Beim Immobilienkauf in Österreich kommen 2026 neben dem Kaufpreis mehrere gesetzliche und vertragliche Kosten hinzu. Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Finanzierung, Maklerprovision, Vertragserrichtung und Treuhand müssen getrennt kalkuliert werden. Seit 1. Juli 2026 ist außerdem wichtig: Die befristete Befreiung von der Eigentums- und Pfandrechtseintragungsgebühr ist für neue Grundbuchanträge grundsätzlich ausgelaufen. Dieser aktualisierte Überblick führt die Kostenblöcke zusammen: Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Maklerprovision, Vertragserrichtung, Treuhandgebühr und Bankkosten. Drei Rechenbeispiele zeigen die gesetzlich bestimmbaren Positionen. Vertragserrichtung, Treuhand und Finanzierung bleiben bewusst individuell, weil sie vom Auftrag, vom Sicherungsbedarf und von der Bankvereinbarung abhängen.
Was sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf 2026, Faustformel und Übersicht
Nebenkosten beim Immobilienkauf sind alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis bis zur sicheren Eigentumseintragung und Kaufpreisabwicklung anfallen. Beim üblichen entgeltlichen Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 Prozent. Für die Einverleibung des Eigentums fallen nach Tarifpost 9 lit b Z 1 GGG grundsätzlich 1,1 Prozent an; ein eingetragenes Pfandrecht kostet nach Tarifpost 9 lit b Z 4 GGG grundsätzlich 1,2 Prozent vom Wert des Rechts. Hinzu kommen je nach Fall Maklerprovision, Vertragserrichtung, Treuhand, Beglaubigung und Finanzierungskosten.
Als erste Budgetreserve werden bei einem vermittelten und fremdfinanzierten Kauf häufig rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises angesetzt. Das ist keine gesetzliche Pauschale. Ohne Makler kann die erste Reserve oft bei etwa 6 bis 7 Prozent liegen; Pfandrecht, Vertragserrichtung, Treuhand und Finanzierungskosten bleiben aber auch bei einem Direktkauf zu prüfen. Ob die Bank einzelne Nebenkosten mitfinanziert, hängt vom Kreditangebot und der Besicherung ab und sollte nicht vorausgesetzt werden. Für eine erste individuelle Bandbreite steht der Nebenkostenrechner für den Immobilienkauf zur Verfügung.
Drei Beispielrechnungen, 350.000, 600.000 und 1,2 Mio Euro
Damit die Budgetreserve greifbarer wird, zeigen die folgenden Modellfälle ausgewählte Positionen. Die Werte sind gerundet und unterstellen jeweils einen entgeltlichen Kauf mit Makler und Finanzierung. Alle Maklerprovisionen sind auf Käuferseite mit 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer kalkuliert; bei einseitiger Beauftragung kann der Wert auch niedriger ausfallen.
Die Beispiele trennen bewusst zwischen gesetzlich berechenbaren Gebühren und individuell zu vereinbarenden Leistungen. Addieren Sie Vertragserrichtung und Treuhand erst nach einem konkreten Angebot. Auch Bankkosten dürfen nicht pauschal aus dem Kaufpreis abgeleitet werden. Wer knapp finanziert, sollte deshalb vor Unterzeichnung des Kaufanbots eine vollständige Kostenaufstellung mit Bank und Vertragserrichter abstimmen.
Grunderwerbsteuer, die größte Position
Die Grunderwerbsteuer nach dem Grunderwerbsteuergesetz 1987 ist regelmäßig die größte gesetzliche Nebenkostenposition. Beim klassischen entgeltlichen Kauf beträgt der Steuersatz nach § 7 Abs 1 Z 3 GrEStG grundsätzlich 3,5 Prozent; die Bemessungsgrundlage richtet sich nach § 4 GrEStG. Bei unentgeltlichen Erwerben gilt nach § 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG der Stufentarif mit 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent darüber. Die vollständigen Mechanismen und Berechnungsbeispiele finden Sie auf unserer Themenseite zur Grunderwerbsteuer für Käufer.
Die Befreiungstatbestände stehen in § 3 GrEStG und sind eng auszulegen. Für den erstmaligen Kauf eines Eigenheims besteht keine allgemeine Grunderwerbsteuerbefreiung. Davon zu unterscheiden ist die inzwischen ausgelaufene temporäre Befreiung von Grundbuchgebühren nach §§ 25a bis 25c GGG. Wer eine Steuerbegünstigung beanspruchen will, sollte Tatbestand, Bemessungsgrundlage und Nachweise vor der Selbstberechnung prüfen lassen.
Bei familiennahen oder teilentgeltlichen Übertragungen reicht es nicht, den vereinbarten Preis isoliert zu betrachten. Ob ein Vorgang entgeltlich, unentgeltlich oder teilentgeltlich ist und welcher Wert nach §§ 4 und 6 GrEStG anzusetzen ist, hängt von der konkreten Gegenleistung und der Erwerbskonstellation ab. Vor der Selbstberechnung sollten deshalb Vertrag, Gegenleistungen und Grundstückswert gemeinsam geprüft werden.
Eintragungsgebühren, Eigentum 1,1 % und Pfandrecht 1,2 %
Die zweite große gesetzliche Kostenposition sind die Eintragungsgebühren nach dem Gerichtsgebührengesetz. Die Eigentumseintragung kostet nach TP 9 lit b Z 1 GGG grundsätzlich 1,1 Prozent vom Wert des einzutragenden Rechts. Die Pfandrechtseintragung kostet nach TP 9 lit b Z 4 GGG grundsätzlich 1,2 Prozent vom Wert des Rechts. Die konkrete Bemessungsgrundlage ist nach den Regeln des GGG zu bestimmen und darf nicht in jedem Fall pauschal mit dem Kaufpreis oder der Kreditauszahlung gleichgesetzt werden.
Praktischer Tipp: Die Pfandrechtseintragungsgebühr richtet sich grundsätzlich nach dem Wert des eingetragenen Pfandrechts. Wer die Hypothek über den tatsächlichen Finanzierungsbedarf hinaus aufbläht (etwa für künftige Renovierungen mit „Sicherheitsmarge“), zahlt am Tag der Eintragung sofort 1,2 Prozent von dieser Marge mit. Sprechen Sie mit Ihrer Bank, ob die Eintragung bedarfsgenau erfolgen kann.
Seit 1. Juli 2026 ist die temporäre Grundbuchgebührenbefreiung nach §§ 25a bis 25c GGG für neue Grundbuchanträge grundsätzlich ausgelaufen. Die Übergangsbestimmung lässt sie für Anträge weiterwirken, die vor diesem Zeitpunkt beim Gericht eingelangt sind; § 25a Abs 3 GGG enthält Sonderregeln für bestimmte spätere Eintragungen im gesicherten Rang. Eine Übersicht zum Rechtsstand nach Fristende finden Sie auf unserer Themenseite zur Grundbuchgebührenbefreiung 2024 bis 2026. Bei einem Altantrag sollten Einlangenszeitpunkt, Hauptwohnsitznachweise und Finanzierungsunterlagen geprüft werden. Für neue Anträge sind die regulären Gebühren grundsätzlich wieder in die Finanzierung einzurechnen.
Maklerprovision, Höchstsätze 2026 und Bestellerprinzip
Die Maklerprovision ist 2026 weiterhin durch die Immobilienmakler-Verordnung (ImmMV) gedeckelt: bei Kauf maximal 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer je Vertragsseite. Das Bestellerprinzip nach § 17a MaklerG, das seit dem 1. Juli 2023 in Kraft ist, gilt allerdings nur bei Wohnungsmietverträgen, nicht beim Kauf. Beim Immobilienkauf können Käufer und Verkäufer jeweils einen provisionspflichtigen Maklervertrag schließen. Eine Zahlungspflicht jeder Seite setzt einen eigenen wirksamen Provisionsanspruch voraus. Den vollständigen Leitfaden finden Sie auf unserer Themenseite zur Maklerprovision 2026.
Wann genau die Provision entsteht, ist immer wieder Streitpunkt. Nach § 7 MaklerG entsteht der Anspruch grundsätzlich mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Ein von der Verkäuferseite angenommenes, bereits bindendes Kaufanbot kann daher rechtlich entscheidend sein. Die Details und typische Streitfälle erklären wir in der Themenseite zur Fälligkeit der Maklerprovision. Bei gewerblichen Käufern und sehr großen Volumina spielen außerdem die Höchstprovisionsregeln nach B2B- versus B2C-Konstellation eine Rolle.
Vertragserrichtung, Anwalt oder Notar?
Ein Liegenschaftskaufvertrag ist nicht allein deshalb unwirksam, weil ihn keine Rechtsanwältin und kein Notar formuliert hat. Für die grundbücherliche Durchführung müssen die Urkunden jedoch die Anforderungen des Grundbuchsgesetzes erfüllen; insbesondere sind die Unterschriften auf der Aufsandungserklärung grundsätzlich gerichtlich oder notariell zu beglaubigen. Rechtsanwältinnen und Notare dürfen Verträge errichten, die Selbstberechnung der Abgaben und die Treuhandabwicklung übernehmen. Wer den Vertrag errichtet und wessen Interessen zusätzlich geprüft werden, sollte vorab eindeutig vereinbart werden. Eine vertiefende Checkliste bietet das Fachportal zur Kaufvertragsprüfung beim Liegenschaftskauf.
Vergleichen Sie Angebote nach dem Leistungsumfang. Zu klären sind insbesondere Vertragsentwurf, steuerliche Selbstberechnung, Beglaubigungen, Treuhand, Lastenfreistellung, Rangordnung, Grundbuchsantrag und die Kommunikation mit der finanzierenden Bank. Bei streitigen oder atypischen Konstellationen kann die spätere Vertretungsbefugnis einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts zusätzlich relevant sein.
Treuhandschaft, Sicherheit für Käufer und Verkäufer
Die Treuhandschaft ist beim Immobilienkauf in Österreich ein häufig verwendetes Sicherungsmodell, aber nicht in jeder Konstellation zwingend. Die Treuhänderin oder der Treuhänder übernimmt den Kaufpreis und zahlt ihn nur nach den schriftlich vereinbarten Treuhandbedingungen aus. Dazu gehören je nach Fall die unterfertigten Urkunden, die Abgabenselbstberechnung, geeignete Löschungsunterlagen, die Rang- oder Eigentumssicherung und die vereinbarte Kaufpreisfinanzierung. Die genaue Reihenfolge ergibt sich aus Vertrag und Treuhandauftrag. Die Kosten der Treuhandabwicklung hängen von Kaufpreis, Sicherungsbedarf, Lastenfreistellung, Bankabwicklung und der konkreten Vereinbarung vor Mandatsbeginn ab. Die Themenseite zur Treuhandschaft beim Immobilienkauf erklärt die Mechanik im Detail.
Welche typischen Streitpunkte und Sicherungsmechanismen es bei der Praxis-Abwicklung gibt, etwa bei verzögerter Eintragung oder ausbleibender Lastenfreistellung, erklären wir auf der Themenseite zur Treuhandabwicklung mit Geldfluss und Sicherheiten. Beachten Sie zusätzlich die berufsrechtlichen Pflichten zur Geldwäscheprävention: Die Treuhänderin muss die Parteien und wirtschaftlichen Eigentümer identifizieren und Verdachtsfälle nach den gesetzlichen Vorgaben behandeln. Eine kompakte Einführung dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Geldwäsche-Prävention in der Immobilientreuhand.
Grundbuch, Rangordnung, Lastenfreistellung und technische Gebühren
Neben den prozentualen Eintragungsgebühren können weitere Gerichts-, Eingabe- und Beglaubigungsgebühren anfallen. Eine Anmerkung der Rangordnung nach §§ 53 ff GBG kann den Rang für eine beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung sichern. Eine Vormerkung bewirkt eine bedingte Eintragung, wenn noch nicht alle Voraussetzungen für die Einverleibung vorliegen. Welche Sicherung passt, hängt vom Vertrags- und Grundbuchstand ab.
Vertiefend zur Anmerkung der Rangordnung, einer der wichtigsten Schutzmechanismen für Käuferinnen und Käufer, haben wir die Themenseite zur Rangordnung im Grundbuch aufgesetzt. Wer eine bereits belastete Immobilie kauft, sollte zusätzlich die Themenseite zur Lastenfreistellung beim Immobilienkauf studieren, hier scheitern in der Praxis viele Verkäufe an unklaren Pfandrechtsabläsen.
Versteckte Nebenkosten, Bewertung, Energieausweis, Bank
Neben den großen Blöcken gibt es eine Reihe kleinerer Posten, die in vielen Inseraten und Rechner-Tools übergangen werden. Sie addieren sich aber schnell zu mehreren Tausend Euro, besonders wenn Sie fremdfinanzieren.
Diese Positionen lassen sich nicht seriös mit einem einzigen Pauschalbetrag abbilden. Verlangen Sie vor der Bindung an das Kaufanbot eine schriftliche Aufstellung der Bankkosten, klären Sie die Beglaubigung und trennen Sie Käuferkosten von Pflichten des Verkäufers.
Sonderfälle, Bauträger-Kauf, Share Deal, Ausländergrunderwerb
Drei Konstellationen weichen vom Standard-Schema deutlich ab und erfordern eine eigene Kostenkalkulation.
Wer eine vom Bauträger errichtete Wohnung oder ein Reihenhaus kauft, sollte sich vor Vertragsunterzeichnung mit den BTVG-Spezifika vertraut machen. Eine vertiefende Themenseite finden Sie unter Bauträger-Kauf nach BTVG mit Treuhandabwicklung und Baufortschrittszahlungen. Mandanten aus dem Ausland, die eine Salzburger Liegenschaft erwerben möchten, finden auf der Themenseite zum Ausländergrunderwerb in Österreich alle Informationen zum Genehmigungsverfahren und den zusätzlichen Kostenpositionen.
Häufige Fragen zu Nebenkosten beim Immobilienkauf
Das Wichtigste auf einen Blick
Neue Beiträge und rechtliche Hinweise der Kanzlei erhalten Sie mit BRANDaktuellen Rechtsnews.
Newsletter abonnierenJetzt unverbindlich anfragen
Füllen Sie das Formular aus und beschreiben Sie Ihre Situation. Wir melden uns in Kürze bei Ihnen.
Wie wir Ihnen beim Immobilienkauf helfen können
Wer die gesetzlichen Gebühren, die Finanzierung und die vertraglich vereinbarten Leistungen getrennt kalkuliert, vermeidet Lücken zwischen Kaufpreis und Gesamtbudget. Wir prüfen Ihre Kaufkonstellation, errichten den Vertrag und übernehmen auf Wunsch die Treuhandabwicklung. Bei fristgerecht vor dem 1. Juli 2026 eingebrachten Altanträgen prüfen wir außerdem, ob die Voraussetzungen der ausgelaufenen Grundbuchgebührenbefreiung nachgewiesen sind. Aktuelle Hinweise zu Immobilienrecht und Vertragsgestaltung finden Sie auch im Newsletter von Brandauer Rechtsanwälte.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die konkreten Nebenkosten hängen von der Kaufkonstellation, der Bemessungsgrundlage und den getroffenen Vereinbarungen ab.