Die Maklerprovision ist in Österreich seit der Einführung des Bestellerprinzips am 01.07.2023 in Bewegung geraten. Wer einen Makler beauftragt und wer tatsächlich zahlt, ist seither nicht mehr dasselbe – zumindest nicht bei der Wohnraummiete. Gleichzeitig wird die Provision im Immobilienkauf unverändert nach der Immobilienmaklerverordnung berechnet, und in der Geschäftsraummiete gelten eigene Regeln. Dieser Leitfaden beantwortet die drei zentralen Fragen: Wer zahlt die Maklerprovision, wie hoch darf sie sein und wann lässt sie sich zurückfordern? Der Beitrag richtet sich an Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer, die wissen wollen, worauf sie 2026 achten müssen.
Maklerprovision in Österreich – die Grundlagen
Die Maklerprovision ist das Entgelt, das ein Immobilienmakler für die Vermittlung eines Miet- oder Kaufvertrags erhält. Rechtsgrundlage ist das Maklergesetz (MaklerG), ergänzt durch die Immobilienmaklerverordnung (IMV), die die Höchstsätze festlegt. Für Verbrauchergeschäfte gelten zusätzliche Schutzvorschriften – etwa das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) und das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG). Seit 01.07.2023 wurde der Regelungsrahmen durch das Bestellerprinzip für die Wohnraummiete erweitert (BGBl I 2023/11).
Aus Sicht der Mandanten stellen sich in der Praxis drei wiederkehrende Fragen. Erstens: Wer ist zur Zahlung verpflichtet – Mieter, Vermieter, Käufer oder Verkäufer? Zweitens: Wie hoch darf die Provision ausfallen und auf welcher Berechnungsgrundlage? Drittens: Wann ist die Provision fällig und unter welchen Umständen kann sie zurückgefordert werden? Der Leitfaden geht diesen drei Fragen nacheinander nach und zeigt, wo die häufigsten Stolperfallen liegen.
Bereits an dieser Stelle ein wichtiger Hinweis: Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für die Wohnraummiete. Bei Geschäftsraummiete, beim Immobilienkauf und bei Ferienwohnungen bleibt es beim Auftraggeberprinzip. Wer den Makler beauftragt hat, schuldet die Provision. Diese Unterscheidung ist die wichtigste Weichenstellung des gesamten Themas.
Wer zahlt die Maklerprovision? Die Weichenstellung
Die Antwort auf die Frage, wer zahlt, hängt zuerst vom Vertragstyp ab. Bei der Wohnraummiete greift seit 01.07.2023 das Bestellerprinzip: Wer den Makler zuerst beauftragt hat, schuldet die Provision – und zwar alleine. Beauftragt der Vermieter den Makler, dann kann der Makler vom Mieter grundsätzlich keine Provision mehr verlangen. Eine anderslautende Vereinbarung mit dem Mieter ist nichtig. Die rechtliche Grundlage liefert § 30c MaklerG, eingefügt durch BGBl I 2023/11.
Anders liegt der Fall beim Immobilienkauf und bei der Geschäftsraummiete. Hier bleibt es beim klassischen Auftraggeberprinzip. Üblich – und von der IMV gedeckt – ist die Doppeltätigkeit: Der Makler wird für beide Seiten tätig und kann von beiden Vertragsparteien Provision verlangen, sofern eine entsprechende Vereinbarung und die erforderliche schriftliche Aufklärung vorliegen. Die genauen Voraussetzungen der Fälligkeit behandelt der Beitrag weiter unten.
Die vertiefte Darstellung des Bestellerprinzips im Mietrecht – mit Suchauftrag, Ausschlussgründen und Umgehungsschutz – folgt weiter unten in der eigenen Sektion. Wer nach einem Gesamtüberblick zu allen drei Konstellationen (Wohnraummiete, Geschäftsraummiete, Immobilienkauf) sucht, ist im vorliegenden Leitfaden richtig.
Höchstsätze nach der Immobilienmaklerverordnung
Die Höhe der Maklerprovision wird durch die Immobilienmaklerverordnung (IMV, BGBl II 1996/297 in der geltenden Fassung) nach oben gedeckelt. Die Verordnung unterscheidet zwischen Miete und Kauf und staffelt die Höchstsätze. Das Bestellerprinzip hat diese Höchstsätze nicht verändert; es regelt ausschließlich, von wem der Makler die Provision überhaupt verlangen darf. Zu allen Beträgen kommt Umsatzsteuer in Höhe von 20 Prozent hinzu.
Für den Immobilienkauf gilt damit als Faustregel der Drei-Prozent-Satz je Partei. Die IMV sieht für niedrigere Kaufpreise höhere prozentuale Sätze bzw. fixe Pauschalbeträge vor. Die konkreten Grenzwerte der unteren Staffelungen wurden seit Einführung der Verordnung unverändert fortgeführt, sollten im Einzelfall aber anhand der tagesaktuellen Fassung der IMV geprüft werden. Entscheidend ist: Wer als Makler über den zulässigen Höchstsatz hinaus Provision fordert, erhält für den übersteigenden Teil keinen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch. Der Mehrbetrag ist unwirksam (§ 879 ABGB in Verbindung mit der IMV) und kann zurückgefordert werden.
Wann ist die Provision fällig? Fünf Voraussetzungen
Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht nicht automatisch mit der Unterzeichnung des Maklervertrags. Er hängt an mehreren Voraussetzungen, die kumulativ erfüllt sein müssen. Fehlt eine der fünf Säulen, ist die Provision nicht fällig – und bereits geleistete Zahlungen sind rechtsgrundlos erbracht.
Eine weitere, oft unterschätzte Pflicht des Maklers gegenüber Verbrauchern ergibt sich aus § 30b MaklerG: Der Makler muss dem Verbraucher vor dessen Vertragserklärung eine schriftliche Übersicht übergeben, die Auskunft über den Makler selbst, die Provisionshöhe, das Objekt und seine wesentlichen Eigenschaften gibt. Wird diese Übersicht nicht oder nur unvollständig übergeben, kann das Gericht die Provision mäßigen oder ganz entfallen lassen. Aus diesem Paragraphen ergeben sich in der anwaltlichen Praxis überraschend viele Rückforderungsfälle.
Die Fälligkeit selbst tritt grundsätzlich mit dem rechtswirksamen Abschluss des vermittelten Geschäfts ein. Beim Kaufvertrag genügt die Unterzeichnung, die spätere Grundbuchseintragung ist nicht Voraussetzung. Bei aufschiebend bedingten Verträgen – etwa mit Finanzierungsvorbehalt – entsteht der Anspruch erst mit Bedingungseintritt. Eine ausführliche Darstellung der Fälligkeitsvoraussetzungen mit Praxisbeispielen finden Sie im Schwerpunktbeitrag Maklerprovision Österreich – Fälligkeit und Voraussetzungen.
Bestellerprinzip Wohnraummiete im Detail
Das Bestellerprinzip ist die größte Änderung im österreichischen Maklerrecht seit Jahrzehnten. Es greift ausschließlich bei der Vermittlung von Wohnraummietverhältnissen und bestimmt, dass der Makler eine Provision vom Mieter nur dann verlangen darf, wenn der Mieter (oder eine ihm nahestehende Person) den Makler zeitlich vor dem Vermieter beauftragt hat. Hat der Vermieter zuerst beauftragt, bleibt der Mieter provisionsfrei. Eine abweichende Vereinbarung ist nichtig – auch dann, wenn der Mieter sie scheinbar freiwillig unterschrieben hat.
Die praktische Abgrenzung ist nicht immer trivial. Klassisch greifen zwei Fallgruppen: Erstens der Suchauftrag durch den Mieter, bei dem der Makler aktiv nach Wohnungen für einen bestimmten Interessenten sucht. Zweitens die Vermittlung aus dem Bestand: Wenn ein Makler im Vermieterauftrag eine Wohnung anbietet und ein Interessent auf die Anzeige reagiert, bleibt der Vermieter Besteller – auch dann, wenn der Interessent später einen vermeintlichen Maklervertrag unterzeichnet.
In der Praxis zeigen sich immer wieder Umgehungsversuche. Makler verlangen „Service-Pauschalen“, „Bearbeitungsgebühren“ oder „Besichtigungsentgelte“, die wirtschaftlich einer Provision entsprechen. Solche Konstruktionen sind vom Schutzzweck des § 30c MaklerG miterfasst und ebenso unwirksam wie die eigentliche Provision. Auch die rückwirkende Unterzeichnung eines Mieter-Auftrags kann den bereits zuvor mit dem Vermieter bestehenden Auftrag nicht überschreiben. Bei wiederholten Verstößen drohen Verwaltungsstrafen; die Rechtsnorm sieht einen Strafrahmen vor, dessen konkrete Obergrenze der jeweils geltenden Fassung des § 30c MaklerG zu entnehmen ist.
Ob das Bestellerprinzip auf Verträge anwendbar ist, die vor dem 01.07.2023 geschlossen wurden, beurteilt sich nach der einschlägigen Übergangsregelung: Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Erteilung des Maklerauftrags, nicht der Zeitpunkt des späteren Mietvertragsabschlusses. Wer einen Altvertrag aus dem Jahr 2022 in Händen hält, sollte die Einordnung im Einzelfall prüfen lassen.
Die drei Ausschlussgründe nach § 17a Abs 3 MaklerG
Selbst wenn der Mieter formal als Erstauftraggeber auftritt, greift die Provisionspflicht nicht, wenn einer von drei Ausschlussgründen vorliegt. § 17a Abs 3 MaklerG soll verhindern, dass Vermieter über Umwege die Maklerkosten auf den Wohnungssuchenden abwälzen. Die Norm ist im Streitfall scharf zu prüfen.
Zusätzlich enthält § 17a Abs 5 MaklerG einen allgemeinen Umgehungsschutz: Vereinbarungen, die den Mieter zu Zahlungen an den nicht provisionsberechtigten Makler, an den Vermieter oder an Dritte verpflichten, sind unwirksam. Davon erfasst sind alle Konstruktionen, die wirtschaftlich an die Stelle der verbotenen Provision treten – also Ablösen für Einrichtungsgegenstände ohne Gegenwert, „Bearbeitungsgebühren“, „Besichtigungsentgelte“ oder pauschale „Service-Pauschalen“. Wer als Mieter bereits gezahlt hat, kann den Betrag nach § 1431 ABGB zurückfordern – idR auch ohne anwaltliche Vertretung, sobald der Makler von der Rückforderung Kenntnis hat.
Maklerprovision zurückfordern – sieben Anspruchsgrundlagen
Die Rückforderung einer bereits gezahlten Maklerprovision ist ein eigenständiges Kapitel des Maklerrechts. Je nach Konstellation stehen Verbraucher und Unternehmer vor unterschiedlichen Anspruchsgrundlagen. In der anwaltlichen Praxis kristallisieren sich sieben Fallgruppen heraus, die den überwiegenden Teil der Mandate abbilden.
Die Rückforderung selbst stützt sich in den meisten Fällen auf § 1431 ABGB (condictio indebiti, Leistungskondiktion). Die Zahlung ist ohne Rechtsgrund erfolgt und kann vom Empfänger herausverlangt werden. Ob für die Rückforderung die dreijährige oder die dreißigjährige Verjährung gilt, wird in Lehre und Rechtsprechung differenziert beurteilt und ist im Einzelfall zu klären. Aus praktischer Sicht spricht vieles dafür, früh zu handeln – je länger die Zahlung zurückliegt, desto schwieriger wird die Beweisführung.
Die Durchsetzung erfolgt zunächst außergerichtlich mit einem anwaltlichen Aufforderungsschreiben. Bleibt eine fristgerechte Zahlung aus, wird Klage eingebracht – je nach Streitwert vor dem Bezirksgericht (bis 15.000 Euro) oder dem Landesgericht (darüber). Bei Verbrauchern stehen zusätzlich die Zuständigkeiten nach dem Gerichtsstandgesetz zur Verfügung.
Sonderfall Immobilienkauf – was Käufer beachten müssen
Beim Immobilienkauf greift das Bestellerprinzip nicht. Hier zahlen in der Regel beide Vertragsparteien – Käufer und Verkäufer – je bis zu drei Prozent des Kaufpreises an den Makler, zuzüglich Umsatzsteuer. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro ergibt das je Partei 13.500 Euro Provision, mit Umsatzsteuer 16.200 Euro. Die Maklerprovision ist damit neben Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr und Notarhonoraren einer der größten Kostenblöcke der Transaktion.
Im Kaufbereich sind insbesondere zwei Konstellationen häufig Streitgegenstand. Erstens die Doppeltätigkeit: Der Makler vertritt zugleich den Verkäufer und den Käufer. Das ist in Österreich grundsätzlich zulässig, verlangt aber eine eindeutige schriftliche Aufklärung beider Seiten. Unterbleibt die Aufklärung, droht nach ständiger OGH-Linie der vollständige Verlust des Provisionsanspruchs. Zweitens die Rückabwicklung des Kaufvertrags: Wird der Kaufvertrag aus Gründen, die in der Sphäre einer Partei liegen, aufgehoben, bleibt der Provisionsanspruch in aller Regel bestehen. Anders ist die Rechtslage bei aufschiebender Bedingung, etwa einem Finanzierungsvorbehalt – hier entsteht der Anspruch erst mit Bedingungseintritt.
Wer sich auf einen Immobilienkauf vorbereitet, findet in unserer Checkliste Eigentumswohnung kaufen 2026 eine strukturierte Kostenübersicht samt Nebenkosten. Die Abgrenzung der Rollen von Anwalt und Notar bei der Vertragserrichtung behandelt der Beitrag Kaufvertrag Immobilie – Anwalt oder Notar. Beide Beiträge ergänzen den vorliegenden Leitfaden um die weiteren Kostenblöcke der Transaktion.
Häufige Fehler und Praxisfallen
In der Kanzleipraxis kehren dieselben Konstellationen immer wieder. Die folgende Übersicht zeigt die sechs häufigsten Fehler, die Mieter, Käufer oder Auftraggeber im Zusammenhang mit der Maklerprovision machen.
Sonderfall: Abweichende Identität des Vertragspartners
Vermittelt der Makler Verhandlungen mit Person A, wird der Vertrag aber mit Person B geschlossen – etwa dem Ehepartner oder einer Gesellschaft, in die der Interessent „springt“ –, stellt sich die Frage des Kausalzusammenhangs neu. Die Rechtsprechung bejaht die Provision regelmäßig dann, wenn wirtschaftliche Identität vorliegt oder der Makler zur späteren Vertragspartei den Erstkontakt hergestellt hat. In Grenzfällen lohnt sich eine genaue Prüfung der Fakten.
Sonderfall: Verwalter als Vermieter
Ist die Person, die den Makler beauftragt, gleichzeitig Hausverwalter des Objekts, sieht § 12 IMV eine Einschränkung des Provisionsanspruchs vor. Die Regelung soll verhindern, dass Leistungen, die zum üblichen Aufgabenbereich des Verwalters gehören, zusätzlich provisioniert werden.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
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Die Kanzlei Brandauer Rechtsanwälte berät Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer in allen Fragen der Maklerprovision. Wir prüfen, ob eine Provisionsforderung rechtmäßig ist, setzen Rückforderungsansprüche gegen Makler durch und verteidigen Auftraggeber gegen unberechtigte Ansprüche. Unsere Mandanten erreichen uns in der Kanzlei in Salzburg oder online – schildern Sie uns Ihren Fall, und wir zeigen Ihnen die Handlungsoptionen auf.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Rechtslage im Einzelfall hängt von verschiedenen Faktoren ab. Stand: April 2026.