Beim Immobilienkauf in Österreich kommen 2026 realistisch 10–12 Prozent vom Kaufpreis als Nebenkosten zusätzlich auf Sie zu – sechs Kostenblöcke, die in der Praxis oft unterschätzt werden. Wer 600.000 Euro für ein Haus in Salzburg-Land kalkuliert, zahlt am Ende rund 666.000 Euro an Bank und Notarschreibtisch. Dieser Komplettüberblick führt alle Positionen zusammen: Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Maklerprovision, Vertragserrichtungs-Honorar, Treuhandgebühr und Bankkosten. Drei realistische Beispielrechnungen für 350.000, 600.000 und 1,2 Millionen Euro zeigen, womit Sie konkret rechnen müssen – mit den aktuellen Sätzen 2026 und allen Verweisen auf unsere Themenseiten zu den einzelnen Kostenblöcken.
Was sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf 2026 – Faustformel und Übersicht
Nebenkosten beim Immobilienkauf sind alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen, bis Sie als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. In Österreich verteilen sich diese Kosten 2026 auf sechs Hauptblöcke: Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), Eintragungsgebühr Eigentum (1,1 Prozent), Pfandrechtseintragung (1,2 Prozent der Hypothekarsumme), Maklerprovision (typischerweise 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer je Seite), Vertragserrichtungs-Honorar (Pauschale 1.500 bis 4.500 Euro) und Treuhandgebühr (0,8 bis 1,5 Prozent vom Kaufpreis). Hinzu kommen oft übersehene kleinere Posten wie Bewertungsgutachten, Energieausweis und Bankgebühren.
Als Faustformel gilt: Bei einer fremdfinanzierten Immobilie liegen die Nebenkosten 2026 zwischen 10 und 12 Prozent des Kaufpreises. Bei kleinen Wohnungen unter 200.000 Euro können fixe Bestandteile prozentual stärker durchschlagen, sodass auch 13 bis 14 Prozent möglich sind. Bei sehr hohen Kaufpreisen sinkt die Quote tendenziell, weil pauschale Honorare kleiner werden. Eine ergänzende Vertiefung zur Kostenstruktur finden Sie auf unserer ergänzenden Themenseite zu den Kaufnebenkosten 2025/2026.
Drei Beispielrechnungen – 350.000, 600.000 und 1,2 Mio Euro
Damit die Faustformel greifbarer wird, finden Sie hier drei realistische Konstellationen aus unserer Praxis. Die Werte sind gerundet und beziehen sich auf typische Salzburger Vermarktungsfälle 2026. Alle Maklerprovisionen sind auf Käuferseite mit 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer kalkuliert; bei einseitiger Beauftragung kann der Wert auch niedriger ausfallen.
Sie sehen: Die Nebenkosten-Quote sinkt mit steigendem Kaufpreis leicht – von 11,7 Prozent bei 350.000 Euro auf 10,5 Prozent bei 1,2 Millionen Euro. Der Grund liegt in den fixen und pauschalen Bestandteilen, die prozentual stärker durchschlagen, wenn die Bemessungsgrundlage klein ist. Wer sehr knapp finanziert, sollte diese Quote vorab mit der Bank besprechen, bevor der Kaufanbot unterzeichnet wird.
Grunderwerbsteuer – die größte Position
Die Grunderwerbsteuer nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist die mit Abstand größte Nebenkosten-Position beim entgeltlichen Immobilienerwerb. Beim klassischen Kauf gilt nach § 4 Abs 1 GrEStG ein Standardsatz von 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Bei unentgeltlichen Erwerben innerhalb der Familie (Schenkung, Erbschaft) greift dagegen ein Stufentarif nach § 4 Abs 2 GrEStG: 0,5 Prozent bis 250.000 Euro, 2 Prozent zwischen 250.000 und 400.000 Euro und 3,5 Prozent darüber. Die vollständigen Mechanismen und Berechnungsbeispiele finden Sie auf unserer Themenseite zur Grunderwerbsteuer für Käufer.
Für 2026 sind insbesondere die Befreiungstatbestände nach § 7 GrEStG relevant. Sie reichen vom Erwerb von Todes wegen innerhalb des Familienkreises bei landwirtschaftlicher Liegenschaftsfortführung bis zum gerichtlichen Vergleich. Eine kompakte Übersicht aller Befreiungen 2026 finden Sie auf der Themenseite zu den Grunderwerbsteuer-Befreiungen 2026. Wer 2026 erstmals Wohnraum bis zu bestimmten Schwellenwerten entgeltlich erwirbt, profitiert zusätzlich von einer eigenen Begünstigung. Die Mechanismen dazu erklären wir auf der Themenseite zur Ersterwerb-Befreiung 2026.
In der Praxis ist die Grunderwerbsteuer immer dann ein Streitpunkt, wenn der angegebene Kaufpreis unter dem Verkehrswert liegt – etwa bei familiennahen Verkäufen. Das Finanzamt kann dann den dreifachen Einheitswert oder einen geschätzten Verkehrswert ansetzen. Vor jeder familiennahen Übertragung sollten Sie daher die Bemessungsgrundlage und die geeignete Vertragsgestaltung anwaltlich abklären.
Eintragungsgebühren – Eigentum 1,1 % und Pfandrecht 1,2 %
Die zweite große Kostenposition sind die Eintragungsgebühren nach dem Gerichtsgebührengesetz (GGG). Sie zerfallen in zwei Teile: die Eigentumseintragung nach TP 9 lit b GGG mit 1,1 Prozent vom Kaufpreis (oder dreifachen Einheitswert bei unentgeltlichem Erwerb) und die Pfandrechtseintragung nach TP 9 lit c GGG mit 1,2 Prozent der Hypothekarsumme – also nicht des Kaufpreises, sondern jenes Betrags, den die Bank tatsächlich ins Grundbuch einträgt.
Praktischer Tipp: Die Pfandrechtseintragung richtet sich ausschließlich nach der eingetragenen Hypothekarsumme. Wer die Hypothek über den tatsächlichen Finanzierungsbedarf hinaus aufbläht (etwa für künftige Renovierungen mit „Sicherheitsmarge“), zahlt am Tag der Eintragung sofort 1,2 Prozent von dieser Marge mit. Sprechen Sie mit Ihrer Bank, ob die Eintragung bedarfsgenau erfolgen kann.
Für 2026 gibt es weiterhin die Eintragungsgebührenbefreiung nach § 26a GGG für bestimmte Fallkonstellationen (Familienkreis, Hofübergabe). Eine Übersicht zur aktuellen Befreiungslage finden Sie auf unserer Themenseite zur Grundbuchgebührenbefreiung 2024–2026. Wer eine Pfandrechtseintragung im Zusammenhang mit einer Wohnraumförderung plant, sollte zusätzlich die Möglichkeiten der Befreiung von der Pfandrechtseintragungsgebühr prüfen lassen – das spart bei größeren Hypotheken schnell mehrere Tausend Euro.
Maklerprovision – Höchstsätze 2026 und Bestellerprinzip
Die Maklerprovision ist 2026 weiterhin durch die Immobilienmakler-Verordnung (ImmMV) gedeckelt: bei Kauf maximal 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer je Vertragsseite. Das Bestellerprinzip nach § 17a MaklerG, das seit dem 1. Juli 2023 in Kraft ist, gilt allerdings nur bei Wohnungsmietverträgen – nicht beim Kauf. Beim klassischen Immobilienkauf können beide Seiten – Käufer und Verkäufer – die Maklerin oder den Makler beauftragen, und beide Seiten zahlen Provision. Den vollständigen Leitfaden finden Sie auf unserer Themenseite zur Maklerprovision 2026.
Wann genau die Provision fällig wird, ist immer wieder Streitpunkt. Grundsätzlich entsteht der Provisionsanspruch nach § 6 MaklerG mit dem Abschluss des Hauptvertrags – nicht schon mit der Besichtigung oder dem Kaufanbot. Wenn der Vertrag nicht zustande kommt, fällt regelmäßig auch keine Provision an. Die Details und typische Streitfälle erklären wir in der Themenseite zur Fälligkeit der Maklerprovision. Bei gewerblichen Käufern und sehr großen Volumina spielen außerdem die Höchstprovisionsregeln nach B2B- versus B2C-Konstellation eine Rolle.
Vertragserrichtungs-Honorar – Anwalt oder Notar?
Der Kaufvertrag muss in Österreich von einer rechtsberatenden Berufsperson errichtet werden – das kann eine Rechtsanwältin oder ein Notar sein. Die Wahlfreiheit ist nach § 31 NO und § 8 RAO gesetzlich verankert: Käufer und Verkäufer einigen sich auf eine Seite, die den Vertrag entwirft, beglaubigen lässt und beim Grundbuch einreicht. Beide Berufsstände sind gleich qualifiziert, unterscheiden sich aber in Schwerpunkt und Honorarstruktur. Eine vergleichende Vertiefung finden Sie auf unserer Themenseite zur Vertragserrichtung Anwalt versus Notar.
Eine Daumenregel: Bei Standardfällen (klare Eigentümersituation, normaler Kaufpreis, einfache Finanzierung) sind die Honorare beider Berufsstände vergleichbar. Bei strittigen Konstellationen – etwa Lastenfreistellungs-Komplikationen, Familienauseinandersetzungen oder gewerblichen Strukturen – wählen unsere Mandantinnen und Mandanten häufig die anwaltliche Vertragserrichtung, weil die Vertretungsbefugnis im Streitfall dann nahtlos weiterläuft. Was eine anwaltliche Begleitung beim Immobilienkauf konkret leistet, beschreiben wir in einem eigenen Beitrag zur Anwaltsbegleitung beim Immobilienkauf.
Treuhandschaft – Sicherheit für Käufer und Verkäufer
Die Treuhandschaft ist beim Immobilienkauf in Österreich praktisch immer Standard. Die rechtsberatende Berufsperson (Anwältin oder Notar) übernimmt das Geld vom Käufer und gibt es erst dann an den Verkäufer weiter, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind: Vertrag rechtsgültig unterzeichnet, Grunderwerbsteuer gezahlt, Pfandrechte des Verkäufers aus dem Grundbuch gelöscht, Eigentumsumschreibung beim Grundbuchgericht eingereicht. Die Treuhandgebühr liegt 2026 typischerweise zwischen 0,8 und 1,5 Prozent vom Kaufpreis – oft gestaffelt, sodass größere Volumina anteilig günstiger werden. Die Themenseite zur Treuhandschaft beim Immobilienkauf erklärt die Mechanik im Detail.
Welche typischen Streitpunkte und Sicherungsmechanismen es bei der Praxis-Abwicklung gibt – etwa bei verzögerter Eintragung oder ausbleibender Lastenfreistellung – erklären wir auf der Themenseite zur Treuhandabwicklung mit Geldfluss und Sicherheiten. Beachten Sie zusätzlich die strengen Anforderungen aus der Geldwäsche-Prävention nach FM-GwG: Die Treuhänderin muss beide Parteien identifizieren und verdächtige Konstruktionen melden. Eine kompakte Einführung dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Geldwäsche-Prävention in der Immobilientreuhand.
Grundbuch – Rangordnung, Lastenfreistellung und technische Gebühren
Neben den prozentualen Eintragungsgebühren fallen beim Grundbuchverfahren mehrere kleinere Posten an. Die Anmerkung der Rangordnung nach §§ 53 ff GBG sichert dem Käufer den Vorrang gegenüber späteren Eintragungen für maximal ein Jahr und kostet eine Antragspauschale von rund 76 Euro. Die Vormerkung dient als bedingte Eintragung, wenn formale Voraussetzungen noch fehlen. Beide Mechanismen sind taktische Werkzeuge in der Vertragspraxis – ihre richtige Reihenfolge entscheidet über den Schutz des Käufers.
Vertiefend zur Anmerkung der Rangordnung – einer der wichtigsten Schutzmechanismen für Käuferinnen und Käufer – haben wir die Themenseite zur Rangordnung im Grundbuch aufgesetzt. Wer eine bereits belastete Immobilie kauft, sollte zusätzlich die Themenseite zur Lastenfreistellung beim Immobilienkauf studieren – hier scheitern in der Praxis viele Verkäufe an unklaren Pfandrechtsabläsen.
Versteckte Nebenkosten – Bewertung, Energieausweis, Bank
Neben den großen Blöcken gibt es eine Reihe kleinerer Posten, die in vielen Inseraten und Rechner-Tools übergangen werden. Sie addieren sich aber schnell zu mehreren Tausend Euro – besonders wenn Sie fremdfinanzieren.
In Summe sollten Sie für diese Posten je nach Konstellation 1.500 bis 3.500 Euro zusätzlich einplanen. Bei sehr alten Liegenschaften oder besonderen Bewertungsfragen (Zinshäuser, Sondernutzungsrechte) kann der Bewertungsteil deutlich höher ausfallen.
Sonderfälle – Bauträger-Kauf, Share Deal, Ausländergrunderwerb
Drei Konstellationen weichen vom Standard-Schema deutlich ab und erfordern eine eigene Kostenkalkulation.
Wer eine vom Bauträger errichtete Wohnung oder ein Reihenhaus kauft, sollte sich vor Vertragsunterzeichnung mit den BTVG-Spezifika vertraut machen. Eine vertiefende Themenseite finden Sie unter Bauträger-Kauf nach BTVG mit Treuhandabwicklung und Baufortschrittszahlungen. Mandanten aus dem Ausland, die eine Salzburger Liegenschaft erwerben möchten, finden auf der Themenseite zum Ausländergrunderwerb in Österreich alle Informationen zum Genehmigungsverfahren und den zusätzlichen Kostenpositionen.
Häufige Fragen zu Nebenkosten beim Immobilienkauf
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Wie wir Ihnen beim Immobilienkauf helfen können
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf 2026 betragen realistisch 10 bis 12 Prozent vom Kaufpreis – wer die einzelnen Blöcke kennt, vermeidet Überraschungen bei Vertragsunterzeichnung und Bank-Auszahlung. Wir prüfen Ihre Kauf-Konstellation, errichten den Vertrag und übernehmen die Treuhand-Abwicklung gemäß Geldwäsche-Prävention; bei größeren Volumen prüfen wir auch die steuerstrukturelle Optimierung. Im Erstgespräch klären wir, welche Nebenkosten konkret bei Ihnen anfallen und welcher Pauschal-Honorar-Rahmen für Vertrag und Treuhand realistisch ist. Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch – Sie wissen danach genau, mit welcher Gesamtsumme Sie zur Bank gehen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- und Steuerberatung. Die konkreten Nebenkosten hängen von Ihrer Kauf-Konstellation ab und werden im Erstgespräch individuell berechnet. Stand: Mai 2026.