Wer Immobilien langfristig in der Familie halten, Erbstreitigkeiten vermeiden und die Vermögensnachfolge professionell regeln möchte, stößt früher oder später auf die österreichische Privatstiftung. Seit 1. Jänner 2026 gelten allerdings neue steuerliche Spielregeln: Das Stiftungseingangssteueräquivalent für Grundstückszuwendungen wurde von 2,5 % auf 3,5 % angehoben, die Zwischensteuer steigt von 23 % auf 27,5 %. Dieser Beitrag zeigt, wie Privatstiftungen und Immobilien in Österreich zusammenwirken – mit allen aktuellen Steuersätzen, konkreten Rechenbeispielen und einem ehrlichen Vergleich zur Immobilien-GmbH.
Was ist eine Privatstiftung – und warum Immobilien?
Die österreichische Privatstiftung nach dem Privatstiftungsgesetz (PSG) ist eine eigene juristische Person ohne Eigentümer. Der Stifter widmet sein Vermögen dauerhaft einem bestimmten Zweck – typischerweise der Versorgung seiner Familie. Anders als bei einer GmbH oder einem Verein gibt es keine Gesellschafter, die Anteile verkaufen oder vererben könnten. Das macht die Stiftung besonders interessant für die langfristige Sicherung von Immobilienvermögen.
Wer die Grundlagen der Privatstiftung bereits kennt, kann direkt zum nächsten Abschnitt springen. Für alle anderen: Die Stiftung wird durch eine notariell beurkundete Stiftungserklärung errichtet, benötigt ein Mindestvermögen von 70.000 € und wird vom Stiftungsvorstand verwaltet. Der Stifter kann sich weitreichende Rechte vorbehalten – etwa das Widerrufsrecht oder das Recht, die Stiftungserklärung zu ändern.
Für Immobilien ergibt sich daraus ein handfester Vorteil: Liegenschaften können über Generationen hinweg in einer Struktur gehalten werden, die nicht durch Erbfolge zersplittert. Es gibt keine Pflichtteile am Stiftungsvermögen selbst, keine Erbengemeinschaften und keine Teilungsklagen. Allerdings – und das wird häufig unterschätzt – gibt es durchaus pflichtteilsrechtliche Ansprüche gegen den Nachlass des Stifters, wenn die Widmung als Schenkung gewertet wird.
Immobilien in die Privatstiftung einbringen: Steuerliche Belastung seit 2026
Die Widmung einer Liegenschaft an eine Privatstiftung ist kein normaler Kaufvorgang – sie wird steuerlich als unentgeltliche Zuwendung behandelt. Trotzdem fallen mehrere Abgaben an. Seit dem Budgetsanierungsmaßnahmengesetz 2025 Teil II (in Kraft seit 1. Jänner 2026) hat sich die Belastung merklich erhöht.
Beim Einbringen einer inländischen Liegenschaft in eine Privatstiftung fallen drei Kostenpositionen an: die Grunderwerbsteuer (GrESt) nach dem Stufentarif, das Stiftungseingangssteueräquivalent und die Grundbucheintragungsgebühr. Anders als bei der Widmung von Bargeld oder Wertpapieren unterliegt die Liegenschaftswidmung nicht der regulären Stiftungseingangssteuer, sondern der Grunderwerbsteuer, zusätzlich zum Stiftungseingangssteueräquivalent.
Wie Eingangssteuer, Grunderwerbsteuer, laufende Körperschaftsteuer, Zwischensteuer und Ausschüttungsbesteuerung ineinandergreifen, zeigt der Gesamtüberblick zur Besteuerung der Privatstiftung.
Rechenbeispiel: Zinshaus mit Grundstückswert 1.200.000 €
Ein Stifter widmet ein Salzburger Zinshaus (Grundstückswert laut Grundstückswertverordnung: 1.200.000 €) unentgeltlich an seine Privatstiftung. Die Belastung seit 1. Jänner 2026:
Laufende Besteuerung von Mieteinnahmen und Immobilienerträgen
Hat die Privatstiftung die Liegenschaft erst einmal im Vermögen, stellt sich die Frage der laufenden Besteuerung. Privatstiftungen sind körperschaftsteuerpflichtig. Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien unterliegen daher der Körperschaftsteuer (KöSt) von derzeit 23 % (seit 2024; davor 24 %).
Von den Mieteinnahmen können – wie bei anderen Körperschaften auch – Werbungskosten abgezogen werden: Instandhaltung, Verwaltung, Abschreibung (AfA), Versicherungen, Betriebskosten. Die AfA beträgt für Wohngebäude 1,5 % pro Jahr, für Geschäftsgebäude 2,5 % pro Jahr. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil des Grundstückswerts.
Der entscheidende Unterschied zur natürlichen Person: Bei Privatpersonen werden Mieteinnahmen mit dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert – je nach Gesamteinkommen bis zu 55 %. Die Stiftung zahlt pauschal 23 %. Für Stifter mit hohem Einkommen kann das ein erheblicher Vorteil sein. Allerdings: Sobald die Stiftung Geld an Begünstigte auszahlt, fällt zusätzlich KESt an (dazu mehr in Abschnitt 6).
Die laufende Steuerersparnis ist am größten, wenn die Mieteinnahmen in der Stiftung thesauriert und reinvestiert werden – etwa für den Erwerb weiterer Liegenschaften oder für Sanierungen. Sobald regelmäßig hohe Beträge an Begünstigte ausgeschüttet werden, schmilzt der Vorteil gegenüber der direkten Besteuerung. In unserer Praxis sehen wir den Breakeven-Punkt bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von etwa 42 %–45 %.
Verkauf von Stiftungsimmobilien: ImmoESt und Zwischensteuer
Verkauft eine Privatstiftung eine Liegenschaft, fällt auf den Veräußerungsgewinn die sogenannte Zwischensteuer an – nicht die Immobilienertragssteuer (ImmoESt), die für natürliche Personen gilt. Die Zwischensteuer wurde mit dem Budgetsanierungsmaßnahmengesetz 2025 ab dem Veranlagungsjahr 2026 von 23 % auf 27,5 % angehoben.
Die Zwischensteuer ist wirtschaftlich eine Vorabbesteuerung: Sie wird auf den Veräußerungsgewinn erhoben und kann bei späteren Zuwendungen an Begünstigte angerechnet werden. Der Gewinn errechnet sich aus dem Veräußerungserlös abzüglich der historischen Anschaffungskosten (in der Regel der Grundstückswert zum Zeitpunkt der Widmung), der kumulierten AfA und der Veräußerungsnebenkosten.
Für detaillierte Informationen zur allgemeinen Immobilienertragssteuer in Österreich verweisen wir auf unseren separaten Ratgeber.
Ein wichtiger Sonderfall: Die Übertragung stiller Reserven bei der Veräußerung von Beteiligungen ist bei Immobilienverkäufen nicht anwendbar – diese Begünstigung gilt ausschließlich für Kapitalanteile (§ 13 Abs 4 KStG). Die Zwischensteuer auf Liegenschaftsverkäufe lässt sich daher nicht durch Reinvestition vermeiden.
Privatstiftung vs. Immobilien-GmbH: Welche Struktur passt?
In der Beratungspraxis stehen Mandanten häufig vor der Frage, ob sie ihre Liegenschaften besser in eine Privatstiftung oder in eine Immobilien-GmbH einbringen sollen. Beide Strukturen haben ihre Berechtigung – die richtige Wahl hängt vom Ziel ab.
Die Stiftung eignet sich vor allem für Stifter, die Immobilienvermögen dauerhaft in der Familie bündeln und vor Zersplitterung schützen möchten – selbst über den eigenen Tod hinaus. Die GmbH ist flexibler, wenn Liegenschaften regelmäßig gekauft und verkauft werden sollen oder wenn ein späterer Exit als Share Deal in Betracht kommt. Manche Mandanten kombinieren beide Strukturen: Die Privatstiftung hält die GmbH-Anteile, die GmbH verwaltet die Immobilien. Das bringt steuerliche und organisatorische Vorteile, erhöht aber den Verwaltungsaufwand.
Zuwendungen an Begünstigte: Was beim Geldfluss aus der Stiftung anfällt
Die Erträge aus der Immobilienverwaltung sollen irgendwann den Begünstigten zugutekommen – das ist ja der Sinn der Stiftung. Steuerlich ist dabei zu unterscheiden, ob die Zuwendung aus laufenden Erträgen oder aus der Substanz stammt.
Zuwendungen aus laufenden Erträgen (Mieteinnahmen, Zinsen, Dividenden) unterliegen beim Begünstigten der Kapitalertragsteuer (KESt) von 27,5 %. Die Stiftung behält die KESt als Abzugsteuer ein, die Steuerpflicht ist damit abgegolten (Endbesteuerung). Eine Veranlagung ist nicht notwendig. Die bereits entrichtete Zwischensteuer kann dabei angerechnet werden.
Zuwendungen aus der Substanz – also Rückzahlungen des ursprünglich eingebrachten Vermögens – sind dagegen steuerfrei, soweit sie den steuerlichen Evidenzkonto-Stand nicht übersteigen. Jede Stiftung muss ein solches Evidenzkonto führen, das die eingebrachten Werte dokumentiert. Mehr zur steuerlichen Behandlung von Zuwendungen aus Privatstiftungen finden Sie in unserem eigenen Beitrag.
Häufige Fehler bei Privatstiftungen mit Immobilien
Die Privatstiftung ist ein mächtiges Instrument – aber nur, wenn sie richtig aufgesetzt und geführt wird. In unserer Praxis begegnen uns regelmäßig dieselben Fehler.
Seit der Erhöhung der StiftESt und der Zwischensteuer 2026 ist der rein steuerliche Vorteil deutlich geschrumpft. Wer nur Steuern sparen will und keine echten Nachfolge- oder Vermögensschutzgründe hat, fährt mit einer GmbH oft günstiger.
Behält sich der Stifter ein Widerrufsrecht vor, kann das Finanzamt die Zuwendung als unvollständig ansehen. Gleichzeitig bleiben pflichtteilsrechtliche Fristen offen. Umgekehrt: Ohne Widerrufsrecht gibt der Stifter die Kontrolle endgültig auf.
Ohne sauber geführtes Evidenzkonto kann die Stiftung Substanzrückzahlungen nicht steuerfrei durchführen. Fehler bei der Bewertung zum Zeitpunkt der Widmung können Jahre später zu erheblichen Steuernachzahlungen führen.
Wenn die Stiftungserklärung die Begünstigten nur allgemein als „meine Nachkommen“ benennt, entstehen Konflikte über die Verteilung. In unserer Praxis sehen wir häufig Streit zwischen Geschwistern oder Halbgeschwistern, der durch eine klare Begünstigtenordnung vermeidbar gewesen wäre.
Stiftungsvorstand, Stiftungsprüfer, Notar, Steuerberater, Rechtsanwalt – die laufenden Kosten einer Privatstiftung liegen realistisch bei 15.000–30.000 € pro Jahr. Bei einem kleinen Immobilienportfolio stehen diese Kosten in keinem Verhältnis zum Nutzen.
Sonderfälle aus der Praxis
Stiftung nutzt Immobilie selbst oder vermietet an Begünstigte
Nutzt ein Begünstigter eine Stiftungsimmobilie zu Wohnzwecken, muss die Stiftung entweder eine marktübliche Miete verlangen oder es wird ein geldwerter Vorteil angenommen. Die Finanzverwaltung prüft in solchen Konstellationen besonders genau, ob die vereinbarte Miete dem Fremdvergleichsgrundsatz standhält. Liegt die Miete unter dem Marktwert, wird die Differenz als verdeckte Zuwendung behandelt – mit KESt-Pflicht für den Begünstigten.
Kombination Stiftung und GmbH (Stiftungs-GmbH)
Eine weit verbreitete Struktur: Die Privatstiftung hält 100 % der Anteile an einer Immobilien-GmbH. Die GmbH verwaltet die Liegenschaften operativ, die Stiftung sichert den Vermögensschutz. Dividendenausschüttungen der GmbH an die Stiftung sind in der Stiftung steuerfrei (Beteiligungsertragsbefreiung gemäß § 10 KStG). Der steuerliche Vorteil: Die Erträge können ohne Zwischensteuer in der Stiftung thesauriert werden, solange keine Zuwendung an Begünstigte erfolgt.
Grundstückswidmung nach dem Tod – die Teststiftung
Die Privatstiftung kann auch von Todes wegen errichtet werden (§ 3 Abs 1 PSG). In diesem Fall widmet der Stifter sein Vermögen – einschließlich Immobilien – durch letztwillige Verfügung. Die Stiftung entsteht erst mit der Eintragung im Firmenbuch nach dem Tod des Stifters. Steuerlich fallen dieselben Abgaben an wie bei einer Widmung unter Lebenden. Der Vorteil liegt darin, dass der Stifter zu Lebzeiten die volle Verfügungsgewalt über seine Liegenschaften behält.
Gesetzesänderungen wie die Steuererhöhungen 2026 können die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit einer bestehenden Stiftung verändern. Wir empfehlen, die Stiftungserklärung alle drei bis fünf Jahre gemeinsam mit dem Steuerberater und Rechtsanwalt zu überprüfen – insbesondere die Begünstigtenregelung, die Vorsorge für den Stiftungsvorstand und die steuerliche Struktur.
Das Wichtigste auf einen Blick
Wie wir Ihnen helfen können
Die Entscheidung, ob eine Privatstiftung die richtige Struktur für Ihr Immobilienvermögen ist, erfordert eine sorgfältige Analyse – steuerlich, rechtlich und strategisch. Bei Brandauer Rechtsanwälte beraten wir Stifter und Begünstigte zu allen Fragen rund um Privatstiftungen mit Immobilienbezug: von der Gründung über die laufende Verwaltung bis zur Auflösung. Wir arbeiten eng mit spezialisierten Steuerberatern zusammen, um die für Ihre Situation beste Lösung zu finden. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
Stand: März 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
