Eine Ferienwohnung an der Dalmatinischen Küste, ein Haus in Istrien, ein Grundstück mit direktem Meerblick: Kroatien zieht österreichische Käufer seit Jahren an – und das aus nachvollziehbaren Gründen. Doch wer eine Ferienimmobilie in Kroatien kaufen möchte, ohne vor der Anzahlung eine rechtliche Prüfung durchzuführen, geht erhebliche Risiken ein. Grundbuch und Kataster weichen in Kroatien häufig voneinander ab. Baugenehmigungen fehlen bei vielen Bestandsobjekten, und die Nutzungsbewilligung ist keine Selbstverständlichkeit. Wer erst nach der Kapara merkt, dass das Traumobjekt illegal erweitert wurde oder mit Hypotheken belastet ist, hat ein teures Problem. Dieser Beitrag zeigt, welche Unterlagen vor der ersten Anzahlung geprüft sein müssen – und worauf österreichische Käufer besonders achten sollten.
EU-Bürger in Kroatien: Eigentumsrecht und Besonderheiten
Seit dem EU-Beitritt Kroatiens im Jahr 2013 können österreichische Staatsbürger Immobilien in Kroatien grundsätzlich unter denselben Voraussetzungen erwerben wie kroatische Staatsbürger. Eine besondere Genehmigung ist nicht erforderlich. Die siebenjährige Übergangsfrist für den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen endete im Juli 2020, sodass auch Agrarland seither für EU-Bürger frei erwerbbar ist – mit Ausnahme einzelner spezifischer Regelungen, die im Einzelfall zu prüfen sind.
Das bedeutet aber nicht, dass dasselbe Recht gilt wie in Österreich. Kroatien hat ein eigenständiges Zivilrecht, das sich aus dem ehemaligen jugoslawischen Recht und eigenen kroatischen Kodifikationen entwickelt hat. Kaufverträge für Immobilien müssen durch einen kroatischen Notar (Javni bilježnik) beglaubigt werden. Die Vertragssprache ist Kroatisch, was für österreichische Käufer zertifizierte Übersetzungen notwendig macht. Diese Aspekte klingen banal, haben aber direkte Konsequenzen: Wer einen Vertrag unterzeichnet, den er nicht versteht, übernimmt Verpflichtungen, über deren Inhalt er keine Kenntnis hat.
Besonders relevant für das Verständnis des kroatischen Immobilienerwerbs: Das Immobilienrecht in Kroatien kennt drei grundsätzlich verschiedene Kaufgegenstände, die sich im Prüfungsaufwand und in den Risikoprofilen deutlich unterscheiden. Eine Wohnung in einer Anlage, ein freistehendes Ferienhaus und ein Baugrundstück erfordern jeweils andere Dokumente und andere Sorgfaltspflichten vor der Unterschrift.
Kaufanbot und Anzahlung: die kritische Phase vor dem Vertrag
In Kroatien läuft ein Immobilienkauf typischerweise in zwei Stufen ab: Zunächst wird ein Vorvertrag (Predugovor) unterzeichnet und eine Anzahlung – die sogenannte Kapara – geleistet. Erst danach kommt es zum notariell beglaubigten Hauptkaufvertrag. Die Kapara beträgt in der Praxis meist rund zehn Prozent des Kaufpreises. Sie funktioniert ähnlich wie das österreichische Angeld: Zieht der Käufer zurück, verfällt die Kapara. Zieht der Verkäufer zurück, muss er die Kapara in doppelter Höhe zurückzahlen.
Das Problem liegt im Timing. Viele Käufer unterzeichnen den Predugovor und bezahlen die Kapara, bevor sie irgendeinen Grundbuchauszug gesehen haben. Der Makler hat das Objekt ansprechend präsentiert, der Preis erscheint fair, das Wochenende in Kroatien war schön – und die Anzahlung soll das Objekt sichern. Stellt sich danach heraus, dass das Haus mit einer eingetragenen Hypothek belastet ist, Teile des Gebäudes nie genehmigt wurden oder der Katasterplan nicht mit dem Grundbuch übereinstimmt, befindet sich der Käufer in einer schwierigen Situation: Er hat eine finanzielle Verpflichtung, aus der er nur mit Verlust herauskommt.
Gleiches gilt für informelle „Reservierungsvereinbarungen“, die manche Makler vor dem eigentlichen Predugovor anbieten. Auch diese können rechtliche Bindungswirkung entfalten, auch wenn sie kürzer und formloser sind. In der kroatischen Rechtspraxis kommt es auf den Inhalt an, nicht auf die Überschrift des Dokuments. Wer eine Zahlung leistet und eine Vereinbarung unterschreibt, hat eine Verpflichtung begründet – unabhängig davon, ob das Dokument „Reservierung“, „Vorvertrag“ oder anders benannt ist.
Der richtige Zeitpunkt für die rechtliche Prüfung ist vor dem Predugovor und vor jeder Zahlung. Was in dieser Phase geprüft werden muss, lässt sich in fünf klar definierte Schritte gliedern:
Grundbuch, Kataster und Baugenehmigung: die drei Dokument-Säulen
Divergenz von Grundbuch und Kataster
Das kroatische Grundbuch (Zemljišna knjiga) wird von den Bezirksgerichten geführt und verzeichnet Eigentümer sowie alle rechtlichen Belastungen – Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte. Der Kataster (Katastar) hingegen liegt in der Zuständigkeit der Staatlichen Geodätischen Verwaltung und dokumentiert die physischen Grenzen, Flächen und Parzellenbezeichnungen der Grundstücke. Beide Systeme haben sich historisch getrennt entwickelt, wurden unterschiedlich aktualisiert und weisen bei vielen Liegenschaften – insbesondere älteren Objekten, Inseln und ländlichen Regionen – erhebliche Abweichungen auf.
In Österreich sind Grundbuch und Kataster eng miteinander verknüpft und werden von denselben Behörden verwaltet. In Kroatien ist das anders: Eine Parzelle kann im Grundbuch auf den Namen des Verkäufers lauten und im Kataster eine andere Fläche ausweisen. Die Parzellenbezeichnungen (čestice) stimmen mitunter nicht überein. Solche Divergenzen sind nicht zwingend ein Hinweis auf Betrug – sie sind oft das Ergebnis jahrzehntelanger Nichtaktualisierung. Aber sie schaffen Rechtsunsicherheit, die den Erwerber nach dem Kauf vor aufwändige Bereinigungsverfahren stellt.
Baugenehmigung und Nutzungsbewilligung: Risiken im Bestand
Jedes Gebäude in Kroatien braucht für seine Errichtung eine Baugenehmigung (Građevinska dozvola) und nach Fertigstellung eine Nutzungsbewilligung (Uporabna dozvola). Die Nutzungsbewilligung bestätigt, dass das Gebäude entsprechend der genehmigten Pläne errichtet wurde und sicher bewohnbar ist. Fehlt sie, ist das Gebäude rechtlich nicht als regulär bewohnbar eingestuft. Es kann weder im Grundbuch ordentlich eingetragen noch für einen Hypothekarkredit belastet werden – und auch der Verkauf ist rechtlich problematisch.
Das Risiko für Käufer liegt in der Häufigkeit des Problems. Vor allem ältere Objekte, Küstenimmobilien aus den 1970er bis 1990er Jahren und Objekte auf Inseln weisen häufig Gebäudeteile auf, die nie genehmigt wurden: angebaute Terrassen, nachträglich errichtete Sommerküchentrakte, aufgestockte Stockwerke, Garagen oder Pools ohne Baugenehmigung. Der Verkäufer weiß das oft, erwähnt es aber nicht. In der Kaufpreisvorstellung ist das nicht abgezogen.
Kroatien hat in der Vergangenheit verschiedene Legalisierungsprogramme für nicht genehmigte Bauten eingeführt. Solche Programme sind zeitlich begrenzt und mit eigenen Voraussetzungen verbunden. Welche aktuell gelten und ob ein konkretes Objekt legalisiert werden kann, ist eine Frage, die im Einzelfall durch kroatische Baufachleute und den zuständigen Verwaltungsakt zu klären ist. Als Käufer sollte man sich nie auf die mündliche Auskunft des Verkäufers verlassen, dass „das alles kein Problem ist“.
In unserer Praxis sehen wir immer wieder Fälle, in denen Verkäufer beim ersten Treffen Fotos von Dokumenten auf dem Mobiltelefon zeigen – aber nicht die Originale übergeben. Verlangen Sie grundsätzlich Originale oder amtlich beglaubigte Kopien. Eine Kopie einer Baugenehmigung beweist nichts über den aktuellen Genehmigungsstand. Und: Bitten Sie um Übermittlung der Dokumente per E-Mail mit ausreichend Vorlaufzeit vor dem Besichtigungstermin, nicht erst beim Termin selbst.
Wohnung, Haus oder Grundstück: die wichtigsten Unterschiede
Je nachdem, was Sie kaufen möchten, verschieben sich die Schwerpunkte der rechtlichen Prüfung erheblich. Eine Wohnung bringt andere Risiken mit sich als ein freistehendes Ferienhaus, und ein unbebautes Grundstück wieder andere als ein Bestandsobjekt.
Eigentumswohnung in einer Anlage
Bei einer Ferienwohnung erwerben Sie neben den eigenen vier Wänden auch einen Miteigentumsanteil am gemeinsamen Gebäude und am Grundstück. In Kroatien gibt es vergleichbare Regelungen zum österreichischen Wohnungseigentumsrecht, aber die Praxis der Verwaltung variiert stark. Zu prüfen ist nicht nur, ob der Verkäufer frei von Schulden beim gemeinsamen Rücklagenfonds (pričuva) ist – offene Beiträge des Vorbesitzers gehen auf den Käufer über –, sondern auch, ob die Miteigentümergemeinschaft gut organisiert ist, ob größere Sanierungen anstehen und ob die Hausverwaltung ordentlich buchführt. In Tourismusanlagen gibt es zudem häufig Pool-Management-Gebühren und ähnliche Nebenpflichten, die im Kaufpreis nicht enthalten sind.
Freistehendes Ferienhaus oder Villa
Beim freistehenden Haus ist jeder Gebäudeteil auf seine Genehmigung hin zu prüfen: das Hauptgebäude, jede Terrasse, der Poolbereich, Nebengebäude, Carport oder Sommerküchentrakt. Auch der Zaun zur Nachbarliegenschaft ist nicht harmlos – wenn er auf der Nachbarparzelle steht oder die Grundstücksgrenze im Kataster anders verläuft als augenscheinlich, entstehen Nachbarschaftskonflikte, die in Kroatien langwierig zu klären sind. Altlasten (z. B. Ölheizungen, Asbest, Abwasserinfrastruktur) sollten technisch besichtigt werden; das ist kein juristisches, sondern ein bautechnisches Thema, das aber rechtliche Folgen hat.
Baugrundstück und Liegenschaft
Beim Erwerb eines Grundstücks mit Bauabsicht ist die erste Frage: Was darf dort tatsächlich gebaut werden? Der kroatische Raumordnungsplan (Prostorni plan) legt fest, welche Nutzungen zulässig sind und welche Bebauungsdichten gelten. In Küstennähe kommt das kroatische Meeresrecht (Pomorsko dobro) hinzu: Das unmittelbare Meeresküstengebiet (maritimes Gemeinschaftsgut) ist nicht privatisierbar. Grundstücke, die direkt an diesen Bereich angrenzen oder ihn überschneiden, können faktisch nicht bebaubar oder gar nicht kaufbar sein – selbst wenn im Kataster ein Privateigentümer eingetragen ist.
Kaufpreis und Zahlungsabsicherung: strukturiert vorgehen
Die Frage, wie und wann der Kaufpreis zu bezahlen ist, betrifft nicht nur das Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer, sondern berührt auch das kroatische Eintragungsrecht. Zahlt der Käufer den vollen Kaufpreis, bevor die Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen ist, besteht das Risiko, dass Gläubiger des Verkäufers zwischen Zahlung und Eintragung noch auf das Objekt zugreifen. In der kroatischen Rechtspraxis ist die Abwicklung typischerweise so geregelt, dass die Zahlung nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags, aber vor oder gleichzeitig mit dem Antrag auf Grundbucheintragung erfolgt. Die genaue Abfolge ist vertraglich zu regeln.
Das österreichische Institut der anwaltlichen Treuhandschaft – wie es österreichische Anwälte bei inländischen Immobilienkäufen zur Absicherung einsetzen – gibt es im kroatischen Recht in dieser Form nicht als Standardmechanismus. Wer als österreichischer Käufer eine vergleichbare Sicherheit für die Kaufpreiszahlung haben möchte, muss dies vertraglich gesondert absichern. Dazu können bedingte Zahlungsklauseln, Abtretung des Grundbucheintragungsantrags oder andere Sicherungsmechanismen vereinbart werden. Dabei kommt es auf den Verhandlungsstand und die Bereitschaft des Verkäufers an.
Ein anwaltlich geprüfter Kaufvertrag aus österreichischer Perspektive kann die Zahlungsabfolge so strukturieren, dass das Risiko minimiert wird. Dabei koordiniert die Kanzlei die Kommunikation mit dem kroatischen Notar und den etwaigen kroatischen Vertragspartnern. Entscheidend ist: Die österreichische Kanzlei handelt aus der Mandantenperspektive – sie ersetzt keine kroatischen Behörden, aber sie stellt sicher, dass der österreichische Käufer weiß, was er unterschreibt und welche Risiken er eingeht.
Zur steuerlichen Seite: Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie in Kroatien fällt in der Regel die kroatische Grunderwerbsteuer (Porez na promet nekretnina) in Höhe von drei Prozent des Verkehrswerts an. Beim Erwerb von Neubauten vom Entwickler kann stattdessen kroatische Umsatzsteuer anfallen. Eine ausführliche Übersicht der Kaufnebenkosten in Kroatien finden Sie in unserem gesonderten Beitrag zu Kaufnebenkosten und Planungstipps.
Die Reihenfolge „zuerst zahlen, dann ins Grundbuch“ ist für den Käufer ungünstig. In gut verhandelten Verträgen wird die Kaufpreiszahlung an die aufschiebende Bedingung der eingetragenen Belastungsfreiheit und der ausgestellten Einverleibungsurkunde geknüpft. Kein Vertrag sollte ohne eine klare Zahlungs- und Übergabereihenfolge unterzeichnet werden. Das gilt umso mehr, wenn der Verkäufer auf schnelle Zahlung drängt.
Vermietung, Feriennutzung und Erbschaft: drei Sonderfälle
Wer ein Objekt nicht nur selbst nutzen, sondern auch an Touristen vermieten möchte, muss in Kroatien zusätzliche behördliche Schritte einkalkulieren. Die Vermietung als Ferienwohnung setzt in der Regel eine Registrierung des Objekts als Tourismus-Unterkunftseinheit bei der zuständigen kroatischen Tourismusbehörde voraus. Dabei werden Mindeststandards für Einrichtung und Ausstattung geprüft. Die Tourismusabgabe (boravišna pristojba), umgangssprachlich Kurtaxe, ist vom Vermieter einzuheben und abzuführen. Einkünfte aus der Vermietung unterliegen zudem der kroatischen Einkommensteuer; Österreich und Kroatien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen, das die Besteuerungszuständigkeit im konkreten Fall regelt.
Im Bereich der Plattformvermietung über internationale Buchungsportale ist zusätzlich zu klären, ob die Anlage oder Gemeinde eigene Vorschriften für Kurzzeitvermietung kennt. In einigen kroatischen Tourismusgemeinden gibt es Einschränkungen oder Registrierungspflichten, die über die nationale Regelung hinausgehen. Die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft im Fall einer Wohnanlage eine eigene Hausordnung hat, die Kurzzeitvermietung einschränkt, ist ebenfalls vorab zu klären.
Für den Erbfall gilt: Verstirbt ein österreichischer Staatsbürger mit gewöhnlichem Aufenthalt in Österreich und hinterlässt eine Ferienimmobilie in Kroatien, bestimmt die EU-Erbrechtsverordnung (EU) Nr. 650/2012 in der Grundregel das österreichische Erbrecht als anwendbares Recht. Die Abwicklung gegenüber kroatischen Behörden – etwa die Ummeldung des Grundbucheigentums auf die Erben – bleibt dennoch ein kroatischer Verwaltungsvorgang. Die Beantragung eines Europäischen Nachlasszeugnisses kann dabei die Abwicklung erleichtern. Ausführlichere Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Beitrag zum Erben einer Auslandsimmobilie. Wer vorausschauend plant, sollte den Nachlassprozess für die kroatische Immobilie bereits beim Kauf mitdenken – etwa durch eine letztwillige Verfügung, die die Immobilie explizit behandelt.
Häufige Fehler beim Ferienimmobilienkauf in Kroatien
In der Praxis wiederholen sich bestimmte Fehler bei österreichischen Käufern immer wieder. Die folgenden fünf sind besonders folgenreich:
Das Wichtigste auf einen Blick
Häufige Fragen zur Ferienimmobilie in Kroatien
Jetzt unverbindlich anfragen
Füllen Sie das Formular aus und beschreiben Sie Ihre Situation. Wir melden uns in Kürze bei Ihnen.
Wie wir Ihnen helfen können
Rechtsanwältin Mirela Saric steht Mandanten, die eine Ferienimmobilie in Kroatien kaufen möchten, als direkte Ansprechpartnerin zur Verfügung. Sie berät auf Deutsch sowie auf Bosnisch, Kroatisch und Serbisch – was bedeutet, dass kroatische Dokumente, Vorverträge und Behördenkorrespondenz ohne Umweg durch Übersetzungen besprochen werden können. Das Profil von Rechtsanwältin Saric sowie die übrigen Mitglieder unseres Teams finden Sie auf unserer Teamseite.
Was die Kanzlei für Sie tut: Wir prüfen Grundbuchauszug, Katasterunterlagen, Baugenehmigung und Nutzungsbewilligung aus österreichischer Mandantenperspektive. Wir analysieren den Vorvertrag auf rechtliche Risiken und erarbeiten mit Ihnen eine Strategie für die Preisverhandlung, die Zahlungsabsicherung und – falls nötig – den Rücktritt. Die Koordination mit dem kroatischen Notar und etwaigen kroatischen Kooperationspartnern übernehmen wir strukturiert. Wir ersetzen keine kroatischen Behörden, aber wir stellen sicher, dass Sie als Käufer wissen, worauf Sie sich einlassen.
Wenn Sie eine Anfrage zu einer konkreten Liegenschaft stellen möchten, nutzen Sie das Kontaktformular weiter unten. Falls Sie zunächst allgemeine Informationen zu unserem Beratungsangebot für Mandanten, die Beratung auf Kroatisch, Bosnisch oder Serbisch wünschen, suchen, finden Sie diese auf unserer Sprachenseite. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die konkreten nächsten Schritte auf.