Seit 1. April 2026 gelten in Österreich neue Richtwerte für Altbaumieten. In Salzburg steigt der Richtwert von 9,22 auf 9,31 Euro pro Quadratmeter – eine Erhöhung um gerade einmal 1 Prozent. Grund für die moderate Anpassung ist das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das die Mieterhöhung für 2026 deckelt. Für Mieterinnen und Mieter in Salzburger Altbauwohnungen stellt sich die Frage: Stimmt mein aktueller Mietzins überhaupt? Dieser Beitrag erklärt die neuen Richtwerte, zeigt, wie sich Ihre Richtwertmiete in Salzburg konkret berechnet, und was Sie tun können, wenn Sie zu viel bezahlen.
Was ist die Richtwertmiete – und wen betrifft sie in Salzburg?
In Österreich gibt es drei Systeme zur Bestimmung des zulässigen Mietzinses: die Richtwertmiete, die Kategoriemiete und die freie Mietzinsvereinbarung. Welches System gilt, hängt vom Alter des Gebäudes und dem Abschlussdatum des Mietvertrags ab.
Die Richtwertmiete betrifft Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Konkret sind das Altbauwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953, sofern der Mietvertrag nach dem 1. März 1994 abgeschlossen wurde und die Wohnung kleiner als 130 m² ist. Österreichweit fallen rund 755.000 Mietverhältnisse in diese Kategorie – also knapp ein Drittel aller Mietwohnungen.
Ausgangspunkt der Berechnung ist die sogenannte mietrechtliche Normwohnung: eine Wohnung der Ausstattungskategorie A mit mindestens 30 m², ausgestattet mit Zentralheizung, Bad, WC, Vorraum und Zimmer plus Küche oder Wohnküche. Von diesem Ausgangswert – dem Richtwert – werden je nach Beschaffenheit der Wohnung Zuschläge oder Abschläge berechnet.
Gerade in Salzburg ist die Richtwertmiete von großer Bedeutung. Der Altbaubestand in der Innenstadt und den angrenzenden Stadtteilen ist hoch, und viele Mietverhältnisse unterliegen dem Vollanwendungsbereich des MRG. Gleichzeitig zählt Salzburg zu den teuersten Mietstädten Österreichs. Laut der Miete-Runter-GmbH werden Altbaumieten in Salzburg „deutlich teurer verrechnet, als sie laut Rechtsprechung sein dürften“. Wie die Mietzinsüberprüfung in Salzburg abläuft, haben wir in einem eigenen Beitrag beschrieben.
Nicht betroffen sind Neubauwohnungen (Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953), Mietverträge im reinen ABGB-Bereich (Ein- und Zweifamilienhäuser), Genossenschaftswohnungen (die dem WGG unterliegen) sowie die ältere Kategoriemiete für Verträge vor dem 1. März 1994.
Die neuen Richtwerte ab 1. April 2026 im Überblick
Zwei Jahre lang waren die Richtwerte eingefroren. Die Inflationslinderungsgesetze (3. MILG 2024, 4. MILG 2025) hatten jede Anpassung ausgesetzt. Zum 1. April 2026 kommt es nun erstmals wieder zu einer gesetzlichen Valorisierung – allerdings gedeckelt durch das MieWeG auf maximal 1 Prozent.
Der Richtwert für Salzburg steigt von 9,22 auf 9,31 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einer Erhöhung um 9 Cent je Quadratmeter. Salzburg hat damit den drittgrößten Richtwert aller neun Bundesländer – nur Vorarlberg und die Steiermark liegen höher. Wien weist mit 6,74 Euro einen deutlich niedrigeren Wert auf, was die Mietbelastung in Salzburger Altbauten im Vergleich besonders spürbar macht.
Neu ist auch der Rhythmus: Ab 2026 werden die Richtwerte jährlich per 1. April angepasst. Bis 2023 erfolgte die Anpassung nur alle zwei Jahre. Die Veröffentlichung obliegt der Statistik Austria. Neben den Richtwerten gibt es weiterhin die Kategoriebeträge (Kat. A bis D) für ältere Mietverträge vor dem 1. März 1994 – diese spielen jedoch nur für einen schrumpfenden Bestand an Altverträgen eine Rolle. Details zur Zusammensetzung des Mietzinses finden Sie in unserem Leitfaden.
MieWeG – Warum die Erhöhung 2026 nur 1 % beträgt
Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) wurde am 11. Dezember 2025 gemeinsam mit dem 5. Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) im Nationalrat beschlossen. Es trat am 1. Jänner 2026 in Kraft und löst die bisherigen jährlichen Einfrierungsgesetze durch ein dauerhaftes Stufenmodell ab.
Das Stufenmodell funktioniert so: Für 2026 ist die Erhöhung der Richtwerte auf maximal 1 Prozent begrenzt. 2027 darf die Anpassung höchstens 2 Prozent betragen. Ab 2028 greift ein regulärer Mechanismus: Steigt der Verbraucherpreisindex (VPI) um mehr als 3 Prozent, wird nur die Hälfte des übersteigenden Teils weitergegeben. Bei einer Inflation von beispielsweise 5 Prozent wären also 3 Prozent plus die Hälfte von 2 Prozent – insgesamt 4 Prozent – zulässig.
Das MieWeG gilt für alle Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG, die eine vertragliche Wertsicherungsklausel enthalten. Es erfasst auch Altverträge, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden. Ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mietverträge, die zur Gänze außerhalb des MRG liegen. Einen ausführlichen Überblick über das gesamte Mietenpaket 2026 finden Sie in unserem Beitrag dazu.
Ein wichtiger Punkt: Das MieWeG begründet keine Wertsicherung. Es wirkt ausschließlich als Deckel auf bestehende vertragliche Wertsicherungsklauseln. Fehlt im Mietvertrag eine Indexierung, kann der Vermieter die Richtwertanpassung nicht automatisch weitergeben. Mehr zu Wertsicherungsklauseln im Mietvertrag erfahren Sie in unserem Spezialbeitrag.
Die früheste Wirksamkeit einer Mieterhöhung auf Basis der neuen Richtwerte ist die Mietperiode Mai 2026. Die Richtwerte treten am 1. April in Kraft, die schriftliche Mitteilung an den Mieter muss danach erfolgen – eine rückwirkende Erhöhung ab April ist nicht zulässig.
So berechnet sich Ihre Richtwertmiete in Salzburg
Die zulässige Richtwertmiete ergibt sich aus einer einfachen Formel: Richtwert × Nutzfläche +/− Zuschläge und Abschläge. Der Richtwert selbst – in Salzburg ab April 2026 also 9,31 Euro pro Quadratmeter – bildet dabei nur den Ausgangspunkt. Entscheidend sind die Zu- und Abschläge, die den konkreten Mietzins nach oben oder unten verschieben.
Zuschläge kommen bei wertsteigernden Merkmalen hinzu: ein Lagezuschlag bei überdurchschnittlicher Wohnlage, höhere Stockwerke, ein Balkon oder eine Terrasse, das Vorhandensein eines Lifts, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand des Gebäudes oder Energieeffizienz-Maßnahmen wie Fassadendämmung oder Isolierglasfenster (bis zu 10 Prozent). Bei Einzimmerwohnungen (Garçonnieren) kann ein eigener Zuschlag dazukommen.
Abschläge ergeben sich bei wertmindernden Umständen: Wohnungen der Kategorie B (keine Einzelheizung) erhalten einen Abschlag von rund 25 Prozent, Kategorie C (kein zeitgemäßes Bad) minus 50 Prozent. Schlechter Erhaltungszustand, fehlender Lift ab einem bestimmten Stockwerk, Lärmbelastung oder ungünstige Raumaufteilung senken den Mietzins ebenfalls. Besonders wichtig in der Praxis: Der Befristungsabschlag von 25 Prozent bei befristeten Mietverträgen.
Der Lagezuschlag ist in Salzburg das häufigste Streitthema. Er darf nur verrechnet werden, wenn die Lage der Wohnung überdurchschnittlich ist. Der durchschnittliche Grundkostenanteil in Salzburg liegt bei 11,48 Euro. Viele Vermieter setzen den Lagezuschlag pauschal an, ohne die Überdurchschnittlichkeit nachweisen zu können. Genau hier liegt das größte Rückforderungspotenzial für Mieter.
Wann und wie darf der Vermieter den Mietzins erhöhen?
Die bloße Tatsache, dass der Richtwert gestiegen ist, berechtigt den Vermieter nicht automatisch zur Erhöhung. Voraussetzung ist eine bestehende vertragliche Wertsicherungsklausel im Mietvertrag, die an den Richtwert oder den VPI gekoppelt ist. Fehlt eine solche Klausel, bleibt der vereinbarte Mietzins unverändert.
Liegt eine gültige Wertsicherungsklausel vor, muss der Vermieter die Erhöhung schriftlich mitteilen. Die Mitteilung kann erst nach Kundmachung der neuen Richtwerte (also nach dem 1. April 2026) erfolgen. Die Erhöhung greift frühestens ab der Mietperiode Mai 2026. Rückwirkende Erhöhungen sind unzulässig.
Der Oberste Gerichtshof hat in seiner Entscheidung 10 Ob 15/25s vom 30. Juli 2025 für Klarheit gesorgt: Wertsicherungsklauseln in langfristigen Mietverträgen sind grundsätzlich gültig. Die Zweimonatsfrist des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG – die dem Verbraucher bei kurzfristigen Verträgen ein Rücktrittsrecht einräumt – gilt nicht für Dauerschuldverhältnisse wie Wohnungsmietverträge. Auch einzelne fehlerhafte Klauselelemente (etwa ein unklar definierter Ersatzindex) machen die Klausel nicht zwingend insgesamt unwirksam. Details zur Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln lesen Sie in unserem Fachbeitrag.
Was tun, wenn der Vermieter mehr als 1 Prozent erhöhen will? Sie haben das Recht, der Erhöhung zu widersprechen. Jede Erhöhung über die MieWeG-Grenze hinaus ist 2026 unwirksam. Dokumentieren Sie die Mitteilung des Vermieters und wenden Sie sich bei Unsicherheit an eine Mieterberatung oder an einen Rechtsanwalt.
Miete zu hoch? So fordern Sie zu viel Bezahltes zurück
Zahlen Sie möglicherweise mehr als den zulässigen Richtwertmietzins? In Salzburg ist das keine seltene Situation. Viele Vermieter setzen Zuschläge – vor allem den Lagezuschlag – deutlich höher an, als es die Rechtslage erlaubt. Der Weg zur Überprüfung und gegebenenfalls Rückforderung folgt einem klaren Verfahren.
Im ersten Schritt sollten Sie Ihren Mietzins selbst nachrechnen: Nehmen Sie den Richtwert (9,31 Euro), multiplizieren Sie ihn mit der Nutzfläche Ihrer Wohnung und berücksichtigen Sie die relevanten Zuschläge und Abschläge. Liegt Ihr tatsächlich bezahlter Mietzins darüber, besteht ein Verdacht auf Überhöhung.
Im zweiten Schritt wenden Sie sich an die Schlichtungsstelle der Stadt Salzburg (Wohnservice). In der Stadt Salzburg ist die Befassung der Schlichtungsstelle obligatorisch – Sie können nicht direkt zum Gericht gehen. Die Schlichtungsstelle prüft den Mietzins und erlässt eine Entscheidung. Sind Sie damit nicht einverstanden, steht der Weg zum Bezirksgericht offen. In Gemeinden ohne eigene Schlichtungsstelle können Sie direkt beim Bezirksgericht einen Antrag auf Mietzinsüberprüfung stellen.
Die Fristen für die Rückforderung unterscheiden sich je nach Vertragsart erheblich. Bei unbefristeten Mietverträgen muss der Antrag innerhalb von 3 Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung gestellt werden. Bei befristeten Verträgen gilt eine deutlich längere Frist von bis zu 10 Jahren nach Beendigung des Mietverhältnisses. Neu ab 2026: Ansprüche aus unwirksamen Wertsicherungsvereinbarungen unterliegen einer 5-jährigen Rückforderungsfrist (zuvor waren bis zu 30 Jahre möglich). Wie Sie Mietzinserhöhungen zurückfordern können, haben wir ebenfalls ausführlich beschrieben.
Die häufigsten Gründe für überhöhte Richtwertmieten in Salzburg: ein falsch berechneter oder unbegründeter Lagezuschlag und der fehlende Befristungsabschlag bei befristeten Verträgen. Gerade in Salzburger Innenstadtlagen setzen Vermieter regelmäßig Lagezuschläge an, obwohl die Lage zwar gut, aber nicht zwingend „überdurchschnittlich“ im Sinne des Gesetzes ist.
Häufige Fehler bei Vermieter und Mieter
In unserer Praxis sehen wir regelmäßig dieselben Fehler – auf beiden Seiten. Wer sie kennt, kann sie vermeiden. Die folgenden sechs Fehler kosten Vermieter und Mieter in Salzburg am häufigsten Geld oder Rechte.
Sonderfälle in der Praxis
Genossenschaftswohnungen
Genossenschaftswohnungen unterliegen nicht dem MRG, sondern dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Für das Jahr 2026 gilt dort ebenfalls eine Deckelung der Mieterhöhung auf 1 Prozent – analog zum MieWeG. Die Berechnungsgrundlage ist jedoch eine andere: Der sogenannte Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) wird nach eigenen Regeln ermittelt. Die Richtwerte dieses Beitrags sind für Genossenschaftsmieter daher nicht unmittelbar relevant.
Gewerbemietverträge
Das MieWeG gilt ausschließlich für Wohnungsmietverträge. Geschäftsraummietverträge sind von der 1-%-Deckelung nicht erfasst. Wer ein Geschäftslokal in einem Salzburger Altbau mietet, kann sich also nicht auf die MieWeG-Grenze berufen. Hier gelten die vertraglichen Vereinbarungen uneingeschränkt.
Übergang von befristet zu unbefristet
Wird ein befristeter Mietvertrag in einen unbefristeten umgewandelt (etwa durch Verlängerung oder stillschweigende Fortsetzung), entfällt der Befristungsabschlag von 25 Prozent. Der Vermieter darf den Mietzins entsprechend anpassen. Für die Rückforderungsfrist gilt: Der Zeitraum, in dem der Vertrag befristet war, unterliegt weiterhin der längeren 10-Jahres-Frist. Der unbefristete Teil wird nach der 3-Jahres-Regel beurteilt.
Altverträge mit unklarer Wertsicherungsklausel
Viele ältere Mietverträge enthalten Wertsicherungsklauseln, deren Formulierung nicht mehr den aktuellen Standards entspricht – etwa ein Verweis auf einen Index, der nicht mehr existiert. Die OGH-Entscheidung 10 Ob 15/25s bietet hier Orientierung: Selbst fehlerhafte Einzelelemente machen die Klausel nicht automatisch unwirksam. Die Gerichte tendieren dazu, den Parteiwillen zu ermitteln und die Klausel geltungserhaltend auszulegen. Eine rechtliche Beurteilung im Einzelfall ist dennoch ratsam.
Das Wichtigste auf einen Blick
Stand der Rechtslage: April 2026. Die Angaben in diesem Beitrag dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
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Wie wir Ihnen helfen können
Die Kanzlei Brandauer Rechtsanwälte ist auf Immobilienrecht und Mietrecht in Salzburg spezialisiert. Wir prüfen Ihren Mietzins auf Richtigkeit, berechnen den zulässigen Richtwertmietzins für Ihre Wohnung und vertreten Sie bei der Schlichtungsstelle sowie vor Gericht. Ob Mietzinsüberprüfung, Rückforderung überhöhter Miete oder Beratung zu einer angekündigten Mieterhöhung – kontaktieren Sie uns, und wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.