Wer in Österreich eine Immobilie verkauft, zahlt auf den Gewinn grundsätzlich 30 Prozent Immobilienertragsteuer – ohne Spekulationsfrist und zeitlich unbegrenzt. Die alte zehnjährige Spekulationsfrist ist seit dem 1. April 2012 Geschichte. Gleichzeitig kennt das Gesetz wichtige Ausnahmen: Hauptwohnsitzbefreiung, Herstellerbefreiung, günstigere Sätze für Altvermögen und seit 1. Juli 2025 den neuen Umwidmungszuschlag. Dieser Leitfaden bringt den aktuellen Stand 2026 auf den Punkt, zeigt typische Fallen und erklärt, wann Sie steuerfrei aussteigen.
ImmoESt 2026 – die wichtigsten Eckdaten im Überblick
Die Immobilienertragsteuer ist eine besondere Form der Einkommensteuer auf private Grundstücksveräußerungen. Sie wurde 2012 eingeführt und 2016 von 25 auf 30 Prozent erhöht. Die rechtliche Grundlage findet sich in den §§ 30, 30a und 30b des Einkommensteuergesetzes (EStG). Anders als die frühere Spekulationssteuer kennt die ImmoESt keine Frist mehr, nach deren Ablauf der Verkauf steuerfrei wäre – jeder private Immobilienverkauf ist grundsätzlich erfasst, egal ob die Liegenschaft drei oder dreißig Jahre im Eigentum war.
Wer 2026 verkauft, sollte vier Eckpunkte kennen: den 30-Prozent-Satz auf den Veräußerungsgewinn, die wichtigsten Befreiungen (Hauptwohnsitz, Herstellung), die Sonderregeln für Altvermögen vor 2002 sowie den neuen Umwidmungszuschlag seit Juli 2025. Erst aus dem Zusammenspiel dieser Faktoren ergibt sich die tatsächliche Steuerlast – und genau dort liegt das Optimierungspotenzial.
Wer zahlt ImmoESt – und wie wird sie berechnet?
Steuerpflichtig ist jede entgeltliche Veräußerung eines Grundstücks aus dem Privatvermögen – Kauf, Tausch, Zwangsversteigerung, Übertragung gegen Leibrente oder Übernahme von Schulden über dem Verkehrswert. Schenkungen und Erbschaften lösen keine ImmoESt aus, der Beschenkte oder Erbe tritt aber in die Anschaffungskosten des Vorgängers ein („Fußstapfentheorie“). Wer die Immobilie geerbt hat, sollte unseren Spezialleitfaden zur ImmoESt bei geerbten Immobilien heranziehen.
Die Berechnung hängt davon ab, wann die Immobilie ursprünglich angeschafft wurde. Stichtag ist der 31. März 2002. Wer vorher gekauft hat („Altvermögen“), profitiert von einer Pauschalbesteuerung; bei Neuvermögen wird der tatsächliche Gewinn herangezogen.
Beim Neuvermögen sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten der zentrale Hebel: Kaufpreis, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr, weiters Aufwendungen für Sanierungen, Zubauten oder Energieausweise mindern die Bemessungsgrundlage. Die laufende Inflationsabschlag-Regel wurde mit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 abgeschafft – Wertsteigerungen aus reiner Inflation sind also voll steuerpflichtig. Die Detailregeln stehen in den Einkommensteuerrichtlinien (EStR) Rz 6620 ff.
Hauptwohnsitzbefreiung: Wann der Verkauf steuerfrei bleibt
Die wichtigste Befreiung im Privatbereich ist die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG. Sie stellt den Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung samt Grund und Boden (bis 1.000 m²) vollständig steuerfrei – wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. In der Praxis scheitert die Befreiung am häufigsten an der Dauer der Wohnsitznutzung, an Mischnutzungen oder daran, dass mehrere Wohnsitze parallel bestehen.
Das Gesetz nennt zwei Tatbestände: Die Erst-Tatbestand-Befreiung verlangt, dass die Liegenschaft ab Anschaffung bis zur Veräußerung zumindest zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat (§ 30 Abs 2 Z 1 lit a EStG). Der praxiswichtigere Zweit-Tatbestand – die sogenannte 2/5-Regel – greift, wenn die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat (§ 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG). Diese Regel ist gerade für Verkäufer ideal, die später in eine andere Wohnung gezogen sind und die alte Immobilie zwischenzeitlich vermietet haben.
- ✓ Eigenheim oder Eigentumswohnung mit eigener Küche und eigenem Zugang
- ✓ Mittelpunkt der Lebensinteressen tatsächlich in der Liegenschaft (Hauptwohnsitz – nicht bloß Nebenwohnsitz)
- ✓ Mindestens 2 Jahre ab Anschaffung durchgehend ODER 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf
- ✓ Aufgabe des Hauptwohnsitzes spätestens innerhalb der „Toleranzfrist“ von rund einem Jahr nach Verkauf (Verwaltungspraxis)
- ✓ Maximal 1.000 m² Grund mitbefreit – darüber hinausgehende Grundstücksfläche ist anteilig steuerpflichtig
Wer die Wohnung nur einige Monate lang gemeldet hatte, fällt durch jedes Raster. Auch ein zweiter Hauptwohnsitz ist nicht zulässig – Sie können steuerlich immer nur an einer Adresse den Mittelpunkt Ihrer Lebensinteressen haben. Bei aufrechten Ehen oder Lebensgemeinschaften prüft das Finanzamt, ob die Meldedaten zur tatsächlichen Nutzung passen; Strom-, Wasser- und Internetrechnungen sind ein häufiger Nachweis. Die Auslegungspraxis ist in den EStR Rz 6634 ff zusammengefasst, in Zweifelsfragen entscheidet im Verwaltungsverfahren das Bundesfinanzgericht (BFG) und der Verwaltungsgerichtshof (VwGH).
Herstellerbefreiung – selbst gebaut, steuerfrei verkauft
Die Herstellerbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 2 EStG stellt den Erlös aus selbst hergestellten Gebäuden steuerfrei – allerdings nur den Gebäudeanteil, nicht den Grund und Boden. „Selbst hergestellt“ bedeutet, dass der Verkäufer das Bauherrenrisiko getragen hat. Wer ein schlüsselfertiges Reihenhaus oder eine fertige Eigentumswohnung vom Bauträger gekauft hat, ist nicht Hersteller – auch wenn die Liegenschaft frisch errichtet ist. Wer hingegen Grund erworben, Architekten beauftragt und auf eigene Rechnung das Haus errichtet hat, fällt unter die Befreiung.
Wichtig: Hat das Gebäude in den letzten zehn Jahren der Erzielung von Einkünften gedient (etwa als Mietobjekt), so entfällt die Herstellerbefreiung anteilig oder zur Gänze. Wer also baut und sofort vermietet, kann sich später nicht auf diese Befreiung berufen. Die Befreiung lässt sich auch nicht mit der Hauptwohnsitzbefreiung kombinieren – im Steuerbescheid kommt jene Norm zur Anwendung, die für den Steuerpflichtigen günstiger ist.
Umwidmungszuschlag 2025 – die neue Falle beim Bauland
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025) wurde ein Umwidmungszuschlag im neuen § 30 Abs 6a EStG eingeführt. Er gilt für Veräußerungsvorgänge seit dem 1. Juli 2025 und betrifft Fälle, in denen ein Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet wurde – typischerweise von Grünland in Bauland – und die Umwidmung den Wert maßgeblich erhöht hat. Auf den Veräußerungsgewinn (oder die Pauschalbesteuerungsgrundlage bei Altvermögen) wird ein Zuschlag von 30 Prozent aufgeschlagen; die effektive Steuerlast steigt damit deutlich. Eine vollständige Darstellung samt Rechenbeispielen finden Sie in unserem Beitrag zum Umwidmungszuschlag bei der Immobilienertragsteuer.
Praktisch wirkt sich der Zuschlag vor allem bei landwirtschaftlichen Flächen aus, die in den letzten Jahrzehnten in Bauland umgewidmet wurden – ein häufiges Phänomen in den Wachstumsregionen rund um Salzburg, Wals-Siezenheim oder im Salzburger Seenland. Wer eine solche Liegenschaft verkauft, sollte vor Vertragsunterfertigung zwei Punkte prüfen: Wann genau erfolgte die Umwidmung (Bescheid und Flächenwidmungsplan), und wie hoch ist der mit der Umwidmung verbundene Werthebel?
Verlustverrechnung und Regelbesteuerungsoption
Auch Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen sind im EStG geregelt. Übersteigen die Aufwendungen den Verkaufserlös, lässt sich der Verlust nicht beliebig gegen Lohn- oder Mieteinkünfte verrechnen. Möglich ist nur eine eingeschränkte Verrechnung: 60 Prozent des Verlusts dürfen auf 15 Jahre verteilt mit künftigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Wer keine Mieteinnahmen erzielt, verliert den Vorteil faktisch. Vor dem Verkauf einer Verlustimmobilie lohnt deshalb der Blick auf das Gesamtbild: Lässt sich die Veräußerung zeitlich so legen, dass eine Verrechnungsbasis besteht?
Eine zweite Stellschraube ist die Regelbesteuerungsoption nach § 30a Abs 2 EStG. Statt des fixen 30-Prozent-Satzes lässt sich der Gewinn freiwillig dem allgemeinen Einkommensteuertarif unterwerfen – sinnvoll dann, wenn Ihr Gesamteinkommen niedrig ist und der durchschnittliche Tarifsteuersatz unter 30 Prozent liegt. Klassische Anwendungsfälle: Pensionsantritt, Karenz oder ein längeres Auslandsjahr. Die Option muss in der Steuererklärung ausgeübt werden und gilt für alle im selben Kalenderjahr realisierten Grundstücksveräußerungen.
- 1Rechtsanwalt oder Notar prüft Sachverhalt, Voreigentum und Befreiungstatbestände.
- 2Bemessungsgrundlage ermitteln: Erlös abzüglich Anschaffungs-/Herstellungskosten, bei Altvermögen Pauschale.
- 3Selbstberechnung an das Finanzamt melden (FinanzOnline) und die Steuer bis zum 15. des übernächsten Monats abführen.
- 4Endgültige Veranlagung optional bei Regelbesteuerung oder Verlustverrechnung in der Einkommensteuererklärung.
Häufige Fehler beim ImmoESt-Verkauf
Aus unserer täglichen Beratung kennen wir die wiederkehrenden Stolperfallen. Wer den Verkauf einer Immobilie selbst organisiert oder nur den Notar mit der Vertragserrichtung beauftragt, übersieht steuerlich häufig folgende Punkte:
- ✕Hauptwohnsitz nur gemeldet, nie tatsächlich bezogen – die Befreiung wird vom Finanzamt verweigert.
- ✕Altvermögen wird ohne Prüfung pauschal abgerechnet, obwohl tatsächlich Neuvermögen vorliegt (etwa nach Zubau, Wohnungseigentumsbegründung oder gemischter Schenkung).
- ✕Umwidmungsbescheid übersehen – seit 1. Juli 2025 schlägt der Umwidmungszuschlag voll zu.
- ✕Anschaffungsnebenkosten und Sanierungsbelege nicht aufbewahrt – höhere Steuerlast bei Neuvermögen.
- ✕Bauträger statt Hersteller: schlüsselfertiger Bezug führt nicht zur Herstellerbefreiung.
- ✕Frist für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes versäumt – die Befreiung kippt rückwirkend.
Sonderfälle: Scheidung, Erbschaft, gemischte Nutzung
Scheidungsvergleich und Aufteilung des ehelichen Vermögens
Übertragungen im Rahmen eines Aufteilungsverfahrens nach §§ 81 ff EheG sind keine entgeltlichen Veräußerungen im Sinne des EStG, sondern werden steuerlich wie unentgeltliche Rechtsvorgänge behandelt. Der übernehmende Ehegatte tritt in die Anschaffungskosten des ausscheidenden ein – die ImmoESt-Pflicht wird also nicht ausgelöst, sondern aufgeschoben. Verkauft der übernehmende Ehegatte später, gelten seine eigenen Voraussetzungen (Hauptwohnsitz, Hersteller, Altvermögen) auf Basis der ursprünglichen Anschaffung.
Erbschaft und Schenkung
Erben und Beschenkte erwerben unentgeltlich – keine ImmoESt im Erbgang, kein neuer Erwerbszeitpunkt. Das ist gerade für Altvermögen entscheidend: Wer 2026 eine vor 2002 angeschaffte Wohnung der Eltern erbt und sofort verkauft, kann den günstigen pauschalen Satz von 4,2 Prozent in Anspruch nehmen. Bei späterem Verkauf nach Renovierung oder Aufstockung kann ein Altvermögen aber zum Neuvermögen werden, weil die Aufwendungen den ursprünglichen Charakter überlagern.
Gemischte Nutzung: Wohnung plus Praxis oder Büro
Wird ein Teil der Liegenschaft für betriebliche Zwecke genutzt – etwa Ordination, Kanzlei oder Werkstatt – ist nur der private Wohnanteil hauptwohnsitzbegünstigt. Der betriebliche Teil unterliegt dem allgemeinen Tarif (Betriebsvermögen) oder dem 30-Prozent-Satz (Privatvermögen). Die Aufteilung erfolgt nach Nutzfläche und ist regelmäßig der Stolperstein bei Freiberuflern, die in der Wohnung praktiziert haben.
Häufig gestellte Fragen
Das Wichtigste auf einen Blick
- 30 % auf den Gewinn, keine Spekulationsfrist seit 1.4.2012.
- Altvermögen (Erwerb vor 31.3.2002): pauschal 4,2 % vom Erlös – mit Umwidmung nach 1988 sogar 18 %.
- Hauptwohnsitzbefreiung 2-Jahres- oder 2/5-Regel (§ 30 Abs 2 Z 1 EStG) – stellt Wohnung samt Grund bis 1.000 m² steuerfrei.
- Herstellerbefreiung für selbst gebaute Gebäude (nicht Grund), wenn keine Vermietung in den letzten 10 Jahren.
- Umwidmungszuschlag 30 % seit 1.7.2025 bei nachträglich umgewidmeten Grundstücken (§ 30 Abs 6a EStG).
- Regelbesteuerung kann günstiger sein, wenn der persönliche Steuertarif unter 30 % liegt.
Wie wir Ihnen helfen können
Die ImmoESt ist bei jedem privaten Immobilienverkauf das zentrale Steuerthema. In unserer Kanzlei prüfen wir vor jedem Vertrag, ob eine Befreiung greift, wie sich Altvermögensregeln optimal nutzen lassen und ob der Umwidmungszuschlag droht. Wir übernehmen die Selbstberechnung der ImmoESt, klären die steuerliche Behandlung in der Vertragsgestaltung und vertreten Sie gegenüber dem Finanzamt. Auch wenn Sie kurz vor dem Notartermin stehen oder erst sondieren: Kontaktieren Sie uns – wir prüfen Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf. Weitere Themen rund um Vertrag und Verkauf finden Sie auf unseren Schwerpunktseiten Immobilienrecht und Immobilien-Kaufverträge.
Stand: Mai 2026. Dieser Beitrag stellt eine allgemeine Information zur Rechtslage in Österreich dar und ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall.