Österreichische Käufer erhalten von kroatischen Verkäufern oder Maklern oft einen zweisprachigen Vertrag – Kroatisch auf der linken Seite, Deutsch auf der rechten. Die Annahme, dass damit alles geklärt ist, trügt: Rechtlich maßgeblich ist in Kroatien die kroatischsprachige Version. Jede Klausel, jede Frist, jeder Verfallsmechanismus gilt so, wie er auf Kroatisch formuliert ist – nicht so, wie ihn die Übersetzung wiedergibt. Dieser Beitrag erklärt, wo die größten Risiken bei kroatischen Kaufverträgen, Vorverträgen, Reservierungsvereinbarungen und Vollmachten liegen – und was eine anwaltliche Prüfung aus österreichischer Mandantenperspektive konkret leistet.
Warum zweisprachige Verträge kein Garant für Sicherheit sind
Kroatien ist seit 2013 EU-Mitglied. Österreichische Staatsangehörige können seitdem Immobilien und Boote in Kroatien erwerben, ohne die Beschränkungen, die zuvor für Ausländer galten. Die rechtliche Erleichterung beim Erwerb verleitet aber dazu, den rechtlichen Rahmen selbst für einfacher zu halten, als er ist. Das Recht ist kroatisch, die Verfahrenssprache vor Gerichten und Behörden ist kroatisch, und Disputes werden nach kroatischem Recht entschieden.
Ein zweisprachiger Vertrag enthält beide Sprachversionen – aber welche gilt bei Widersprüchen? In der Regel bestimmt der Vertrag selbst, welche Fassung maßgeblich ist. Steht dort nichts, entscheidet im Streitfall ein kroatisches Gericht. Dieses wird nach der kroatischen Version urteilen – und diese ist nicht zwingend identisch mit dem, was die deutsche Übersetzung vermittelt. Rechtsbegriffe übersetzen sich nicht eins zu eins. Das kroatische „jamstvo“ (Gewährleistung) funktioniert nach anderen Regeln als die österreichische Gewährleistung nach dem ABGB. Die „kapara“ (eine Art Reuegeld beim Vorvertrag) greift nach anderen Mechanismen als der österreichische Schadenersatz bei Nichterfüllung. Wer sich auf die Übersetzung verlässt, liest das Recht seines Heimatlandes in einen fremden Vertragstext hinein.
Eine anwaltliche Vertragsprüfung leistet etwas anderes als eine Übersetzung: Sie bewertet den kroatischen Originaltext auf seine rechtliche Wirkung, identifiziert Klauseln, die für den Käufer ungünstig formuliert sind, und zeigt auf, was ergänzt oder geändert werden sollte. Rechtsanwältin Mirela Saric berät auf Deutsch sowie auf Bosnisch, Kroatisch und Serbisch – sie liest den kroatischen Originaltext und identifiziert Risikoklauseln, ohne auf eine Übersetzung angewiesen zu sein. Für allgemeine Fragen zur Kaufvertragsprüfung und zum Treuhandmodell bietet unsere Schwerpunktseite Kaufvertrag & Treuhandschaft weiteren Überblick.
Vorvertrag, Reservierung und Anzahlung: Die drei Etappen
Wer in Kroatien eine Immobilie, ein Apartment oder ein Boot kaufen will, durchläuft in der Regel drei Vertragsstufen. Austrian Käufer sind oft überrascht, wie früh verbindliche Verpflichtungen entstehen – und wie schnell eine Anzahlung in eine rechtlich schwer rückholbare Zahlung wird.
Reservierungsvereinbarung (Rezervacijski ugovor)
Der erste Schritt ist häufig eine Reservierungsvereinbarung. Sie soll das Objekt für einen begrenzten Zeitraum reservieren, damit der Käufer Finanzierung, Besichtigung oder rechtliche Prüfung abschließen kann. Ob die Reservierungsgebühr bei Nichteinigung zurückgezahlt wird, hängt ausschließlich vom Wortlaut des Dokuments ab – nicht von seiner Überschrift. Ein als „Rezervacija“ bezeichnetes Dokument kann, je nach Inhalt, die Bindungswirkung eines Vorvertrags haben.
Vorvertrag (Predugovor)
Der Predugovor ist rechtsverbindlich. Mit seiner Unterzeichnung verpflichten sich Käufer und Verkäufer, den Kaufvertrag zu den vereinbarten Bedingungen abzuschließen. Typischerweise wird beim Predugovor eine Kapara fällig – in der Praxis oft rund zehn Prozent des Kaufpreises, wobei der genaue Betrag verhandelbar ist. Die Kapara funktioniert als wechselseitiges Reuegeld: Zieht der Käufer ohne berechtigten Grund zurück, verfällt sie. Zieht der Verkäufer zurück, schuldet er in der Regel das Doppelte zurück.
Was in einem Predugovor zwingend geprüft werden sollte: die genaue Beschreibung des Kaufobjekts (Grundbuchstelle, Katasterparzellenbezeichnung), die Kaufpreisvereinbarung und Zahlungsmodalitäten, die Frist für den Hauptvertrag, Bedingungen für einen berechtigten Rücktritt und die Regelung zur Kapara. Ein Predugovor mit vagen Formulierungen schafft Spielraum für spätere Streitigkeiten – zu Lasten desjenigen, der die Klausel nicht selbst formuliert hat.
Kaufvertrag (Ugovor o kupoprodaji)
Der Hauptvertrag wird vor einem kroatischen Notar (javni bilježnik) unterzeichnet. Der Notar beglaubigt die Unterschriften und veranlasst die Eintragung ins kroatische Grundbuch (Zemljišna knjiga). Er prüft dabei die formalen Voraussetzungen, nicht die inhaltlichen Interessen des Käufers. Ein inhaltlich ungünstiger Kaufvertrag ist trotz Notarunterschrift gültig.
Zu beachten: Beim Kauf von Booten (plovila) oder Schiffen (brodovi), die in kroatischen Registern eingetragen werden sollen, gelten eigene kroatische Regelungen. Das Schiffsregister unterscheidet sich vom Grundbuch; die zuständigen Behörden und Verfahrensschritte weichen ab. Was beim Immobilienkauf gilt, gilt nicht zwingend beim Bootskauf. Zu den typischen Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in Kroatien hat die Kanzlei bereits einen eigenen Beitrag veröffentlicht: Immobilienkauf in Kroatien: Kaufnebenkosten und Tipps zur Planung.
Vollmacht, OIB und Vertretung: Was zu beachten ist
Zwei praktische Hindernisse tauchen bei österreichischen Käufern immer wieder auf: fehlende Vollmachten und ein fehlender OIB. Beides lässt sich lösen – aber nicht kurzfristig und nicht ohne kroatische Verfahrensschritte.
OIB – die kroatische Steuernummer
Der OIB (Osobni identifikacijski broj) ist die persönliche Steuernummer in Kroatien. Jeder, der an einer kroatischen Immobilientransaktion beteiligt ist, benötigt einen OIB – Käufer wie Verkäufer. Für ausländische Staatsangehörige wird der OIB beim kroatischen Finanzamt (Porezna uprava) beantragt. Das Verfahren ist in der Regel unkompliziert, muss aber rechtzeitig vor dem Notartermin abgeschlossen sein. Wer erst beim Notartermin merkt, dass der OIB fehlt, riskiert eine Verschiebung – mit möglichen vertraglichen Folgen, wenn Fristen im Predugovor laufen.
Punomoć – die Vollmacht im kroatischen Recht
Käufer, die nicht persönlich bei jedem Schritt anwesend sein können, bevollmächtigen eine Vertrauensperson oder einen Rechtsanwalt durch eine Punomoć. Die Punomoć muss den Umfang der Vertretungsmacht präzise beschreiben: Darf der Bevollmächtigte den Predugovor unterzeichnen? Den Hauptvertrag? Zahlungen leisten? Anträge beim Grundbuch stellen? Eine allgemein gehaltene Punomoć kann für einen konkreten Schritt unzureichend sein – mit der Folge, dass der Schritt nicht rechtsverbindlich vollzogen werden kann.
Hinzu kommt: Eine in Österreich errichtete Vollmacht muss für den Einsatz in Kroatien in der Regel mit der Haager Apostille versehen werden. Die Apostillierung erfolgt durch die zuständige österreichische Behörde und braucht Zeit. Auch die Vollmacht des Verkäufers sollte geprüft werden, wenn nicht der Eigentümer selbst unterschreibt – der Umfang der Vertretungsmacht auf Verkäuferseite ist genauso relevant wie auf Käuferseite.
Rechtsanwältin Mirela Saric prüft Punomoć-Dokumente auf ausreichenden Umfang für die konkret geplanten Schritte und klärt, ob Apostille und Form für den kroatischen Einsatz ausreichend sind. Wer eine Auslandsimmobilie nicht kauft, sondern erbt, findet zusätzliche Informationen in unserem Beitrag zu Immobilie im Ausland erben nach österreichischem internationalem Erbrecht.
Gewährleistung, Lastenfreiheit und Grundbuchstand
Bevor ein Vorvertrag oder Kaufvertrag unterzeichnet wird, sollte das kroatische Grundbuch (Zemljišna knjiga) eingesehen werden. Das Grundbuch dokumentiert Eigentümer, Grundstücksgrenzen, Hypotheken (hipoteka), Grunddienstbarkeiten (služnost) und sonstige Belastungen (teret). Wer diesen Schritt überspringt, kann nach dem Kauf mit Überraschungen konfrontiert sein, gegen die der vertragliche Schutz begrenzt ist.
Der Grundbuchauszug (Izvadak iz Zemljišne knjige)
Das kroatische Grundbuch ist über das öffentliche Informationssystem der kroatischen Justiz online abrufbar. Der Auszug zeigt in drei Teilen: im Besitzblatt (Posjedovni list) die Katasterdaten und Grundstücksbezeichnung, im Eigentumsblatt (Vlastovnica) die eingetragenen Eigentümer, und im Lastenblatt (Teretovnica) alle Belastungen – Hypotheken, Vorkaufsrechte, Dienstbarkeiten.
Lastenfreiheit zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung ist in der Regel Vertragsziel – aber die Formulierung im Kaufvertrag entscheidet, was konkret geschuldet wird und bis wann Löschungen zu erfolgen haben. Häufiges Szenario: Der Verkäufer hat eine Hypothek auf dem Objekt und erklärt, diese werde mit dem Kaufpreis abgelöst. Ohne entsprechende Vertragsklausel – Löschungszusage der Bank vor Kaufpreiszahlung oder Treuhandkonstruktion – zahlt der Käufer und hofft. Das ist kein akzeptables Risiko.
Kroatisches Gewährleistungsrecht (jamstvo) schützt den Käufer bei verborgenen Mängeln, aber Kaufverträge enthalten mitunter weitreichende Gewährleistungsausschlüsse. Was auf Kroatisch ausgeschlossen wurde, gilt ausgeschlossen – unabhängig davon, was die deutsche Übersetzung nahelegt.
Der Grundbuchauszug (Izvadak iz Zemljišne knjige) ist über die öffentliche Datenbank des kroatischen Justizministeriums ohne Behördengang abrufbar. In der Kanzleipraxis empfehlen wir, den Auszug nicht erst beim Hauptvertrag, sondern bereits vor der Kapara-Zahlung einzusehen. Wer erst nach dem Predugovor merkt, dass eine Hypothek lastet, hat bereits Geld bezahlt und muss mit dem Verkäufer über Ablösung verhandeln – aus einer geschwächten Position.
Kaufpreis, Zahlungsfluss und Treuhandlogik
Ein zentrales Risiko beim kroatischen Kauf betrifft den Zahlungsfluss: Wann zahlt der Käufer, und was erhält er dafür? Das österreichische Modell der Treuhandschaft – bei dem ein Rechtsanwalt oder Notar den Kaufpreis hält, bis alle Bedingungen erfüllt sind – gibt es in Kroatien nicht als standardisiertes Verfahren. Die Zahlungssicherung muss daher im Vertrag selbst konstruiert werden.
Der typische Zahlungsablauf in Kroatien: Eine Reservierungszahlung bei Abschluss der Reservierungsvereinbarung, die Kapara bei Unterzeichnung des Predugovor, und der Restkaufpreis bei Unterzeichnung des Hauptvertrags. Das Kernproblem: Die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt erst nach dem Notartermin – mit einem Zeitversatz, der je nach Auslastung des Grundbuchs variiert. Zwischen vollständiger Kaufpreiszahlung und Grundbucheintrag gibt es ein Fenster, in dem der Käufer bezahlt hat, aber noch nicht als Eigentümer eingetragen ist.
Wie dieses Zeitfenster vertraglich abgesichert wird – durch bedingte Zahlungsvereinbarungen, Löschungsverpflichtungen der Bank, Einschaltung eines kroatischen Notars als treuhändische Stelle oder andere Konstruktionen – ist ein Kernpunkt der Vertragsprüfung. Was im österreichischen Kontext die Treuhandschaft leistet, muss im kroatischen Kontext individuell verhandelt und formuliert werden. Die allgemeine Logik der Treuhandschaft bei Kaufverträgen erläutert unsere Schwerpunktseite zur Treuhandschaft.
Ein weiterer Punkt, der im Predugovor und im Hauptvertrag geregelt sein muss: Übergabezeitpunkt und Übergabezustand. Wann genau wird das Objekt übergeben? In welchem Zustand? Was passiert, wenn die Übergabe sich verzögert? Was wenn Mobiliar oder Einrichtung mitverkauft wurde und bei der Übergabe fehlt? Diese Fragen sind nicht automatisch geregelt – sie müssen im kroatischen Vertragstext stehen.
Bei Abschluss der Rezervacija. Betrag und Rückzahlbedingungen müssen im Dokument stehen. Bindungswirkung prüfen.
Typisch: ca. 10 % des Kaufpreises. Reuegeldwirkung: Käufer verliert bei Rücktritt ohne Grund, Verkäufer zahlt das Doppelte zurück.
Fällig bei oder nach Unterzeichnung des Ugovor o kupoprodaji. Zahlungsbedingungen und Sicherungsmechanismen müssen vertraglich geregelt sein.
Zeitpunkt und Zustand vertraglich definieren. Übernahmeprotokoll empfehlenswert. Ausstehende Pflichten des Verkäufers absichern.
Erfolgt nach dem Notartermin mit Verzögerung. Erst mit Eintragung ist der Käufer als Eigentümer im Register ausgewiesen. Zwischenzeitraum vertraglich absichern.
Typische Fehler beim kroatischen Kaufvertrag
In der Beratungspraxis mit kroatischen Transaktionen wiederholen sich bestimmte Fehler. Die folgenden gehören zu den häufigsten – und zu den teuersten.
Checkliste vor der Unterschrift
Folgende Punkte sollten vor der Unterzeichnung eines kroatischen Kaufvertrags, Vorvertrags oder einer Reservierungsvereinbarung abgehakt sein – unabhängig davon, ob es sich um eine Immobilie, ein Apartment, ein Grundstück oder ein Boot handelt.
Häufige Fragen zum Kaufvertrag in Kroatien
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Wie wir Ihnen helfen können
Rechtsanwältin Mirela Saric berät österreichische Käufer, die einen kroatischen Kaufvertrag, Vorvertrag, eine Reservierungsvereinbarung oder eine Vollmacht prüfen lassen möchten. Sie liest den kroatischen Originaltext, bewertet Klauseln auf ihre rechtliche Wirkung nach kroatischem Recht und koordiniert, was aus österreichischer Mandantenperspektive vor der Unterschrift zu klären ist. Das gilt für Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Boote.
Die Kanzlei Brandauer übernimmt keine kroatische Notarfunktion und ersetzt keine kroatischen Behörden. Sie bietet anwaltliche Einschätzung und Koordination auf der Mandantenseite – sprachlich und rechtlich. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie einen Vertragsentwurf zur Prüfung vorlegen möchten. Wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die konkreten nächsten Schritte auf.