Das WiEReG – Wieso, Weshalb, Warum?

Wissenswertes über das wirtschaftliche Eigentümergesetz und wie wir Sie bei der Erfüllung der Pflichten nach dem WiEReG unterstützen können – auf einen Blick.

WiEReG steht für das Wirtschaftliche Eigentümer Registergesetz, das in Österreich im Wesentlichen die EU-Richtlinie zur Verhinderung der Nutzung des Finanzsystems zum Zwecke der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung umsetzt. Das Register für wirtschaftliche Eigentümer wird durch die beim Bundesminister für Finanzen eingerichtete Registerbehörde geführt und soll dabei den durch die Geldwäschebestimmung Verpflichteten wie z.B. Banken, Behörden oder auch Parteienvertretern helfen, leichter die wirtschaftlichen Eigentümer eines Rechtsträgers festzustellen.

Im Register werden die natürlichen Personen, in deren Eigentum oder Kontrolle ein Rechtsträger steht, eingetragen. Dabei sind Offene Gesellschaften und Kommanditgesellschaften (sofern alle persönlich haftenden Gesellschafter natürliche Personen sind) von einer Meldung ausgenommen. GmbHs sind ebenso von einer Meldepflicht befreit, wenn alle Gesellschafter der GmbH natürliche Personen sind und keine andere natürliche Person direkt oder indirekt Kontrolle auf die Geschäftsführung ausübt.

Kurz gesagt ist ein wirtschaftlicher Eigentümer eine natürliche Person, die zu mindestens 25% an einem jeweiligen Rechtsträger beteiligt ist. Ist eine solche Person nicht festzustellen, darf ausnahmsweise die oberste Führungsebene als wirtschaftlicher Eigentümer angegeben werden.

Da die Meldung der wirtschaftlichen Eigentümer recht kompliziert ist, hat das Gesetz die Möglichkeit vorgesehen die Meldungen von z.B. Rechtsanwälten durchführen zu lassen. Die Meldung können Rechtsanwälte dann über das Unternehmensserviceportal an das Register übermitteln.

Mit der Meldung ist leider noch nicht Schluss, denn die bereits gemeldeten Rechtsträger trifft auch eine Sorgfalts- und Aufbewahrungspflicht. Das bedeutet der Rechtsträge muss mindestens einmal jährlich (Rechtsträger mit internationalen Beteiligungsstrukturen sogar häufiger!) überprüfen, ob die gemeldeten wirtschaftlichen Eigentümer noch aktuell sind und ist verpflichtet Kopien der relevanten Dokumente bis mindestens fünf Jahre nach Ende des wirtschaftlichen Eigentums aufzubewahren. Kommt ein Rechtsträger einer Pflicht nicht nach, sieht das WiEReG zum Teil hohe Strafen vor.

Zum Glück ja – mit Compliance Packages. Klingt nicht einfacher? Ist es aber! Die Erstellung von sogenannten Compliance Packages wird unter anderem Rechtsanwälten vorbehalten, welche die für die Feststellung und Überprüfung der wirtschaftlichen Eigentümer verwendeten Dokumente gebündelt (als Compliance Package) an das Register weiterleiten.

Auf den Punkt gebracht, erfüllen die Compliance Packages sämtliche Pflichten der Rechtsträger mit der nur einmaligen Übermittlung des Packages an das Register. Das bedeutet der Rechtsträger muss sich nicht unnötigerweise Gedanken über seine Sorgfalts- oder Aufbewahrungspflichten nach dem WiEReG machen. Die Gültigkeitsdauer beträgt 12 Monate und das selbst, wenn der Rechtsträger eine internationale Beteiligungsstruktur aufweist. Der beratende Rechtsanwalt nimmt nach dieser Zeit die Aktualisierung des Compliance Packages vor. Egal ob für die kleine GmbH & Co KG oder komplexe Konzernstrukturen, Compliance Packages sind für eine Vielzahl von Rechtsträgern interessant. Sie bieten außerdem die Möglichkeit die Einsicht in das übermittelte Compliance Package zu limitieren, sodass sensible Daten des Rechtsträgers nicht für jeden zur Einsicht Berechtigten offengelegt werden.

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Die Immobilienertragssteuer – ein Überblick

Vor dem Verkauf einer Immobilie stehen viele Überlegungen für den Verkäufer an, sei es der ideale Preis, wo oder mit wem die Immobilie angeboten werden soll, wem man schlussendlich sein Objekt verkaufen möchte und wen man als Vertragserrichter und Treuhänder bestimmt. 

Zu diesen Überlegungen wollen wir in diesem Blogbeitrag über die Immobilienertragssteuer aufmerksam machen, welche nach dem Verkauf für den Veräußerer anfällt und oft vor der Veräußerung nicht bedacht wird. 

Durch die Immobilienertragssteuer (kurz ImmoESt) wurde die, damals salopp genannte “Spekulationssteuer”, abschafft – früher waren demnach private Grundstücksveräußerungen nur dann steuerpflichtig, wenn sie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung wieder verkauft wurden. 

Die jetzt gültige Immobilienertragssteuer fällt bei der Transaktion von inländischen Grundstücken an und betrifft Grund und Boden, sowie das Gebäude und grundstücksgleiche Rechte (bspw. Baurechte).

Um eine Übergangszeit zwischen der Abschaffung der “Sepkulationssteuer” und der neuen ImmoESt zu schaffen wurde vom Gesetzgeber eine Trennlinie zwischen Alt- und Neuvermögen eingeführt. 

– Altvermögen ist alles was vor dem 31.03.2002 angeschafft wurde;

– Neuvermögen ist alles was nach dem Stichtag, also nach dem 31.03.2002 angekauft wurde.

Der wesentlichste Unterschied besteht in der unterschiedlichen Berechnung der Steuer, denn bei Altvermögen wird der Veräußerungserlös pauschaliert angesetzt und ist daher oft günstiger für den Veräußerer.

– Altvermögen: Hier werden zur Berechnung die Anschaffungskosten mit 86% des Veräußerungserlöses angenommen. Daraus ergibt sich ein pauschalierter Veräußerungsgewinn von 14% des Erlöses bzw. von 4,2% des Veräußerungserlöses;

– Neuvermögen: Der besondere Steuersatz von 30% zur Anwendung. Zu beachten ist, dass bei der Berechnung diverse Umbauten, sowie Herstellungs- und Instandsetzungskosten und Absetzung für Abnutzung von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden können (bspw. Kosten des Notars oder Kosten eines allfälligen Maklers).

Ebenfalls anzumerken ist, dass die Möglichkeit besteht auf Antrag zum Regelsteuersatz zu optieren, sollte dieser günstiger ausfallen.

Im Regelfall wird die Berechnung durch den Parteienvertreter als Selbstberechnung durchgeführt und an das zuständige Finanzamt abgeführt. 

Das Gesetz sieht natürlich auch Fälle vor, in denen der Gesetzgeber die Erhebung einer etwaige Immobilienertragssteuer als nicht angemessen einstuft. 

1. Hauptwohnsitzbefreiung: hier sind vor allem zwei Tatbestände für den Veräußerer von großem Interesse: 

– entweder man hat das Grundstück ab Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend mindestens 2 Jahre bewohnt oder
– man hat in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre das Grundstück als Hauptwohnsitz genutzt und der Hauptwohnsitz wird aufgegeben;

2. Selbsthergestellte Gebäude: dieser Ausnahmetatbestand gilt auch, wenn das Gebäude als Zweitwohnsitz diente, jedoch gilt er nicht für den Grund und Boden und ist ebenfalls nicht anwendbar, wenn das Objekt in den letzten 10 Jahren vermietet war. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.