Schenkungsvertrag – ein kurzer Überblick

Wie oft übergeben Sie etwas einem Freund oder Bekannten (und sei es nur eine Kleinigkeit) und als Ihnen dieses den geborgten Gegenstand zurückgeben will, antworten Sie nur kurz “passt schon” – was eine Schenkung ausmacht und bei welchen Geschäften man mehr als ein “kannst du dir behalten” benötigt, erfahren Sie in diesem Blog. 

Dem OGH (Obersten Gerichtshof) zufolge ist ein Schenkungsvertrag ein zweiseitiges Rechtsgeschäft mit der Absicht dem Beschenkten eine Sache ohne Gegenleistung – mit einem sogenannten Schenkungswillen – zu überlassen. 
Bei einem Großteil der beweglichen Gegenstände ist eine Schenkung mit Übergabe der zu schenkenden Sache vollendet. Hier bestehen jedoch einige Ausnahmen. 

    • Schenkung auf den Todesfall:
      diese Vereinbarung wird zwischen den Parteien zu Lebzeiten getroffen und soll zum Zeitpunkt des Todes erfüllt werden. 
    • Gemischte Schenkung: 
      bei dieser Art der Schenkung, wird trotz des Schenkungswillen eine Gegenleistung durch den Beschenkten gefordert. Hier ist vor allem darauf zu achten, dass die Höhe der Gegenleistung 75% des Verkehrswertes nicht übersteigen darf. Sollte dem der Fall sein, geht der Gesetzgeber von einem Kauf aus und dadurch ändert sich die Bemessungsgrundlage der Steuern. 
    • Hand- und Realschenkung:
      hier fallen Vertragsabschluss und Erfüllung zeitlich zusammen 

Übergabe: sollte die geschenkte Sache gleich übergeben werden können, bedarf es keiner weiteren Formvorschrift. Mit Übergabe ist die Schenkung vollendet. 

Notariatsakt: Bei Gegenständen (z.B.: Immobilien) die nicht sofort übergeben werden oder bei Schenkungen auf den Todesfall, bedarf es eines Notariatsaktes. 

Bei einigen Gegenständen sind Sie zur anzeige der Schenkung beim Finanzamt anzuzeigen. Hierzu zählen vor allem 

    • Bargeld, sowie Kapitalforderungen wie z.B.: Sparbücher oder Darlehensforderungen
    • Beteiligungen an stillen Gesellschaften, sowie Anteile an Kapital- und Personengesellschaften
    • bewegliches körperliches Vermögen (Schmuck, Edelsteine etc.) und immaterielle Vermögensgegenstände (z.B.: Urheberrechte, Wohnrechte etc.) 

Solle der Wert nicht offenkundig sein, reicht eine Schätzung aus. Die Anzeige hat innerhalb von 3 Monaten zu erfolgen. 

Befreiung: 

Der Erwerb zwischen Angehörigen ist bis zu 50.000 EUR innerhalb eines Jahres befreit. Ebenfalls befreit sind Erwerbe zwischen anderen Personen zu einem gemeinen Wert von EUR 15.000,00 innerhalb von fünf Jahren. 

Übliche Gelegenheitsgeschenke, soweit der Wert nicht EUR 1.000,00 übersteigt sind von vornherein nicht meldepflichtig. 

Die Schenkung einer Immobilie muss grundsätzlich nicht beim Finanzamt mittels Schenkungsmeldung angezeigt werden. Jedoch fallen bei der Schenkung von Immobilien und Bauflächen Steuern und Gebühren an, wie bei einem Kaufvertrag. 

Das heißt auch bei Schenkungen muss der Beschenkte Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr an das Finanzamt abführen. Da es hier aufgrund der Unentgeltlichkeit keine Gegenleistung gibt, muss die Bemessungsgrundlage mittels Einheits- und Bodenwert berechnet werden. 

Den Einheitswert, sowie den Bodenwert eines Grundstückes kann ein Rechtsanwalt via FinanzOline für Sie anfordern. Hier ist auf §26a GGG zu achten, sollte der Beschenkte in den dort genannten begünstigten Personenkreis gehören wird zur Berechnung der Eintragungsgebühr der 3-fache Einheitswert herangezogen. Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer im begünstigen Personenkreis wird der Grundstückswert, welcher ebenfalls durch einen Rechtsanwalt berechnet werden kann, herangezogen und je nach Höhe der/die passende/n Prozentsatz/Prozentsätze herangezogen. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Die vier Schritte vor dem Immobilienkauf!

Nach dem Motto gut geplant, besser geschlafen erläutern wir vier Schritte, die schon vor dem Immobilienkauf unbedingt beachtet werden sollen. Bei Nichtbeachtung können neben allgemeinen finanziellen Unanehmlichkeiten auch Schadenersatzforderungen drohen!

Noch bevor man sich auf die Suche nach einem geeigneten Eigenheim macht, sollte überlegt werden, wie die Immobilie finanziert werden soll. Es ist wichtig den eigenen finanziellen Rahmen zu kennen, um gezielt nach der richtigen Immobilie suchen zu können. Keinesfalls sollte man Immobilien-Kaufanbote abgeben, ohne sich seiner Sache sicher zu sein! Im Falle eines Rücktritts vom Kaufanbot können Sie Schadenersatzpflichtig werden. 

Im ersten Schritt müssen nicht alle Details der Finanzierung feststehen, wichtig ist der Rahmen. Es heißt also Finanzierungsmöglichkeiten prüfen, mögliche Förderungen beantragen, eigenen Bonität und Kreditlimit erfragen, Eigenmittel abklären.

Tipp: Erstellen Sie zusätzlich einen genauen Haushaltsplan. Berücksichtigen Sie neben Ein- und Ausgaben auch zukünftige Kreditraten sowie Betriebs- und Erhaltungskosten. 

Erst jetzt kann mit der Suche eines geeigneten Eigenheims begonnen werden. Auf Sie warten Prospekte, Immobilianannoncen und Besichtigungen. Hat man sich endgültig für ein Objekt entschieden, wird ein Kaufanbot gestellt. Das Kaufanbot ist bindend, im Falle eines Rücktritts können Sie Schadenersatzpflichtig werden. Anhand diesem Kaufanbot und Ihrem Zutun erstellen wir dann einen maßgeschneiderten Kaufvertrag!

Im nächsten Schritt ist die Finanzierung bis ins Detail zu planen. Eine Gegenüberstellung der monatlichen Ein- und Ausgaben zeigt, welcher Betrag monatlich zur Tilgung eines Kredits zur Verfügung steht. Die Ein- und Ausgaben sollten zuvor über einen längeren Zeitraum beobachtet werden. Kreditinstitute verlangen üblicherweise 20% der Kreditsumme an Eigenmittel. Andernfalls werden höhere Zinsen berechnet oder kein Kredit gewährt. 

Beim Kauf von Immobilien wird die Inanspruchnahme einer Treuhandschaft dringend empfohlen.

Im Falle einer Treuhandschaft überweisen Sie (oder das Kreditinstitut) den Kaufpreis an uns als Treuhänder. Wir nehmen diesen Geldbetrag in sichere Verwahrung. Die Auszahlung an die Verkäuferseite erfolgt erst dann, wenn alle Bedingungen ordnungsgemäß erfüllt sind (Lastenfreistellung des Grundstücks, Eintragung der Käufer ins Grundbuch und evtl. damit verbundene Pfandrechte oder Hypotheken). Eine Treuhandschaft schützt beide Seiten vor wirtschaftlichen Risiken.

Auch die Kaufnebenkosten spielen eine wesentliche Rolle. Gemeint sind Maklerprovisionen, Grunderwerbssteuer, Grundbuchseintragung, Pfandbetragsgebühren und 2 bis 3 % Anwaltskosten. 

Unsere Immobilienrechtsexperten stehen Ihnen gerne schon vor der Kaufvertragserrichtung und Treuhandschaftsübernahme mit kompetenter Beratung zur Verfügung!

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Die Basics einer Unternehmensgründung

Sie spielen mit dem Gedanken ein Unternehmen zu gründen und selbständig zu werden? Diese Fragen sollten Sie sich in unseren Augen stellen bevor Sie den Weg in die Selbständigkeit wagen und gleichzeitig geben wir Ihnen einen Überblick über die ersten Schritte. 

      • Schätzen Sie die Herausforderung?
      • Tragen Sie gerne Verantwortung?
      • Können Sie unter Druck arbeiten?
      • Sind Sie gewillt Ihre Work-Life-Balance umzustellen?

Die Vision der Selbstständigkeit umfasst stets auch die Bereitschaft langfristig Verantwortung für sein eigenes Unternehmen zu tragen. Vor einer Gründung sollten Sie sich über die Veränderung bewusst sein und sich in Ihrer Entscheidung bestärkt fühlen. 

Ein Businessplan gliedert Ihre Idee in einem klaren Konzept und strukturiert die wichtigsten Phasen der Umsetzung. Auch für die Beantragung von Förderungen oder Finanzierungen spielt der Businessplan eine maßgebende Rolle.

Aufbau eines Businessplans:

        1. Kurze aber einprägsame Zusammenfassung Ihrer Geschäftsidee. Versuchen Sie das Interesse des Lesenden zu wecken!
        2. Vorstellung Ihres Produkts oder Dienstleistung.
        3. Vorstellung Ihrerseits beziehungsweise des Teams und der Verantwortlichen Schlüsselpersonen. Verdeutlichen Sie die Organisationsstruktur und bestimmen Sie die Meilensteine.
        4. Auswertung und Marktforschungsanalyse
        5. Darlegung des potentiellen Markteintritts zum Beispiel anhand von Marketing, Preisbildung, Vertrieb usw. 
        6. Finanzplanung samt Gründungskosten, Investitionen, Kapitalbedarf, Finanzierungsquellen usw.
        7. Chancen- und Risikenanalyse

Die Vor- und Nachteile einer nebenberuflichen Gründung:

+ Geringeres Risiko. Sie verfügen weiterhin über ein geregeltes Einkommen.

+ Prüfung Ihrer Idee. Testen Sie ob Ihr Konzept auch funktioniert. 

– Halber Fokus. Die Doppelbelastung reduziert Ihre Zeit und Flexibilität bei der Verselbständigung. 

Die Vor- und Nachteile einer hauptberuflichen Gründung:

+ Volle Aufmerksamkeit. Legen Sie Ihren Fokus auf die planmäßige Verwirklichung Ihres Businessplans

+ Keine anderen Verpflichtungen. Sie können Ihre Zeit voll und ganz in Ihr Unternehmen investieren.

+ Hohe Flexibilität. Ihr Unternehmen ist nun Ihr Job.

–  Weniger Sicherheit. Sollte Ihre Idee nicht zünden, haben Sie keinen Verdienst.

–  Gründungskosten. Abhängig von der gewählten Rechtsform entstehen unterschiedliche Kosten.

Die allgemeinen Voraussetzungen für die Gründung eines Einzelunternehmens:

      1. Vollendung des 18. Lebensjahres
      2. EU- Staatsbürgerschaft oder gültigen fremdenrechtlichen Aufenthaltstitel
      3. Keine Ausschlussgründe wie zum Beispiel bestimmte Vorstrafen oder Finanzvergehen.
      4. Kein verzeichneter Konkurs- oder Insolvenzfall zu Ihrer Person in der Ediktsdatei

Die zuständige Gewerbebehörde ist die Bezirksverwaltungsbehörde des Gewerbestandortes und daher, abhängig vom Standort, die Bezirkshauptmannschaft oder das Magistrat der Stadt. In Wien das zuständige Magistratische Bezirksamt. Je nach Rechtsform benötigen Sie unterscheidliche Dokumente.

Dokumente für Einzelunternehmen:

      1. Reisepass
      2. Bei Drittstaatangehörigen einen Aufenthaltstitel
      3. Meldebestätigung sofern kein Wohnsitz im Innland vorliegt
      4. Unterlagen über akademische Grade (falls vorhanden)
      5. Erklärung über das Nichtvorliegen von Gewerbe-Ausschlussgründen
      6. NeuFÖG Bestätigung von der Wirtschaftskammer
      7. Befähigungsnachweis
      8. Wenn sie erst seit weniger als fünf Jahren in Österreich wohnhaft sind, benötigen Sie zusätzlich einen Strafregisterauszug von Ihrem bisherigen Aufenthaltsstaat.

Zusätzlich benötigte Dokumente für die Gründung von Gesellschaften:

      1. Firmenbuchauszug (nicht älter als sechs Monate)
      2. Reisepass der Gesellschafter (und des Geschäftsführers)
      3. Bei Bestellung eines gewerblichen Geschäftsführers eine Erklärung für den Gewerbeanmelder, sowie die Bestätigung der ÖGK bei dessen Anstellung
      4. Befähigungsnachweis vom gewerblichen Geschäftsführer
      5. Geschäftsführererklärung

Wir begleiten Sie gerne bei der Gründung Ihres Unternehmens. Von einer anfänglichen umfassenden Beratung bis hin zur Vorbereitung aller nötigen Unterlagen und Koordinierung mit dem Notar stehen wir Ihnen jederzeit auch mit kurzfristiger Hilfestellung zur Seite. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Datenschutz – Die Checkliste für Unternehmer

Unter Datenschutz wird der Schutz vor der missbräuchlichen Verwendung von personenbezogenen Daten verstanden. Personenbezogen sind Daten immer dann, wenn sie einer Person zuzuordnen sind. In Österreich wird der Datenschutz hauptsächlich durch die zwei Gesetze Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und Datenschutzgesetz (DSG) geprägt. Bei der DSGVO handelt es sich um eine Verordnung der Europäischen Union, wonach für eine rechtmäßige Verarbeitung personenbezogener Daten stets eine Rechtsgrundlage oder eine Einwilligung notwendig ist. 

Nicht zuletzt aufgrund der empfindlichen Strafen stellt sich für Unternehmer die Frage “Darf ich personenbezogene Daten erheben und verarbeiten und was gilt es zu beachten?”.

 

Wann dürfen Daten verarbeitet werden?

Die gesetzlichen Vorgaben einer rechtskonformen Datenverarbeitung ergeben sich primär aus der DSGVO und sekundär aus dem österreichischen DSG. Allgemein kann gesagt werden, dass Datenverarbeitung stets nur dann erfolgen darf, wenn eine geeignete Rechtsgrundlage oder eine Einwilligung der betroffenen Person gegeben ist. 

Rechtsgrundlagen gemäß Artikel 6 DSGVO können ua. sein:

        • Erforderlichkeit der Datenverarbeitung für die Erfüllung eines Vertrages (lit. b).
        • Erforderlichkeit der Verarbeitung für die Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung (lit. c).
        • Schutz von lebenswichtigen Interessen der betroffenen oder einer anderen natürlichen Person (lit. d).
        • Wahrnehmung von Aufgaben im öffentlichen Interesse oder durch öffentliche Gewalt (lit. e).
        • Wahrung von berechtigten Interessen, sofern die Interessen der betroffenen Person nicht überwiegen (lit. f).

.

Die Checkliste für Unternehmer

Um etwaigen Aufholbedarf in Sachen Datenschutz identifizieren zu können, bedarf es vorab einer Analyse des Ist-Zustandes. In weiterer Folge empfiehlt sich stets die Beiziehung eines Juristen.

        1. Welche personenbezogenen Daten werden verarbeitet?
          • handelt es sich dabei um besondere Kategorien personenbezogener Daten (insb. Gesundheitsdaten)?

        2. Wird Profiling vorgenommen?
          • Unter Profiling versteht man die automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten zu Zwecken den Analyse oder Vorhersage.

        3.  Für welche Zwecke und auf welcher Rechtsgrundlage werden Daten verarbeitet?
          • besteht in Eventu eine Einwilligung der betroffenen Person?

        4. Werden Auftragsverarbeiter herangezogen?
          • Auftragsverarbeiter sind natürliche oder juristische Person, Behörde, Einrichtung oder andere Stelle, die personenbezogene Daten in Ihrem Auftrag verarbeiten.
          • Handelt es sich um zuverlässige Auftragsverarbeiter?
          • Gibt es Verträge?

        5. Erfüllung der Informationspflichten gemäß DSGVO
          • Betroffenen Personen sind gewisse Informationen zur Verwendung ihrer Daten zur Verfügung zu stellen.

        6. Erfüllung der Betroffenenrechte gemäß DSGVO
          • Insbesondere das Rechts auf Auskunft, Berichtigung, Löschung, Einschränkung, Datenübertragbarkeit, Widerspruch.

        7. Werden ausreichend Datensicherheitsmaßnahmen getroffen?
          • Datenschutz ist nicht gleich Datensicherheit. Letzteres meint den Schutz der rechtskonform verarbeiteten Daten zum Beispiel durch Datenverschlüsselung.

        8. Besteht Dokumentationspflicht für die Datenverarbeitung?
          • Neben der Führung eines Verarbeitungsverzeichnisses kann auch eine Datenschutz-Folgeabschätzung gesetzlich vorgeschrieben sein.

        9. Ist eine Verständigung der Aufsichtsbehörde notwendig?

        10. Muss ein Datenschutzbeauftragter (DSB) bestellt werden?

        11. Besteht Datenverkehr mit Dritten deren Sitz nicht innerhalb der EU ist?

        12. Stichwort Arbeitnehmerdatenschutz
          • Überprüfung der Dienstverträge, Betriebsvereinbarungen und Dienstordnungen etc.

        13. Führung notwendiger Dokumente
          • Insbesondere Datenschutzerklärung, Formular der Einverständniserklärung, Verarbeitungsverzeichnis, Datenschutzfolgeabschätzung, Verträge mit Auftragsverarbeitern

Sie sehen, für Unternehmer gilt es in Sachen Datenschutz etliche Punkte zu beachten. Um Ihnen den Fokus auf Ihr Kerngeschäft zu ermöglichen, unterstützten wir Sie gerne bei der Analyse und Umsetzung des Datenschutzes in Ihrem Unternehmen.

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Das WiEReG – Wieso, Weshalb, Warum?

Wissenswertes über das wirtschaftliche Eigentümergesetz und wie wir Sie bei der Erfüllung der Pflichten nach dem WiEReG unterstützen können – auf einen Blick.

WiEReG steht für das Wirtschaftliche Eigentümer Registergesetz, das in Österreich im Wesentlichen die EU-Richtlinie zur Verhinderung der Nutzung des Finanzsystems zum Zwecke der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung umsetzt. Das Register für wirtschaftliche Eigentümer wird durch die beim Bundesminister für Finanzen eingerichtete Registerbehörde geführt und soll dabei den durch die Geldwäschebestimmung Verpflichteten wie z.B. Banken, Behörden oder auch Parteienvertretern helfen, leichter die wirtschaftlichen Eigentümer eines Rechtsträgers festzustellen.

Im Register werden die natürlichen Personen, in deren Eigentum oder Kontrolle ein Rechtsträger steht, eingetragen. Dabei sind Offene Gesellschaften und Kommanditgesellschaften (sofern alle persönlich haftenden Gesellschafter natürliche Personen sind) von einer Meldung ausgenommen. GmbHs sind ebenso von einer Meldepflicht befreit, wenn alle Gesellschafter der GmbH natürliche Personen sind und keine andere natürliche Person direkt oder indirekt Kontrolle auf die Geschäftsführung ausübt.

Kurz gesagt ist ein wirtschaftlicher Eigentümer eine natürliche Person, die zu mindestens 25% an einem jeweiligen Rechtsträger beteiligt ist. Ist eine solche Person nicht festzustellen, darf ausnahmsweise die oberste Führungsebene als wirtschaftlicher Eigentümer angegeben werden.

Da die Meldung der wirtschaftlichen Eigentümer recht kompliziert ist, hat das Gesetz die Möglichkeit vorgesehen die Meldungen von z.B. Rechtsanwälten durchführen zu lassen. Die Meldung können Rechtsanwälte dann über das Unternehmensserviceportal an das Register übermitteln.

Mit der Meldung ist leider noch nicht Schluss, denn die bereits gemeldeten Rechtsträger trifft auch eine Sorgfalts- und Aufbewahrungspflicht. Das bedeutet der Rechtsträge muss mindestens einmal jährlich (Rechtsträger mit internationalen Beteiligungsstrukturen sogar häufiger!) überprüfen, ob die gemeldeten wirtschaftlichen Eigentümer noch aktuell sind und ist verpflichtet Kopien der relevanten Dokumente bis mindestens fünf Jahre nach Ende des wirtschaftlichen Eigentums aufzubewahren. Kommt ein Rechtsträger einer Pflicht nicht nach, sieht das WiEReG zum Teil hohe Strafen vor.

Zum Glück ja – mit Compliance Packages. Klingt nicht einfacher? Ist es aber! Die Erstellung von sogenannten Compliance Packages wird unter anderem Rechtsanwälten vorbehalten, welche die für die Feststellung und Überprüfung der wirtschaftlichen Eigentümer verwendeten Dokumente gebündelt (als Compliance Package) an das Register weiterleiten.

Auf den Punkt gebracht, erfüllen die Compliance Packages sämtliche Pflichten der Rechtsträger mit der nur einmaligen Übermittlung des Packages an das Register. Das bedeutet der Rechtsträger muss sich nicht unnötigerweise Gedanken über seine Sorgfalts- oder Aufbewahrungspflichten nach dem WiEReG machen. Die Gültigkeitsdauer beträgt 12 Monate und das selbst, wenn der Rechtsträger eine internationale Beteiligungsstruktur aufweist. Der beratende Rechtsanwalt nimmt nach dieser Zeit die Aktualisierung des Compliance Packages vor. Egal ob für die kleine GmbH & Co KG oder komplexe Konzernstrukturen, Compliance Packages sind für eine Vielzahl von Rechtsträgern interessant. Sie bieten außerdem die Möglichkeit die Einsicht in das übermittelte Compliance Package zu limitieren, sodass sensible Daten des Rechtsträgers nicht für jeden zur Einsicht Berechtigten offengelegt werden.

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Die Immobilienertragssteuer – ein Überblick

Vor dem Verkauf einer Immobilie stehen viele Überlegungen für den Verkäufer an, sei es der ideale Preis, wo oder mit wem die Immobilie angeboten werden soll, wem man schlussendlich sein Objekt verkaufen möchte und wen man als Vertragserrichter und Treuhänder bestimmt. 

Zu diesen Überlegungen wollen wir in diesem Blogbeitrag über die Immobilienertragssteuer aufmerksam machen, welche nach dem Verkauf für den Veräußerer anfällt und oft vor der Veräußerung nicht bedacht wird. 

Durch die Immobilienertragssteuer (kurz ImmoESt) wurde die, damals salopp genannte “Spekulationssteuer”, abschafft – früher waren demnach private Grundstücksveräußerungen nur dann steuerpflichtig, wenn sie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung wieder verkauft wurden. 

Die jetzt gültige Immobilienertragssteuer fällt bei der Transaktion von inländischen Grundstücken an und betrifft Grund und Boden, sowie das Gebäude und grundstücksgleiche Rechte (bspw. Baurechte).

Um eine Übergangszeit zwischen der Abschaffung der “Sepkulationssteuer” und der neuen ImmoESt zu schaffen wurde vom Gesetzgeber eine Trennlinie zwischen Alt- und Neuvermögen eingeführt. 

– Altvermögen ist alles was vor dem 31.03.2002 angeschafft wurde;

– Neuvermögen ist alles was nach dem Stichtag, also nach dem 31.03.2002 angekauft wurde.

Der wesentlichste Unterschied besteht in der unterschiedlichen Berechnung der Steuer, denn bei Altvermögen wird der Veräußerungserlös pauschaliert angesetzt und ist daher oft günstiger für den Veräußerer.

– Altvermögen: Hier werden zur Berechnung die Anschaffungskosten mit 86% des Veräußerungserlöses angenommen. Daraus ergibt sich ein pauschalierter Veräußerungsgewinn von 14% des Erlöses bzw. von 4,2% des Veräußerungserlöses;

– Neuvermögen: Der besondere Steuersatz von 30% zur Anwendung. Zu beachten ist, dass bei der Berechnung diverse Umbauten, sowie Herstellungs- und Instandsetzungskosten und Absetzung für Abnutzung von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden können (bspw. Kosten des Notars oder Kosten eines allfälligen Maklers).

Ebenfalls anzumerken ist, dass die Möglichkeit besteht auf Antrag zum Regelsteuersatz zu optieren, sollte dieser günstiger ausfallen.

Im Regelfall wird die Berechnung durch den Parteienvertreter als Selbstberechnung durchgeführt und an das zuständige Finanzamt abgeführt. 

Das Gesetz sieht natürlich auch Fälle vor, in denen der Gesetzgeber die Erhebung einer etwaige Immobilienertragssteuer als nicht angemessen einstuft. 

1. Hauptwohnsitzbefreiung: hier sind vor allem zwei Tatbestände für den Veräußerer von großem Interesse: 

– entweder man hat das Grundstück ab Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend mindestens 2 Jahre bewohnt oder
– man hat in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre das Grundstück als Hauptwohnsitz genutzt und der Hauptwohnsitz wird aufgegeben;

2. Selbsthergestellte Gebäude: dieser Ausnahmetatbestand gilt auch, wenn das Gebäude als Zweitwohnsitz diente, jedoch gilt er nicht für den Grund und Boden und ist ebenfalls nicht anwendbar, wenn das Objekt in den letzten 10 Jahren vermietet war. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Tonbandaufnahmen als zulässiges Beweismittel?

Im Zeitalter der Smartphones angekommen ist es ein Leichtes, jederzeit gefragt oder ungefragt Gespräche aufzunehmen und zu speichern. Insbesondere zu Beweiszwecken für ein anhängiges oder bevorstehendes Gerichtsverfahren ist  der Gedanke verlockend. Wirkt doch kein Beweis so stark auf uns wie eine Aussage des Prozessgegners zu unseren Gunsten. Doch dürfen diese Mitschnitte vor Gericht als Beweis verwendet werden und wenn ja unter welchen Umständen?

Grundsätzlich genießt das gesprochene Wort rechtlichen Schutz. Dieser Schutz ergibt sich insbesondere aus den Persönlichkeitsrechten des § 16 ABGB. Aber auch das Strafrecht kennt das Verbot des § 120 StGB, welches heimliche Tonbandaufnahmen unter bestimmten Voraussetzungen verbietet. Doch kann ein Audiomitschnitt nun vor Gericht als Beweis dienen?

Die Antwort ist ja, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Ausschlaggebend ist das Vorliegen eines rechtfertigenden Beweisnotstandes. Für die Bejahung eines solchen genügt nicht alleine das allgemeine Interesse einer Prozesspartei ein starkes Beweismittel vorzulegen. Viel eher muss derjenige, der die Tonbandaufnahme als Beweismittel vorlegen möchte der Beweis gelingen, dass er die Aufnahme bei sonstiger Undurchsetzbarkeit seines Anspruchs benötigt. Der zu beweisen versuchte Umstand muss auch ein höhenwertiges Interesse darstellen, als die Verletzung der gegnerischen Privatsphäre. Um negativen Konsequenzen für sich selbst zu entgehen, empfiehlt sich stets die Beziehung eines fachkundigen Rechtsanwalts.  

Die Entscheidung 1 Ob 1/20h des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2020 zeigt ein anschauliches Beispiel aus der Praxis. Es versteht sich, dass daraus keine Erkenntnisse für den Einzelfall abgeleitet werden können, doch kann es zur Veranschaulichung der Thematik herangezogen werden. 

Gegenstand der Entscheidung war ein Scheidungsverfahren sowie ein Verfahren wegen Ehegattenunterhalt […]. Der Beklagte provozierte die Klägerin regelmäßig, was diese in Rage versetzte. In der Folge begann die Klägerin zu schreien und unterstellte dem Beklagten im Rahmen von derben Beschimpfungen Pädophile. Der Beklagte fertigte davon über längeren Zeitraum heimlich Tonbandaufnahmen an. Die Klägerin warf dem Beklagten jedoch in keinem Verfahren Pädophile vor. Auch tätigte sie weder in den Verfahren noch sonst Äußerungen, die den Prozessgegner diesbezüglich in Beweisnotstand hätten bringen können. Der Beklagte konnte sohin nicht darlegen, wieso die Audiomitschnitte zur berechtigten Verfolgung beziehungsweise Abwehr von Ansprüchen nötig gewesen seien. Die Verwendung war sohin nicht gerechtfertigt.

Kann die Notwendigkeit nicht dargelegt werden, können strafrechtliche sowie zivilrechtliche Konsequenzen die Folge sein. § 120 (2) StGB normiert ein Verbot die Aufnahmen ohne Zustimmung des Betroffenen einer Dritten Person, für die sie nicht bestimmt sind, zugänglich zu machen oder zu verbreiten. Der Strafrahmen ist mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bis zu 720 Tagessätzen bemessen. Zivilrechtlich kann die in Ihren Rechten verletzte Person Anspruch auf Unterlassung und Löschung erwirken.

Abschließend kann wie so oft festgehalten werden, dass der Einzelfall stets einer gesonderten rechtlichen Beurteilung zu unterziehen ist. Gerne stehen Ihnen unsere Experten mit rechtlichem Beistand zur Seite und beraten Sie, um die optimale Vorgehensweise für Ihr Anliegen zu erarbeiten.

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Vorsorgevollmacht & Patientenverfügung

Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung, bei uns auch “Schreckensduo” genannt. Bei vielen gilt der Grundsatz “Verdrängen ist so einfach” oder es folgt der allbekannte Satz “Mir passiert eh nix”. Aus rein ökonomischer Sicht können wir Ihnen jedoch sagen: Vorsorge ist besser!
Nur so kann eine Vielzahl von Entscheidungen von Ihnen selbst getroffen werden. Wozu eine Vorsorgevollmacht und eine Patientenverfügung dient und alle wichtigen Informationen dazu erfahren Sie in diesem Blog. 

Die Vorsorgevollmacht

Eine Vorsorgevollmacht ist eine präventive Vollmacht, die erst rechtswirksam wird, wenn die Person nicht mehr in der Lage ist, die von der Vollmacht umfassten Angelegenheiten selbst zu entscheiden. Vorsorgevollmachten können sich je nach Abfassung auf verschiedene Angelegenheiten des täglichen Lebens, wie das Öffnen von Briefen oder Beheben von kleinen Summen Geld, aber auch auf den Verkauf von Liegenschaften beziehen. Umso wichtiger ist die Überlegung, wem man eine solche Bevollmächtigung einräumen möchte. 

Die Vorsorgevollmacht wird im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis (ÖZVV) eingetragen. Erst durch diese Eintragung wird die Vollmacht wirksam. 

Die Wahl des Bevollmächtigten sollte gut überlegt sein. Prinzipiell kann jede volljährige Person gewählt werden. Von der Bevollmächtigung ausgenommen sind jedoch Personen, die selbst nicht in der Lage sind Ihre Angelegenheiten eigenständig zu besorgen und Personen, die in einer Betreuungseinrichtung tätig sind, von der die Person betreut wird. Die Bevollmächtigung eines Pflegers/einer Pflegerin ist sohin ausgeschlossen. 

Für die Besorgung verschiedener Angelegenheiten können auch verschiedene Personen bevollmächtigt werden.

Die Vorsorgevollmacht kann von Rechtsanwälten, Notaren oder in Ausnahmefällen von einem Erwachsenenschutzverein abgefasst werden. Ihre Gültigkeit erlangt die Vollmacht durch Eintragung in das Österreichische Zentrale Vertretungsverzeichnis (ÖZVV). Wirksam wird die Vollmacht schließlich mit Eintritt des Vorsorgefalls, sprich mit Verlust der Entscheidungsfähigkeit. Die bevollmächtigte Person kann schließlich die Errichtungsstelle kontaktieren und den Eintritt des Vorsorgefalls registrieren lassen. Es ist stets ein ärztliches Zeugnis vorzulegen. 

Enden kann die Vorsorgevollmacht durch den Tod der Person, durch den Tod des Bevollmächtigten, oder durch Widerruf. Eine Befristung ist der Vorsorgevollmacht fremd. 

Die Patientenverfügung

Bei einer Patientenverfügung handelt es sich um eine schriftliche Kundgabe, mit der eine Person zukünftige medizinische Behandlungen, wie zum Beispiel den Einsatz lebensverlängernder Maßnahmen, ablehnen kann. 

Es wird unterschieden zwischen verbindlichen Patientenverfügungen und jenen, die nicht verbindlich sind. Auch unverbindliche Patientenverfügungen können zur Ermittlung des tatsächlichen Willens einer Person herangezogen werden. 

In einer verbindlichen Patientenverfügung müssen die abgelehnten medizinischen Maßnahmen  genau beschrieben sein. Auch muss aus dem Inhalt der Verfügung hervorgehen, dass die Person über die Tragweite der Ablehnung Bescheid wusste.

Voraussetzung für eine verbindlichen Patientenverfügung ist eine vorangegangene ärztliche Aufklärung. Mit der Abfassung kann ein Rechtsanwalt beziehungsweise ein Notar und in Ausnahmefällen eine Patientenvertretung betraut werden. 

Auf Wunsch kann die Patientenverfügung in das Patientenverfügungsregister der österreichischen Rechtsanwälte oder Notare eingetragen werden. Diese Register können landesweit von allen Krankenhäusern eingesehen werden. 

Wirksam wird die Patientenverfügung dann, wenn eine Person im Zeitpunkt der medizinischen Behandlung nicht entscheidungsfähig ist, weil sie beispielsweise bewusstlos oder gar im Koma ist.  Im Gegensatz zu einer letztwilligen Verfügung, wie einem Testament, regelt die Patientenverfügung nur die Zeit vor dem Tod. 

Eine Patientenverfügung bleibt im Regelfall für 8 Jahre verbindlich und muss dann erneuert werden. Dies setzt auch eine erneute ärztliche Aufklärung voraus. Im Falle des Verlusts der Entscheidungsfähigkeit kann eine Patientenverfügung nicht mehr erneure werden, und behält ihre Gültigkeit über die 8 Jahren hinaus. Ein Widerruf der Patientenverfügung ist jederzeit möglich.

Wir beraten Sie und Ihre Familie!

Gerne unterstützen und beraten wir Sie und Ihre Familie bei der Abfassung einer Vorsorgevollmacht und/oder einer Patientenverfügung. Wir nehmen uns Zeit, um eine maßgeschneiderte Lösung für Ihre Bedürfnisse zu finden. Ihr Wille zählt. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Grunderwerb durch Ausländer in Österreich – was müssen Sie beachten?

Der Möglichkeit des Immobilien- und Grundstücksankauf durch Ausländer in Österreich werden durch verschiedene Voraussetzungen, vorgegeben durch das Gesetz, Grenzen gesetzt. 
In diesem Blog erfahren Sie, welche Voraussetzungen für den Kauf erfüllt sein müssen, was Sie beachten sollten und wie wir Ihnen helfen können. 

Diese Frage gilt es vorab zu klären, denn Ausländer ist nicht gleich Ausländer, denn in  in Österreich wird zwischen EU-Bürgern und Nicht-EU-Bürgern unterschieden. Angehörige eines EU-Staates sind Inländern, aufgrund des Diskriminierungsverbotes, gleichgestellt.

Angehörige eines Drittstaates müssen sich hingegen, vorausgesetzt es bestehen keine
Abkommen zwischen Österreich und dem Drittland, einem Genehmigungsverfahren unterziehen.
Darunter fallen auch juristische Personen die ihren Sitz oder ein Großteil ihres Kapitals nicht in Österreich veranlagt haben.

Geregelt wird der Grunderwerb im gleichlautenden Ausländergrunderwerbsgesetz (dieser
Wortlaut, ändert sich geringfügig  in den einzelnen Bundesländern), dieses gibt an welche
Voraussetzungen erfüllt werden müssen, um am Grundverkehr in Österreich teilnehmen zu können.

Wie oben schon kurz angedeutet ist nicht der Bund für die Gesetzgebung zuständig, sondern es fällt in die
Kompetenz der einzelnen Bundesländer, die einzelnen Erfordernisse festzulegen. 

Der Fokus richtet sich hier vor allem auf den Erwerb mittels Kaufvertrag von unmittelbaren und
mittelbaren Eigentum an Grund und Boden.

Welche Geschäfte exakt darunter fallen, ist in den einzelnen Landesgesetzen geregelt.

In vielen Bundesländern ist der Erwerb von Eigentum an Grund und Boden, der Fruchtgenuss,
Dienstbarkeiten, Bestandgaben und der Erwerb eines Superädifikats genehmigungspflichtig.

In einigen Bundesländern (Sbg, Vorarlberg, Kärnten) unterliegt auch die Übernahme eines
Pfandrechtes der Prüfung durch das Land oder der Kauf von Gesellschaftsanteilen an einer
Gesellschaft, welche in ihrem Eigentum Baugrundstücke haben (T, OÖ, Vrbg).

Es besteht ein breites Spektrum an Bedingungen in den jeweils einzelnen Bundesländern.

Zwei Voraussetzungen die in einer Vielzahl von Ländern erfüllt sein müssen sind: 

–  ein volkswirtschaftliches, wirtschaftliches, soziales oder kulturelles Interesse besteht und
–  ein staatspolitisches und öffentliches Interesse durch den Erwerb nicht beeinträchtigt wird.

Weiters muss, beispielsweise in Salzburg, das Rechtsgeschäft dazu dienen einen Betrieb auf Dauer
anzusiedeln, einen Zweitwohnsitz zu begründen oder einen Hauptwohnsitz zu begründen oder das der
Wohnsitz oder der Betrieb erweitert soll.

Sollten Sie vorhaben eine Immobilie, ein Bauwerk oder ein Grundstück in Österreich zu kaufen,
stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.
Wir übernehmen die Kommunikation mit den Behörden und wickeln nach Genehmigung gerne alle weiteren vertraglichen Geschäfte mit Ihnen ab.

Zudem sind wir immer erreichbar und gehen gerne auf Ihre Fragen zum Erwerb und der
Abwicklung ein.

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Mietzinsentfall oder Minderung für Geschäftsräumlichkeiten im COVID-19 Lockdown!

Unternehmer aufgepasst! Sie sind Mieter von Geschäftsräumlichkeiten und waren von den behördlich angeordneten Schließungen im Zusammenhang mit dem COVID-19 Virus betroffen? Es stellt sich die Frage, wer das Risiko der Unbenutzbarkeit von Mietgegenständen trägt. Unter Anwendung des § 1104 ff ABGB ergibt sich die Möglichkeit einer Mietzinsminderung oder sogar eines gänzlichen Entfalls der Zahlungsverpflichtung. Trotz gesetzlich verankerter Mietminderungsrechte sind Einzelfälle – wie so oft- differenziert zu betrachten. Worauf Sie achten sollten und wie wir Sie dabei unterstützen erfahren Sie wie immer “BRANDaktuell” bei uns!

 

1. Mietzinsminderung / Mietzinsentfall

Hinsichtlich Mietzinsminderung respektive Mietzinsentfall sind die Bestimmungen des § 1104 ff ABGB derzeit in aller Munde. Die anfängliche Rechtsunsicherheit, ob und wenn ja in wie weit besagte Regelungen auf eine Unbenutzbarkeit geschäftlicher Mietgegenstände Anwendung finden, wird zwischenzeitlich durch etliche gerichtliche Entscheidungen aufgehellt. Seit 21. Oktober 2021 liegt der Rechtsfrage mit OGH 3 Ob 78/21y auch eine höchstrichterliche Entscheidung zugrunde. 

Zu Beurteilen bleibt stets der Einzelfall, § 1104 ABGB normiert allgemein:

“Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.”

Gemäß dieser Vorschrift sind Sie als Mieter nicht verpflichtet den Mietzins zu bezahlen, sofern die vertragsmäßige Nutzung des Mietgegenstandes aufgrund gravierender Fälle (Feuer, Wetterschläge oder auch Seuchen) nicht möglich ist. Je nach vertraglich vereinbartem Zweck kann dies in Folge eines Lockdowns gegeben sein. Umgekehrt – für die COVID-19 Situation aber unbeachtlich – ist der Vermieter nicht verpflichtet das Mietobjekt wieder herzustellen.

Ein Beispiel: Ein Unternehmer, der ein Sportartikelgeschäft betreibt, darf aufgrund des Lockdowns nicht öffnen. Die Räumlichkeiten des Geschäfts wurden für den Zweck des Sportartikelverkaufs angemietet und ist dies aufgrund der Schließung gänzlich nicht möglich. Der Mietgegenstand kann nicht vertraglich gebraucht werden und der Unternehmer ist nicht verpflichtet den Mietzins zu bezahlen. Alternativ könnte eine Mietzinsminderung geltend gemacht werden, wenn der Unternehmer das Geschäft unter Einschränkungen weiter betreiben kann. Zu denken wäre zum Beispiel an einen Click and Collect Service.

2. Vertragliche Vereinbarungen

Abweichende Haftungsregelungen:

Die Regelungen des einschlägigen § 1104 ff ABGB können durch Vertrag oder in AGB ausgeschlossen werden. Auch kann eine Haftung Ihrerseits für außerordentliche Zufälle explizit zum Vertragsinhalt werden. Wenn der Mietvertrag eine solche Bestimmung enthält, besteht kein Anspruch auf Mietzinsentfall oder Minderung.

Mietzweck:

Zur Beurteilung, ob ein Mietobjekt in Zeiten des Lockdowns als “brauchbar” oder eben “unbrauchbar” anzusehen ist, wird auf den vertraglichen Mietzweck abgestellt. Nur wenn von Unbrauchbarkeit auszugehen ist, kann ein Mietzinsentfall, bei teilweiser Unbrauchbarkeit eine Mietzinsminderung, wirksam werden. Ist der Mietgegenstand nicht für einen gewissen Zweck vermietet, wohl aber für die geschäftliche Nutzung, kann nicht automatisch Unbrauchbarkeit angenommen werden. Vielmehr muss in solchen Fällen der Einzelfall geprüft werden. 

3. Mietzinsminderung / Mietzinsentfall und COFAG Zuschüsse?

Aus dieser höchstgerichtlichen Rechtsprechung ergeben sich auch weitreichende Auswirkungen auf den gewährten Fixkostenzuschuss und Verlustersatz. Bei der COFAG antragstellenden Unternehmen wird beispielsweise nur dann ein Fixkostenzuschuss gewährt, wenn kein Recht auf Minderung oder Entfall des Mietzinses zusteht. Hinsichtlich Lockdown-Umsatzersatz Zuschüssen könnte sich bei gleichzeitiger Gewährung mit einem Mietzinsentfall ein Recht auf zumindest teilweise Herausgabe an Ihren Bestandgeber ergeben. 

Wir unterstützen Sie!

Zielgerichtet und schnell unterziehen wir Ihre Mietverträge einer juristischen Prüfung und kläre Sie über Ihre Möglichkeiten auf! Jeder Einzelfall ist differenziert zu betrachten – wir finden die optimale Lösung für Sie und unterstützen Sie gegebenenfalls bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegenüber Ihrem Bestandgeber. So erhalten Sie als Unternehmer was Ihnen wirklich zusteht. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung..