Stirbt ein Eigentümer, wird seine Immobilie nicht sofort zum Eigentum der Erben. Bis zum Einantwortungsbeschluss ruht der Nachlass als eigene Rechtspersönlichkeit – die Verlassenschaft. Das wirft praktische Fragen auf: Wer zahlt die Betriebskosten? Darf weiter vermietet werden, kann ein bestehendes Mietverhältnis verlängert oder ein neuer Mieter aufgenommen werden? Wer entscheidet über einen Verkauf, wenn Erben rasch Liquidität brauchen oder das Haus erhalten werden soll? Dieser Beitrag erklärt, welche Befugnisse erbantrittserklärte Erben nach § 810 ABGB haben, wo das Verlassenschaftsgericht gefragt werden muss, wie die Salzburger Praxis aussieht und welche steuerlichen und haftungsrechtlichen Fallen es zu vermeiden gilt.
Die ruhende Verlassenschaft als eigene Rechtsperson
Mit dem Tod des Eigentümers gehen die Sachen seines Vermögens nicht automatisch auf die Erben über. Das österreichische Recht kennt vielmehr die Konstruktion der ruhenden Verlassenschaft: Bis zur Einantwortung tritt nach § 547 ABGB die Verlassenschaft selbst in die Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein. Sie ist eine juristische Person eigener Art mit Vermögen, Verbindlichkeiten und Prozessfähigkeit – nur eben ohne natürlichen Träger.
Eigentümerin der Nachlassimmobilie ist in dieser Phase weder der Erblasser (er ist verstorben) noch ein einzelner Erbe (die Einantwortung steht noch aus), sondern eben die Verlassenschaft. Dieser Punkt wird in der Praxis oft missverstanden: Wer zu früh als „Eigentümer“ auftritt – im Grundbuch ist ja noch der Erblasser eingetragen – schließt Verträge in fremdem Namen ab und riskiert die Unwirksamkeit. Der erste Schritt ist daher immer die Klärung, in welcher Rolle gehandelt werden soll.
Wie die Einantwortung selbst abläuft und welche Folgen sie hat, haben wir in einem eigenen Beitrag zum Einantwortungsbeschluss dargestellt. Für den vorliegenden Beitrag interessiert die Phase davor: die Monate – oft Jahre – zwischen Todesfall und Einantwortung, in denen die Liegenschaft trotzdem laufende Kosten verursacht, eventuell vermietet ist und manchmal verkauft werden soll.
Wer darf vor der Einantwortung überhaupt handeln?
Die zentrale Norm ist § 810 ABGB. Sie bestimmt, dass derjenige, der eine Erbantrittserklärung abgegeben und sein Erbrecht hinreichend ausgewiesen hat, das Recht hat, die Verlassenschaft zu benützen, zu verwalten und sie nach außen zu vertreten. Bis zur Abgabe der Erbantrittserklärung handelt – soweit überhaupt erforderlich – das Verlassenschaftsgericht selbst, gegebenenfalls über einen Verlassenschaftskurator nach § 156 AußStrG.
Sind mehrere Personen erbantrittserklärt – etwa Geschwister zu gleichen Quoten – ist das Vertretungs- und Verwaltungsrecht ein gemeinschaftliches. Sie müssen sich einigen oder eine Mehrheitsentscheidung nach den Regeln der Miteigentumsverwaltung herbeiführen. Können sie das nicht, ordnet das Gericht eine Lösung an, etwa indem es einem Erben Alleinvertretung überträgt oder einen Kurator bestellt. Wer den Tod gerade verarbeitet, sollte sich diese Frage trotzdem früh stellen – sie entscheidet darüber, wer Rechnungen bezahlen, mit Mietern reden und Versicherungen verlängern kann.
Verwaltungsbefugnis nach § 810 ABGB im Detail
Die Befugnis nach § 810 ABGB umfasst die ordentliche Verwaltung. Das ist alles, was zur Erhaltung der Substanz und zum laufenden Betrieb gehört: Zahlung von Betriebskosten, Grundsteuer und Versicherungsprämien, Beauftragung von Reparaturen, Kontakte zur Hausverwaltung im Wohnungseigentum, Einzug von Mieten, Abrechnung mit dem Finanzamt, Beendigung einzelner Schadensfälle. Solche Handlungen sind genehmigungsfrei und sollten nicht aufgeschoben werden – Versäumnisse können die Substanz beschädigen.
Der erbantrittserklärte Erbe tritt dabei nicht als Eigentümer auf, sondern als Vertreter der Verlassenschaft. Verträge werden „für die Verlassenschaft nach XY“ abgeschlossen, Rechnungen lauten auf diesen Empfänger, Zahlungen erfolgen vom Verlassenschaftskonto. Diese Disziplin ist kein bloßer Formalismus: Sie schützt den handelnden Erben vor persönlicher Haftung und macht spätere Abrechnungen mit Miterben oder dem Pflichtteilsberechtigten leichter.
Im Wohnungseigentum schlägt sich diese Logik unmittelbar nieder: Die Verlassenschaft ist Mitglied der Eigentümergemeinschaft, der erbantrittserklärte Erbe nimmt das Stimmrecht wahr. Wer sich dazu vertieft informieren möchte, findet die Grundlagen auf unserer Spezialseite zur Wohnungseigentum sowie im Beitrag zur Beschlussfassung in der Eigentümergemeinschaft.
Ordentliche und außerordentliche Verwaltung – die Grenze
Die Befugnis nach § 810 ABGB endet dort, wo die außerordentliche Verwaltung beginnt. Außerordentlich ist alles, was über die laufende Erhaltung hinausgeht: die wesentliche Änderung der Substanz, größere Investitionen, der Verkauf der Liegenschaft, die Belastung mit Hypotheken, die langfristige Vermietung unter MRG-Schutz oder die Aufnahme von Krediten. Solche Geschäfte sind dem Erben nicht ohne Weiteres erlaubt – sie bedürfen der Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts nach § 145 AußStrG.
Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig. Ist eine umfassende Sanierung Substanzerhaltung oder Investition? Ist die Neuvermietung an einen Gewerbemieter ordentliche Verwaltung oder Belastung mit langfristigen Schutzrechten? Solche Grenzfragen lösen die Verlassenschaftsgerichte unterschiedlich. Wer Zweifel hat, sollte den Antrag stellen – ohne Genehmigung schwebt der Vertrag in der Unwirksamkeit, und der Erbe haftet für Schäden persönlich.
Vermietung der Nachlassimmobilie – wann das Gericht zustimmen muss
Bestehende Mietverhältnisse laufen mit dem Tod des Vermieters nicht aus. Nach § 1116a ABGB tritt die Verlassenschaft – später der Erbe – kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein. Mieten werden auf das Verlassenschaftskonto eingezogen, Betriebskostenabrechnungen wie bisher abgewickelt, Reparaturen aus den Mietzinsen oder aus dem Nachlass bezahlt. Das alles ist ordentliche Verwaltung und bedarf keiner Gerichtsgenehmigung.
Anders sieht es aus, wenn neu vermietet werden soll. Wird eine bisher leerstehende Wohnung erstmals einem Mieter überlassen oder läuft ein befristeter Vertrag aus und der Erbe schließt einen neuen ab, ist zu prüfen, ob es sich noch um ordentliche Verwaltung handelt. Maßgeblich ist, wie stark der neue Vertrag die Substanz für die Zukunft bindet. Ein neuer Mietvertrag im Vollanwendungsbereich des MRG bedeutet einen erheblichen Eingriff: Kündigungsschutz, gesetzliche Mietzinsobergrenzen, Eintrittsrechte naher Angehöriger – all das kann den späteren Erben über Jahre binden. Die herrschende Praxis ordnet solche Neuvermietungen daher der außerordentlichen Verwaltung zu und verlangt die Genehmigung nach § 145 AußStrG.
Im Vollausnahmebereich des MRG – etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohnungen außerhalb von Zinshäusern mit mehr als zwei Mietobjekten – ist die Beurteilung milder, weil die Bindungswirkung deutlich geringer ist. Trotzdem empfiehlt sich in jedem Zweifel ein kurzer Antrag. Salzburger Verlassenschaftsgerichte entscheiden über solche Anträge regelmäßig binnen weniger Wochen, wenn die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit des Vertrags und die Zustimmung sämtlicher Miterben dokumentiert sind.
Was nach dem Tod eines Vermieters mit den Mietern selbst geschieht – Stichwort Eintrittsrecht – beleuchten wir im Beitrag zum Eintrittsrecht nach § 14 MRG. Für die Sicht des erbantrittserklärten Erben als neuem Vermieter ist hingegen entscheidend, wie er die Mietverträge formell sauber fortführt – Stichwort Rechnungsadresse, Mietzinskonto, Steuerpflicht.
Verkauf in der ruhenden Verlassenschaft – Voraussetzungen und Ablauf
Ein Verkauf der Nachlassimmobilie vor der Einantwortung ist möglich, aber kein Routinegeschäft. Er ist klassische außerordentliche Verwaltung: Die Substanz wird endgültig veräußert, das Surrogat tritt an die Stelle der Liegenschaft. Voraussetzung ist erstens die Zustimmung aller erbantrittserklärten Erben, zweitens die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts nach § 145 AußStrG, drittens – soweit Pflichtteilsberechtigte betroffen sind – deren Anhörung nach § 233 AußStrG, und viertens ein nachvollziehbar marktgerechter Preis.
In der Praxis hat das Gericht zu prüfen, ob der Verkauf dem Vorteil der Verlassenschaft dient. Es will sehen, dass der Preis dem Verkehrswert entspricht, dass keine ungewöhnliche Eile geboten ist, die einzelne Beteiligte benachteiligt, und dass Pflichtteilsberechtigte nicht um ihre Ansprüche gebracht werden. Salzburger Verlassenschaftsgerichte verlangen regelmäßig ein aktuelles Schätzgutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen, alternativ eine ausreichend dokumentierte Marktwertermittlung – etwa zwei unabhängige Immobilienbewertungen, in höheren Wertbereichen eher das volle Gutachten.
Eine Besonderheit ist die Eintragung im Grundbuch: Solange die Verlassenschaft veräußert, ohne dass zwischendurch eine Einantwortung erfolgt, kann die Übertragung unmittelbar vom Erblasser auf den Käufer erfolgen – die Verlassenschaft wird nicht „zwischengeschaltet“ eingetragen. Wie die Einverleibung der Erben nach der Einantwortung abläuft, behandelt unser Beitrag zur Grundbuchseinverleibung nach Einantwortung.
Wer als einzelner Miterbe seine Position lieber verkaufen möchte, statt die Liegenschaft selbst zu veräußern, sollte den Weg über den Erbschaftskauf nach § 1278 ABGB prüfen – dabei wird nicht die Sache, sondern die Erbenstellung übertragen. Beide Wege haben ihre Berechtigung; welcher passt, hängt von der Konstellation und der Verhandlungslage in der Erbengemeinschaft ab.
Schutz der Pflichtteilsberechtigten und Gläubiger
Pflichtteilsberechtigte – Nachkommen und in bestimmten Konstellationen der Ehegatte – haben keinen dinglichen Anspruch auf einzelne Nachlassgegenstände, sondern einen Geldanspruch gegen die Verlassenschaft beziehungsweise später den Erben. Ihr Anspruch bemisst sich am reinen Nachlasswert zum Todeszeitpunkt. Wird die Nachlassimmobilie vor der Einantwortung unter Wert verkauft, drohen sie um einen Teil ihres Pflichtteils zu kommen. Genau deshalb sieht § 233 AußStrG ihre Anhörung vor und verlangt das Gericht eine fundierte Wertermittlung.
Pflichtteilsberechtigte haben kein Veto, aber ein gewichtiges Mitspracherecht. Wenn sie nachvollziehbar darlegen, dass der vorgesehene Preis unter dem Verkehrswert liegt, wird das Gericht die Genehmigung in der Regel versagen oder von einer Nachbesserung abhängig machen. Auch Vorempfänge und ihre Anrechnung spielen hier mit – wer zu Lebzeiten bereits Vermögen erhalten hat, kann seinen Pflichtteil teilweise verloren haben, was aber separat geprüft werden muss.
Auch Nachlassgläubiger sind geschützt. Solange der Nachlass noch nicht eingeantwortet ist, haften die Erben nicht persönlich. Das Gericht achtet darauf, dass Verbindlichkeiten der Verlassenschaft – Spital, Begräbnis, Steuern, Pflegeforderungen, offene Hypotheken – aus dem Erlös eines Verkaufs bedient werden können. In besonderen Fällen kann der Verkauf sogar im Interesse der Gläubiger geboten sein, etwa wenn eine Liegenschaft mit Krediten belastet ist und die Zinsen den Nachlass auszehren würden.
Steuer, Umsatzsteuer und Haftungsfallen für Erben
Steuerlich ist die ruhende Verlassenschaft ein eigenes Steuersubjekt. Mietzinseinnahmen werden ihr zugerechnet, die Steuererklärung läuft auf die Verlassenschaft, vertreten durch die erbantrittserklärten Erben. Mit der Einantwortung gehen die laufenden Einkünfte rückwirkend ab dem Todestag auf die Erben über – das Finanzamt verlangt dann eine Aufteilung. Die Steuernummer der Verlassenschaft sollte daher frühzeitig beim zuständigen Finanzamt beantragt werden.
Bei vermieteten Zinshäusern stellt sich zusätzlich die Frage der Umsatzsteuer. Hat der Erblasser zur Steuerpflicht optiert (§ 6 Abs 2 UStG), läuft die Option weiter; die Verlassenschaft verrechnet Mietzinse zuzüglich Umsatzsteuer und macht Vorsteuer geltend. Wird vorzeitig auf die unechte Steuerbefreiung umgestellt, drohen Vorsteuerkorrekturen über bis zu 20 Jahre. Diese Entscheidung sollte nicht unbedacht erfolgen.
Beim Verkauf greift die Immobilienertragsteuer. Veräußert die Verlassenschaft die Liegenschaft, wird die ImmoESt nach § 30 EStG fällig. Maßgeblich ist die Anschaffung durch den Erblasser, nicht durch die Erben – die Verlassenschaft tritt steuerlich in die Fußstapfen des Verstorbenen. Bei sogenannten Altvermögensimmobilien (vor dem 31. März 2002 angeschafft) gelten weiterhin die pauschalen Sätze. Eine erste Übersicht zur Behandlung geerbter Immobilien gibt unser Beitrag zur Immobilienertragsteuer bei geerbten Immobilien, der die Spekulationsfristen und Ausnahmen vertieft. Wer eine Liegenschaft im Nachlass verkauft, sollte die ImmoESt vor Vertragsunterzeichnung durchgerechnet haben – inklusive Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung, sofern anwendbar.
Häufige Fehler in der Praxis
Das Wichtigste auf einen Blick
- › Bis zur Einantwortung ist die ruhende Verlassenschaft Eigentümerin (§ 547 ABGB), nicht die Erben.
- › Wer eine Erbantrittserklärung abgegeben hat, darf die Verlassenschaft nach § 810 ABGB verwalten und vertreten – auf Ebene der ordentlichen Verwaltung genehmigungsfrei.
- › Neuvermietung im MRG-Vollanwendungsbereich, Verkauf, größere Investitionen, Belastungen sind außerordentliche Verwaltung und brauchen die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts nach § 145 AußStrG.
- › Pflichtteilsberechtigte sind nach § 233 AußStrG vor wesentlichen Vermögensdispositionen anzuhören; ein nachvollziehbar marktgerechter Preis ist Voraussetzung der Genehmigung.
- › Steuerlich ist die Verlassenschaft eigenes Steuersubjekt; bei Vermietung läuft die Umsatzsteuer-Option weiter, bei Verkauf greift die Immobilienertragsteuer nach § 30 EStG.
- › Eigenes Verlassenschaftskonto, getrennte Buchhaltung und konsequenter Außenauftritt als „Verlassenschaft nach …“ schützen vor persönlicher Haftung.
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Wie wir Ihnen helfen können
Die Phase zwischen Todesfall und Einantwortung ist für Angehörige rechtlich und emotional anspruchsvoll. Die Immobilie verursacht laufende Kosten, Mieter und Hausverwaltung wollen Antworten, und manchmal drängt eine Veräußerung – während gleichzeitig die Grenzen der Verwaltungsbefugnis, die Rechte der Pflichtteilsberechtigten und die steuerlichen Folgen sauber abgewogen werden müssen.
Brandauer Rechtsanwälte begleiten Erbengemeinschaften und einzelne Erben in der ruhenden Verlassenschaft: Wir klären, welche Maßnahmen genehmigungsfrei möglich sind, formulieren Anträge nach § 145 AußStrG, gestalten Miet- und Kaufverträge unter Suspensivbedingung, koordinieren Schätzgutachten und führen die Korrespondenz mit dem Verlassenschaftsgericht Salzburg sowie der Finanzverwaltung. Vereinbaren Sie ein Gespräch – wir analysieren Ihre Situation und zeigen Ihnen die nächsten Schritte auf. Vertiefende Informationen finden Sie auch auf unserer Schwerpunktseite zum Erbrecht und im Themenbereich Immobilienrecht.
Stand: Juni 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Rechtslage und die Praxis der Verlassenschaftsgerichte können sich ändern; die konkrete Beurteilung hängt von den Umständen Ihres Falls ab.