Wie erfolgt die Erbteilung im Anerbenrecht?

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Wie erfolgt die Erbteilung im Anerbenrecht?

Das Anerbenrecht in Österreich regelt die Erbfolge landwirtschaftlicher Betriebe mit dem Ziel, deren Kontinuität und Wirtschaftlichkeit zu sichern. In diesem Artikel erforschen wir die spezifischen Bedingungen und Kriterien, die die Anwendung dieses Erbrechts bestimmen.

Grundprinzipien des Anerbenrechts

Wenn kein Testament vorhanden ist, bestimmt das Anerbenrecht, dass der Erbhof nur von einer einzigen Person, dem sogenannten Anerben, geerbt werden kann. Sollten sich die Erben nicht einigen können, greift eine festgelegte Rangordnung nach § 3 des Anerbengesetzes. Hierbei werden Personen, die eine landwirtschaftliche beziehungsweise forstwirtschaftliche Ausbildung genossen haben, bevorzugt. Ein Augenmerk gilt zudem der Frage, ob der Anerbe auf dem Hof aufgewachsen ist. Im Zweifelsfall entscheidet darüber hinaus das Alter. Dies stellt sicher, dass der Hof in den Händen einer Person bleibt, die sowohl mit den Besonderheiten des Hofes vertraut als auch fachlich qualifiziert ist.

Sonderfälle der Erbfolge

In Fällen von Alleineigentum werden Nachkommen, die auf dem Hof aufgewachsen sind, bevorzugt gegenüber dem Ehegatten des Verstorbenen. Bei Miteigentum eines Ehegatten oder eines Elternteils mit einem Kind geht der Hof an den überlebenden Miteigentümer über. Diese Regelungen zielen darauf ab, den Hof innerhalb der Familie zu halten und den Betrieb kontinuierlich zu führen.

Erbteilung und Pflichtteilsrecht

Der Erbhof wird im Anerbenrecht vom restlichen Nachlass getrennt und speziell dem Anerben zugewiesen. Der Anerbe muss einen Übernahmepreis zahlen, der, falls keine Einigung unter den Erben erfolgt, vom Verlassenschaftsgericht festgelegt wird. Das Pflichtteilsrecht bleibt von den Bestimmungen zur Erbteilung unberührt und bezieht sich ausschließlich auf den Hof, nicht auf die gesamte Hinterlassenschaft. Im Anerbenrecht erfolgt die Abgeltung des Pflichtteils auf eine besondere Weise. Die Ansprüche der weichenden Erben auf Erb- und Pflichtteil werden nicht anhand des Marktwertes, sondern basierend auf dem geringeren Übernahmepreis bestimmt.

Bewertung des Übernahmswerts

Der Übernahmewert entspricht nicht dem Marktwert oder dem Einheitswert und lässt sich auch nicht aus diesen ableiten. Bei seiner Berechnung fließen sowohl die persönlichen Umstände des Anerben als auch die wirtschaftlichen Gegebenheiten des Betriebs ein, um die wirtschaftliche Lebensfähigkeit des Betriebes nicht zu gefährden. Der Ertrag des Betriebs stellt dabei eine wesentliche Grundlage für die Bewertung dar. Eine faire Bewertung ist entscheidend, um eine Überbelastung des Anerben zu vermeiden.

Schutz minderjähriger Anerben

Das Gesetz sieht auch Vorkehrungen für den Fall vor, dass der Anerbe minderjährig ist, einschließlich eines Aufschubs der Erbteilung und Versorgungsansprüchen für minderjährige Erben. Diese Regelungen tragen dazu bei, die Rechte minderjähriger Erben zu schützen und gleichzeitig die Kontinuität des Hofes zu gewährleisten.

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Das Anerbenrecht in Österreich: Ein rechtlicher Überblick

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Das Anerbenrecht in Österreich: Ein rechtlicher Überblick

In diesem Beitrag beleuchten wir das Anerbenrecht in Österreich, ein Sondererbrecht, das darauf abzielt, landwirtschaftliche Betriebe in ihrer Ganzheit zu erhalten. Erfahren Sie mehr über die Auswirkungen, Anwendungen und rechtlichen Grundlagen dieses Erbrechts.

Einführung in das Anerbenrecht

Das Anerbenrecht, auch als Höferecht bekannt, stellt ein spezielles Erbrecht dar, das aus dem bäuerlichen Gewohnheitsrecht entstanden ist. Ziel des Anerbenrechts ist es, die landwirtschaftlichen Betriebe vor der Zerschlagung zu schützen und effiziente, wirtschaftlich tragfähige Bauernhöfe zu fördern beziehungsweise zu erhalten. Dieses Recht kommt insbesondere dann zum Tragen, wenn ein landwirtschaftliches Anwesen vererbt wird und die Erhaltung der Betriebsgröße und -leistung im Vordergrund steht.

Definition und Anwendung des Erbhofbegriffs

Was genau unter einem Erbhof zu verstehen ist und ab wann ein Bauernhof als solcher gilt, ist im Anerbenrecht festgelegt. Ein Erbhof muss land- und forstwirtschaftlich genutzt werden und sollte einen Ertrag erwirtschaften, der zur Erhaltung von mindestens zwei Erwachsenen ausreicht, ohne das Zwanzigfache des Durchschnittsertrags zu überschreiten. Diese Regelung hilft, die landwirtschaftliche Struktur klein und überschaubar zu halten.

Gesetzliche Regelungen in verschiedenen Bundesländern

Das Anerbenrecht ist in Österreich nicht einheitlich geregelt, sondern variiert von Bundesland zu Bundesland. Während das Bundes-Anerbengesetz von 1958 die Regelungen für die meisten Bundesländer vorgibt, haben Tirol und Kärnten eigene Gesetze, die den lokalen Bedürfnissen angepasst sind. Diese Unterschiede in der Gesetzgebung sind entscheidend für die Anwendung des Anerbenrechts in den jeweiligen Regionen.

Die Bedeutung des Testaments

Obwohl das Anerbenrecht in vielen Fällen zur Anwendung kommt, besteht die Möglichkeit, durch ein Testament andere Regelungen zu treffen. Diese Flexibilität ermöglicht es dem Erblasser, individuelle Entscheidungen zu treffen, die eventuell besser zur spezifischen Situation der Erben passen. Tirol stellt dabei eine Ausnahme dar, wo das Anerbenrecht im Kontext des Testaments strikter gehandhabt wird.

Besonderheiten der Erbfolge unter dem Anerbenrecht

Das Anerbenrecht sieht vor, dass ein landwirtschaftliches Anwesen komplett an einen einzigen Erben übergeht, um die Fortführung und den Erfolg des Betriebs zu gewährleisten. Die Auswahl des Anerben erfolgt dabei nach bestimmten Kriterien, wobei häufig das älteste Kind bevorzugt wird beziehungsweise jene Person, welche am besten für die Führung des Betriebs geeignet ist. Diese Sondererbfolge betrachtet den Hof getrennt vom sonstigen Vermögen der Erblasser.

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Erbschaften in Patchwork-Familien

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Erbschaften in Patchwork-Familien

In den letzten Jahrzehnten hat der Anteil der Patchwork-Familien in Österreich kontinuierlich zugenommen. Etwa jede zwölfte Familie lebt derzeit in einem solchen System. Die Notwendigkeit, rechtliche Rahmenbedingungen für den Nachlass dieser Familienstrukturen zu schaffen, wird zunehmend wichtiger.

Herausforderungen der Erbschaftsplanung in Patchwork-Familien

Die herkömmlichen gesetzlichen Bestimmungen des Erbrechts sind hauptsächlich auf traditionelle Kernfamilien ausgerichtet. Dies führt in Patchwork-Konstellationen häufig zu rechtlichen Schwierigkeiten und emotionalen Belastungen.

Nach geltendem Erbrecht in Österreich erhält der überlebende Ehepartner ein Drittel des Nachlasses, während die leiblichen Kinder des Verstorbenen zusammen zwei Drittel erben. Stiefkinder, also Kinder, die der Ehepartner mit in die Beziehung bringt, haben keine automatischen Erbansprüche.

Um diese gesetzliche Verteilung zu ändern, ist die Abfassung eines Testaments erforderlich. Jedoch sind auch hier die Möglichkeiten begrenzt. Das Erbrecht sichert dem Ehepartner und den leiblichen Kindern bestimmte Pflichtteile zu, die nicht vollständig durch testamentarische Verfügungen aufgehoben werden können. Sie können lediglich in ihrem Umfang halbiert werden, sodass der Ehepartner mindestens ein Sechstel und jedes Kind mindestens ein Drittel des Erbes erhält.

Weitervererbung an die Stiefkinder

Wenn man die gesetzliche Erbfolge betrachtet, gibt es in Patchworkfamilien eine wichtige Eigenheit: Ein Teil des Vermögens des zuerst verstorbenen Partners kann unter Umständen an die Stiefkinder, also Kinder des anderen Ehepartners, weitervererbt werden. In diesem Kontext ist relevant, wer von den beiden Ehepartnern zuerst verstirbt.

Sollte eine solche Weitergabe nicht erwünscht sein, kann auch ein formaler Verzicht auf den Pflichtteil in Frage kommen. Hierbei verzichtet der Ehepartner auf seinen Pflichtteil. Daraus ergeben sich im Zweifelsfall mehr Gestaltungsfreiheiten beim Testament. Jenes sollte darüber hinaus regelmäßig überprüft und gegebenenfalls angepasst werden, um den veränderten familiären oder finanziellen Verhältnissen gerecht zu werden.

Schenkungen zu Lebzeiten und die rechtliche Gleichstellung durch Adoption

Schenkungen können eine Möglichkeit sein, das Vermögen bereits zu Lebzeiten zu vergeben.
Doch sie können auf den Pflichtanteil der Erben angerechnet werden, wenn es später zur Erbschaft kommt, wobei zwischen leiblichen Kindern und Stiefkindern unterschieden wird.

Um in einer Patchwork-Familie allen Kindern dieselben rechtlichen Ansprüche zu sichern, kann eine Adoption in Betracht gezogen werden. Stiefkinder werden in der Folge den leiblichen Kindern gleichgestellt.

Résumé

Patchwork-Familien stehen vor einzigartigen Herausforderungen bei der Erbschaftsplanung. Durch vorausschauende Maßnahmen und den Einsatz rechtlicher Werkzeuge kann jedoch sichergestellt werden, dass der Wille des Erblassers respektiert wird und familiäre Konflikte minimiert werden.

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Erbantrittserklärung: Bedingt oder unbedingt?

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Erbantrittserklärung: Bedingt oder unbedingt?

Die Entscheidung, ein Erbe anzutreten, sollte mit Bedacht getroffen werden. In diesem Artikel erläutern wir die Unterschiede zwischen bedingten und unbedingten Erbantrittserklärungen.

Was ist eine Erbantrittserklärung?

Eine Erbantrittserklärung ist eine formelle Erklärung vor Gericht oder einem Gerichtskommissär, durch die ein Erbe seine Bereitschaft zur Annahme oder Ablehnung des Erbes bekundet. Diese Erklärung ist unwiderruflich und legt fest, ob und wie ein Erbe für die Verbindlichkeiten des Verstorbenen haften wird.

Unbedingte Erbantrittserklärung

Bei einer unbedingten Erbantrittserklärung übernimmt der Erbe die volle Haftung für alle Verbindlichkeiten des Erblassers. Das schließt auch Schulden ein, die den Gesamtwert des Nachlasses übersteigen können. In solchen Fällen muss der Erbe diese Schulden mit seinem privaten Vermögen ausgleichen. Diese Art der Erbantrittserklärung birgt ein signifikantes finanzielles Risiko, insbesondere wenn der Erbe nicht detailliert über die finanzielle Lage des Verstorbenen informiert ist. Aus diesem Grund wird generell von einer unbedingten Erbantrittserklärung abgeraten, wenn Unsicherheit über die Vermögensverhältnisse des Erblassers besteht. Ein Vorteil dieser Erklärungsart liegt jedoch in der unkomplizierten und kostengünstigen Abwicklung, da kein detailliertes Inventar erstellt und bewertet werden muss.

Bedingte Erbantrittserklärung

Eine bedingte Erbantrittserklärung beinhaltet die vorherige Erstellung eines Inventars, um den Umfang der Verlassenschaft und die vorhandenen Schulden des Erblassers zu ermitteln. Diese Vorgehensweise wird besonders dann empfohlen, wenn die Befürchtung besteht, dass die Verlassenschaft möglicherweise überschuldet ist. Zudem ist es ratsam, eine Gläubigereinberufung zu veranlassen. Diese Maßnahmen machen jedoch das Verfahren einer bedingten Erbantrittserklärung zeitintensiver und kostenintensiver im Vergleich zu einer unbedingten Erbantrittserklärung.

Die Rolle der Gläubigereinberufung

Durch die Gläubigereinberufung werden die Gläubiger des Verstorbenen mittels eines gerichtlichen Edikts dazu aufgefordert, ihre Forderungen innerhalb einer bestimmten Frist geltend zu machen. Forderungen, die nach Ablauf dieser Frist eingereicht werden, werden nur dann beglichen, wenn noch Vermögenswerte aus der Verlassenschaft vorhanden sind. Ohne eine solche Gläubigereinberufung besteht das Risiko, dass Erben über die ursprünglichen Grenzen einer bedingten Erbantrittserklärung hinaus haften müssen.

Umgang mit nicht beglichenen Nachlassverbindlichkeiten

Nicht beglichene Verbindlichkeiten können, falls die Erben nicht haften wollen und die Verbindlichkeiten die Höhe des Nachlasses übersteigen, als uneinbringlich abgeschrieben werden. In solchen Fällen kann auch ein Insolvenzverfahren über die Verlassenschaft in Betracht gezogen werden.

Änderungsmöglichkeiten der Erbantrittserklärung

Nach Abgabe einer Erbantrittserklärung ist eine Änderung von einer bedingten zu einer unbedingten Erklärung möglich, nicht jedoch umgekehrt. Dies unterstreicht die Wichtigkeit einer fundierten Entscheidung vor der Annahme eines Erbes.

Auswirkungen auf andere Erben

Wenn einige Erben sich für eine bedingte Erbantrittserklärung entscheiden, sind die anderen Erben gemeinsam für alle verbleibenden Verbindlichkeiten der Verlassenschaft verantwortlich. Dies bedeutet, dass, sollte ein Erbe ausfallen, die anderen Erben solidarisch für die Begleichung der Schulden aufkommen müssen.

Résumé

Es ist ratsam, bei Verdacht auf Überschuldung der Verlassenschaft zunächst eine bedingte Erbantrittserklärung abzugeben und ein detailliertes Inventar zu erstellen. Eine umfassende rechtliche Beratung vor der Abgabe einer unbedingten Erklärung kann zudem helfen, unerwartete finanzielle Belastungen zu vermeiden.

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Bauverträge: Typen und Entgeltarten

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Bauverträge: Typen und Entgeltarten

In diesem Blogbeitrag beleuchten wir die vielfältigen Aspekte von Bauvertragstypen und den damit verbundenen Entgeltarten. Ein fundiertes Verständnis dieser rechtlichen Rahmenbedingungen ist essentiell für alle Akteure im Bauwesen. Wir bieten Ihnen einen umfassenden Einblick in die Welt der Bauverträge und zeigen auf, welche Entgeltmodelle Sie kennen sollten, um Ihre Projekte erfolgreich zu realisieren.

Was ist ein Bauwerkvertrag?

Ein Bauwerkvertrag, auch Bauvertrag genannt, definiert sich als eine Vereinbarung mit Entgeltcharakter im Rahmen eines Werkvertrags. Dabei wird eine bestimmte Bauleistung, wie etwa die Erstellung eines Rohbaus oder Durchführung von Elektroarbeiten, gegen eine Gegenleistung, beispielsweise den Lohn für die erbrachte Werkleistung, getauscht. Es ist anzumerken, dass das Entgelt hierbei nicht ausschließlich in der Form von Geld erfolgen muss; jede Form von vermögenswertem Austausch kann als Gegenleistung in Frage kommen.

In diesem Vertragsverhältnis verpflichtet sich der ausführende Unternehmer (Werkunternehmer), ein Bauwerk zu erstellen oder eine spezifische Bauleistung zu erbringen, die den Anforderungen des Auftraggebers (Werkbesteller) entspricht. Die Verantwortung für die Ausführung dieser Arbeiten trägt der Unternehmer persönlich oder durch direkte Überwachung der Ausführung.

Rechtlicher Rahmen und Form

Ein Bau- oder Bauwerkvertrag ist in seiner Form flexibel und unterliegt nicht strikten Vorgaben. Entsprechend den allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts kommt er durch die Übereinkunft der Parteien zustande, typischerweise durch die Annahme eines Angebots oder eines Kostenvoranschlags. Die juristischen Rahmenbedingungen dieses Vertragstyps finden ihre Verankerung primär im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), genauer in den Paragraphen 1165 bis 1171, die den Werkvertrag behandeln. Ergänzt werden diese durch eine Reihe von ÖNORMEN, insbesondere die ÖNORM B 2110, sowie durch Bestimmungen des Unternehmergesetzbuchs (UGB) und des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG).

Die Festlegung der Art des Entgelts führt zur Unterscheidung zwischen verschiedenen Vertragstypen, nämlich:

  • dem Einheitspreisvertrag,
  • dem Pauschalpreisvertrag und
  • dem Regiepreisvertrag.

Einheitspreisvertrag: Der Standard im Bauwesen

Im Bauwesen ist der Einheitspreisvertrag die vorherrschende Vertragsform. Dieser Typ basiert auf einem detaillierten Leistungsverzeichnis, das das Bauvorhaben in messbare Einheiten unterteilt, wie zum Beispiel Stückzahl, Meter, Quadratmeter, Kubikmeter, Kilogramm, Stunden und so weiter. Die Vergütung ergibt sich aus der Multiplikation der tatsächlich erbrachten Mengen jeder Teilleistung mit dem jeweiligen Einheitspreis, wodurch das Entgelt für die Bauleistung festgelegt wird.

Pauschalpreisvertrag: Sicherheit durch Festpreis

Im Rahmen des Baurechts zeichnet sich der Pauschalpreisvertrag dadurch aus, dass er die vollständige Bauleistung gegen eine festgelegte Summe abgilt. Diese Vertragsart umfasst somit alle Teilleistungen zu einem vereinbarten Festpreis. Angesichts der Herausforderung, Einzelposten bei Bauprojekten genau zu verifizieren, bietet der Pauschalpreisvertrag eine präferierte Lösung. Er eliminiert die Notwendigkeit für detaillierte Mengenermittlungen, die bei Einheitspreisverträgen üblich sind, und verhindert somit potenzielle Dispute über Umfang und Volumen der erbrachten Leistungen. Bei dieser Vertragsform übernimmt der Unternehmer das Risiko eventueller Preissteigerungen bei Materialien oder Lohnkosten.

Regiepreisvertrag: Flexibilität durch Abrechnung nach Aufwand

Ein Regiepreisvertrag sieht eine Vergütung der Bauleistung nach tatsächlichem Aufwand vor. Diese Vertragsform bietet Flexibilität, kann jedoch auch zu Unsicherheiten bei der Endabrechnung führen.

Résumé

Die Wahl des richtigen Vertragstyps und der passenden Entgeltsart ist entscheidend für den Erfolg eines Bauvorhabens. Jeder Vertragstyp hat seine Vor- und Nachteile, die je nach Projektumfang, Budget und individuellen Bedürfnissen sorgfältig abgewogen werden sollten.

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Das Doppelresidenzmodell: Eine Option der Obsorge

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Das Doppelresidenzmodell: Eine Option der Obsorge

Obsorgeverfahren stellen für betroffene Familien oft eine langwierige und emotional belastende Zeit dar. Im Zentrum dieser Verfahren steht die Frage der Unterkunft des Kindes, die scheinbar einfach zu lösen ist, jedoch in der Praxis eine komplexe Herausforderung darstellt. Während traditionell ein Elternteil als Hauptbetreuungsperson fungiert und der andere Elternteil das Kind nur zu bestimmten Zeiten sieht, bietet das Doppelresidenzmodell eine alternative Herangehensweise.

Das Doppelresidenzmodell

Im Gegensatz zum traditionellen Residenzmodell, bei dem ein Kind hauptsächlich bei einem Elternteil lebt und der andere Elternteil seinen Unterhaltsbeitrag vorwiegend finanziell leistet, ermöglicht das Doppelresidenzmodell eine Wohnsituation, in der das Kind zwei Residenzen hat – jeweils eines bei beiden Elternteilen. Während beim klassischen Modell ein Elternteil durch direkte Betreuung (in Form von Naturalleistungen) für das Kind sorgt und der andere durch Zahlung von Unterhalt (Barunterhalt) seinen Teil beiträgt, erfüllen beim Doppelresidenzmodell beide Elternteile ihre Unterhaltspflichten, indem das Kind abwechselnd bei beiden gleichermaßen wohnt.

Dieses Modell fördert eine gleichmäßige Aufteilung der Betreuungsleistungen und die gemeinsame Übernahme der Unterhaltspflichten, was eine engere Bindung zu beiden Elternteilen und eine ausgeglichenere Entwicklung des Kindes unterstützen kann.

Voraussetzungen für die Umsetzung

Für die erfolgreiche Implementierung des Doppelresidenzmodells müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Es ist erforderlich, dass

  • die Betreuung durch beide Elternteile in etwa auf dem gleichen Niveau erfolgt;

  • die Verantwortung für alle notwendigen Naturalleistungen gleichmäßig von beiden Elternteilen getragen wird;

  • das Einkommen beider Elternteile ungefähr gleich hoch ist.

Restunterhalt

In diesem Rahmen bezeichnet die Rechtsprechung das Konzept auch als „betreuungsrechtliches Unterhaltsmodell“. Selbst wenn das Einkommen der beiden Elternteile nicht identisch ist – und somit die dritte Bedingung nicht erfüllt wird –, kann dennoch eine Doppelresidenz eingerichtet werden. In einem solchen Fall entsteht jedoch für das Kind ein Anspruch auf Restunterhalt gegenüber dem Elternteil mit dem höheren Einkommen.

Alternative

Sollten jedoch die erste und/oder die zweite Bedingung nicht erfüllt sein, wird auf die herkömmliche Methode der Unterhaltsberechnung zurückgegriffen, die sich an einem festgelegten Prozentsatz des monatlichen Nettoeinkommens orientiert. Abhängig vom Alter des Kindes muss ein bestimmter Anteil des Nettogehalts des unterhaltspflichtigen Elternteils (zwischen 16% und 20%) für den Unterhalt aufgewendet werden.

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Grunderwerb durch Ausländer in Österreich: Rechtliche Aspekte

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Grunderwerb durch Ausländer in Österreich: Rechtliche Aspekte

Beabsichtigen Sie als Ausländer den Kauf von Immobilien in Österreich? Dieser Artikel bietet einen detaillierten Überblick über den Grunderwerb durch Ausländer in Österreich, einschließlich der gesetzlichen Vorschriften und des Genehmigungsprozesses.

Wer ist hiervon betroffen?

In Österreich unterliegt der Erwerb von Immobilieneigentum durch Ausländer einer Genehmigungspflicht. Eine wichtige Ausnahme bildet die Gleichstellung von Bürgern aus EU- und EWR-Mitgliedstaaten mit österreichischen Staatsangehörigen im Hinblick auf das Grundverkehrsrecht. Diese Ausnahmeregelung ermöglicht es Angehörigen dieser Staaten, Immobilien in Österreich ohne die sonst erforderliche Genehmigung zu erwerben.

Gemäß der gesetzlichen Definition fallen unter den Begriff „Ausländer“ nicht nur natürliche Personen ohne österreichische Staatsbürgerschaft, sondern ebenfalls juristische Personen und rechtsfähige Personengesellschaften, die entweder ihren rechtlichen Sitz im Ausland haben oder deren Sitz zwar in Österreich liegt, die jedoch hauptsächlich ausländische Beteiligungen aufweisen. Dies schließt Situationen ein, in denen die Mehrheit der Gesellschafter oder das dominierende Unternehmen ausländischer Herkunft ist oder seinen Hauptsitz im Ausland hat. Ebenso werden Vereine, die in Österreich registriert sind, als ausländisch angesehen, sofern die Mehrheit ihrer stimmberechtigten Mitglieder oder ihres Leitungsorgans Ausländer sind.

Genehmigungsverfahren

Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens für den Immobilienerwerb durch Personen aus Nicht-EU/EWR-Staaten wird geprüft, ob der Erwerb im Widerspruch zu staatspolitischen Zielen steht, wie etwa im Fall der Gründung eines Unternehmens mit dem Zweck der Geldwäsche. Ferner ist erforderlich, dass der Erwerb im öffentlichen Interesse liegt. Dieses öffentliche Interesse kann wirtschaftlicher Natur sein, wie die Gründung eines Unternehmens, kulturell begründet sein, beispielsweise wenn der Käufer ein bekannter Künstler ist, oder soziale Gründe haben, etwa wenn das Eigentum den Wohnbedürfnissen des Käufers dient. Spezifische Vorschriften zum Erwerb von Grundstücken durch Ausländer sind in den Grunderwerbsgesetzen der jeweiligen Bundesländer festgelegt.

Antrag und zuständige Behörden

Um das Genehmigungsverfahren für den Immobilienerwerb als Ausländer in Österreich einzuleiten, muss der geplante Erwerb bei der zuständigen Behörde angezeigt werden. Dies ist das das Amt der jeweiligen Landesregierung beziehungsweise die jeweilige Bezirksverwaltungsbehörde. Die Kosten variieren hierbei zwischen den Bundesländern. Welche Unterlagen konkret benötigt werden und in welcher Form der Antrag zu stellen ist, hängt von der zuständigen Behörde ab. Mögliche geforderte Unterlagen sind:

  • Antrag auf Genehmigung
    (Antragsformular oder formloser Antrag; hängt von der Behörde ab)

  • Vertrag − in Kopie

  • Erklärung der Nutzung der Liegenschaft

  • Lageplan

  • Aktueller Grundbuchsauszug

  • Reisepass

  • Einkommensnachweis

Bei einem Erwerb durch eine juristische Person beziehungsweise Verein können zudem weitere Unterlagen (Firmenbuchauszug, Gesellschaftsvertrag, Gewerbeberechtigung, etc.) erforderlich sein.

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Provisionsanspruch des Maklers bei Beteiligungen

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Provisionsanspruch des Maklers bei Beteiligungen

In der Immobilienbranche sind die Provisionsansprüche ein zentrales Thema, das sowohl für Makler als auch für Käufer von Bedeutung ist. Dieser Artikel beleuchtet die speziellen Umstände, inwiefern ein Makler einen Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer hat, insbesondere wenn eine Beteiligung des Maklers am verkauften Objekt besteht. 

Konstellation

Folgendes Beispiel: Ein Makler fungiert als Geschäftsführer sowie als alleiniger Eigentümer einer GmbH. Diese Gesellschaft ist für die Vermittlung des Verkaufs einer Eigentumswohnung zuständig, welche von einem Bauträgerunternehmen gebaut wurde. An diesem Bauträgerunternehmen hält A wiederum einen Anteil von 80 %. Entsteht in solch einem Szenario ein Provisionsanspruch gegen den Käufer?

Eigengeschäft

Die Kernfrage ist, ob die Situation als Eigengeschäft einzustufen ist, da in diesem Fall der Makler keinen Anspruch auf Provision hat. Laut § 6 Abs.4 des Maklergesetzes (MaklerG) entfällt der Provisionsanspruch für den Makler, wenn er zum Vertragspartner des vermittelten Geschäfts wird. Diese Regelung findet ebenfalls Anwendung, sollte das abgeschlossene Geschäft in wirtschaftlicher Hinsicht dem eines direkten Abschlusses durch den Makler ähneln.

Ein Eigengeschäft, das grundsätzlich durch das Fehlen einer Vermittlungsleistung charakterisiert ist, begründet demnach keine Pflicht zur Zahlung einer Provision. Nach § 6 Abs 4 Satz 2 MaklerG umfasst der Begriff des Eigengeschäfts auch Situationen, in denen das abgeschlossene Geschäft wirtschaftlich so zu bewerten ist, als hätte der Makler es selbst abgeschlossen. Ziel dieser Regelung ist es, das Umgehen dieser Bestimmungen zu verhindern. Eine feste Grenze bezüglich der Beteiligungsverhältnisse ist im § 6 Abs 4 MaklerG nicht definiert, vielmehr hängt die Beurteilung von den spezifischen Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere von der Stärke der Interessen des Maklers und wie diese durchgesetzt werden können.

Wann liegt ein Eigengeschäft vor?

Wirtschaftlich gesehen liegt ein Eigengeschäft vor, falls der Makler oder der durch ihn vermittelte Dritte (sei es Verkäufer oder Vermieter) eine Mehrheitsbeteiligung am Unternehmen des anderen hält oder so starken Einfluss auf dessen Geschäftsführung nimmt, dass kaum Platz für eine objektiv wertvolle Vermittlungsleistung, die den Abschluss eines Vertrags begünstigt, bleibt. Im genannten Fall des Maklers, der als einziger Gesellschafter (mit einer Beteiligung von 100%) der GmbH agiert und zusätzlich 80% der Anteile an der Bauträgerfirma besitzt, entsteht somit kein Provisionsanspruch für die GmbH.

Doppelmakler

Oftmals agiert ein Immobilienmakler als Doppelmakler, was ihm erlaubt, von beiden Parteien (Auftraggeber und Interessent) eine Provision zu erhalten. Jedoch ist der Makler verpflichtet, die Interessen beider Parteien zu wahren, besonders bei vorliegenden Interessenkonflikten, und muss dabei eine neutrale Position einnehmen.

Aspekt der Redlichkeit

Ein Doppelmakler, der in einem engen Verhältnis zu einer der beauftragenden Parteien steht, ist verpflichtet, die Interessen beider Parteien mit größter Sorgfalt und Integrität zu vertreten. Neutralität ist hierbei essentiell. Der Makler muss sich in eine Position begeben, die es ihm ermöglicht, die Anliegen beider Seiten fair und unvoreingenommen zu behandeln. Über bestehende familiäre oder geschäftliche Beziehungen muss der Makler – insbesondere bei Geschäften mit Verbrauchern – umgehend und in schriftlicher Form vor dem Abschluss des Maklervertrags informieren. Eine rein mündliche Bekanntgabe solcher Verhältnisse ist rechtlich nicht ausreichend. Ein Nichtbeachten ebendieser Pflicht kann eine Reduzierung der Provision nach sich ziehen.

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Lösung von Konflikten bei Provisionsansprüchen von Immobilienmaklern

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Lösung von Konflikten bei Provisionsansprüchen von Immobilienmaklern

In der Immobilienbranche sind Konflikte über Provisionsansprüche zwischen Maklern nicht ungewöhnlich. Dieser Artikel beleuchtet, wie solche Konflikte gelöst werden können, insbesondere wenn ein Immobilienkauf durch die Beteiligung mehrerer Makler zustande kommt. Erfahren Sie, wie Provisionsansprüche geregelt werden und welche gesetzlichen Bestimmungen dabei eine Rolle spielen.

Beispiel: Mehrere Makler, ein Geschäftsabschluss

Ein Immobilienverkäufer schließt einen Alleinvermittlungsauftrag mit Makler A ab, der für sechs Monate gültig ist. Obwohl Makler A einen potenziellen Käufer vorstellt, scheitert der Abschluss aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen. Ein Jahr später gelingt es demselben Interessenten durch die Vermittlung von Makler B, den Kauf abzuschließen – zu einem leicht reduzierten Preis. Dies führt zur Frage, wie die Provisionsansprüche der beiden beteiligten Makler gegenüber dem Käufer geregelt werden.

Grundlagen der Provisionszahlung

Kommt durch die Bemühungen eines Maklers ein Immobiliengeschäft zustande, so begründet dies einen Anspruch auf Provision. Dieser Anspruch erwächst aus der effektiven und vertragsgemäßen Leistung des Maklers und wird mit dem rechtlich gültigen Abschluss des vermittelten Geschäfts wirksam. Die Zahlung eines Vorschusses ist hierbei nicht erforderlich. Die Basis für den Provisionsanspruch bildet die erfolgreiche Vorstellung eines neuen Interessenten an den Verkäufer sowie die Präsentation der Immobilie oder des Geschäftspartners an den Käufer, sodass dieser die Kaufmöglichkeit ohne Schwierigkeiten erkennen kann. Ein solcher Nachweis kann beispielsweise durch die Bereitstellung von Informationen erfolgen, die eine Identifikation über das öffentliche Grundbuch ermöglichen. Ein gültiger Maklervertrag ist hierfür stets die Voraussetzung. Auch wenn nicht das ursprünglich beabsichtigte, aber ein ökonomisch vergleichbares Geschäft realisiert wird, entsteht der Anspruch auf eine Provision.

Gesetzliche Regelungen zur Provisionsteilung

Laut § 6 Absatz 5 des Maklergesetzes (MaklerG) ist der Auftraggeber nur zur Zahlung einer einzigen Provision verpflichtet, selbst wenn mehrere Makler beteiligt sind. Die Provision erhält der Makler, dessen Beitrag zum Geschäftsabschluss eindeutig am größten war. Kann kein eindeutiges Überwiegen festgestellt werden, erfolgt eine Aufteilung der Provision nach Maßgabe der Verdienstlichkeit, im Zweifel zu gleichen Teilen.

Bewertung der Verdienstlichkeit

Die Beurteilung, ob die Verdienstlichkeit eines Maklers eindeutig überwiegt, basiert auf der Bedeutung seines Beitrags zum Geschäftsabschluss. Faktoren, die gegen eine ausschlaggebende Verdienstlichkeit sprechen können, beinhalten unter anderem das Scheitern erster Vertragsverhandlungen aufgrund von äußerst unterschiedlichen Vorstellungen, eine signifikante Eigeninitiative einer der Vertragsparteien ohne weitere Beteiligung des Maklers oder ein langer Zeitraum zwischen Maklertätigkeit und letztendlichen Vertragsabschluss.

Sofern der Kunde nicht wissentlich an den falschen Makler zahlt, gilt seine Verpflichtung als erfüllt. Sollten weitere Makler Ansprüche auf die Provision haben, müssen sie diese direkt beim Kollegen, der die Zahlung erhalten hat, einfordern.

Résumé

In Fällen, in denen mehrere Makler an der Vermittlung eines Immobiliengeschäfts beteiligt sind, bietet das Maklergesetz einen Rahmen für die Lösung von Provisionskonflikten. Durch die Berücksichtigung der individuellen Beiträge jedes Maklers zur erfolgreichen Vermittlung wird eine entsprechende Aufteilung der Provision sichergestellt.

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Lösungen für Pflichtteilsstreitigkeiten: Der Weg zur außergerichtlichen Einigung

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Lösungen für Pflichtteilsstreitigkeiten: Der Weg zur außergerichtlichen Einigung

Pflichtteilsstreitigkeiten gehören zu den häufigsten Konflikten im Erbrecht und können Familien tief spalten. Doch es gibt Wege, diese Auseinandersetzungen ohne gerichtliche Verfahren beizulegen. In diesem Artikel beleuchten wir, wie außergerichtliche Einigungsversuche nicht nur Zeit und Geld sparen, sondern auch die familiären Beziehungen schonen können.

Der Pflichtteilsanspruch

Das österreichische Erbrecht sichert den nächsten Angehörigen einen Pflichtteilsanspruch zu, der insbesondere für direkte Nachkommen sowie Ehegatten oder eingetragene Partner gilt. Die Pflichtteilsquote, die Hälfte des gesetzlichen Erbrechts, bildet die Grundlage für den Anspruch auf einen Teil der Erbschaft – unabhängig von testamentarischen Verfügungen. Hat ein Vater also beispielsweise zwei Kinder, so erben diese jeweils mindestens ein Viertel der Verlassenschaft.

Darüber hinaus: der Schenkungspflichtteil

Ein weiterer Aspekt des Erbrechts ist der Schenkungspflichtteil. Wenn der beziehungsweise die Verstorbene zu Lebzeiten Vermögenswerte verschenkt, verringert sich dadurch der Umfang des Nachlasses. Solche Schenkungen können das Recht auf einen Pflichtteil untergraben und müssen deshalb in die Pflichtteilsberechnung einbezogen werden. Hierzu wird der Schenkungswert dem Nachlasswert hinzugefügt. Sollte der auf diese Weise angepasste Pflichtteil nicht durch den Nachlass gedeckt sein – ein häufiges Szenario bei der vorangegangenen Schenkung wesentlicher Vermögenswerte wie eines Familienheims oder eines Unternehmens –, übernimmt der oder die Geschenknehmende die Haftung für die Differenz.

Um diesen Differenzbetrag geltend zu machen, kann der Schenkungspflichtteil eingeklagt werden. Oftmals sind den Erben jedoch weder die Details noch der Wert der Schenkung bekannt. Das Gesetz bietet daher einen Auskunftsanspruch gegenüber dem oder der Beschenkten, um diese Lücke zu schließen. Mit den so ermittelten Informationen lässt sich der Anspruch dann genau beziffern und durchsetzen.

Strategien für die Durchsetzung

Diese theoretischen Ansprüche erfordern im Konfliktfall ihre praktische Anwendung, was jedoch nicht zwangsläufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen muss. Oftmals lassen sich Erbstreitigkeiten durch außergerichtliche Vereinbarungen beilegen, bei denen die beteiligten Parteien auf einer soliden Grundlage und mit professioneller Unterstützung zu einer Einigung kommen. Dies verhindert nicht nur die emotionale und psychische Belastung der Beteiligten, sondern erspart auch die Kosten und Gebühren, die mit Gerichtsverfahren verbunden sind. Unterstützung durch Mediation und qualifizierte Rechtsberatung spielen hierbei eine wichtige Rolle.

Die Erfahrung zeigt, dass rechtliche Beratung oft zu spät gesucht wird – meist erst, wenn die Situation bereits festgefahren ist. Wird jedoch frühzeitig die Hilfe von Fachleuten im Rahmen außergerichtlicher Schlichtungsversuche in Anspruch genommen, kann dies den Konflikt von der emotionalen auf eine sachliche Ebene verlagern, was allen Beteiligten zugutekommt und zu einer rascheren Beilegung des Streits führt. Zudem ist es vorteilhaft, Konflikte möglichst früh zu adressieren, um eine Eskalation zu vermeiden. Dies dient nicht nur dem Wohl aller Beteiligten, sondern schützt auch die zwischenmenschlichen Beziehungen innerhalb der Familie.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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