Salzburg
ZWAG (Gemeinde erhebt Abgabe)
Bemessung: Nutzfläche + Monate
Stadt Salzburg: Erklärung meist bis 15. Feb (Gemeinde-VO).
Wer eine Wohnung nicht als Hauptwohnsitz nutzt, kann in vielen Bundesländern zu einer Zweitwohnsitz- oder Freizeitwohnsitzabgabe herangezogen werden. Die Regeln sind je nach Land verschieden – und genau das führt oft zu Fehleinschätzungen, Nachzahlungen und Strafen. Wir erklären klar und praxisnah, wer zahlen muss, wie hoch die Abgabe ist, welche Ausnahmen es gibt und wie Sie teure Fehler vermeiden.
Die Zweitwohnsitzabgabe ist eine Gemeindeabgabe für Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden. Grundlage sind Landesgesetze, die den Gemeinden eine Einhebung erlauben und Obergrenzen vorgeben; die konkrete Höhe legt dann die jeweilige Gemeinde per Verordnung fest. In Tirol heißt das Pendant Freizeitwohnsitzabgabe, einige Länder kennen zusätzlich Leerstandsabgaben.
Wer ist abgabepflichtig? Typischerweise der Eigentümer. Teilweise kann – bei langfristiger Überlassung – auch die innehabende Person (z.B. Mieter) abgabepflichtig werden.
Wie wird bemessen? Meist nach Nutz- oder Geschoßfläche und Zeit (Kalendermonate/-wochen). Es gelten landesrechtliche Höchstbeträge, die Gemeinden darunter frei festsetzen dürfen.
Salzburgs ZWAG ermächtigt Gemeinden zur Abgabe; die Höchstbeträge staffeln sich nach Wohnungsgröße (z.B. bis 40 m² max. 400 €/Jahr; über 220 m² max. 2.500 €/Jahr). Bemessen wird nach Nutzfläche und angefangenen Kalendermonaten. In der Stadt Salzburg fällt die Selbstberechnung und Zahlung typischerweise bis 15. Februar des Folgejahres an.
Beispiel: 65 m² Zweitwohnsitz, Nutzung in 2025 von März bis Dezember (10 Monate). Die Gemeinde darf pro Jahr höchstens den Salzburg-Höchstbetrag für die 40–70 m²-Klasse vorschreiben; zeitanteilig wären das max. 10/12 dieses Betrags.
Das Vorarlberger Zweitwohnungsabgabegesetz (ZAG) setzt €-Höchstsätze je m² Geschoßfläche fest – abhängig vom Anteil der Wohnungen ohne Hauptwohnsitz in der jeweiligen Gemeinde (bis zu 18,50 €/m²/Jahr, mit jährlichen Maximalbeträgen z.B. 2.775 € in „Hotspot-Gemeinden“). Selbstbemessung und Zahlung bis 15. Februar des Folgejahres.
Praxisnutzen: In Gemeinden mit hohem Zweitwohnsitzanteil können die effektiven Kosten deutlich höher ausfallen als in Nachbargemeinden. Ein Gemeindewechsel oder Nutzungsumstellung kann daher spürbar wirken.
Das steirische StZWAG erlaubt Abgaben auf Zweitwohnsitze und Wohnungsleerstand. Selbstberechnung bis 31. März des Folgejahres; der Betrag ist binnen vier Wochen danach zu bezahlen. Für Zweitwohnsitze darf eine 100 m²-Wohnung höchstens 1.000 € pro Jahr kosten; größere/kleinere Wohnungen werden proportional umgelegt.
Konsequenz: Wer die Frist 31. März versäumt oder die Nutzfläche falsch ansetzt, riskiert Säumnisfolgen und Nachforderungen.
Kärnten kennt seit Jahren eine monatlich gestaffelte Zweitwohnsitzabgabe (z.B. bis 30 m² max. ~10–11,80 €/Monat; 60–90 m² ~35–41,30 €/Monat; >90 m² ~64,80 €/Monat; genaue Gemeindesätze variieren). Fälligkeit ist 1. Dezember, Einzahlung bis 15. Dezember (bei Aufgabe anteilig, mit Monatslogik). Abgabepflicht entsteht und endet monatsgenau. Gemeinden haben die Sätze zuletzt teils angehoben.
Detailpunkt: Das K-ZWAG regelt die Monats-Aliquotierung klar – wichtig bei Eigentümerwechsel, Umwidmung oder Umbau.
In Tirol heißt es Freizeitwohnsitzabgabe (TFLAG). Die Gemeinde legt einen Jahresbetrag je Größenklasse fest (z.B. 90–150 m²: 490–1.150 €/Jahr). Zusätzlich existiert eine Leerstandsabgabe. Tirol hat die Regelungen 2024/2025 novelliert; manche Verordnungen treten frühestens 1. Jänner 2026 in Kraft.
Merke: In Tirol ist die Definition „Freizeitwohnsitz“ enger mit der Raumordnung verzahnt – Beherbergung/Privatzimmer und Eigennutzung sind sauber abzugrenzen.
Die geplante Wiener Zweitwohnsitzabgabe (in Begutachtung Ende 2023) wurde am 24. Oktober 2024 vorerst gestoppt. Mit 2025 ist sie nicht in Kraft getreten. Für 2025/2026 gibt es keine Umsetzung – beachten Sie aber, dass neue Entwürfe künftig jederzeit möglich sind.
Oberösterreich kennt keine Zweitwohnsitzabgabe, wohl aber eine Freizeitwohnungspauschale im Tourismusgesetz 2018 für Wohnungen/Häuser, die länger als 26 Wochen pro Jahr nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden. Details (Beträge/Fristen) ergeben sich aus landesrechtlichen und gemeindlichen Vorgaben.
Derzeit keine Zweitwohnsitz- oder Leerstandsabgabe.
Derzeit keine Zweitwohnsitz- oder Leerstandsabgabe (tourismusrechtliche Beiträge können separat bestehen).
Ja, sobald sie nicht (überwiegend) Hauptwohnsitz ist, kann sie je nach Landesrecht Zweit-/Freizeitwohnsitz sein – und damit abgabenpflichtig. Ausnahmen gelten u.a. für gewerbliche Beherbergung/Privatzimmer oder berufliche/ausbildungsbedingte Nutzung. Prüfen Sie die Ausnahmen Ihres Bundeslands.
1) Bundesland ermitteln,
2) Gemeindeverordnung prüfen (Satz, Staffel, Höchstgrenzen),
3) Fläche heranziehen (Nutz-/Geschoßfläche),
4) Zeitraum aliquotieren (Monate/Wochen),
5) Selbstberechnung fristgerecht an die Gemeinde melden und zahlen (z.B. 15. Februar in Vorarlberg; 31. März Meldung in der Steiermark; 15. Dezember Zahlung in Kärnten).
Häufig nein, wenn die Wohnung bestimmungsgemäß der Beherbergung dient und keine Eigennutzung als Freizeit-/Zweitwohnsitz erfolgt. Das ist eng auszulegen; der Nachweis obliegt Ihnen.
Säumniszuschläge, Nachforderungen (teils mehrere Jahre rückwirkend) und Verwaltungsstrafen sind möglich. Außerdem können Registerabgleiche (Melde- und Gebäude/Wohnungsregister) Auffälligkeiten automatisch sichtbar machen.
Viele unterschätzen Fristen und Aliquotierung. In Kärnten wird etwa monatsgenau gerechnet – ein Eigentümerwechsel mitten im Monat kann die Kostenzuordnung drehen. In Vorarlberg/Tirol hängt viel an der richtigen Flächenbestimmung (Planunterlagen, Geschoß- vs. Nutzfläche). In der Steiermark ist die Selbstberechnung und Meldung bis 31. März zentral; wer das übersieht, zahlt drauf.
Unser Rat: Prüfen Sie vor Kauf, Vermietung oder Nutzungswechsel die Gemeindeverordnung – und dokumentieren Sie Nutzung und Fläche sauber.
Gemeinde-VO zuerst prüfen (Tarif, Fristen, Formulare) – nicht nur das Landesgesetz.
Nutz-/Geschoßfläche mit Unterlagen belegen (Plan, Nutzwertgutachten).
Monats-Aliquotierung beachten (Eigentümerwechsel, Aus-/Aufnahme der Nutzung).
Ausnahmen (Beherbergung, berufliche Gründe) früh klären und nachweisen.
Wir prüfen Abgabepflichten bundesland- und gemeindespezifisch, berechnen rechtssicher, holen Befreiungen/Reduktionen heraus und vertreten Sie bei Nachforderungen und Rechtsmitteln. Besonders sinnvoll ist eine präventive Prüfung vor Erwerb oder Nutzungsänderung – damit die Zweitwohnsitzabgabe planbar bleibt statt zu überraschen.