Zweitwohnsitzabgabe in Österreich 2026: Was auf Eigentümer wirklich zukommt

Die Zweitwohnsitzabgabe in Österreich hängt nicht allein davon ab, ob eine Wohnung gemeldet ist. Entscheidend sind das Landesgesetz, die Verordnung der Standortgemeinde und die tatsächliche Nutzung. Salzburg, Tirol, Vorarlberg, Kärnten und die Steiermark knüpfen an unterschiedliche Merkmale an. Dieser Beitrag erklärt die geltenden Leitplanken für 2026, nennt wichtige Betragsgrenzen und zeigt, welche Unterlagen Eigentümer vor einem Bescheid prüfen sollten.

Welche Wohnsitzbegriffe für die Abgabe zählen

Der Hauptwohnsitz ist nach § 1 Abs 7 Meldegesetz 1991 dort, wo der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Beruf, Familie und soziale Bindungen werden in einer Gesamtbetrachtung gewürdigt. Ein Eintrag im Zentralen Melderegister ist daher ein wichtiges Indiz, ersetzt aber nicht die Prüfung der tatsächlichen Verhältnisse.

Ein Nebenwohnsitz ist eine weitere Unterkunft, die nicht bloß vorübergehend bezogen wird. Die Anmeldung muss nach § 3 Meldegesetz 1991 grundsätzlich innerhalb von drei Tagen erfolgen. Die Zweitwohnsitzabgabe ist davon zu unterscheiden. Sie ist eine Landes- oder Gemeindeabgabe und kann auch dann relevant sein, wenn die konkrete Nutzung im Melderegister nicht vollständig abgebildet ist. Wenn Sie zusätzlich Anmeldung, Grundverkehr und steuerliche Folgen prüfen möchten, finden Sie im Überblick zum Zweitwohnsitz in Österreich die weiteren Zusammenhänge.

Der Freizeitwohnsitz beschreibt vor allem eine raumordnungsrechtliche Nutzung. In Tirol dient ein Freizeitwohnsitz nicht der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses mit Mittelpunkt der Lebensbeziehungen, sondern etwa Ferien-, Wochenend- oder Erholungsaufenthalten. Eine korrekte Nebenwohnsitzmeldung macht eine raumordnungsrechtlich unzulässige Nutzung nicht zulässig. Für die melderechtliche Einordnung hilft der Beitrag zum Unterschied zwischen Haupt- und Nebenwohnsitz.

Salzburg, ZWAG und die wichtigsten Höchstbeträge

Das Salzburger Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabengesetz, kurz ZWAG, ermächtigt die Gemeinden, eine Kommunalabgabe auf Zweitwohnsitze und eine eigene Abgabe auf Wohnungen ohne Wohnsitz zu erheben. Ob die Gemeinde tatsächlich eine Abgabe einhebt, ergibt sich aus ihrer Verordnung. Für die Zweitwohnsitzabgabe ist nach § 6 ZWAG die Nutzfläche und die Zahl der angefangenen Kalendermonate maßgeblich. Die raumordnungsrechtliche Sonderfrage rund um Positiverklärung, Zweitwohnsitzbeschränkung und Geldbuße behandelt der Salzburg-Beitrag zu Positiverklärung und Geldbuße gesondert.

Der landesgesetzliche Höchstbetrag nach § 7 ZWAG beträgt jährlich bis 40 m² höchstens 400 Euro, über 40 bis 70 m² höchstens 700 Euro, über 70 bis 100 m² höchstens 1.000 Euro, über 100 bis 130 m² höchstens 1.300 Euro, über 130 bis 160 m² höchstens 1.600 Euro, über 160 bis 190 m² höchstens 1.900 Euro, über 190 bis 220 m² höchstens 2.200 Euro und bei mehr als 220 m² höchstens 2.500 Euro. Die Gemeindeverordnung kann darunter bleiben. Fallen Zweitwohnsitzabgabe und besondere Nächtigungsabgabe zusammen, ist die Zweitwohnsitzabgabe nach § 7 Abs 3 ZWAG auf höchstens 50 Prozent des jeweiligen Höchstbetrags begrenzt.

Eine Wohnung ohne gemeldeten Wohnsitz an mehr als 26 Kalenderwochen kann zusätzlich unter die Wohnungsleerstandsabgabe fallen. Das ist aber nicht automatisch der Fall. Das ZWAG sieht Ausnahmen vor, etwa für notwendige Pflege, bestimmte Vorsorgewohnungen und Wohnungen, die trotz geeigneter Bemühungen sechs Monate nicht zum ortsüblichen Mietzins vermietet werden können. Für die gesonderte Salzburger Leerstandsabgabe gelten eigene Prüfungsschritte. Für touristische Vermietung gelten zusätzlich raumordnungs- und gewerberechtliche Regeln. Der Ratgeber zur touristischen Vermietung in Salzburg behandelt diese Abgrenzung ausführlicher.

Tirol, Freizeitwohnsitzabgabe und neue Höchstbeträge

In Tirol ist die Freizeitwohnsitzabgabe nach dem Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz, TFLAG, eine ausschließliche Gemeindeabgabe. Die Gemeinde legt den Satz per Verordnung fest. § 4 Abs 1 TFLAG bemisst die Abgabe nach Nutzflächenklassen. Die Verordnung LGBl. Nr. 85/2025 setzt die neuen Höchstbeträge fest und gilt für Abgabenzeiträume ab 1. Jänner 2026.

Die Tabelle nennt nur den landesrechtlichen Rahmen. Ob Kitzbühel, Sölden oder eine andere Gemeinde diesen Rahmen ausschöpft, entscheidet die jeweilige Verordnung. Zusätzlich muss die Nutzung als Freizeitwohnsitz nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 zulässig sein. Vor einem Kauf sollten daher Widmung, Freizeitwohnsitzregister, Baubewilligung und konkrete Nutzung gemeinsam geprüft werden. Bei einer Abgabe für 2024 oder 2025 kann noch eine ältere Höchstbetragsregel maßgeblich sein. Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat in der Entscheidung LVwG-2026/50/0603-12 vom 26. Mai 2026 für die Jahre 2024 und 2025 Register- und Nutzungsumstände gemeinsam gewürdigt. Das unterstreicht, dass nicht nur die Meldung, sondern die gesamte konkrete Nutzungssituation dokumentiert werden sollte.

Vorarlberg, 26 Wochen und Gemeindeverordnung

Das Vorarlberger Zweitwohnungsabgabegesetz erfasst Wohnungen, an denen in Summe mehr als 26 Wochen im Kalenderjahr weder ein Hauptwohnsitz gemeldet ist noch eine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Bei Wohnwagen gilt eine eigene Grenze von mehr als zehn Wochen Aufstellung. Die Abgabe richtet sich nach der Geschoßfläche und der Einordnung der Gemeinde nach dem Anteil der Wohnungen ohne Hauptwohnsitz.

Die Abgabenschuld entsteht mit Ablauf des Kalenderjahres. Nach § 6 ZWG ist die Abgabe bis 15. Februar des folgenden Jahres zu bemessen und an die Gemeinde zu entrichten. Ausnahmen bestehen unter anderem für berufsbedingte Unterkünfte, notwendige Pflege und bestimmte Altersvorsorgewohnungen. Eine Ausnahme sollte mit Belegen belegt werden, etwa durch Arbeitgeberbestätigung, Mietvertrag, Nutzungsnachweise oder Unterlagen zur Pflege.

Kärnten, geltende Sätze und geplante Neuregelung

Für 2026 gilt in Kärnten das Kärntner Zweitwohnsitzabgabegesetz, K-ZWAG, in der geltenden Fassung. Die Abgabe ist am 1. Dezember fällig und bis 15. Dezember zu bemessen und an die Gemeinde zu entrichten. Die Höchstsätze nach § 7 Abs 2 K-ZWAG betragen monatlich 11,80 Euro bis 30 m², 23,60 Euro über 30 bis 60 m², 41,30 Euro über 60 bis 90 m² und 64,80 Euro über 90 m². Die Gemeinde kann geringere Beträge verordnen. Fehlen Zentralheizung, Stromversorgung oder Wasserentnahmestelle, sieht das Gesetz jeweils eine Minderung vor.

Für 2027 liegt eine Neuregelung als Kärntner Zweitwohnungsabgabegesetz 2027 vor. Sie soll nach dem vorliegenden Gesetzestext am 1. Jänner 2027 in Kraft treten. Der Entwurf sieht eine Bemessung nach Nutzfläche und monatliche Höchstbeträge von 24, 47, 83 und 130 Euro vor. Verbindlich ist diese Änderung erst mit Kundmachung und Inkrafttreten. Bis dahin dürfen Eigentümer nicht mit den geplanten Beträgen rechnen. Für eine konkrete Gemeinde ist außerdem die dortige Verordnung entscheidend.

Steiermark, Zweitwohnsitz und Leerstand

Das Steiermärkische Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetz, StZWAG, ermächtigt die Gemeinden zur Einhebung beider Abgaben. Ein Zweitwohnsitz ist nach § 3 StZWAG ein Wohnsitz, der nicht als Hauptwohnsitz verwendet wird. Die Abgabe wird nach der Nutzfläche bemessen. Für eine Wohnung mit 100 m² darf sie nach § 7 Abs 2 StZWAG höchstens 1.000 Euro im Kalenderjahr betragen, für größere oder kleinere Wohnungen anteilig mehr oder weniger. Die konkrete Gemeindeabgabe ergibt sich aus der Verordnung des Gemeinderates.

Die Wohnungsleerstandsabgabe betrifft Wohnungen, an denen mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr weder ein Hauptwohnsitz noch ein sonstiger Wohnsitz gemeldet ist. Beide Tatbestände sind auseinanderzuhalten. Eine berufsbedingte Wohnung, eine Vorsorgewohnung für ein Kind oder eine Wohnung in einem Gebäude mit bis zu drei Wohnungen, in dem der Eigentümer seinen Hauptwohnsitz hat, kann unter gesetzliche Ausnahmen fallen. Änderungen beim Abgabepflichtigen sind binnen eines Monats zu melden.

Meldepflicht, Erklärungen und Rechtsmittel

Die Meldepflicht und die Abgabenerklärung sind zwei verschiedene Pflichten. Nach § 3 MeldeG ist ein Nebenwohnsitz grundsätzlich innerhalb von drei Tagen anzumelden. § 22 MeldeG sieht für Verstöße eine Geldstrafe bis zu 726 Euro vor. Für die Abgabe gelten zusätzliche landesrechtliche Fristen. Salzburg verlangt nach § 8 ZWAG eine Abgabenerklärung bis 15. Februar des Folgejahres. In Vorarlberg gilt ebenfalls der 15. Februar. In der Steiermark ist die Selbstberechnung bis 31. März des Folgejahres bekannt zu geben, die Abgabe ist binnen vier Wochen ab Bekanntgabe zu entrichten. Kärnten sieht für 2026 den 15. Dezember als Zahlungstermin vor. Tirol regelt die Fälligkeit und Selbstberechnung im TFLAG, wobei die konkrete Gemeindeverordnung und der Abgabenzeitraum geprüft werden müssen.

Gegen einen Abgabenbescheid richtet sich grundsätzlich eine Beschwerde nach der Bundesabgabenordnung. Die Frist beträgt regelmäßig einen Monat ab Zustellung. Der Bescheid sollte auf Bemessungsgrundlage, Nutzfläche, Zeitraum, Gemeindeverordnung und berücksichtigte Ausnahmen geprüft werden. Für die Prüfung sind insbesondere Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Baubewilligung, Nutzflächenberechnung, Meldedaten, Mietverträge, Nutzungsaufzeichnungen und Schriftverkehr mit der Gemeinde hilfreich.

Häufige Fehler bei Zweitwohnungen vermeiden

Bei touristischer Vermietung kommt eine weitere Ebene hinzu. Gewerberecht, Nächtigungsabgabe, Raumordnung und Steuerrecht können neben der Zweitwohnsitzabgabe relevant werden. Wer eine Immobilie in Österreich kauft, sollte daher vor der Unterfertigung nicht nur den Kaufpreis und die Nebenkosten prüfen, sondern auch Widmung, Nutzungskonzept und örtliche Abgaben. Eine erste Orientierung zu den kaufbezogenen Kosten bietet der Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Österreich. Für deutsche Käufer ist außerdem der Kaufleitfaden für deutsche Käufer relevant.

Häufige Fragen zur Zweitwohnsitzabgabe 2026

Das Wichtigste zur Zweitwohnsitzabgabe 2026

Zweitwohnsitzabgabe, Ihre Situation prüfen lassen

Beschreiben Sie Ihre Immobilie, die Standortgemeinde und den bisherigen Schriftverkehr. Wir prüfen, welches Landesgesetz und welche Gemeindeverordnung einschlägig sind, ob eine Ausnahme in Betracht kommt und wie Sie auf einen Bescheid reagieren können.

Wie wir Sie bei der Zweitwohnsitzabgabe unterstützen

Wir prüfen für Eigentümer die Einordnung der Immobilie, die Nutzfläche, die konkrete Gemeindeverordnung und mögliche Ausnahmen. Bei einem Kauf sehen wir uns Widmung, Nutzungskonzept und die laufenden Abgaben gemeinsam an. Bei einem Bescheid ordnen wir die Berechnung und die maßgeblichen Unterlagen ein.

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