Leerstandsabgabe Salzburg 2026 – Pflichten für Eigentümer

In Salzburg stehen tausende Wohnungen leer, während der Wohnungsmarkt angespannt bleibt. Seit 1. Jänner 2023 ermächtigt das Salzburger Leerstandsabgabegesetz (SLAG) die Gemeinden, eine Abgabe auf leerstehende Wohnungen zu erheben – bis zu 5.000 Euro pro Jahr bei Neubauwohnungen. Doch längst nicht jede Gemeinde hat die Abgabe eingeführt, und die Liste der Ausnahmetatbestände ist lang. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wer tatsächlich zahlen muss, wie hoch die Abgabe ausfällt und welche Handlungsoptionen Eigentümer in Salzburg haben.

Was ist die Leerstandsabgabe? – Grundlagen und Gesetz

Mit dem Salzburger Leerstandsabgabegesetz (SLAG), beschlossen im Juni 2022 und in Kraft seit 1. Jänner 2023, hat das Land Salzburg eine gesetzliche Grundlage geschaffen, um leerstehenden Wohnraum zu mobilisieren. Die Grundidee: Wer eine Wohnung besitzt und diese weder selbst bewohnt noch vermietet, soll eine jährliche Abgabe an die Gemeinde entrichten. Das Gesetz versteht unter „Leerstand“ eine Wohnung, in der laut Zentralem Melderegister (ZMR) für mehr als 26 Kalenderwochen pro Jahr kein Wohnsitz gemeldet ist.

Die verfassungsrechtliche Grundlage dafür bildet eine Kompetenzbestimmung im Finanz-Verfassungsgesetz. Im April 2024 erweiterte der Bund durch eine Novelle die landesgesetzlichen Spielräume bei der Besteuerung leerstehender Wohnungen. Salzburg war eines der ersten Bundesländer, das von dieser Möglichkeit Gebrauch machte – noch bevor die Bundesverfassungsnovelle in Kraft trat, stützte sich das SLAG auf die bestehende Kompetenz zur Erhebung von Zweitwohnsitz- und Aufenthaltsabgaben.

Wichtig: Das SLAG ermächtigt die Gemeinden zur Einhebung, verpflichtet sie aber nicht. Jede Gemeinde entscheidet selbst, ob sie eine Leerstandsabgabe einführt, und muss dafür eine eigene Verordnung (Beitragsverordnung) der Gemeindevertretung beschließen. Eine Gemeinde kann auch nur eine Zweitwohnsitzabgabe, nur eine Leerstandsabgabe oder beide erheben.

Wer ist betroffen? – Eigentümer, Gemeinden und Nutzungsarten

Die Leerstandsabgabe trifft Eigentümer von Wohnungen in jenen Salzburger Gemeinden, die eine entsprechende Verordnung erlassen haben. Bei Wohnungseigentum im Sinne des WEG 2002 ist der jeweilige Wohnungseigentümer abgabepflichtig. Bei Miteigentum ohne Wohnungseigentumsbegründung haften die Miteigentümer solidarisch.

Welche Gemeinden haben die Abgabe eingeführt?

Von den 119 Salzburger Gemeinden hatten anfänglich 66 eine entsprechende Verordnung erlassen. Diese Zahl ist inzwischen auf rund 45 Gemeinden gesunken. Mehrere Gemeinden haben ihre Verordnungen wieder aufgehoben – der Grund: hoher Verwaltungsaufwand bei geringem Ertrag. In rund 70 Prozent der eingeleiteten Ermittlungsverfahren fielen die betroffenen Wohnungen unter eine der zahlreichen Ausnahmebestimmungen.

Zu den Gemeinden, die die Abgabe weiterhin einheben, gehört die Stadt Salzburg. Dort wurden im Jahr 2025 insgesamt 326 Fälle geprüft. Nur 40 Eigentümer erhielten letztlich eine Vorschreibung – die Stadt reizt dabei die gesetzlichen Höchstgrenzen aus. Auch Zell am See, Saalbach-Hinterglemm und andere touristisch geprägte Gemeinden im Pinzgau und Pongau halten an der Abgabe fest.

Was gilt als Leerstand?

Eine Wohnung gilt dann als „leerstehend“, wenn laut Daten des Zentralen Melderegisters (ZMR) für mehr als 26 Kalenderwochen eines Jahres kein Wohnsitz – weder Haupt- noch Nebenwohnsitz – an dieser Adresse gemeldet ist. Entscheidend ist also nicht, ob die Wohnung tatsächlich unbewohnt ist, sondern ob eine melderechtliche Registrierung besteht. Das hat Konsequenzen: Wer seine Wohnung etwa an Bekannte ohne Meldung überlässt, wird trotzdem zur Abgabe herangezogen. Umgekehrt kann eine Scheinmeldung den Tatbestand formal ausschließen – allerdings mit strafrechtlichen Konsequenzen nach dem Meldegesetz.

Die Abgrenzung zur Zweitwohnsitzabgabe ist dabei wesentlich: Ist an der Wohnung ein Nebenwohnsitz gemeldet, fällt keine Leerstandsabgabe an – möglicherweise aber eine Zweitwohnsitzabgabe. Die melderechtlichen Grundlagen zum Zweitwohnsitz sollten Eigentümer daher kennen.

Abgabenhöhe und Berechnung

Die Höhe der Leerstandsabgabe richtet sich nach zwei Faktoren: der Nutzfläche der Wohnung und dem Alter des Gebäudes. Das SLAG unterscheidet zwischen Bestandswohnungen und Neubauwohnungen. Als Neubau gilt eine Wohnung, die nicht älter als fünf Jahre ist (gerechnet ab Bezugsfertigstellung). Für Neubauwohnungen gelten doppelte Höchstsätze.

Die Gemeinden sind nicht verpflichtet, die Höchstsätze auszuschöpfen. In der Praxis legen viele Gemeinden deutlich niedrigere Beträge fest. Die Stadt Salzburg hingegen wendet die Höchstsätze konsequent an. Für eine typische Salzburger Stadtwohnung mit 75 m² (Bestand) bedeutet das eine jährliche Abgabe von bis zu 1.000 Euro – bei einer Neubauwohnung gleicher Größe bis zu 2.000 Euro.

Die Abgabe wird jährlich vorgeschrieben und bezieht sich auf das vorangegangene Kalenderjahr. Sie ist eine Gemeindeabgabe – die Einnahmen fließen zur Gänze an die einhebende Gemeinde.

Ausnahmen und Befreiungen

Das SLAG sieht einen umfangreichen Katalog an Ausnahmetatbeständen vor. Die Praxis zeigt: Rund 70 Prozent aller eingeleiteten Ermittlungsverfahren (3.649 von 5.236 Fällen landesweit) fielen unter eine dieser Ausnahmen. Es lohnt sich also, die eigene Situation genau zu prüfen.

Der in der Praxis häufigste Ausnahmegrund ist die Vorsorgewohnung für Kinder. Viele Eltern halten eine Wohnung für studierende oder beruflich noch nicht etablierte Kinder bereit. Solange das Kind unter 40 ist, greift die Befreiung. Allerdings muss der Eigentümer diesen Ausnahmegrund im Ermittlungsverfahren aktiv geltend machen und nachweisen.

Auch die „erfolglose Vermietung“ ist ein häufig angewendeter Ausnahmetatbestand. Hier ist allerdings Vorsicht geboten: Die Gemeinde verlangt den Nachweis, dass der Eigentümer sich tatsächlich um eine Vermietung zum ortsüblichen Mietzins bemüht hat – etwa durch Inserate auf Immobilienplattformen, Maklerbeauftragung oder Annoncen. Wer einen überhöhten Mietzins ansetzt, um die Wohnung faktisch unvermietbar zu machen, fällt nicht unter diese Ausnahme. Was als „ortsüblicher Mietzins“ gilt, hängt von der Lage und Ausstattung ab – ein Blick auf die aktuelle Richtwertmiete Salzburg 2026 kann hier als Orientierung dienen.

Verfahren: Meldepflicht, Feststellung und Bescheid

Das Verfahren zur Feststellung und Vorschreibung der Leerstandsabgabe folgt den allgemeinen Regeln des Abgabenverfahrens. Die wesentlichen Schritte im Überblick:

Die Meldepflicht des Abgabenschuldners ist ein zentrales Element. Der Eigentümer muss der Gemeinde gegenüber alle Umstände, die für die Abgabenpflicht oder eine Befreiung relevant sind, vollständig und wahrheitsgemäß offenlegen. Bei Unterlassung der Meldung setzt sich die Abgabepflicht fort. In der Stadt Salzburg steht auf der Website der Stadtverwaltung ein eigenes Online-Formular zur Verfügung.

Vergleich mit anderen Bundesländern

Salzburg war eines der ersten Bundesländer, das eine Leerstandsabgabe einführte. Mittlerweile haben mehrere Länder nachgezogen – mit teils deutlich unterschiedlichen Ansätzen. Die folgende Gegenüberstellung zeigt die wichtigsten Unterschiede.

Der Vergleich macht deutlich: Es gibt kein bundesweit einheitliches Modell. Während die alpinen Bundesländer die Leerstandsabgabe als Lenkungsinstrument verstehen, setzen andere Länder auf Zweitwohnsitzabgaben oder haben die Leerstandsabgabe mangels Wirksamkeit wieder abgeschafft. Für Eigentümer mit Immobilien in mehreren Bundesländern bedeutet das: Die Regeln unterscheiden sich von Land zu Land erheblich, und eine pauschale Aussage über die Abgabepflicht ist nicht möglich.

Die verfassungsrechtliche Debatte über die Kompetenzverteilung zwischen Bund und Ländern ist mit der Novelle des Finanz-Verfassungsgesetzes 2024 zwar weitgehend beruhigt, aber nicht beendet. Einzelne Eigentümerverbände argumentieren weiterhin, dass die hohen Abgabensätze als faktische Eigentumssteuer zu qualifizieren seien und einer bundesgesetzlichen Grundlage bedürften.

Häufige Fehler bei der Leerstandsabgabe

In unserer Beratungspraxis begegnen uns regelmäßig Fehler, die Eigentümern bei der Leerstandsabgabe unterlaufen. Die folgenden fünf Punkte sollten Sie kennen:

Handlungsoptionen für Eigentümer

Eigentümer, die von der Leerstandsabgabe betroffen sind oder es werden könnten, haben mehrere Handlungsoptionen. Die richtige Strategie hängt von der individuellen Situation ab.

Das Wichtigste auf einen Blick

Jetzt unverbindlich anfragen

Füllen Sie das Formular aus und beschreiben Sie Ihre Situation. Wir melden uns in Kürze bei Ihnen.

Wie wir Ihnen helfen können

Die Leerstandsabgabe ist für viele Eigentümer in Salzburg Neuland. Die Abgrenzung zwischen Leerstand, Zweitwohnsitz und touristischer Nutzung, die richtige Geltendmachung von Ausnahmetatbeständen und die Prüfung von Abgabenbescheiden erfordern fundierte Rechtskenntnisse im Zusammenspiel von Abgabenrecht, Mietrecht und Raumordnungsrecht. In unserer Kanzlei beraten wir Eigentümer dabei, ihre Situation korrekt einzuordnen, Ausnahmetatbestände belastbar zu dokumentieren und – wenn nötig – gegen fehlerhafte Bescheide vorzugehen. Kontaktieren Sie uns, damit wir Ihren Fall prüfen und die beste Vorgehensweise besprechen können.