Lösung von Konflikten bei Provisionsansprüchen von Immobilienmaklern

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Lösung von Konflikten bei Provisionsansprüchen von Immobilienmaklern

In der Immobilienbranche sind Konflikte über Provisionsansprüche zwischen Maklern nicht ungewöhnlich. Dieser Artikel beleuchtet, wie solche Konflikte gelöst werden können, insbesondere wenn ein Immobilienkauf durch die Beteiligung mehrerer Makler zustande kommt. Erfahren Sie, wie Provisionsansprüche geregelt werden und welche gesetzlichen Bestimmungen dabei eine Rolle spielen.

Beispiel: Mehrere Makler, ein Geschäftsabschluss

Ein Immobilienverkäufer schließt einen Alleinvermittlungsauftrag mit Makler A ab, der für sechs Monate gültig ist. Obwohl Makler A einen potenziellen Käufer vorstellt, scheitert der Abschluss aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen. Ein Jahr später gelingt es demselben Interessenten durch die Vermittlung von Makler B, den Kauf abzuschließen – zu einem leicht reduzierten Preis. Dies führt zur Frage, wie die Provisionsansprüche der beiden beteiligten Makler gegenüber dem Käufer geregelt werden.

Grundlagen der Provisionszahlung

Kommt durch die Bemühungen eines Maklers ein Immobiliengeschäft zustande, so begründet dies einen Anspruch auf Provision. Dieser Anspruch erwächst aus der effektiven und vertragsgemäßen Leistung des Maklers und wird mit dem rechtlich gültigen Abschluss des vermittelten Geschäfts wirksam. Die Zahlung eines Vorschusses ist hierbei nicht erforderlich. Die Basis für den Provisionsanspruch bildet die erfolgreiche Vorstellung eines neuen Interessenten an den Verkäufer sowie die Präsentation der Immobilie oder des Geschäftspartners an den Käufer, sodass dieser die Kaufmöglichkeit ohne Schwierigkeiten erkennen kann. Ein solcher Nachweis kann beispielsweise durch die Bereitstellung von Informationen erfolgen, die eine Identifikation über das öffentliche Grundbuch ermöglichen. Ein gültiger Maklervertrag ist hierfür stets die Voraussetzung. Auch wenn nicht das ursprünglich beabsichtigte, aber ein ökonomisch vergleichbares Geschäft realisiert wird, entsteht der Anspruch auf eine Provision.

Gesetzliche Regelungen zur Provisionsteilung

Laut § 6 Absatz 5 des Maklergesetzes (MaklerG) ist der Auftraggeber nur zur Zahlung einer einzigen Provision verpflichtet, selbst wenn mehrere Makler beteiligt sind. Die Provision erhält der Makler, dessen Beitrag zum Geschäftsabschluss eindeutig am größten war. Kann kein eindeutiges Überwiegen festgestellt werden, erfolgt eine Aufteilung der Provision nach Maßgabe der Verdienstlichkeit, im Zweifel zu gleichen Teilen.

Bewertung der Verdienstlichkeit

Die Beurteilung, ob die Verdienstlichkeit eines Maklers eindeutig überwiegt, basiert auf der Bedeutung seines Beitrags zum Geschäftsabschluss. Faktoren, die gegen eine ausschlaggebende Verdienstlichkeit sprechen können, beinhalten unter anderem das Scheitern erster Vertragsverhandlungen aufgrund von äußerst unterschiedlichen Vorstellungen, eine signifikante Eigeninitiative einer der Vertragsparteien ohne weitere Beteiligung des Maklers oder ein langer Zeitraum zwischen Maklertätigkeit und letztendlichen Vertragsabschluss.

Sofern der Kunde nicht wissentlich an den falschen Makler zahlt, gilt seine Verpflichtung als erfüllt. Sollten weitere Makler Ansprüche auf die Provision haben, müssen sie diese direkt beim Kollegen, der die Zahlung erhalten hat, einfordern.

Résumé

In Fällen, in denen mehrere Makler an der Vermittlung eines Immobiliengeschäfts beteiligt sind, bietet das Maklergesetz einen Rahmen für die Lösung von Provisionskonflikten. Durch die Berücksichtigung der individuellen Beiträge jedes Maklers zur erfolgreichen Vermittlung wird eine entsprechende Aufteilung der Provision sichergestellt.

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Lösungen für Pflichtteilsstreitigkeiten: Der Weg zur außergerichtlichen Einigung

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Lösungen für Pflichtteilsstreitigkeiten: Der Weg zur außergerichtlichen Einigung

Pflichtteilsstreitigkeiten gehören zu den häufigsten Konflikten im Erbrecht und können Familien tief spalten. Doch es gibt Wege, diese Auseinandersetzungen ohne gerichtliche Verfahren beizulegen. In diesem Artikel beleuchten wir, wie außergerichtliche Einigungsversuche nicht nur Zeit und Geld sparen, sondern auch die familiären Beziehungen schonen können.

Der Pflichtteilsanspruch

Das österreichische Erbrecht sichert den nächsten Angehörigen einen Pflichtteilsanspruch zu, der insbesondere für direkte Nachkommen sowie Ehegatten oder eingetragene Partner gilt. Die Pflichtteilsquote, die Hälfte des gesetzlichen Erbrechts, bildet die Grundlage für den Anspruch auf einen Teil der Erbschaft – unabhängig von testamentarischen Verfügungen. Hat ein Vater also beispielsweise zwei Kinder, so erben diese jeweils mindestens ein Viertel der Verlassenschaft.

Darüber hinaus: der Schenkungspflichtteil

Ein weiterer Aspekt des Erbrechts ist der Schenkungspflichtteil. Wenn der beziehungsweise die Verstorbene zu Lebzeiten Vermögenswerte verschenkt, verringert sich dadurch der Umfang des Nachlasses. Solche Schenkungen können das Recht auf einen Pflichtteil untergraben und müssen deshalb in die Pflichtteilsberechnung einbezogen werden. Hierzu wird der Schenkungswert dem Nachlasswert hinzugefügt. Sollte der auf diese Weise angepasste Pflichtteil nicht durch den Nachlass gedeckt sein – ein häufiges Szenario bei der vorangegangenen Schenkung wesentlicher Vermögenswerte wie eines Familienheims oder eines Unternehmens –, übernimmt der oder die Geschenknehmende die Haftung für die Differenz.

Um diesen Differenzbetrag geltend zu machen, kann der Schenkungspflichtteil eingeklagt werden. Oftmals sind den Erben jedoch weder die Details noch der Wert der Schenkung bekannt. Das Gesetz bietet daher einen Auskunftsanspruch gegenüber dem oder der Beschenkten, um diese Lücke zu schließen. Mit den so ermittelten Informationen lässt sich der Anspruch dann genau beziffern und durchsetzen.

Strategien für die Durchsetzung

Diese theoretischen Ansprüche erfordern im Konfliktfall ihre praktische Anwendung, was jedoch nicht zwangsläufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen muss. Oftmals lassen sich Erbstreitigkeiten durch außergerichtliche Vereinbarungen beilegen, bei denen die beteiligten Parteien auf einer soliden Grundlage und mit professioneller Unterstützung zu einer Einigung kommen. Dies verhindert nicht nur die emotionale und psychische Belastung der Beteiligten, sondern erspart auch die Kosten und Gebühren, die mit Gerichtsverfahren verbunden sind. Unterstützung durch Mediation und qualifizierte Rechtsberatung spielen hierbei eine wichtige Rolle.

Die Erfahrung zeigt, dass rechtliche Beratung oft zu spät gesucht wird – meist erst, wenn die Situation bereits festgefahren ist. Wird jedoch frühzeitig die Hilfe von Fachleuten im Rahmen außergerichtlicher Schlichtungsversuche in Anspruch genommen, kann dies den Konflikt von der emotionalen auf eine sachliche Ebene verlagern, was allen Beteiligten zugutekommt und zu einer rascheren Beilegung des Streits führt. Zudem ist es vorteilhaft, Konflikte möglichst früh zu adressieren, um eine Eskalation zu vermeiden. Dies dient nicht nur dem Wohl aller Beteiligten, sondern schützt auch die zwischenmenschlichen Beziehungen innerhalb der Familie.

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Vorkaufsrecht: Rechtliche Aspekte

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Vorkaufsrecht: Rechtliche Aspekte

Das Vorkaufsrecht ist ein Instrument im Immobilienbereich. Doch wie funktioniert es genau, welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein und welche Implikationen hat es für Käufer und Verkäufer?

Grundlagen des Vorkaufrechts

Das Vorkaufsrecht stellt ein spezielles Recht dar, welches entweder durch die Gesetzgebung oder Verträge im Bereich der Immobilien etabliert wird. Es gewährt das bevorzugte Erwerbsrecht für Grundstücke, Häuser oder Wohnungen, sollte der aktuelle Eigentümer entscheiden, diese zu einem späteren Zeitpunkt zu veräußern. Somit ermöglicht das Vorkaufsrecht, ein zum Verkauf stehendes Objekt vorrangig vor anderen Interessenten zu erwerben und den Kauf zu identischen Konditionen wie vereinbart abzuschließen.

In Österreich ist das Vorkaufsrecht eher eine Seltenheit und übt in der Regel keinen merklichen Einfluss auf den Immobilienwert aus. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass potenzielle Käufer einer Immobilie, für die bereits ein Vorkaufsrecht besteht, in Unsicherheit über den Erwerb bleiben, bis der Vorkaufsberechtigte seine endgültige Entscheidung trifft. In solchen Fällen ist Geduld gefragt.

Voraussetzungen und Fristen beim Vorkaufsrecht

Um das Vorkaufsrecht ausüben zu können, muss entweder ein bindendes Angebot oder ein gültiger Kaufvertrag für die Immobilie zwischen dem aktuellen Eigentümer und einem Dritten, der als potentieller Käufer auftritt, existieren. Das bedeutet, dass, sobald der Verkauf einer Immobilie an einen interessierten Käufer beabsichtigt ist, der Inhaber des Vorkaufsrechts entsprechend informiert werden muss.

Anschließend verfügt der Inhaber des Vorkaufsrechts über einen Zeitraum von 30 Tagen, um seine Entscheidung zum Kauf der Immobilie zu treffen und diese Entscheidung dem Verkäufer mitzuteilen. Sollte der Inhaber des Vorkaufsrechts sich für den Kauf entscheiden, müssen die Kaufbedingungen identisch mit denen sein, die auch dem Drittkäufer angeboten wurden, ohne jegliche Verschlechterung oder Verbesserung der Konditionen.

Anwendungsfälle des Vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht erweist sich als vorteilhaft, um ein bevorzugtes Kaufrecht für ein Objekt zu gewinnen, das derzeit nicht auf dem Markt ist. Zur Veranschaulichung: Insbesondere bietet sich das Vorkaufsrecht an, wenn beispielsweise der Verkauf einer Wohnung an Personen aus dem engen Umfeld beabsichtigt ist, gleichzeitig aber sichergestellt werden soll, dass diese Immobilie nicht später an Dritte verkauft wird, die keinerlei Verbindung zum ursprünglichen Personenkreis – beispielsweise der Familie – haben. In solchen Situationen bietet das Vorkaufsrecht eine wirksame Absicherung.

Eintragung und Kosten

Das Vorkaufsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Die anfallenden Notarkosten und Gebühren für die Grundbucheintragung liegen bei etwa 500 Euro, können jedoch abhängig von der Komplexität der Bestimmungen variieren. Die Kosten trägt in der Regel der Begünstigte des Vorkaufsrechts.

Gültigkeitsdauer und Übertragbarkeit

Das Vorkaufsrecht besteht lebenslang für den Berechtigten und ist zudem verbindlich für alle gesetzlichen Erben des potentiellen Verkäufers. Es handelt sich um ein ausgesprochen persönliches Recht, das ausschließlich der konkreten Person zugesprochen wird. Eine Übertragung oder Vererbung dieses Rechts ist nicht möglich; es erlischt mit dem Ableben des Berechtigten. Ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht ist jedoch durch eine schriftliche Erklärung möglich, wobei für den Verzicht eine Kompensationszahlung geleistet werden kann.

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Renovierung der Mietwohnung: Was ist erlaubt und was nicht?

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Renovierung der Mietwohnung: Was ist erlaubt und was nicht?

Eine Renovierung kann Ihre Mietwohnung in ein persönliches Paradies verwandeln. Doch bevor Sie mit dem Umgestalten beginnen, ist es entscheidend, sich über die Rechte und Pflichten als Mieter im Klaren zu sein. 

Erlaubte Renovierungsarbeiten ohne Genehmigung

Für kleinere Modifikationen, die reversibel sind, ist keine Genehmigung der Vermieterschaft erforderlich und es besteht auch keine Informationspflicht. Dies betrifft beispielsweise:

Wandgestaltung nach Wunsch

Als Bewohner haben Sie die Freiheit, die Farbgebung Ihrer Wände sowie die Auswahl von Tapeten nach Ihrem Geschmack zu treffen. Ebenso steht es Ihnen frei, Türen, Fenster und deren Rahmen nach Ihren Vorlieben zu streichen. Beim Auszug aus der Wohnung allerdings könnten die Vermieter wieder ein Wort mitreden wollen. Falls Ihre Wandgestaltung mit intensiven oder dunklen Farben erfolgte, könnte es sein, dass Sie aufgefordert werden, diese mit einer neutraleren Farbe zu überstreichen – selbst wenn die Wände noch in einem guten Zustand sind. Sollten die Wände in dezenten Pastelltönen gehalten sein und der Anstrich intakt sein, ist eine Übermalung in der Regel nicht nötig.

Anbringung von Dekorationen

Das Anbringen von Bildern oder das Installieren von Regalen durch das Einschlagen von Nägeln oder das Bohren von Löchern ist generell ohne vorherige Genehmigung möglich. Sollten Sie allerdings Ihre Wände mit übermäßig vielen Löchern versehen haben, ist bei der Rückgabe der Wohnung eventuell eine Ausbesserung erforderlich. Normale Gebrauchsspuren, wie einzelne Bohrlöcher, müssen hingegen nicht beseitigt werden.

Spezialfall Bodenbelag

In Situationen, in denen das Mietrechtsgesetz nur teilweise oder überhaupt nicht Anwendung findet, dürfen Sie den Bodenbelag ohne vorherige Zustimmung ändern. Solche Maßnahmen, ähnlich dem Streichen oder Tapezieren, werden als geringfügige bauliche Veränderungen angesehen, die keiner Genehmigung bedürfen. Die Sachlage verändert sich jedoch, wenn Ihre Wohnung vollständig unter das Mietrechtsgesetz fällt. In diesem Fall ist es Ihnen zwar gestattet, kleinere Anpassungen wie das Bekleben von Bodenfliesen vorzunehmen. Sollte allerdings eine umfassendere Veränderung geplant sein, zum Beispiel der Austausch eines Teppichbodens durch Parkett, ist es erforderlich, eine Zustimmung einzuholen.

Wann ist eine Genehmigung notwendig?

Bei der Durchführung umfangreicher Renovierungsarbeiten in Ihrer Mietwohnung ist es entscheidend, nicht ohne vorherige Zustimmung zu handeln. Ob eine bauliche Veränderung genehmigungspflichtig ist, richtet sich nach ihrem Umfang sowie der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes in dem jeweiligen Kontext. Insbesondere bei signifikanten Änderungen ist es stets erforderlich, die Einwilligung der Vermieterschaft einzuholen. Zu solchen Maßnahmen gehören beispielsweise:

  • Das Entfernen, Umsetzen oder Hinzufügen von Wände

  • Der Einbau eines zusätzlichen Badezimmers, einer Toilette oder Küche

  • Der Austausch von Fenstern und Türen

In diesen Fällen haben die Rechte der Eigentümer Vorrang vor den Interessen der Mieter. Dies bedeutet, dass Sie die Genehmigung des Vermieters abwarten müssen, bevor Sie mit den Renovierungsarbeiten beginnen können.

Ausnahmen: Renovierungen unter besonderen Umständen

Es gibt Situationen, in denen eine Renovierung immer genehmigt werden muss. Dies ist der Fall, wenn Ihre Wohnung vollständig unter das Mietrechtsgesetz fällt und dabei die festgelegten Mindeststandards nicht erfüllt. Sollten gravierende Mängel oder sogar eine direkte Gefährdung vorliegen, steht Ihnen als Mieter das Recht auf notwendige Renovierungsarbeiten zu. Die Vermieterschaft ist in solchen Fällen verpflichtet, Ihre Renovierungsvorhaben zu genehmigen. Dies gilt insbesondere, wenn es um die Modernisierung des Badezimmers oder die Erneuerung der Wasserleitungen geht, um die Sanitärbereiche wieder auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. Ähnliches gilt für Renovierungsmaßnahmen, die darauf abzielen, den Energieverbrauch zu senken, etwa durch die Installation einer modernen Heiztherme.

Résumé

Ganz gleich, in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz auf Ihre Wohnung Anwendung findet – ob vollständig, nur teilweise oder überhaupt nicht: Sollten Sie vorhaben, Ihre Mietwohnung umfassend zu renovieren und dabei größere Umbaumaßnahmen planen, ist es essentiell, vorab eine schriftliche Einwilligung Ihres Vermieters zu erhalten. Das Durchführen signifikanter Veränderungen ohne vorherige Zustimmung kann zu finanziellen Forderungen führen. Dies gilt selbst dann, wenn Sie die Kosten für die Umbauten selbst getragen haben. Vermieter sind berechtigt, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu fordern. In extremen Fällen könnte dies sogar eine Klage wegen Besitzstörung nach sich ziehen.

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Überwachung in Beziehungen: Rechtliche Dimension

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Überwachung in Beziehungen: Rechtliche Dimension

In Zeiten bevorstehender potentieller Trennungen oder Scheidungen greifen manche Partner zu extremen Maßnahmen der Überwachung, um Beweise zu sammeln oder einen etwaigen Verdacht, welcher gehegt wird, zu bestätigen. Dieser Blogbeitrag beleuchtet die psychologischen Auswirkungen solcher Übergriffe auf die Privatsphäre und die rechtlichen Konsequenzen, die sich hieraus ergeben können.

Überwachung des Partners: Grenzüberschreitungen

Wenn eine Beziehung auf das Ende zusteuert, kann die Situation in manchen Fällen eskalieren. Überwachungsmaßnahmen, die von einem der Partner ausgehen, können nicht nur ein tiefgreifender Eingriff in die Privatsphäre, sondern auch eine Form des Psychoterrors darstellen. Diese Maßnahmen gehen gelegentlich weit über das hinaus, was als angemessen betrachtet wird.

Beispielsweise versteckte Videokameras, Peilsender im Auto und Aufnahmegeräte, mit welchen andere Personen heimlich bespitzelt werden, summieren sich zu einem beträchtlichen Eingriff in den persönlichen Lebensbereich und können ernsthafte psychische Folgen, wie etwa Panikattacken und Schlafstörungen, nach sich ziehen.

Rechtliche Konsequenzen

In den eben geschilderten Fällen ist es nicht unüblich, dass ein Betretens- und Annäherungsverbot ausgesprochen wird. Gerichtliche Entscheidungen bestätigen, dass solche Überwachungsmaßnahmen das weitere Zusammenleben unzumutbar machen und rechtlich geahndet werden können.

Der Faktor der Subjektivität

Um eine Wegweisung wegen Psychoterrors zu erwirken, muss nachgewiesen werden, dass die jeweiligen Überwachungsmaßnahmen ein Zusammenleben unzumutbar machen. Die subjektive Wahrnehmung des Betroffenen ist in diesem Kontext entscheidend. Das Hauptaugenmerk liegt auf der psychischen Belastung, welche jene Überwachungsmaßnahmen im konkreten Fall verursachen.

Umfang der Privatsphäre

Gewichtige Vertrauensbrüche und enorme Einschränkungen der Privatsphäre eines Ehegatten sind auch im Rahmen eines anhängigen Scheidungsverfahrens nicht vertretbar. Der Schutz des höchstpersönlichen Lebensbereichs, zu dem Gesundheit, Sexualleben und Familienleben gehören, ist ein fundamentales Recht. Eingriffe in diesen Bereich lassen sich kaum rechtfertigen, auch nicht mit dem Argument der Beweismittelbeschaffung für ein potentielles Scheidungsverfahren.

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Kindesunterhalt: Welche Rolle spielt das Vermögen?

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Kindesunterhalt: Welche Rolle spielt das Vermögen?

In einer aktuellen Entscheidung musste der Oberste Gerichtshof (OGH) klären, ob bei der Berechnung des Kindesunterhalts lediglich das laufende Einkommen des unterhaltspflichtigen Elternteils zu berücksichtigen ist oder ob auch Vermögenswerte wie Ersparnisse und Erlöse aus Verkäufen einbezogen werden können.

Grundsätze des Kindesunterhalts

Bis zur Erreichung der finanziellen Selbstständigkeit des Kindes ist Unterhalt zu zahlen. Wenn das Kind ausschließlich bei einem Elternteil lebt, ist der andere Elternteil verpflichtet, seinen Beitrag in Form von Geldunterhalt zu leisten. Die Höhe dieses Unterhalts orientiert sich nicht nur an den spezifischen Bedürfnissen und dem Alter des Kindes, sondern berücksichtigt ebenso die wirtschaftliche Leistungskraft des zahlungspflichtigen Elternteils.

Die Festlegung des genauen Geldunterhalts erfolgt über die Prozentmethode, die einen bestimmten Prozentsatz des monatlichen Nettoeinkommens des zahlungspflichtigen Elternteils als Unterhaltszahlung definiert. Je nach dem Alter des Kindes variiert dieser Satz zwischen 16 und 22 Prozent. Bei der Berechnung müssen weitere Faktoren wie zusätzliche Unterhaltspflichten, eine maximale Grenze der Unterhaltszahlungen (bekannt als „Playboy-Grenze“), die Möglichkeit eines reduzierten Kindesunterhalts bei Überschreitung der finanziellen Belastungsgrenze sowie mögliche Minderungen durch das eigene Einkommen der Kinder einbezogen werden.

Die Höhe des Unterhalts

Für die Bestimmung der Unterhaltshöhe wird in der Regel das reale Nettoeinkommen des Unterhaltspflichtigen nach dem Abzug von Sozialversicherungsbeiträgen und Steuern verwendet. Dies stellt sicher, dass der Kindesunterhalt, ausgedrückt in Prozentwerten, auf Basis des tatsächlich verfügbaren Einkommens berechnet wird, wodurch die finanzielle Kapazität des Unterhaltspflichtigen angemessen einbezogen wird. Allerdings führt ein künstlich reduziertes Einkommen nicht zwangsläufig zu einer Umgehung der Unterhaltspflicht. Gemäß dem Anspannungsprinzip wird in solchen Fällen ein hypothetisches Einkommen, das den potenziellen Möglichkeiten und Fähigkeiten des Unterhaltspflichtigen entspricht, für die Berechnung herangezogen.

Wenn Uneinigkeit über den Anspruch oder die Höhe des Kindesunterhalts besteht, kann dieser Anspruch jederzeit gerichtlich überprüft und festgelegt werden. Für minderjährige Kinder ist das Pflegschaftsgericht zuständig, während bei volljährigen Kindern das Bezirksgericht am Wohnort des Unterhaltsberechtigten in der Regel die zuständige Instanz ist.

Ist das Vermögen hierbei auch relevant?

Nun gab es einen Fall, bei dem die Höhe des Kindesunterhalts neu bewertet werden sollte. Dies betraf zwei minderjährige Kinder in der Steiermark, vertreten durch ihre Mutter, die eine Neubewertung des Unterhalts von ihrem Vater forderten. Nach der Trennung der Eltern war der Vater nach Rumänien zurückgekehrt, wo er ein geringes Einkommen erzielte. Zusätzlich hatte er jedoch kurz vor seiner Rückkehr nach Rumänien einen erheblichen Betrag aus dem Verkauf einer Wohnung in Österreich erhalten.

Ursprünglich wurde der Kindesunterhalt auf der Basis eines angenommenen Einkommens berechnet, woraufhin der Vater eine Reduzierung des Unterhalts aufgrund seines tatsächlichen Einkommens, welches niedriger war, beantragte. Die Gerichte lehnten diese Anträge jedoch ab und entschieden, dass der Erlös aus dem besagten Wohnungsverkauf bei der Unterhaltsberechnung zu berücksichtigen sei. Sie argumentierten, dass Vermögenswerte in bestimmten Ausnahmefällen für die Unterhaltspflicht relevant sein können, beispielsweise wenn das laufende Einkommen nicht ausreicht, um den Unterhalt zu decken, oder wenn Vermögenswerte zur Finanzierung des Lebensstils des Unterhaltspflichtigen herangezogen werden.

Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Sichtweise und betonte, dass es dem Vater zumutbar sei, einen Teil des Erlöses aus dem Wohnungsverkauf zur Erfüllung seiner Unterhaltspflichten zurückzuhalten. Dies wurde besonders unter Berücksichtigung des Regelbedarfs, der den durchschnittlichen Unterhaltsbedarf von Kindern widerspiegelt, hervorgehoben.

Résumé

Der OGH hat mit seiner Entscheidung zum Ausdruck gebracht, dass auch wenn der unterhaltspflichtige Elternteil in einem Land mit niedrigem Lohnniveau lebt und daher nur ein geringes Einkommen hat beziehungsweise auch eine niedrigere Belastungsgrenze besteht, dies nicht bedeutet, dass sein Vermögen außer Acht gelassen werden kann. Vielmehr ist dieses Vermögen bei der Berechnung des Unterhalts für das in Österreich lebende Kind zu berücksichtigen, um entsprechende Unterhaltszahlungen sicherzustellen.

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Rechtliche Konsequenzen einer aufgelösten Verlobung

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Rechtliche Konsequenzen einer aufgelösten Verlobung

Der Valentinstag markiert für viele Paare nicht nur einen Tag der Liebe, sondern auch den Beginn eines neuen Kapitels in ihrem Leben. Viele entscheiden sich an diesem besonderen Datum, den Schritt zu wagen und eine Heirat ins Auge zu fassen. Doch neben der Romantik sollten auch die rechtlichen Implikationen einer möglichen Auflösung der Verlobung bedacht werden. In diesem Beitrag beleuchten wir die wesentlichen Rechtsfragen rund um das Thema Verlobung.

Die rechtliche Bedeutung der Verlobung

Eine Verlobung ist mehr als ein Versprechen der Liebe; rechtlich gesehen stellt sie einen Vertrag dar, der die Absicht beider Parteien, zu heiraten, zum Ausdruck bringt. Laut § 45 ABGB kommt durch die übereinstimmende Willenserklärung beider Partner ein Verlöbnis zustande. Doch wie verbindlich ist dieses Versprechen? Und was passiert, wenn sich ein Partner entscheidet, die Verlobung aufzulösen?

Wie erfolgt eine Verlobung?

Eine Verlobung kann formlos und auch durch schlüssige Handlungen erfolgen. Beispielsweise reicht es nach einem Urteil des Obersten Gerichtshofes aus dem Jahre 1988 aus, wenn der Mann bei dem Vater seiner potentielle Frau über eine potentielle Heirat ansucht, während die Frau anwesend ist, der Vater einer solchen zustimmt und die Frau nicht äußert, dass sie einer Heirat nicht zustimmt.

Auflösung der Verlobung

Das Verlöbnis gilt als ein unverbindlicher Vertrag, was bedeutet, dass die Eheschließung nicht erzwungen werden kann. Eine Verlobung kann somit jederzeit ohne Angabe von Gründen beendet werden. In der weiteren Folge wird erläutert, unter welchen Umständen nach der Auflösung der Verlobung Ansprüche geltend gemacht werden können.

Was passiert mit dem Verlobungsring?

Der Verlobungsring symbolisiert Liebe und die Absicht, ein gemeinsames Leben zu beginnen. Oft sind damit nicht nur emotionale, sondern auch finanzielle Werte verbunden, da für den Ring zum Teil erhebliche Summen ausgegeben oder sogar Familienerbstücke übergeben werden. Doch was passiert mit dem Ring, wenn die Verlobung aufgelöst wird?

Rechtlich betrachtet werden Geschenke, wie Schmuck und Edelsteine, grundsätzlich als dauerhaft übergeben angesehen, es sei denn, es wurde klar vereinbart, dass sie nur geliehen sind. Bei Geschenken, die mit der Erwartung einer bevorstehenden Ehe gemacht wurden, besteht jedoch die Möglichkeit, diese unter bestimmten Umständen zurückzufordern. Entscheidend ist hierbei, dass die geplante Eheschließung nicht aufgrund eines Verschuldens des Schenkenden scheitert.

Anspruch auf Schadenersatz bei abgesagter Hochzeit

Wenn eine Hochzeit bereits finanzielle Investitionen nach sich gezogen hat und die Verlobung dann ohne stichhaltigen Grund aufgelöst wird, stellt sich die Frage, ob Schadenersatz geltend gemacht werden kann. Nach § 46 ABGB können in solchen Fällen Schadenersatzansprüche entstehen. Das heißt konkret: Löst eine Partei die Verlobung unbegründet auf und ist dabei ein Verschulden feststellbar, kann sie zur Verantwortung gezogen werden. Sollten bereits Ausgaben für die Planung der Hochzeit getätigt worden sein – etwa durch einen der Partner oder durch Dritte wie die Eltern eines der Verlobten –, kann daher unter diesen Voraussetzungen ein Anspruch auf finanziellen Ausgleich bestehen.

Verschiedene Umstände können hierbei als berechtigte Gründe dienen, um eine Verlobung aufzulösen. Dazu gehören beispielsweise Gewalttätigkeiten, nicht offenbarte Vorstrafen, eine bis dato unbekannte Neigung zu Alkohol oder Fälle von Untreue. In solchen Konstellationen kann folglich kein Schadenersatz geltend gemacht werden.

Diese Regelung soll generell sicherstellen, dass Personen, die in gutem Glauben und unter finanziellen Aufwendungen eine Hochzeit vorbereiten, geschützt werden, falls die andere Partei ohne triftige Gründe von der Verlobung zurücktritt.

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Kaution, Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftsanteil: Informationen für Wohnungssuchende

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Kaution, Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftsanteil: Informationen für Wohnungssuchende

Beim Suchen nach der perfekten Wohnung stoßen viele auf Begriffe wie Kaution, Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftsanteil. Doch was bedeuten diese genau und wie unterscheiden sie sich?

Was ist eine Kaution?

Eine Kaution ist ein Betrag, der von der mietenden Person als Sicherheitsleistung an den Vermieter gezahlt wird. Diese dient dazu, eventuelle Schäden oder Mietausfälle abzudecken.

Die Höhe der Kaution

Die Kaution kann entweder in der Form eines Sparbuchs oder in bar hinterlegt werden. Bei einer Barzahlung ist der Vermieter verpflichtet, den Betrag zinsbringend anzulegen. Die Höhe der Kaution ist verhandelbar, wobei üblicherweise bis zu drei Bruttomonatsmieten gefordert werden, das entspricht der Summe aus Nettomiete, Betriebskosten plus zehn Prozent Umsatzsteuer, mit der Möglichkeit, in besonderen Fällen bis zu sechs Bruttomonatsmieten zu vereinbaren. Eine höhere Kaution kann verlangt werden, wenn Zweifel an der Kreditwürdigkeit der mietenden Person bestehen oder die Wohnung überdurchschnittlich ausgestattet ist.

Erhält man die Kaution bei einem Auszug zurück?

Nachdem das Mietverhältnis endet, ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution inklusive der darauf angefallenen Zinsen an die Mieterin oder den Mieter zurückzuerstatten. Sollten jedoch Mietrückstände oder Schäden vorliegen, dürfen diese Kosten von der Kaution einbehalten werden. Allerdings führt eine normale Abnutzung der Wohnung nicht dazu, dass die Rückzahlung der Kaution gemindert wird.

Was ist ein Finanzierungsbeitrag?

Der Finanzierungsbeitrag ist eine Art Mietzinsvorauszahlung, die beim Einzug in eine Genossenschaftswohnung fällig wird. Er dient dazu, einen Teil der Bau- und Grundkosten zu decken.

Die Höhe des Finanzierungsbeitrags

Die Höhe des Finanzierungsbeitrags variiert je nach Größe der Wohnung. Typischerweise liegt dieser für Wohnungen mittlerer Größe zwischen 20.000 und 30.000 Euro. Mit jedem Jahr der Vermietung verringert sich der ursprüngliche Betrag um ein Prozent, was zur Folge hat, dass der Finanzierungsbeitrag für ältere Genossenschaftswohnungen geringer ausfällt als für frisch errichtete Immobilien.

Erhält man den Finanzierungsbeitrag bei einem Auszug zurück?

Bei der Beendigung des Mietverhältnisses in einer Genossenschaftswohnung wird der geleistete Finanzierungsbeitrag unter Abzug von einem Prozent pro Jahr der Nutzung – ein Prozess, der als „Verwohnung“ bekannt ist – zurückerstattet. Verlässt also jemand nach fünfzehn Jahren die Wohnung, bekommt er den ursprünglichen Betrag minus fünfzehn Prozent zurück.

Was ist ein Genossenschaftsanteil?

Der Genossenschaftsanteil ist die Beitrittsgebühr für die Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft. Er ist deutlich geringer als der Finanzierungsbeitrag und wird einmalig bei Eintritt in die Genossenschaft fällig.

Unterschiede zum Finanzierungsbeitrag

Im Gegensatz zum Finanzierungsbeitrag ist der Genossenschaftsanteil unabhängig von der Größe der Wohnung und beträgt üblicherweise 100 bis 200 Euro. Er ist spezifisch für „echte“ Genossenschaften, also für gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV), die eine Genossenschaft sind. Bei gemeinnützigen Bauvereinigungen, welche beispielsweise GmbHs oder Aktiengesellschaften sind, gibt es diesen folglich nicht. Oftmals werden solche Vereinigungen im alltäglichen Sprachgebrauch dennoch oftmals als Genossenschaften bezeichnet, was Missverständnisse hervorrufen kann.

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Aspekte des Bauträgervertrags

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Aspekte des Bauträgervertrags

Die Möglichkeit, die eigene zukünftige Immobilie nach den persönlichen Vorstellungen zu gestalten, wird Wirklichkeit, wenn man sich für den Kauf bei einem Bauträger entscheidet. Doch der Erwerb einer noch nicht fertiggestellten Immobilie birgt auch gewisse Gefahren – insbesondere die potenzielle Insolvenz des Bauträgers steht im Raum. Wir werden erläutern, wie durch einen sorgfältig ausgearbeiteten Bauträgervertrag die Risiken für den Käufer verringert werden können, welche essenziellen Bestandteile der Vertrag aufweisen muss und warum es ratsam ist, diesen durch einen Anwalt überprüfen zu lassen.

Was ist ein Bauträger?

Ein Bauträger wird definiert als eine Einzelperson oder Firma, die für die Planung, Durchführung und den Verkauf von Bauvorhaben verantwortlich ist.

Zu den Vorteilen des Kaufs einer Immobilie von einem Bauträger gehört die Möglichkeit, bereits in einem frühen Stadium des Projekts, oft zu einem Zeitpunkt, zu dem Änderungen am Plan noch umsetzbar sind, Eigentum zu erwerben. Dies eröffnet dem Käufer die Chance, Einfluss auf die Gestaltung seiner zukünftigen Immobilie zu nehmen. Ein wesentlicher Nachteil besteht darin, dass Käufer in der Regel angehalten sind, Anzahlungen zu tätigen. Um die Risiken für den Käufer zu verringern, existiert das Bauträgervertragsgesetz (BTVG).

Was ist ein Bauträgervertrag?

Der Bauträgervertrag regelt den Kauf von Immobilien, die sich noch im Bau befinden oder noch nicht fertiggestellt sind, und kommt zur Anwendung, wenn die Vorauszahlungen des Käufers 150 Euro pro Quadratmeter übersteigen. Jener Vertrag fällt unter das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), welches zum Ziel hat, den Käufer durch die Vorgabe verbindlicher Regelungen im Vertrag zu schützen. Es existieren verschiedene Maßnahmen zur Sicherung der Interessen des Käufers, welche nachfolgend dargelegt werden.

Obligatorische Bestandteile des Bauträgervertrags

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) schreibt vor, welche Elemente zwingend im Bauträgervertrag verankert sein müssen. Dazu gehört in erster Linie der Gegenstand des Vertrags, sprich die spezifische Wohnung oder das Haus, einschließlich der Definition von gemeinschaftlich genutzten Flächen wie Treppenhäusern, Kellerräumen oder Gartenanlagen. Zudem ist die Angabe erforderlich, ob das Grundstück in einer Gefahrenzone, etwa einem Hochwasserrisikogebiet, liegt oder bekannte Altlasten aufweist. Ebenfalls müssen eventuelle Lasten, beispielsweise Rechte für Versorgungsleitungen, klar benannt werden.

Der Kaufpreis muss präzise festgelegt, zusätzliche Kosten wie Steuern, Gebühren und mögliche Sonder- oder Zusatzleistungen müssen transparent gemacht werden. Der Vertrag soll genau festhalten, wann und auf welches Konto Zahlungen zu leisten sind sowie den spätesten Übergabezeitpunkt des Objekts, da eine exakte Fertigstellung zu Vertragsbeginn oft nicht bestimmbar ist. Weiterhin sind die für den Käuferschutz im Insolvenzfall vorgesehenen Sicherheiten zu definieren, inklusive der Regelungen zu einem etwaigen Treuhänder.

Bauträgerverträge können sehr detailliert und umfangreich ausfallen, oft enthalten sie mehr Informationen, als gesetzlich vorgeschrieben oder sogar erlaubt ist. Für Käufer, die sich selten mit solchen Verträgen auseinandersetzen, kann der Umfang durchaus überwältigend sein.

Schutz vor der möglichen Insolvenz des Bauträgers

Es existieren mehrere gesetzlich vorgesehene Sicherungsmechanismen zum Schutz der Käufer vor einer möglichen Insolvenz des Bauträgers. Einerseits bietet die schuldrechtliche Sicherung durch eine Garantie, wie zum Beispiel eine Bankgarantie oder eine Versicherung, Schutz für die geleisteten Vorauszahlungen des Käufers. Andererseits ermöglicht die Sicherstellung im Grundbuch zusammen mit einer Ratenzahlung eine weitere Absicherungsform. Eine weitere, wenn auch seltener angewandte Methode, ist die pfandrechtliche Sicherung.

Das am häufigsten anzutreffende Sicherungsmodell ist die Sicherstellung im Grundbuch in Verbindung mit einem Ratenzahlungsplan. Diese Form der Sicherung gewährleistet, dass das Eigentumsrecht des Käufers durch einen Grundbucheintrag geschützt wird und der Kaufpreis entsprechend dem Baufortschritt in Raten entrichtet wird. Ziel ist es, im Falle einer Insolvenz des Bauträgers sicherzustellen, dass noch ausreichend finanzielle Mittel vorhanden sind, um den Bau mit einer anderen Firma abzuschließen.

Beim schuldrechtlichen Sicherungsmodell, das zwar praktiziert wird, jedoch nicht die gleiche Verbreitung wie das ebengenannte Modell aufweist, können Käufer im Insolvenzfall ihre Garantie in Anspruch nehmen. Dies führt zur Auflösung des Vertrages und zur Rückerstattung ihrer Zahlungen, allerdings ohne den Erwerb einer Immobilie. Diese Sicherungsmodelle bieten somit unterschiedliche Wege, auf eine Insolvenz des Bauträgers zu reagieren.

Etwaige Restrisiken

Trotz der vorhandenen Sicherungsmechanismen besteht für den Käufer ein gewisses Restrisiko, insbesondere beim Modell der grundbücherlichen Sicherstellung. Hier kann es passieren, dass die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel nicht ausreichen, um die Immobilie fertigzustellen, sollte es in der Zwischenzeit zu einem Anstieg der Baukosten kommen. Das Risiko schwankender Baukosten ist aufgrund ihrer möglicherweise unvorhersehbaren Entwicklung eine Herausforderung. Beim schuldrechtlichen Sicherungsmodell erhält der Käufer zwar seine geleisteten Zahlungen inklusive Zinsen zurück, steht jedoch am Ende ohne Immobilie da.

Rücktritt vom Vertrag als Käufer

Ein Rücktritt vom Vertrag ist für den Käufer unter bestimmten Bedingungen möglich. Eine davon ist, wenn der Bauträger die Pflicht verletzt, dem Käufer den Inhalt des Vertrags mindestens eine Woche vor dessen Unterzeichnung schriftlich zu übermitteln. Ohne diese Information hat der Käufer das Recht, vom Vertrag zurückzutreten, da es essentiell ist, dass er vor der Vertragsunterzeichnung alle relevanten Details zum Kaufobjekt kennt.

Des Weiteren besteht ein Rücktrittsrecht, wenn gesetzliche Anforderungen an die Sicherheitsleistungen nicht erfüllt werden, wie beispielsweise das Fehlen eines Treuhänders bei der schuldrechtlichen Sicherung.

Es ist zudem wichtig zu beachten, dass ein einmal abgegebenes Kaufangebot rechtlich bindend ist und den Käufer zum Abschluss des Vertrags verpflichtet. Nicht selten sind sich Käufer dieser Verbindlichkeit nicht bewusst, was zu Schadenersatzforderungen seitens des Verkäufers führen kann.

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Insolvenz der Baufirma: Präventive Maßnahmen für Bauherren

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Insolvenz der Baufirma: Präventive Maßnahmen für Bauherren

Die Vorfreude auf das eigene Haus kann schnell getrübt werden, wenn die beauftragte Baufirma in finanzielle Schieflage gerät. Auch im aktuellen Fall – Insolvenz der Dynamic Haus Plus GmbH laut der Bauherrenhilfe – ist dies eine diffizile Situation für die Bauherren. Dieser Artikel bietet präventive Maßnahmen und Handlungsempfehlungen, mit denen Bauherren das Risiko einer Insolvenz des Baupartners minimieren und sich im Ernstfall effektiv absichern können.

Sorgfältige Auswahl der Baufirma

Die Wahl des richtigen Baupartners ist entscheidend, um finanzielle Risiken zu minimieren. Eine umfassende Recherche und Bonitätsprüfung, etwa durch den Kreditschutzverband 1870 (KSV), bietet wichtige Einblicke in die finanzielle Stabilität potenzieller Baufirmen. Mitglieder des KSV erhalten regelmäßig Updates zu insolvenzgefährdeten Unternehmen, was eine wertvolle Ressource darstellt. Auch die österreichische Ediktsdatei kann kostenfrei hilfreiche Informationen bereitstellen.

Präventive Maßnahmen zur Risikominimierung

Vorsicht ist besser als Nachsicht: Es ist essentiell, mit allen Baufirmen ausschließlich Zahlungen in Raten zu vereinbaren, wobei ein initialer Vorschuss geleistet wird und alle weiteren Zahlungen der tatsächlich erbrachten Leistung folgen. Nach dem österreichischen Bauträgervertragsgesetz (BTVG) können solche Vorauszahlungen abgesichert werden, beispielsweise durch Bankgarantien oder pfandrechtliche Sicherheiten, vorausgesetzt, der Vertrag enthält eine spezifische Klausel hierfür. Daher ist die Konsultation eines Rechtsanwalts zur Vertragsgestaltung dringend anzuraten.

Handlungsoptionen bei Insolvenz der Baufirma

Selbst bei sorgfältiger Auswahl kann es zur Insolvenz der Baufirma kommen. Wichtig ist, schnell zu handeln und erbrachte Zahlungen als Konkursforderung anzumelden. Aufgrund der Existenz bevorrechteter Gläubiger, fällt die Quote für den Bauherren meistens gering aus. Daher sollen Ratenzahlungen den etwaigen Schaden möglichst minimieren.

Durch das frühzeitige Erkennen von Warnsignalen, wie Lieferverzögerungen, können Bauherren agieren, bevor es zu spät ist. Zudem ist es ratsam, nach einer Insolvenz zügig mit dem Weiterbau zu beginnen, um zusätzliche Kosten und Verzögerungen zu vermeiden. Bevor der Bau von einer anderen Firma übernommen wird, ist es ratsam, dass ein Fachmann die bislang erbrachten Leistungen dokumentiert. Dieses Dokument sollte vom verantwortlichen Vertreter der bisherigen Baufirma unterzeichnet werden und als Basis für Gespräche mit dem neuen Baupartner dienen.

Keine Angst vor Insolvenzen: Rechte und Sicherheiten

Im Falle einer Insolvenz werden alle vorhandenen Werte, darunter sowohl Kapital als auch materielle Güter, Teil der Insolvenzmasse. Bauherren, die sich im Besitz eines noch nicht vollendeten Hauses auf ihrem eigenen Grundstück befinden, können jedoch aufatmen: Ihr Eigentum bleibt ihnen erhalten.

Problematischer gestaltet sich die Situation, wenn der insolvente Bauträger auch Eigentümer des Grundstücks ist. In solch einem Fall können Grund und Gebäude zur Insolvenzmasse gezählt und potenziell zur Deckung von Schulden zwangsversteigert werden. Deshalb ist es ratsam, Verträge ausschließlich mit jenen Bauträgern zu unterzeichnen, die eine Gewährleistungsbürgschaft bieten. Hierbei vollendet dann die Bank im Insolvenzfall den Bau. Generell sollte man nur mit Baufirmen arbeiten, die eine Baugewährleistungsversicherung besitzen, sodass Bauherren im Schadensfall direkt Ansprüche geltend machen können.

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