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Kategorie: Allgemein

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Leitfaden für Immobilienkaufverträge: Rechtliche Tipps

Vertrag, Handschlag

Ein Immobilienkauf ist eine bedeutende finanzielle Entscheidung. In diesem Beitrag erhalten Sie einen Leitfaden und rechtliche Tipps für Immobilienkaufverträge, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.

Für einen rechtssicheren Vertrag benötigen Sie u.a. einen aktuellen Grundbuchauszug, Eigentumsnachweis und Informationen zu Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten.

Regeln Sie Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten. In Österreich ist es üblich, den Kaufpreis auf einem Treuhandkonto zu hinterlegen. Ihr Rechtsanwalt kann als Treuhänder fungieren.

Berücksichtigen Sie gesetzliche Gewährleistungsansprüche und die Haftung des Verkäufers für Mängel, die zum Verkaufszeitpunkt bestanden haben.

Halten Sie im Vertrag fest, wann und wie die Übergabe stattfindet. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Regeln Sie die Übernahme von Nebenkosten und laufenden Kosten wie Betriebskosten, Grundsteuer oder Versicherungsprämien.

Nach Vertragsabschluss ist die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erforderlich. Ihr Rechtsanwalt sorgt für eine reibungslose Abwicklung. Beachten Sie anfallende Gebühren.

Ziehen Sie bei der Vertragserstellung die Unterstützung eines Rechtsanwalts in Betracht, um alle rechtlichen Aspekte und landesspezifischen Besonderheiten zu berücksichtigen und Unterstützung bei Unklarheiten zu erhalten.

Achten Sie auf die genannten Aspekte und nutzen Sie professionelle Unterstützung, um Ihren Immobilienkauf erfolgreich abzuschließen. Wenn Sie weitere Fragen haben oder rechtliche Unterstützung benötigen, zögern Sie nicht, uns für ein kostenloses Erstgespräch zu kontaktieren. Schreiben Sie uns einfach eine E-Mail oder rufen Sie uns an – wir freuen uns darauf, Ihnen bei Ihrem Immobilienkauf behilflich zu sein.

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7 häufige Fallstricke beim Immobilienkauf: So schützen Sie sich vor unangenehmen Überraschungen

Der Kauf einer Immobilie gehört für viele Menschen zu den größten Investitionen im Leben. Daher ist es besonders wichtig, sich beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrags gut abzusichern. In diesem Artikel präsentieren wir Ihnen die sieben häufigsten Fallstricke beim Immobilienkauf und geben Tipps, wie Sie sich mit rechtlicher Unterstützung vor unangenehmen Überraschungen schützen können.

Vor dem Kauf einer Immobilie ist es unerlässlich, unklare Eigentumsverhältnisse auszuschließen. Eine gründliche Überprüfung des Grundbuchauszugs sowie die Identifizierung von bestehenden Dienstbarkeiten oder Pfandrechten sind hierbei entscheidend.

Ein Gutachten oder eine Besichtigung durch einen Bausachverständigen können Mängel an der Bausubstanz aufdecken. Die Zusammenarbeit mit Experten ist empfehlenswert, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Stellen Sie sicher, dass alle baulichen Maßnahmen an der Immobilie ordnungsgemäß genehmigt wurden. Die Kontrolle der Baugenehmigungen ist wichtig, um sicherzustellen, dass alles den rechtlichen Vorgaben entspricht.

Ein Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben. Achten Sie darauf, dass dieser vorhanden und korrekt ist, um späteren Problemen vorzubeugen.

Beim Immobilienkauf fallen diverse Nebenkosten an, wie Grunderwerbsteuer, Grundbuchseintragungsgebühr und Notarkosten. Transparente Informationen über alle anfallenden Kosten helfen Ihnen dabei, unerwartete Kosten zu vermeiden.

Ein solider Immobilienkaufvertrag beinhaltet alle relevanten Vertragsbedingungen, wie Übergabetermin, Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten. Die professionelle Erstellung des Vertrags und Unterstützung bei der Verhandlung von Vertragsklauseln sind essenziell, um Ihre Interessen zu wahren.

Der Immobilienkauf unterliegt bestimmten Fristen und Formalitäten. Die termingerechte Erfüllung aller notwendigen Schritte ist wichtig, um einen reibungslosen Immobilienerwerb zu gewährleisten.

Bereit für einen sicheren und erfolgreichen Immobilienkauf? Unsere erfahrenen Rechtsanwälte stehen Ihnen zur Seite. Kontaktieren Sie uns noch heute für eine kostenlose Erstberatung und lassen Sie uns gemeinsam den Weg zu Ihrer Traumimmobilie beschreiten.

Unser Immobilien Schwerpunkt
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Unterlassungs- und Verbandsklagen (DSGVO)

In allen Mitgliedstaaten der EU gibt es Verbraucherschutzverbände. Diese Verbände können aufgrund der EU-Richtlinie (2020/1828) sogenannte Verbandsklagen führen. In der Regel wird der Klage eine Abmahnung samt Vertragsstrafe und Unterlassungserklärung vorausgeschickt. 

Seit dem OGH Urteil (7Ob112/22d) aus November 2022 steht fest, Klagebefugnis der Verbände besteht auch für Klauseln, die gegen Datenschutzrecht (DSGVO) verstoßen!

Nach dem Österreichischen Konsumentenschutzgesetz (§ 29 KSchG) sind die folgenden Verbände berechtigt eine Klage zu erheben:

          1. VKI (Verein für Konsumenteninformation)
          2. Wirtschaftskammer
          3. Arbeiterkammer
          4. Landwirtschaftskammer
          5. Gewerkschaft
          6. Seniorenrat

Zum Schutz allgemeiner Interessen von Konsumenten*innen gehen die Verbände wie der VKI mittels Abmahnungen, Unterlassungs- und Verbandsklagen gegen Unternehmen vor. Die Abmahnungen können unabhängig eines konkreten Anlasses erfolgen. Gründe können sein:

          • Klauseln in Verbraucherverträgen die gegen Datenschutzrecht verstoßen (DSGVO)
          • Verwendung unfairer Vertragsbestimmungen gegenüber Verbrauchern
          • Verstöße gegen EU- Verbraucherschutzrecht
          • unlautere Werbung

Die Verbände machen demnach keine Verletzung ihrer eigenen Rechte geltend, sondern die der Allgemeinheit. Voraussetzung einer Unterlassungsklage ist weiters das Vorliegen einer Wiederholungsgefahr.

Dem vorprozessualen Abmahnschreiben liegt im Regelfall eine Unterlassungserklärung bei. Durch die Unterzeichnung und Retournierung der geforderten Unterlassungserklärung wird die Wiederholungsgefahr ausgeschlossen und unter Vertragsstrafe gestellt. Es handelt sich also um eine vertragliche Verpflichtung das gesetzwidrige Verhalten nicht zu wiederholen. Bei Missachtung droht die Geltendmachung einer Vertragsstrafe.

Wird die Unterlassungserklärung trotz Abmahnung nicht abgegeben, bejaht die Rechtssprechung das Bestehen einer Wiederholungsgefahr und es kann gerichtlich auf Unterlassung geklagt werde. 

Durch die Bestätigung des Klagerechts bei Verstößen gegen die DSGVO wird Bedeutung des Datenschutzrechts für Unternehmen weiter zunehmen. Nach dem Motto nicht alles ist in Stein gemeißelt stehen wir Ihnen rechtlich zur Seite. Zur Prävention teurer Abmahnungen begleiten unsere Juristen Unternehmen bei der Erstellung und Umsetzung aller notwendigen Dokumente und Vorlagen.

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Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Thomas Neumann
verfasst von Thomas Neumann
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Das Grundbuch in Österreich: Was steht drin und wofür ist es wichtig?

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem Informationen über das Eigentum an Immobilien und anderen Grundstücken in Österreich festgehalten werden. Es enthält Angaben zu den Eigentümern, dem Grundstücksbesitz, den Rechten und Belastungen, die an dem Grundstück haften, und eventuellen Beschränkungen, die für den Gebrauch des Grundstücks gelten. Dazu gehören beispielsweise Dienstbarkeiten wie Wegerechte, Lasten wie Hypotheken oder Belastungen durch Grunddienstbarkeiten.

Das Grundbuch ist eine öffentliche Einrichtung und kann von jedermann eingesehen werden. Es dient als Nachweis für das Eigentum an einem Grundstück und ist daher für die Übertragung von Grundstücken von großer Bedeutung. Wer also ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchte, der sollte unbedingt das Grundbuch einsehen, um sicherzustellen, dass das Grundstück frei von Belastungen ist und keine Rechte Dritter bestehen.

Das Grundbuch wird von den Grundbuchämtern geführt, die bei den Bezirksgerichten angesiedelt sind. Die Eintragungen im Grundbuch werden von einem Grundbuchrichter vorgenommen. Um eine Eintragung im Grundbuch vorzunehmen, ist ein notariell beglaubigter Kaufvertrag oder eine andere notariell beglaubigte Urkunde erforderlich.

Das Grundbuch ist also ein wichtiges Instrument, um das Eigentum an Immobilien und anderen Grundstücken zu sichern und zu dokumentieren. Es gibt Auskunft über die Eigentümer und die Rechte und Belastungen, die an dem Grundstück haften, und ist daher für jeden, der ein Grundstück erwerben oder verkaufen möchte, von großer Bedeutung.

Sie wollen eine Immobilie kaufen oder verkaufen – dann sehen Sie sich unsere Seite zu unserem Schwerpunkt Immobilienrecht an.

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Ski- und Snowboardunfälle

Der Wintersport und insbesondere das Skifahren und Snowboarden in Österreichs zahlreichen Skigebieten erfreut sich großer Beliebtheit. Neben Sport und Spaß stehen Unfälle bedauerlicherweise auf der Tagesordnung. Die oft sehr hohe Geschwindigkeit birgt regelmäßig die Gefahr von schweren Verletzungen, nicht selten mit Dauerfolgen einhergehend. 

Wenn Sie an einem Ski- oder Snowboardunfall beteiligt sind, gibt es einige Aspekte zu beachten!  

Unfälle im Skisport resultieren oft aus mangelnder Vorsicht, sowie Nichteinhaltung der gebotenen Regeln. Auch Selbstüberschätzung und nicht zuletzt Alkoholisierung spielen eine zunehmende Rolle. 

Im Allgemeinen unterscheiden wir zwischen zwei Arten des Unfallherganges:

        • Kollision mit anderen Pistenbenützern: Im Falle einer Kollision mit einem anderen Pistenbenützer (Skifahrer, Snowboarder, Rodler usw.) können rechtliche Ansprüche wie Schadenersatz und Schmerzengeld gegenüber anderen unfallbeteiligten Personen entstehen.
        • Mangelhafte Pistensicherung des Lift- und Pistenbetreibers: Lässt der Lift- und Pistenbetreiber die gebotene Sorgfalt außer Acht und wird dadurch eine Verletzung verursacht, können ebenso berechtigte Ansprüche  entstehen. Beispielhalber können Kollisionen mit Pistenfahrzeugen oder Unfälle aufgrund mangelnder Pistenpräparierung genannt werden. 

Häufig sind bei Skiunfällen auch mehrere Personen involviert, sodass sich bei der Anspruchsverfolgung die Frage nach der Ursache und der Schuld stellt.

Bei Beteiligung an einem Ski- oder Snowboardunfall, oder auch bei Hinzukommen als Zeuge, empfehlen wir folgende Handlungsreihenfolge:

        1. Unfallort absichern (Ski überkreuzt in den Schnee stecken, andere Pistenteilnehmer um Hilfestellung ersuchen, andere warnen usw.)
        2. Erste Hilfe leisten und Pistenrettung alarmieren (bei Personenschaden empfiehlt sich immer auch das alarmieren der Polizei)
        3. Personalien aufnehmen (auch von Zeugen, diese können in einem späteren Gerichtsverfahren den Unfallhergang schildern)

Tipp: Sollte außergerichtlich keine einvernehmliche Lösung erzielt werden können, gilt im Allgemeinen, dass dem Kläger der Beweis der behaupteten Tatsachen obliegt! Wir empfehlen daher dringend den Unfallhergang bestmöglich zu dokumentieren. Zum Beispiel mittels Fotos, Unfallskizzen, Aufnahme der Personalien von Zeugen etc. Messen Sie kausale Abstände beispielsweise in Skilängen! Gesetzt für den Fall, dass die Polizei ein Unfallprotokoll anfertigt, lesen Sie dieses (ganz) genau durch und ersuchen Sie um möglichst ausführliche Darstellung, sowie Berichtigung von Ungenauigkeiten.  

Wir empfehlen dringend eine rasche Kontaktaufnahme mit einem entsprechend qualifizierten Rechtsanwalt. Dies ist insbesondere bereits ratsam, bevor Sie etwaige Äußerungen gegenüber der Polizei tätigen. Einmal missverständlich ausgedrückt ist es schwierig, eine entsprechende Korrektur des vermittelten Bildes zu erreichen.

Im Zuge der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen kommen insbesondere in Frage:

        • Schmerzengeld
        • Heilungskosten
        • Verdienstentgang
        • Verunstaltungsentschädigung

Das österreichische Schadenersatzrecht folgt dem Grundsatz, dass prinzipiell jeder seinen eigenen Schaden trägt. Soll der Schaden von jemand anderem ersetzt werden, muss dieser rechtswidrig und schuldhaft verursacht worden sein.

Die Anspruchsverfolgung richtet sich sohin gegen den Verursacher des Schadens und ist im Regelfall in Geld bemessen. Auch die Feststellung der Haftung für Spät- und Dauerfolgen kann Gegenstand sein. 

 

Anders als im Straßenverkehr, der durch die StVO (Straßenverkehrsordnung) gesetzlich geregelt ist, gibt es im österreichischen Recht keine gesetzliche Regelung für das Verhalten auf der Skipiste. Von den österreichischen Gerichten werden aber die FIS-Regeln als Beurteilungsmaßstab für die Ermittlung der objektiven Sorgfaltswidrigkeit zu Rate gezogen. 

FIS-Regeln im Überblick:

        1. Rücksicht auf die anderen.
          Jeder Skifahrer¹ muss sich stets so verhalten, dass er keinen anderen gefährdet oder schädigt.
        1. Beherrschung der Geschwindigkeit und der Fahrweise.
          Jeder Skifahrer muss auf Sicht fahren. Er muss seine Geschwindigkeit und seine Fahrweise seinem
          Können und den Gelände-, Schnee- und Witterungsverhältnissen sowie der Verkehrsdichte anpassen.
        1. Wahl der Fahrspur.
          Der von hinten kommende Skifahrer muss seine Fahrspur so wählen, dass er vor ihm fahrende Skifahrer nicht gefährdet.
        1. Überholen.
          Überholt werden darf von oben oder unten, von rechts oder links, aber immer nur mit einem Abstand, der dem überholten Skifahrer für alle seine Bewegungen genügend Raum lässt.
        1. Einfahren, Anfahren und hangaufwärts Fahren.
          Jeder Skifahrer, der in eine Abfahrt einfährt, nach einem Halt wieder anfährt oder hangaufwärts schwingen oder fahren will, muss sich nach oben und unten vergewissern, dass er dies ohne Gefahr für sich und andere tun kann.
        1. Anhalten.
          Jeder Skifahrer muss es vermeiden, sich ohne Not an engen oder unübersichtlichen Stellen einer Abfahrt aufzuhalten. Ein gestürzter Skifahrer muss eine solche Stelle so schnell wie möglich freimachen.
        1. Aufstieg und Abfahrt.
          Ein Skifahrer, der aufsteigt oder zu Fuß absteigt, muss den Rand der Abfahrtsstrecke benutzen.
        1. Beachten der Zeichen.
          Jeder Skifahrer muss die Markierungen und die Signale beachten.
        1. Verhalten bei Unfällen.
          Bei Unfällen ist jeder zur Hilfeleistung verpflichtet.
        1. Ausweispflicht.
          Jeder Skifahrer, ob Zeuge oder Beteiligter, ob verantwortlich oder nicht, muss im Falle eines Unfalles seine Personalien angeben.

Wir vertreten Sie als Beteiligte eines Ski- oder Snowboardunfalls effektiv und zielgerichtet. Unsere Juristen sind erfahren in der Anspruchsverfolgung  und Abwehr und stapfen für Sie auch Mal durch den Tiefschnee!

Stets mit Ihren Interessen im Fokus korrespondieren wir im ersten Schritt mit den involvierten Versicherungen. Sollte außergerichtlich keine zufriedenstellend Einigung erzielt werden, vertreten wir Sie im Zivil- und/oder Strafprozess!

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Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Thomas Neumann
verfasst von Thomas Neumann
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Gesellschafterausschluss – Zulässigkeit und Möglichkeiten des Ausschlusses von Gesellschaftern aus einer GmbH

Meinungsverschiedenheiten zwischen Gesellschaftern sind im Rahmen eines unternehmerischen Betriebs leider oft unvermeidbar. In Einzelfällen können einzelne Gesellschafter nach Gründung der GmbH zu dauerhaften Problemen führen, welche nicht nur die weitere Zusammenarbeit der Gesellschafter untereinander erschweren, sondern auch das Wohl der Gesellschaft gefährden. In derartigen Konstellationen wird der Ruf nach Fortführung der Gesellschaft unter Ausschluss des betroffenen Gesellschafters laut. Die rechtlichen Möglichkeiten sind jedoch begrenzt.

Die Möglichkeit eines Gesellschafterausschlusses lässt sich im Wesentlichen durch eine entsprechende Bestimmung im Gesellschaftsvertrag begründen. Denkbar sind Klauseln, welche den Ausschluss eines Gesellschafters bei Unzumutbarkeit der Fortführung des Gesellschaftsverhältnisses mit dem betroffenen Gesellschafter nach Beschlussfassung der übrigen Gesellschafter ermöglichen. Das Ausschlussverfahren ist dabei jedoch ebenso festzulegen, wie die Gründe des Ausschlusses. Insbesondere bedarf es einer konkreten Bestimmung über die Beschlussfassung über den Ausschluss sowie die Anteilsabtretung selbst. Enthält der Gesellschaftsvertrag keine solchen Bestimmungen, ist ein Gesellschafterbeschluss auf Ausschluss eines Gesellschafters unzulässig und gemäß § 41 GmbHG anfechtbar (RIS-Justiz RS0102055).

Mit Einführung des Gesellschafterausschlussgesetzes wurde die gesetzliche Möglichkeit geschaffen, einzelne Gesellschafter unabhängig von einem Umgründungsvorgang aus einer Aktiengesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu schließen (sog. Squeeze-Out).

Der Ausschluss erfolgt, wenn auf Verlangen des Hauptgesellschafters im Rahmen der Haupt- bzw Generalversammlung beschlossen wird, die Anteile der übrigen Gesellschafter auf den Hauptgesellschafter zu übertragen. Hauptgesellschafter ist, wer im Zeitpunkt des Ausschließungsbeschlusses zumindest 90 % Anteil am Grund- oder Stammkapital hält. Anteile von konzernmäßig verbundenen Gesellschaftern, sind zusammenzurechnen, wohingegen der Zusammenschluss mehrerer unabhängiger Gesellschafter unzulässig ist.

Der Ausschluss hat sich gegen alle Minderheitsgesellschafter zu richten, eine sachliche Begründung oder Rechtfertigung ist nicht erforderlich. Den ausgeschlossenen Minderheitsgesellschaftern steht jedoch eine angemessene Barabfindung für ihre Gesellschaftsanteile zu.

Neben den Bestimmungen des Gesellschafterausschlussgesetzes sieht lediglich § 66 GmbH den Ausschluss eines Gesellschafters vor, wenn dieser mit der Einzahlung der übernommenen Stammeinlage im Verzug ist.

Wenngleich die österreichische Rechtsprechung grundsätzlich die Möglichkeit anerkennt, Dauerschuldverhältnisse aus wichtigem Grund zu beenden, so wird der zwangsweise Ausschluss eines Gesellschafters aus der Kapitalgesellschaft von Seiten des OGH nach wir vor abgelehnt.

Von Seiten der Lehre wird zum Teil die Auffassung vertreten, ein Ausschluss aus wichtigem Grund komme unter Heranziehung von § 140 UGB in Betracht. Dieser Bestimmung zufolge können einzelne Gesellschafter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes aufgrund einer Klage aller übrigen Gesellschafter aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden. Mangels Vorliegens einer planwidrigen Lücke wird die analoge Anwendung des § 140 UGB von der Rechtsprechung jedoch abgelehnt (vgl. OGH 14.09.2011, 6 Ob 80/11z).

Die rechtlichen Möglichkeiten einen Gesellschafter im Falle gesellschaftsschädigenden Verhaltens auszuschließen sind äußerst begrenzt. Um eine dauerhafte Bindung selbst im Falle fortgesetzter Schädigungshandlungen zu vermeiden, sollte bereits im Gründungsstadium Vorsorge geschaffen werden und mit der Errichtung bzw. Prüfung des Gesellschaftsvertrags ein Rechtsanwalt mit entsprechender Spezialisierung beauftragt werden.

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Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

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Schenkungsvertrag – ein kurzer Überblick

Wie oft übergeben Sie etwas einem Freund oder Bekannten (und sei es nur eine Kleinigkeit) und als Ihnen dieses den geborgten Gegenstand zurückgeben will, antworten Sie nur kurz „passt schon“ – was eine Schenkung ausmacht und bei welchen Geschäften man mehr als ein „kannst du dir behalten“ benötigt, erfahren Sie in diesem Blog. 

Dem OGH (Obersten Gerichtshof) zufolge ist ein Schenkungsvertrag ein zweiseitiges Rechtsgeschäft mit der Absicht dem Beschenkten eine Sache ohne Gegenleistung – mit einem sogenannten Schenkungswillen – zu überlassen. 
Bei einem Großteil der beweglichen Gegenstände ist eine Schenkung mit Übergabe der zu schenkenden Sache vollendet. Hier bestehen jedoch einige Ausnahmen. 

    • Schenkung auf den Todesfall:
      diese Vereinbarung wird zwischen den Parteien zu Lebzeiten getroffen und soll zum Zeitpunkt des Todes erfüllt werden. 
    • Gemischte Schenkung: 
      bei dieser Art der Schenkung, wird trotz des Schenkungswillen eine Gegenleistung durch den Beschenkten gefordert. Hier ist vor allem darauf zu achten, dass die Höhe der Gegenleistung 75% des Verkehrswertes nicht übersteigen darf. Sollte dem der Fall sein, geht der Gesetzgeber von einem Kauf aus und dadurch ändert sich die Bemessungsgrundlage der Steuern. 
    • Hand- und Realschenkung:
      hier fallen Vertragsabschluss und Erfüllung zeitlich zusammen 

Übergabe: sollte die geschenkte Sache gleich übergeben werden können, bedarf es keiner weiteren Formvorschrift. Mit Übergabe ist die Schenkung vollendet. 

Notariatsakt: Bei Gegenständen (z.B.: Immobilien) die nicht sofort übergeben werden oder bei Schenkungen auf den Todesfall, bedarf es eines Notariatsaktes. 

Bei einigen Gegenständen sind Sie zur anzeige der Schenkung beim Finanzamt anzuzeigen. Hierzu zählen vor allem 

    • Bargeld, sowie Kapitalforderungen wie z.B.: Sparbücher oder Darlehensforderungen
    • Beteiligungen an stillen Gesellschaften, sowie Anteile an Kapital- und Personengesellschaften
    • bewegliches körperliches Vermögen (Schmuck, Edelsteine etc.) und immaterielle Vermögensgegenstände (z.B.: Urheberrechte, Wohnrechte etc.) 

Solle der Wert nicht offenkundig sein, reicht eine Schätzung aus. Die Anzeige hat innerhalb von 3 Monaten zu erfolgen. 

Befreiung: 

Der Erwerb zwischen Angehörigen ist bis zu 50.000 EUR innerhalb eines Jahres befreit. Ebenfalls befreit sind Erwerbe zwischen anderen Personen zu einem gemeinen Wert von EUR 15.000,00 innerhalb von fünf Jahren. 

Übliche Gelegenheitsgeschenke, soweit der Wert nicht EUR 1.000,00 übersteigt sind von vornherein nicht meldepflichtig. 

Die Schenkung einer Immobilie muss grundsätzlich nicht beim Finanzamt mittels Schenkungsmeldung angezeigt werden. Jedoch fallen bei der Schenkung von Immobilien und Bauflächen Steuern und Gebühren an, wie bei einem Kaufvertrag. 

Das heißt auch bei Schenkungen muss der Beschenkte Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr an das Finanzamt abführen. Da es hier aufgrund der Unentgeltlichkeit keine Gegenleistung gibt, muss die Bemessungsgrundlage mittels Einheits- und Bodenwert berechnet werden. 

Den Einheitswert, sowie den Bodenwert eines Grundstückes kann ein Rechtsanwalt via FinanzOline für Sie anfordern. Hier ist auf §26a GGG zu achten, sollte der Beschenkte in den dort genannten begünstigten Personenkreis gehören wird zur Berechnung der Eintragungsgebühr der 3-fache Einheitswert herangezogen. Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer im begünstigen Personenkreis wird der Grundstückswert, welcher ebenfalls durch einen Rechtsanwalt berechnet werden kann, herangezogen und je nach Höhe der/die passende/n Prozentsatz/Prozentsätze herangezogen. 

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Die vier Schritte vor dem Immobilienkauf!

Nach dem Motto gut geplant, besser geschlafen erläutern wir vier Schritte, die schon vor dem Immobilienkauf unbedingt beachtet werden sollen. Bei Nichtbeachtung können neben allgemeinen finanziellen Unanehmlichkeiten auch Schadenersatzforderungen drohen!

Noch bevor man sich auf die Suche nach einem geeigneten Eigenheim macht, sollte überlegt werden, wie die Immobilie finanziert werden soll. Es ist wichtig den eigenen finanziellen Rahmen zu kennen, um gezielt nach der richtigen Immobilie suchen zu können. Keinesfalls sollte man Immobilien-Kaufanbote abgeben, ohne sich seiner Sache sicher zu sein! Im Falle eines Rücktritts vom Kaufanbot können Sie Schadenersatzpflichtig werden. 

Im ersten Schritt müssen nicht alle Details der Finanzierung feststehen, wichtig ist der Rahmen. Es heißt also Finanzierungsmöglichkeiten prüfen, mögliche Förderungen beantragen, eigenen Bonität und Kreditlimit erfragen, Eigenmittel abklären.

Tipp: Erstellen Sie zusätzlich einen genauen Haushaltsplan. Berücksichtigen Sie neben Ein- und Ausgaben auch zukünftige Kreditraten sowie Betriebs- und Erhaltungskosten. 

Erst jetzt kann mit der Suche eines geeigneten Eigenheims begonnen werden. Auf Sie warten Prospekte, Immobilianannoncen und Besichtigungen. Hat man sich endgültig für ein Objekt entschieden, wird ein Kaufanbot gestellt. Das Kaufanbot ist bindend, im Falle eines Rücktritts können Sie Schadenersatzpflichtig werden. Anhand diesem Kaufanbot und Ihrem Zutun erstellen wir dann einen maßgeschneiderten Kaufvertrag!

Im nächsten Schritt ist die Finanzierung bis ins Detail zu planen. Eine Gegenüberstellung der monatlichen Ein- und Ausgaben zeigt, welcher Betrag monatlich zur Tilgung eines Kredits zur Verfügung steht. Die Ein- und Ausgaben sollten zuvor über einen längeren Zeitraum beobachtet werden. Kreditinstitute verlangen üblicherweise 20% der Kreditsumme an Eigenmittel. Andernfalls werden höhere Zinsen berechnet oder kein Kredit gewährt. 

Beim Kauf von Immobilien wird die Inanspruchnahme einer Treuhandschaft dringend empfohlen.

Im Falle einer Treuhandschaft überweisen Sie (oder das Kreditinstitut) den Kaufpreis an uns als Treuhänder. Wir nehmen diesen Geldbetrag in sichere Verwahrung. Die Auszahlung an die Verkäuferseite erfolgt erst dann, wenn alle Bedingungen ordnungsgemäß erfüllt sind (Lastenfreistellung des Grundstücks, Eintragung der Käufer ins Grundbuch und evtl. damit verbundene Pfandrechte oder Hypotheken). Eine Treuhandschaft schützt beide Seiten vor wirtschaftlichen Risiken.

Auch die Kaufnebenkosten spielen eine wesentliche Rolle. Gemeint sind Maklerprovisionen, Grunderwerbssteuer, Grundbuchseintragung, Pfandbetragsgebühren und 2 bis 3 % Anwaltskosten. 

Unsere Immobilienrechtsexperten stehen Ihnen gerne schon vor der Kaufvertragserrichtung und Treuhandschaftsübernahme mit kompetenter Beratung zur Verfügung!

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Thomas Neumann
verfasst von Thomas Neumann
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Die Basics einer Unternehmensgründung

Sie spielen mit dem Gedanken ein Unternehmen zu gründen und selbständig zu werden? Diese Fragen sollten Sie sich in unseren Augen stellen bevor Sie den Weg in die Selbständigkeit wagen und gleichzeitig geben wir Ihnen einen Überblick über die ersten Schritte. 

      • Schätzen Sie die Herausforderung?
      • Tragen Sie gerne Verantwortung?
      • Können Sie unter Druck arbeiten?
      • Sind Sie gewillt Ihre Work-Life-Balance umzustellen?

Die Vision der Selbstständigkeit umfasst stets auch die Bereitschaft langfristig Verantwortung für sein eigenes Unternehmen zu tragen. Vor einer Gründung sollten Sie sich über die Veränderung bewusst sein und sich in Ihrer Entscheidung bestärkt fühlen. 

Ein Businessplan gliedert Ihre Idee in einem klaren Konzept und strukturiert die wichtigsten Phasen der Umsetzung. Auch für die Beantragung von Förderungen oder Finanzierungen spielt der Businessplan eine maßgebende Rolle.

Aufbau eines Businessplans:

        1. Kurze aber einprägsame Zusammenfassung Ihrer Geschäftsidee. Versuchen Sie das Interesse des Lesenden zu wecken!
        2. Vorstellung Ihres Produkts oder Dienstleistung.
        3. Vorstellung Ihrerseits beziehungsweise des Teams und der Verantwortlichen Schlüsselpersonen. Verdeutlichen Sie die Organisationsstruktur und bestimmen Sie die Meilensteine.
        4. Auswertung und Marktforschungsanalyse
        5. Darlegung des potentiellen Markteintritts zum Beispiel anhand von Marketing, Preisbildung, Vertrieb usw. 
        6. Finanzplanung samt Gründungskosten, Investitionen, Kapitalbedarf, Finanzierungsquellen usw.
        7. Chancen- und Risikenanalyse

Die Vor- und Nachteile einer nebenberuflichen Gründung:

+ Geringeres Risiko. Sie verfügen weiterhin über ein geregeltes Einkommen.

+ Prüfung Ihrer Idee. Testen Sie ob Ihr Konzept auch funktioniert. 

– Halber Fokus. Die Doppelbelastung reduziert Ihre Zeit und Flexibilität bei der Verselbständigung. 

Die Vor- und Nachteile einer hauptberuflichen Gründung:

+ Volle Aufmerksamkeit. Legen Sie Ihren Fokus auf die planmäßige Verwirklichung Ihres Businessplans

+ Keine anderen Verpflichtungen. Sie können Ihre Zeit voll und ganz in Ihr Unternehmen investieren.

+ Hohe Flexibilität. Ihr Unternehmen ist nun Ihr Job.

–  Weniger Sicherheit. Sollte Ihre Idee nicht zünden, haben Sie keinen Verdienst.

–  Gründungskosten. Abhängig von der gewählten Rechtsform entstehen unterschiedliche Kosten.

Die allgemeinen Voraussetzungen für die Gründung eines Einzelunternehmens:

      1. Vollendung des 18. Lebensjahres
      2. EU- Staatsbürgerschaft oder gültigen fremdenrechtlichen Aufenthaltstitel
      3. Keine Ausschlussgründe wie zum Beispiel bestimmte Vorstrafen oder Finanzvergehen.
      4. Kein verzeichneter Konkurs- oder Insolvenzfall zu Ihrer Person in der Ediktsdatei

Die zuständige Gewerbebehörde ist die Bezirksverwaltungsbehörde des Gewerbestandortes und daher, abhängig vom Standort, die Bezirkshauptmannschaft oder das Magistrat der Stadt. In Wien das zuständige Magistratische Bezirksamt. Je nach Rechtsform benötigen Sie unterscheidliche Dokumente.

Dokumente für Einzelunternehmen:

      1. Reisepass
      2. Bei Drittstaatangehörigen einen Aufenthaltstitel
      3. Meldebestätigung sofern kein Wohnsitz im Innland vorliegt
      4. Unterlagen über akademische Grade (falls vorhanden)
      5. Erklärung über das Nichtvorliegen von Gewerbe-Ausschlussgründen
      6. NeuFÖG Bestätigung von der Wirtschaftskammer
      7. Befähigungsnachweis
      8. Wenn sie erst seit weniger als fünf Jahren in Österreich wohnhaft sind, benötigen Sie zusätzlich einen Strafregisterauszug von Ihrem bisherigen Aufenthaltsstaat.

Zusätzlich benötigte Dokumente für die Gründung von Gesellschaften:

      1. Firmenbuchauszug (nicht älter als sechs Monate)
      2. Reisepass der Gesellschafter (und des Geschäftsführers)
      3. Bei Bestellung eines gewerblichen Geschäftsführers eine Erklärung für den Gewerbeanmelder, sowie die Bestätigung der ÖGK bei dessen Anstellung
      4. Befähigungsnachweis vom gewerblichen Geschäftsführer
      5. Geschäftsführererklärung

Wir begleiten Sie gerne bei der Gründung Ihres Unternehmens. Von einer anfänglichen umfassenden Beratung bis hin zur Vorbereitung aller nötigen Unterlagen und Koordinierung mit dem Notar stehen wir Ihnen jederzeit auch mit kurzfristiger Hilfestellung zur Seite. 

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Thomas Neumann
verfasst von Thomas Neumann
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Datenschutz – Die Checkliste für Unternehmer

Unter Datenschutz wird der Schutz vor der missbräuchlichen Verwendung von personenbezogenen Daten verstanden. Personenbezogen sind Daten immer dann, wenn sie einer Person zuzuordnen sind. In Österreich wird der Datenschutz hauptsächlich durch die zwei Gesetze Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und Datenschutzgesetz (DSG) geprägt. Bei der DSGVO handelt es sich um eine Verordnung der Europäischen Union, wonach für eine rechtmäßige Verarbeitung personenbezogener Daten stets eine Rechtsgrundlage oder eine Einwilligung notwendig ist. 

Nicht zuletzt aufgrund der empfindlichen Strafen stellt sich für Unternehmer die Frage „Darf ich personenbezogene Daten erheben und verarbeiten und was gilt es zu beachten?“.

 

Wann dürfen Daten verarbeitet werden?

Die gesetzlichen Vorgaben einer rechtskonformen Datenverarbeitung ergeben sich primär aus der DSGVO und sekundär aus dem österreichischen DSG. Allgemein kann gesagt werden, dass Datenverarbeitung stets nur dann erfolgen darf, wenn eine geeignete Rechtsgrundlage oder eine Einwilligung der betroffenen Person gegeben ist. 

Rechtsgrundlagen gemäß Artikel 6 DSGVO können ua. sein:

        • Erforderlichkeit der Datenverarbeitung für die Erfüllung eines Vertrages (lit. b).
        • Erforderlichkeit der Verarbeitung für die Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung (lit. c).
        • Schutz von lebenswichtigen Interessen der betroffenen oder einer anderen natürlichen Person (lit. d).
        • Wahrnehmung von Aufgaben im öffentlichen Interesse oder durch öffentliche Gewalt (lit. e).
        • Wahrung von berechtigten Interessen, sofern die Interessen der betroffenen Person nicht überwiegen (lit. f).

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Die Checkliste für Unternehmer

Um etwaigen Aufholbedarf in Sachen Datenschutz identifizieren zu können, bedarf es vorab einer Analyse des Ist-Zustandes. In weiterer Folge empfiehlt sich stets die Beiziehung eines Juristen.

        1. Welche personenbezogenen Daten werden verarbeitet?
          • handelt es sich dabei um besondere Kategorien personenbezogener Daten (insb. Gesundheitsdaten)?

        2. Wird Profiling vorgenommen?
          • Unter Profiling versteht man die automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten zu Zwecken den Analyse oder Vorhersage.

        3.  Für welche Zwecke und auf welcher Rechtsgrundlage werden Daten verarbeitet?
          • besteht in Eventu eine Einwilligung der betroffenen Person?

        4. Werden Auftragsverarbeiter herangezogen?
          • Auftragsverarbeiter sind natürliche oder juristische Person, Behörde, Einrichtung oder andere Stelle, die personenbezogene Daten in Ihrem Auftrag verarbeiten.
          • Handelt es sich um zuverlässige Auftragsverarbeiter?
          • Gibt es Verträge?

        5. Erfüllung der Informationspflichten gemäß DSGVO
          • Betroffenen Personen sind gewisse Informationen zur Verwendung ihrer Daten zur Verfügung zu stellen.

        6. Erfüllung der Betroffenenrechte gemäß DSGVO
          • Insbesondere das Rechts auf Auskunft, Berichtigung, Löschung, Einschränkung, Datenübertragbarkeit, Widerspruch.

        7. Werden ausreichend Datensicherheitsmaßnahmen getroffen?
          • Datenschutz ist nicht gleich Datensicherheit. Letzteres meint den Schutz der rechtskonform verarbeiteten Daten zum Beispiel durch Datenverschlüsselung.

        8. Besteht Dokumentationspflicht für die Datenverarbeitung?
          • Neben der Führung eines Verarbeitungsverzeichnisses kann auch eine Datenschutz-Folgeabschätzung gesetzlich vorgeschrieben sein.

        9. Ist eine Verständigung der Aufsichtsbehörde notwendig?

        10. Muss ein Datenschutzbeauftragter (DSB) bestellt werden?

        11. Besteht Datenverkehr mit Dritten deren Sitz nicht innerhalb der EU ist?

        12. Stichwort Arbeitnehmerdatenschutz
          • Überprüfung der Dienstverträge, Betriebsvereinbarungen und Dienstordnungen etc.

        13. Führung notwendiger Dokumente
          • Insbesondere Datenschutzerklärung, Formular der Einverständniserklärung, Verarbeitungsverzeichnis, Datenschutzfolgeabschätzung, Verträge mit Auftragsverarbeitern

Sie sehen, für Unternehmer gilt es in Sachen Datenschutz etliche Punkte zu beachten. Um Ihnen den Fokus auf Ihr Kerngeschäft zu ermöglichen, unterstützten wir Sie gerne bei der Analyse und Umsetzung des Datenschutzes in Ihrem Unternehmen.

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Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Thomas Neumann
verfasst von Thomas Neumann
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