Wann fällt beim Erwerb einer Liegenschaft in Österreich keine Grunderwerbsteuer an? Das Grunderwerbsteuergesetz kennt eng begrenzte Befreiungen, Freibeträge und Begünstigungen. Eine allgemeine GrESt-Befreiung für das erste Eigenheim ist am 11. Juli 2026 jedoch nicht geltendes Recht. Auch die befristete Grundbuchgebührenbefreiung ist für neue Anträge mit 30. Juni 2026 ausgelaufen. Dieser Leitfaden ordnet die bestehenden Tatbestände und grenzt sie klar vom politischen Prüfauftrag zum Ersterwerb sowie von der früheren Gebührenbefreiung ab.
Grunderwerbsteuer in Österreich – kurze Einordnung
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt bei jedem entgeltlichen oder unentgeltlichen Erwerb eines inländischen Grundstücks an. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz 1987. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich die Gegenleistung – also der Kaufpreis einschließlich übernommener Lasten – mindestens aber der Grundstückswert nach der Grundstückswertverordnung. Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen greift der einfache Einheitswert. Der Regelsteuersatz beträgt 3,5 % der Bemessungsgrundlage.
Innerhalb des Familienkreises nach § 26a GGG gilt seit 2016 nicht mehr der einheitliche 3,5-%-Satz, sondern ein gestaffelter Tarif nach § 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG: 0,5 % bis 250.000 EUR, 2,0 % für die nächsten 150.000 EUR und 3,5 % ab 400.000 EUR Grundstückswert. Dieser Stufentarif ist das eigentliche Arbeitspferd der Gestaltungspraxis. Er greift bei Schenkung, Erbschaft und auch bei der Aufteilung im Zuge einer Scheidung. Wer die Sätze, Berechnungsmodelle und Share-Deal-Grenzen im Detail nachlesen will, findet die Gesamtübersicht in unserem Grunderwerbsteuer-Ratgeber mit allen Sätzen.
Neben Tarif und Bemessung kennt das Gesetz echte Ausnahmen: Wer einen der Befreiungstatbestände des § 3 GrEStG erfüllt, zahlt gar keine Grunderwerbsteuer. Und wer einen der im Neugründungs-Förderungsgesetz (NeuFöG) geregelten Übertragungsakte tätigt, bekommt einen zusätzlichen Freibetrag auf die Bemessungsgrundlage. Diese beiden Schienen stehen im Zentrum dieses Leitfadens.
Befreiung vs. Begünstigung – der entscheidende Unterschied
In Gesprächen mit Mandanten kommen die Begriffe Befreiung, Begünstigung und Freibetrag oft synonym zur Sprache. Steuerlich sind das drei unterschiedliche Mechanismen – und die Folgen im Euro-Betrag unterscheiden sich teils erheblich. Wer einen Kaufvertrag gestaltet, sollte die Abgrenzung sauber ziehen.
Eine Befreiung bedeutet: Der gesamte Erwerbsvorgang löst keine Steuer aus. Typisches Beispiel ist die Bagatellgrenze nach § 3 Abs 1 Z 1 GrEStG bis 1.100 EUR oder die Ehewohnungs-Befreiung nach Z 7. Eine Begünstigung – etwa der Familien-Stufentarif – ändert nichts daran, dass Steuer anfällt; sie reduziert nur den Prozentsatz. Ein Freibetrag wiederum mindert die Bemessungsgrundlage um einen festen Betrag, bevor der Tarif angewendet wird. Die Betriebsübergabe nach § 3 Abs 1 Z 2 GrEStG mit ihrem 900.000-EUR-Freibetrag oder die land- und forstwirtschaftliche Hofübergabe nach Z 2a mit 365.000 EUR arbeiten mit dieser Technik.
Die Abgrenzung hat praktische Folgen. Wer beim Notar auf einen „befreiten“ Erwerb plädiert, aber nur den Stufentarif meint, wird beim Selbstberechnungsbescheid überrascht. Und umgekehrt: Wer die 150-m²-Regel des § 3 Abs 1 Z 7 auf den Scheidungsfall anwendet, zahlt im schlimmsten Fall doppelt – einmal Steuer, die so nicht anfallen würde, ein zweites Mal durch eine überraschte Rechtsmittelfrist.
Die sieben Befreiungstatbestände des § 3 GrEStG im Überblick
§ 3 GrEStG kennt – in der Zählung nach Ziffern – neun Tatbestände, wobei Z 7a als Sonderfall der Ehewohnungs-Befreiung mitgezählt wird. Die folgende Übersicht ordnet alle Tatbestände mit ihren zentralen Parametern, damit Sie auf einen Blick sehen, welcher Hebel für Ihre Konstellation in Frage kommt.
Die Ziffern 2 und 2a stellen keine Voll-Befreiungen, sondern Freibeträge zur Verfügung – zahlreiche Anbieter im Netz verkürzen das zur „Befreiung“, was juristisch ungenau ist. Die Ziffern 3 bis 6 sowie 8 und 9 sind echte Vollbefreiungen, haben aber entweder engen Adressatenkreis (Körperschaften, Staaten) oder behördlichen Kontext (Flurbereinigung, Enteignung). Für private Immobilienkäufer relevant sind vor allem Z 1 (Bagatelle), Z 7 (Ehewohnung) und Z 7a (Wohnstätte im Erbgang).
Zwischenfall: Geschwister-Schenkung als reine Begünstigung
Ein einfaches Beispiel zeigt, warum die Abgrenzung zählt: Eine Schwester schenkt ihrem Bruder eine Eigentumswohnung mit Grundstückswert 300.000 EUR. Geschwister gehören zum Familienkreis nach § 26a GGG, aber es greift kein Befreiungstatbestand – weder Z 7 (gibt keine Ehe), noch Z 2 (kein Betrieb). Angewandt wird der Stufentarif: 0,5 % auf 250.000 EUR ergeben 1.250 EUR, 2 % auf die verbleibenden 50.000 EUR weitere 1.000 EUR. Gesamt: 2.250 EUR GrESt. Beim Regelsatz 3,5 % wären es 10.500 EUR – die Begünstigung spart 8.250 EUR, „befreit“ aber nichts. Ausführlicher behandelt das Thema unser Praxisbeitrag zur Schenkung innerhalb der Familie.
Ersterwerb ist 2026 keine geltende GrESt-Befreiung
Die sogenannte Ersterwerbs-Befreiung ist am 11. Juli 2026 kein geltender Befreiungstatbestand. Das Regierungsprogramm 2025 bis 2029 sieht lediglich die Prüfung einer Abschaffung oder Reduktion der Grunderwerbsteuer beim Erwerb des ersten Eigenheims vor. Voraussetzungen, Wertgrenzen, Inkrafttreten und eine mögliche Nachversteuerung lassen sich daraus nicht ableiten. Kaufinteressenten müssen daher mit der derzeit geschuldeten GrESt kalkulieren.
Davon zu trennen ist die befristete Grundbuchgebührenbefreiung. Sie betraf die gerichtliche Eintragungsgebühr und die Pfandrechtsgebühr, nicht die Grunderwerbsteuer. Für neue Grundbuchanträge ist dieses Sonderregime mit Ablauf des 30. Juni 2026 grundsätzlich beendet. Rechtzeitig vor dem Fristende eingelangte Anträge bleiben gesondert zu prüfen. Entscheidend sind dann die gesetzlichen Voraussetzungen, vollständige Nachweise und die weitere Hauptwohnsitznutzung.
Die klare Abgrenzung verhindert eine Finanzierungslücke: Beim regulären Kauf sind grundsätzlich 3,5 Prozent der Gegenleistung als GrESt einzuplanen. Eine mögliche spätere Reform darf ohne Gesetz nicht in die Treuhandabrechnung oder Kaufpreisfinanzierung eingerechnet werden. Der Detailbeitrag zum Ersterwerb wird für diese politische und gesetzgeberische Entwicklung aktuell gehalten. Dieser Überblick bleibt dagegen der Hub für bereits bestehende Befreiungen und Begünstigungen.
Beispiel 1: Eigentumswohnung Salzburg, 350.000 EUR (Ersterwerb 2026)
Eine junge Familie kauft in Salzburg-Lehen eine Eigentumswohnung für 350.000 EUR zur Begründung des Hauptwohnsitzes. Beim regulären Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer 12.250 EUR, also 3,5 Prozent des Kaufpreises. Für einen neuen Grundbuchantrag nach dem 30. Juni 2026 ist die frühere Gebührenbefreiung grundsätzlich nicht mehr verfügbar. Wurde der Antrag rechtzeitig vor dem Fristende eingebracht, müssen Voraussetzungen und Nachweise gesondert geprüft werden. Der politische Prüfauftrag zur GrESt-Befreiung ändert an der aktuellen Steuerberechnung nichts.
Beispiel 5: Zweitwohnsitz am Wolfgangsee, 400.000 EUR
Ein deutscher Investor erwirbt eine Ferienwohnung am Wolfgangsee für 400.000 EUR. Es handelt sich um keinen Hauptwohnsitz, keine Selbstnutzung zur Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses und keine Familienkreis-Konstellation. Die Grunderwerbsteuer beträgt beim regulären Kauf 14.000 EUR. Zusätzlich fällt die Eintragungsgebühr an. Der Fall zeigt, dass weder der politische Prüfauftrag noch die speziellen Tatbestände für eine gemeinsame Wohnstätte pauschal auf Zweitwohnsitze anwendbar sind.
Scheidung und Aufteilung – warum die 150-m²-Befreiung NICHT greift
In Scheidungsmandaten ist eine Frage so regelmäßig wie die Frage nach Unterhalt und Obsorge: „Ist die Wohnung unter 150 m² nicht grunderwerbsteuerfrei?“ Die Antwort ist ernüchternd. § 3 Abs 1 Z 7 GrEStG regelt die sogenannte Ehewohnungs-Befreiung – und zwar ausschließlich für den gemeinsamen Erwerb oder die gemeinsame Errichtung der Ehewohnung während aufrechter Ehe. Die Voraussetzungen sind kumulativ: gleichteiliger Erwerb, Nutzung als Hauptwohnsitz, Aufgabe der bisherigen Wohnung, fünfjährige Eigennutzung ohne Eigentumsänderung und eine Wohnnutzfläche von maximal 150 m². Nur unter diesen Bedingungen ist der Erwerbsvorgang befreit.
Im Aufteilungsverfahren nach §§ 81 ff EheG greift diese Befreiung nicht. Wer seinem geschiedenen Ehegatten dessen Hälfte der bisherigen Ehewohnung abnimmt, bewirkt einen eigenen Erwerbsvorgang – und zwar nach dem Ende der aufrechten Ehe. Die 150-m²-Logik ist damit abgeschlossen. Was bleibt, ist die Anwendung des Familien-Stufentarifs nach § 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG, weil der Familienkreis des § 26a GGG auch geschiedene Ehegatten erfasst, soweit die Übertragung im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe erfolgt. Das ist eine Begünstigung, keine Befreiung. Eine strukturierte Darstellung der gesamten Gestaltungsmaterie liefert unser Aufteilungsverfahren bei Scheidung-Beitrag; die vertragliche Umsetzung ist Thema der Gestaltung der Scheidungsfolgenvereinbarung.
Beispiel 2: Aufteilung der Ehewohnung (Verkehrswert 500.000 EUR)
Ein Ehepaar trennt sich einvernehmlich. Die Ehewohnung (140 m² Wohnnutzfläche, Verkehrswert 500.000 EUR) steht je zur Hälfte im Eigentum der beiden Gatten. In der Scheidungsfolgenvereinbarung wird festgelegt, dass der Ehemann den Hälfteanteil der Ehefrau übernimmt und ihr im Gegenzug Geldvermögen aus gemeinsamem Ersparten überträgt. Die übertragene Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert der Hälfte, also 250.000 EUR.
Falsch wäre die Annahme, Z 7 befreie den Vorgang wegen der 140 m². Richtig ist: Der Familien-Stufentarif wird angewandt. Das bedeutet 0,5 % auf 250.000 EUR, somit 1.250 EUR Grunderwerbsteuer. Im Vergleich zum Regelsteuersatz 3,5 % (= 8.750 EUR) spart der Stufentarif 7.500 EUR. Die saubere Formulierung in der Scheidungsfolgenvereinbarung als „Übertragung zur Regelung der Aufteilungsansprüche“ stellt die Familienkreis-Qualifikation sicher.
Hofübergabe und Betriebsübertragung – Freibetrag, Einheitswert, NeuFöG
Im landwirtschaftlich geprägten Umland von Salzburg – im Flachgau, im Tennengau oder im Pinzgau – ist die Hofübergabe eines der klassischen Mandate. Drei Hebel stehen kumulativ zur Verfügung und können zusammen dafür sorgen, dass ein Hof mit Verkehrswert über einer Million Euro mit null Euro Grunderwerbsteuer übergeben wird: der Freibetrag nach § 3 Abs 1 Z 2a GrEStG, die allgemeine Bemessung nach dem einfachen Einheitswert und die zusätzliche NeuFöG-Befreiung.
Der Freibetrag nach § 3 Abs 1 Z 2 GrEStG in Höhe von 900.000 EUR steht bei unentgeltlicher oder teilentgeltlicher Betriebsübertragung zur Verfügung. Voraussetzung ist, dass ein Betrieb, Teilbetrieb oder Mitunternehmeranteil (von mindestens einem Viertel) auf eine natürliche Person übergeht, und dass der Übergeber das 55. Lebensjahr vollendet hat oder wegen körperlicher oder geistiger Gebrechen erwerbsunfähig ist. Bei Betriebsgrundstücken wird die Bemessungsgrundlage um den Freibetrag gekürzt, der übersteigende Betrag wird – im Familienkreis – mit dem Stufentarif belastet. Beispiele und die Strategie der Übergabe finden sich in unserem Leitfaden zur Betriebsübergabe.
Bei der Land- und Forstwirtschaft kommt § 3 Abs 1 Z 2a GrEStG ins Spiel. Die Bemessungsgrundlage ist hier nicht der Verkehrswert, sondern der einfache Einheitswert – und das ist bei bewirtschafteten Flächen der entscheidende Hebel. Vom Einheitswert wird der Freibetrag von 365.000 EUR abgezogen, auf den Rest wird ein begünstigter Steuersatz von 2 % angewandt. Der NeuFöG-Freibetrag von zusätzlich 75.000 EUR kumuliert zu dieser Regelung, sofern der Übernehmer bisher keinen vergleichbaren Betrieb geführt hat und im Betrieb aktiv mitarbeitet. Die Hofübergabe im erb- und anerbenrechtlichen Kontext ist Thema unseres Beitrags zur Hofübergabe nach Anerbenrecht.
Beispiel 3: Hofübergabe Vater → Sohn (Einheitswert 180.000 EUR, Verkehrswert 1,2 Mio.)
Ein Salzburger Bergbauer mit einem Milchviehbetrieb übergibt den Hof mit Verkehrswert 1,2 Millionen Euro an seinen Sohn. Der einfache Einheitswert der L&F-Flächen beträgt 180.000 EUR. Der Vater ist 63 Jahre alt, der Sohn hat bisher keinen eigenen Betrieb geführt und ist seit fünf Jahren am Hof mitarbeitend. Die Übergabe erfolgt als Übergabevertrag gegen Ausgedinge und ein geringes Entgelt aus der Weichenlandregelung.
Bemessungsgrundlage ist der einfache Einheitswert, nicht der Verkehrswert – das ist der erste Hebel. Der Freibetrag nach Z 2a von 365.000 EUR übersteigt den gesamten Einheitswert; damit bleibt rechnerisch null als steuerpflichtiger Rest. Die zusätzliche NeuFöG-Befreiung von 75.000 EUR wirkt sich in diesem Fall nicht mehr aus, weil die Bemessungsgrundlage bereits voll neutralisiert ist. Grunderwerbsteuer: 0 EUR. Zum Vergleich: Ohne Z 2a würden auf den Einheitswert 2 % × 180.000 EUR = 3.600 EUR anfallen, ohne Einheitswert-Bemessung wären es 2 % bis 3,5 % auf 1,2 Millionen – also zwischen 24.000 und 42.000 EUR. Entscheidend ist die korrekte Ausfüllung der NeuFö-Erklärung vor Vertragsabschluss und die Deklaration im Selbstberechnungsbescheid.
Kleinere Tatbestände – Bagatellgrenze, Realteilung, Flurbereinigung, Enteignung
Neben den drei großen Hebeln kennt § 3 GrEStG eine Reihe kleinerer Befreiungstatbestände, die im Einzelfall entlasten können. Sie betreffen eher Nischen, werden in der Beratungspraxis aber regelmäßig gebraucht – gerade wenn es um Grenzbereinigungen, landwirtschaftliche Zusammenlegungen oder behördlich veranlasste Grundstücksveränderungen geht.
Die Bagatellgrenze des § 3 Abs 1 Z 1 GrEStG erfasst Erwerbe bis zu einer Bemessungsgrundlage von 1.100 EUR, bei Liegenschaftsteilungen nach § 13 Liegenschaftsteilungsgesetz bis 2.000 EUR. In der Praxis ist das die Regelung für Wegparzellen, kleine Grenzkorrekturen zwischen Nachbarn oder die Beseitigung historischer Grundbuchs-Ungenauigkeiten. Sie wird gerne unterschätzt – ein Grenzstreit lässt sich manchmal ohne Steuerbelastung bereinigen, wenn die Bagatellgrenze gezielt genutzt wird.
Die Flurbereinigung und Zusammenlegung nach Z 4 betrifft den Austausch land- und forstwirtschaftlicher Flächen im Rahmen agrarrechtlicher Verfahren. Werden Grundstücke im Zuge eines Zusammenlegungsverfahrens nach den Flurverfassungs-Grundsatzgesetzen getauscht, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Entsprechend frei ist die Baulandumlegung nach Z 5: Wenn die Gemeinde im Bebauungsplan Grundstücke zur Neuordnung erfasst, bleibt der behördlich veranlasste Austausch steuerfrei. Die Grenze ist jeweils die behördliche Veranlassung – privatrechtliche Austauschverträge außerhalb eines behördlichen Verfahrens fallen nicht unter diese Befreiungen.
Der Enteignungs-Tatbestand nach Z 8 erfasst sämtliche Grundstücksübertragungen infolge oder zur Vermeidung behördlicher Eingriffe – vom klassischen Straßenbau-Enteignungsakt bis zur freiwilligen Abtretung für öffentliche Verkehrsflächen. Wer vor drohender Enteignung freiwillig verkauft, um einen günstigeren Preis zu erzielen, profitiert gleichwohl von der Befreiung, sofern die behördliche Bedrohung nachweislich gegeben war. Die Tatbestände nach Z 3 (gemeinnützig, kirchlich), Z 6 (diplomatische Vertretungen) und Z 9 (Gebietskörperschaften) runden das Bild, sind aber für private Erwerbskonstellationen regelmäßig ohne Bedeutung.
Beispiel 4: Schenkung unter Geschwistern, Wohnung 300.000 EUR
Die bereits oben angerissene Konstellation, vollständig durchgerechnet: Die ältere Schwester schenkt ihrer jüngeren eine Eigentumswohnung mit Grundstückswert 300.000 EUR. Geschwister gehören zum Familienkreis nach § 26a GGG, greifen aber keinen Befreiungstatbestand des § 3 GrEStG. Bemessung nach Stufentarif: 0,5 % × 250.000 EUR = 1.250 EUR, plus 2 % × 50.000 EUR = 1.000 EUR. Grunderwerbsteuer insgesamt 2.250 EUR. Vergleichswert beim Regelsatz 3,5 % wäre 10.500 EUR. Die Begünstigung spart 8.250 EUR – ein Betrag, der die rechtzeitige vertragliche Gestaltung lohnt. Gleichzeitig ist zu beachten, dass solche Schenkungen für die Pflichtteilswirkung bei Schenkungen erbrechtlich relevant bleiben können.
Fallstricke – Nachversteuerung, Missbrauch, falsche Selbstberechnung
Befreiungen und Begünstigungen sind nicht in Stein gemeißelt. Wer den Freibetrag nach § 3 Abs 1 Z 2 GrEStG nutzt und den übernommenen Betrieb innerhalb der fünfjährigen Behaltefrist veräußert oder aufgibt, verliert den Freibetrag rückwirkend – § 3 Abs 4 GrEStG ordnet die Nacherhebung an. Analoges gilt, sollte der gesetzliche Ersterwerbs-Freibetrag tatsächlich kommen: Die politisch diskutierte Fassung sieht eine fünfjährige Behaltefrist mit Nachversteuerung bei vorzeitiger Veräußerung oder Wohnsitzaufgabe vor. Mandanten, die eine Immobilie als Spekulationsobjekt mit gleichzeitigem Ersterwerbs-Schirm erwerben wollen, geraten in genau diese Falle.
Der allgemeine Missbrauchstatbestand nach § 22 BAO trifft Gestaltungen, die allein zum Zweck der Steuerersparnis konstruiert sind. Typisch: Der Verkäufer schiebt die Wohnung kurz vor dem Verkauf an ein Familienmitglied, um den Stufentarif zu nutzen; das Familienmitglied leitet die Wohnung zum Marktpreis weiter. Das Bundesfinanzgericht erkennt solche Strukturen regelmäßig als Missbrauch und stellt die Steuerlage auf den wahren wirtschaftlichen Gehalt ab. Die fünfjährige Zusammenrechnung aller unentgeltlichen Übertragungen innerhalb des Familienkreises (§ 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG) dient demselben Zweck – sie verhindert das Splitting von Schenkungen zur Ausnutzung der 250.000-EUR-Stufe.
Die Selbstberechnung durch Notar oder Rechtsanwalt nach § 11 GrEStG ist der Regelfall. Der Parteienvertreter erklärt dem Finanzamt den Erwerbsvorgang, wählt die zutreffenden Befreiungs- oder Begünstigungstatbestände und gibt die Steuer ab. Für Falscherklärungen haftet er nach § 12 GrEStG – das gilt auch für die irrige Annahme einer Befreiung, die tatsächlich nicht greift. Umso wichtiger ist die korrekte Deklaration der NeuFö-Formulare (NeuFö 2 für Gründungen, NeuFö 3 für Übertragungen) vor dem Erwerbsakt, denn rückwirkende Korrekturen sind nur eingeschränkt möglich.
Eine besondere Warnung gilt bei Umstrukturierungen über Kapitalgesellschaften: Die GrESt-Novelle 2025 hat die Share-Deal-Schwelle von 95 auf 75 Prozent gesenkt und den Beobachtungszeitraum auf sieben Jahre ausgedehnt. Wer eine Immobilie über eine GmbH hält und Gesellschaftsanteile überträgt, löst bei 75-Prozent-Überschreitung die Grunderwerbsteuer auf den gemeinen Wert aus – seit 01.07.2025 mit 3,5 Prozent. Klassische § 3-Befreiungen helfen hier nicht. Details zu dieser Novelle und zu Immobiliengesellschaften stehen im Grunderwerbsteuer-Ratgeber.
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Ob Ersterwerb, Scheidung oder Hofübergabe – die richtige Gestaltung der Grunderwerbsteuer entscheidet oft über fünf- bis sechsstellige Ersparnisse. Wir prüfen Ihre individuelle Situation, strukturieren den Übergabe- oder Kaufvertrag steuerlich optimal und übernehmen die Selbstberechnung mit korrekter Deklaration der Befreiungs- oder Begünstigungstatbestände. So schöpfen Sie alle legalen Spielräume aus – ohne Risiko einer späteren Nachversteuerung und ohne haftungsrelevante Fehler in der Abgabenerklärung.
In Salzburg begleiten wir Käufer, Scheidende und Hofübergeber von der ersten rechtlichen Prüfung bis zur Selbstberechnung und Grundbuchsabwicklung. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie den Kaufvertrag, den Übergabevertrag oder die Aufteilungsvereinbarung prüfen lassen wollen. Weitere aktuelle Hinweise zu Immobilienrecht, Steuern und Kaufverträgen finden Sie im Newsletter von Brandauer Rechtsanwälte.
Dieser Beitrag bietet eine allgemeine rechtliche Einordnung und ersetzt keine individuelle Beratung. Stand: 11. Juli 2026.