Gemeinde, gestaffelt nach Nutzfläche und Nutzungsmonaten. Die Positiverklärung und die Geldbuße nach § 78 S-ROG sind dagegen ordnungsrechtliche Ebenen des Raumordnungs- und Grundverkehrsrechts. Beide Ebenen können eine Wohnung parallel treffen: Wer die Abgabe ordnungsgemäß entrichtet, nutzt damit nicht automatisch legal als Zweitwohnsitz – und umgekehrt.
Die bundesländerübergreifende Perspektive zur Zweitwohnsitzabgabe (Salzburg, Tirol, Vorarlberg, Kärnten und Steiermark) finden Sie im Beitrag Bundesländer-Übersicht zur Zweitwohnsitzabgabe. Einen Grundlagenüberblick zum Thema Zweitwohnsitz insgesamt – von Anmeldung bis Abgaben – bietet unser Beitrag Grundlagen-Überblick Zweitwohnsitz Österreich. Für die vorliegende Salzburg-Betrachtung bleibt festzuhalten: Eine Geldbuße nach § 78 S-ROG ist nicht „durch Abgabenzahlung abgegolten“. Wer beides gleichzeitig ordnen möchte, benötigt getrennte Strategien.
Ordnungsrecht vs. Abgabenrecht
Warum beide Ebenen parallel laufen
Häufige Fragen zum Zweitwohnsitz Salzburg
Häufige Fehler aus der Kanzleipraxis
In der Beratungspraxis sehen wir eine Reihe wiederkehrender Fehler, die sich leicht vermeiden lassen. Viele davon entstehen aus Unkenntnis der Novellen 2022 und 2023 – die Rechtslage hat sich in kurzer Zeit mehrfach geändert.
Die Legalisierung von 2019 wirkt personenbezogen. Beim Eigentümerwechsel fällt sie für den neuen Erwerber weg – das wird regelmäßig übersehen.
Ein Hauptwohnsitz entsteht nicht durch Meldezettel allein. Maßgeblich ist der tatsächliche Lebensmittelpunkt – Stromverbrauch, Beruf, Familie, Freizeit. Eine Scheinanmeldung kann zusätzlich gegen § 22 MeldeG verstoßen.
Die Mitwirkungspflicht nach § 77 S-ROG ist sanktionsbewehrt. Schweigen wird als Indiz gewertet und kann die Beweislage zulasten des Eigentümers verschieben.
Wer die Zweitwohnsitzabgabe zahlt, nutzt damit nicht automatisch legal. Das Abgabenrecht und das Raumordnungsrecht sind zwei getrennte Ebenen mit eigenen Sanktionen.
§ 31b S-ROG verbietet die touristische Nutzung ohne Zustimmung der Gemeinde. Ein Treffer auf einer Buchungsplattform reicht für den Verfahrensbeginn. Strafdrohung bis 50.000 Euro.
Gegen ein Straferkenntnis ist binnen vier Wochen Beschwerde an das LVwG Salzburg zu erheben. Wird die Frist versäumt, wird das Erkenntnis rechtskräftig – Wiedereinsetzung ist nur bei unverschuldeter Verhinderung möglich.
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Wie wir Ihnen helfen können
Das Zusammenspiel aus Raumordnungsrecht, Grundverkehrsrecht und Melderecht ist in Salzburg seit den Novellen 2022 und 2023 anspruchsvoll geworden. Wer einen Strafbescheid, eine Aufforderung zur Stellungnahme oder eine Fristsache bei der Grundverkehrsbehörde vor sich hat, sollte nicht improvisieren – einmal abgegebene Erklärungen wirken im weiteren Verfahren fort. Wir prüfen die Rechtslage, beurteilen die Erfolgsaussichten einer Beschwerde an das LVwG Salzburg und entwickeln eine Strategie, die auch das Grundverkehrs- und Melderecht mit einbezieht. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.