Wer eine Mietwohnung in Österreich bezieht, muss bei Vertragsabschluss oft eine erhebliche Summe aufbringen. Ob Kaution beim privaten Vermieter, Finanzierungsbeitrag bei der gemeinnützigen Bauvereinigung oder Genossenschaftsanteil bei der Wohnungsgenossenschaft – die Bezeichnungen, Rechtsgrundlagen und Rückforderungsregeln unterscheiden sich grundlegend. Dieser Beitrag gibt einen strukturierten Überblick über alle drei Zahlungsarten: Was ist jeweils geschuldet, wie hoch darf die Zahlung sein, und was steht Ihnen bei einem Auszug zu? Für die Detailfragen verweisen wir auf unsere spezialisierten Einzelbeiträge. Stand der Rechtslage: April 2026.
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Drei Zahlungsarten im Mietrecht – ein Überblick
Beim Abschluss eines Mietvertrags in Österreich begegnen Mieter je nach Wohnungstyp unterschiedlichen Einmalzahlungen. Die wichtigsten drei sind die Mietkaution, der Finanzierungsbeitrag und der Genossenschaftsanteil. Obwohl alle drei beim Einzug fällig werden, verfolgen sie verschiedene Zwecke und unterliegen unterschiedlichen Rechtsgrundlagen.
Die Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermieter – sie deckt offene Mietzinsforderungen oder Schäden bei Vertragsende ab. Der Finanzierungsbeitrag hingegen ist eine Vorfinanzierung der Bau- und Grundkosten, die bei Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen anfällt. Der Genossenschaftsanteil wiederum ist eine Mitgliedsgebühr, die den Beitritt zur Genossenschaft ermöglicht – unabhängig von der konkreten Wohnung.
Infografik
Drei Zahlungsarten beim Einzug
Was Mieter in Österreich wissen müssen
Einmalzahlung als Absicherung für den Vermieter gegen Schäden und offene Forderungen.
Typische Höhe: 3–6 Bruttomonatsmieten
→ Rückzahlung bei Auszug inkl. Zinsen
🏗️
Finanzierungsbeitrag
Vorfinanzierung
Anteil an den Bau- und Grundkosten bei gemeinnützigen Bauvereinigungen.
Typische Höhe: € 10.000–50.000+
→ Rückzahlung abzgl. 1 % p.a. Abschreibung
🤝
Genossenschaftsanteil
Mitgliedschaft
Einmalige Mitgliedsgebühr für den Beitritt zur Wohnungsgenossenschaft.
Typische Höhe: € 100–200
→ Rückzahlung bei Austritt (Nennwert)
Alle drei Zahlungen sind grundsätzlich rückforderbar – die Bedingungen und Fristen unterscheiden sich jedoch erheblich. In den folgenden Abschnitten erklären wir jede Zahlungsart im Detail. Vertiefte Informationen zu den einzelnen Themen finden Sie in unseren Spezialbeiträgen, die am Ende jedes Abschnitts verlinkt sind.
Die Mietkaution: Sicherheit für den Vermieter
Die Mietkaution ist die bekannteste Form der Einmalzahlung im Mietrecht. Sie wird bei Abschluss des Mietvertrags fällig und dient dem Vermieter als Sicherstellung. Kann der Mieter am Vertragsende offene Mietzinse nicht begleichen oder hinterlässt er Schäden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, darf der Vermieter die Kaution dafür heranziehen.
Höhe der Kaution
Eine gesetzliche Obergrenze für die Kaution existiert im Vollanwendungsbereich des MRG nicht ausdrücklich. In der Praxis hat sich ein Rahmen von drei bis sechs Bruttomonatsmieten (Nettomietzins plus Betriebskosten plus 10 % USt) etabliert. Drei Monatsmieten gelten als Standard. Sechs Monatsmieten können bei gehobener Ausstattung, möblierten Wohnungen oder erhöhtem Risiko gerechtfertigt sein. Höhere Forderungen werden von Gerichten regelmäßig als sittenwidrig beurteilt.
Anlage und Verzinsung
Die Kaution darf nicht einfach auf dem Konto des Vermieters liegen bleiben. Wird sie als Barkaution geleistet, muss der Vermieter sie fruchtbringend anlegen – etwa auf einem Sparbuch oder Sparkonto. Der Zinsertrag steht dem Mieter zu. Seit der Neufassung des § 16b MRG gelten verschärfte Regeln für die Anlage: Der Vermieter muss die Kaution auf einem vom eigenen Vermögen getrennten Konto verwahren.
Rückzahlung bei Auszug
Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution samt aufgelaufener Zinsen zurückzahlen. Der Vermieter darf allerdings berechtigte Forderungen gegenrechnen – etwa offene Mietzinse, Betriebskostennachzahlungen oder Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Gewöhnliche Abnützungsspuren (abgetretener Teppich, verblasste Wände) berechtigen nicht zum Abzug.
💡 Praxistipp: Dokumentation beim Einzug
Erstellen Sie bei der Wohnungsübergabe ein Übergabeprotokoll mit Fotos. Halten Sie alle bestehenden Schäden und Mängel schriftlich fest. Ohne Dokumentation lässt sich bei Auszug schwer nachweisen, welche Schäden bereits vorhanden waren – und der Vermieter behält die Kaution leichter ein.
Alle Details zur Anlage, Rückforderung und den häufigsten Fehlern rund um die Kaution finden Sie in unserem ausführlichen Spezialbeitrag: Mietkaution in Österreich – Anlage, Rückforderung und häufige Fehler.
Der Finanzierungsbeitrag: Vorfinanzierung im geförderten Wohnbau
Der Finanzierungsbeitrag begegnet Mietern vor allem bei gemeinnützigen Bauvereinigungen – also bei Genossenschaften und anderen Trägern des sozialen Wohnbaus. Anders als die Kaution ist der Finanzierungsbeitrag keine Sicherheitsleistung, sondern ein Vorschuss auf die Bau- und Grundkosten der Wohnung. Der Mieter beteiligt sich damit an der Finanzierung der Wohnanlage.
Höhe des Finanzierungsbeitrags
Die Höhe richtet sich nach der Wohnungsgröße, den tatsächlichen Bau- und Grundkosten sowie dem Fördermodell. Typische Werte liegen für mittelgroße Wohnungen (ca. 60–80 m²) zwischen 20.000 und 30.000 Euro. Bei Neubauten in guten Lagen oder größeren Wohnungen können Finanzierungsbeiträge auch 50.000 Euro oder mehr betragen. Die Berechnung ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) geregelt und muss für den Mieter nachvollziehbar aufgeschlüsselt sein.
Verwohnung – jährliche Abschreibung
Ein zentraler Unterschied zur Kaution: Der Finanzierungsbeitrag wird nicht eins zu eins zurückgezahlt. Er vermindert sich jedes Jahr um ein Prozent des ursprünglichen Betrags – die sogenannte „Verwohnung“ (§ 17 WGG). Nach 15 Jahren Mietdauer haben Sie also 15 Prozent des Finanzierungsbeitrags „verwohnt“. Diese Abschreibung berücksichtigt die Nutzung der Wohnung über die Jahre.
📉
Verwohnung des Finanzierungsbeitrags (Beispiel: € 30.000)
| Mietdauer |
Abschreibung |
Rückzahlung |
| 5 Jahre |
5 % = € 1.500 |
€ 28.500 |
| 10 Jahre |
10 % = € 3.000 |
€ 27.000 |
| 15 Jahre |
15 % = € 4.500 |
€ 25.500 |
| 20 Jahre |
20 % = € 6.000 |
€ 24.000 |
Hinweis: Vereinfachte Darstellung. Wertsicherung und Zuschläge können den Rückzahlungsbetrag verändern.
Rückforderung bei Auszug
Bei Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Mieter die Rückzahlung des Finanzierungsbeitrags abzüglich der Verwohnung zu. Die Bauvereinigung hat die Rückzahlung innerhalb einer angemessenen Frist zu leisten – in der Regel nach Übergabe der Wohnung und Neuvermietung. Verzögerungen bei der Rückzahlung kommen in der Praxis häufig vor, insbesondere wenn die Bauvereinigung den Beitrag erst vom Nachmieter erhält.
Unseren umfassenden Leitfaden zum Finanzierungsbeitrag – inklusive Berechnungsbeispielen, Rückforderungsfristen und den häufigsten Streitpunkten – finden Sie hier: Finanzierungsbeitrag im Mietrecht: Höhe, Rückforderung und Abschreibung in Österreich.
Der Genossenschaftsanteil: Mitgliedschaft in der Genossenschaft
Der Genossenschaftsanteil ist die kleinste und am häufigsten verwechselte der drei Zahlungsarten. Er stellt die Mitgliedsgebühr für den Beitritt zur Genossenschaft dar – vergleichbar einem Vereinsbeitrag. Ohne Mitgliedschaft in der Genossenschaft kann kein Mietvertrag für eine Genossenschaftswohnung abgeschlossen werden.
Höhe und Charakter
Genossenschaftsanteile sind vergleichsweise gering. Sie liegen typischerweise zwischen 100 und 200 Euro. Die genaue Höhe richtet sich nach der Satzung der jeweiligen Genossenschaft. Der Anteil ist unabhängig von der Wohnungsgröße – ob Garçonnière oder Vierzimmerwohnung, der Genossenschaftsanteil bleibt gleich. Er berechtigt zur Mitgliedschaft und verschafft ein Stimmrecht in der Generalversammlung.
Unterschied zum Finanzierungsbeitrag
In der Praxis werden Genossenschaftsanteil und Finanzierungsbeitrag oft verwechselt oder gleichgesetzt. Die Unterscheidung ist aber wesentlich: Der Finanzierungsbeitrag ist an die konkrete Wohnung geknüpft und wird bei Auszug (abzüglich Verwohnung) zurückgezahlt. Der Genossenschaftsanteil hingegen ist an die Person gebunden – er bleibt bestehen, solange die Mitgliedschaft aufrecht ist, und wird erst bei Austritt aus der Genossenschaft zum Nennwert rückerstattet.
🏗️ Finanzierungsbeitrag
An die Wohnung geknüpft. Dient der Mitfinanzierung der Baukosten. Höhe abhängig von Wohnungsgröße und Baukosten.
Rückzahlung: abzüglich 1 % pro Jahr (Verwohnung)
🤝 Genossenschaftsanteil
An die Person geknüpft. Mitgliedsbeitrag zur Genossenschaft. Gleiche Höhe unabhängig von der Wohnung.
Rückzahlung: zum Nennwert bei Austritt
Kaution, Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftsanteil im Vergleich
Die folgende Übersicht zeigt die wesentlichen Unterschiede auf einen Blick. Die drei Zahlungsarten unterscheiden sich nicht nur in der Höhe, sondern auch in Rechtsgrundlage, Zweck und Rückzahlungsmechanismus.
⚖️
Vergleich der drei Zahlungsarten
| Merkmal |
Kaution |
Finanzierungsbeitrag |
Genossenschaftsanteil |
| Zweck |
Sicherheit für Vermieter |
Vorfinanzierung Baukosten |
Mitgliedsbeitrag |
| Typische Höhe |
3–6 Monatsmieten |
€ 10.000–50.000+ |
€ 100–200 |
| Rechtsgrundlage |
§ 16b MRG, ABGB |
§ 14, § 17 WGG |
GenG, Satzung |
| Bezug |
Mietvertrag |
Wohnung |
Person / Mitgliedschaft |
| Rückzahlung |
Voll + Zinsen (abzgl. berechtigter Abzüge) |
Abzgl. 1 % p.a. Verwohnung |
Nennwert bei Austritt |
| Verzinsung |
Ja (fruchtbringend) |
Nein (Abschreibung) |
Nein |
Rückforderung bei Auszug – was Sie erwartet
Die Rückforderung gehört zu den häufigsten Streitpunkten im Mietrecht. Unabhängig davon, ob es um eine Kaution oder einen Finanzierungsbeitrag geht: Mieter sollten ihre Ansprüche kennen und rechtzeitig geltend machen.
📋
Ablauf der Rückforderung in vier Schritten
Gilt für Kaution und Finanzierungsbeitrag
1
Mietverhältnis beenden
Kündigung oder einvernehmliche Auflösung. Kündigungsfristen beachten (§ 560 ZPO, § 29 ff MRG).
2
Wohnung ordnungsgemäß übergeben
Übergabeprotokoll erstellen, Zustand dokumentieren, Schlüssel zurückgeben.
3
Rückzahlung schriftlich einfordern
Den Vermieter oder die Bauvereinigung per eingeschriebenem Brief zur Rückzahlung auffordern. Frist von 14 Tagen setzen.
4
Bei Verweigerung: Schlichtungsstelle oder Gericht
Im MRG-Anwendungsbereich kann die Schlichtungsstelle angerufen werden. Alternativ: Klage beim Bezirksgericht.
Für die Rückforderung der Kaution gilt im Regelfall die allgemeine Verjährungsfrist von 30 Jahren (§ 1478 ABGB). Beim Finanzierungsbeitrag greift der Rückzahlungsanspruch nach § 17 WGG. In beiden Fällen empfehlen wir, die Rückforderung zeitnah nach dem Auszug geltend zu machen – je länger Sie warten, desto schwieriger wird die Beweisführung.
Häufige Fehler rund um Kaution und Finanzierungsbeitrag
In unserer Praxis sehen wir immer wieder dieselben Fehler, die Mieter bei der Einzahlung und Rückforderung von Kaution oder Finanzierungsbeitrag begehen. Viele davon lassen sich mit einfacher Vorsorge vermeiden.
✕
Kein Übergabeprotokoll erstellt
Ohne schriftliche Dokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug fehlt der Nachweis, welche Schäden vorbestanden. Der Vermieter kann dann leichter Abzüge von der Kaution vornehmen.
✕
Kaution bar und ohne Beleg übergeben
Wer die Kaution bar zahlt und sich keine Quittung ausstellen lässt, hat bei einem Streit keinerlei Nachweis über die geleistete Zahlung. Die Kaution per Überweisung zahlen – der Kontoauszug dient als Beleg.
✕
Finanzierungsbeitrag nicht auf Richtigkeit geprüft
Die Berechnung des Finanzierungsbeitrags durch die Bauvereinigung ist oft fehlerhaft oder enthält nicht zulässige Zuschläge. Lassen Sie die Berechnung vor der Zahlung prüfen.
✕
Rückforderung nicht aktiv eingefordert
Viele Mieter warten nach dem Auszug passiv auf die Rückzahlung. Ohne schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung gerät die Sache ins Stocken – manchmal über Monate oder Jahre.
Sonderfälle: Trennung, Tod und Übernahme
Kaution und Finanzierungsbeitrag werfen besondere Fragen auf, wenn sich die Lebenssituation ändert. Drei Konstellationen kommen in der Praxis besonders häufig vor.
Trennung oder Scheidung
Bei einer Trennung stellt sich die Frage, wem die Kaution oder der Finanzierungsbeitrag zusteht – insbesondere wenn beide Partner im Mietvertrag stehen oder nur einer die Einmalzahlung geleistet hat. Bei Genossenschaftswohnungen kommen zusätzliche Fragen hinzu: Wer behält die Wohnung? Wer übernimmt den Mietvertrag? Und wie wird der Finanzierungsbeitrag aufgeteilt? Diese Fragen behandeln wir ausführlich in unserem Spezialbeitrag Genossenschaftswohnung und Mietvertrag bei einer Trennung.
Tod des Mieters
Beim Tod des Hauptmieters gehen die Rechte aus dem Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen auf eintrittsberechtigte Personen über (§ 14 MRG). Der Finanzierungsbeitrag und die Kaution werden in diesem Fall nicht zurückgezahlt, sondern der eintretende Mitbewohner tritt in die bestehende Rechtsposition ein. Tritt niemand ein, steht den Erben die Rückforderung zu – wobei die Verwohnung des Finanzierungsbeitrags auch hier gilt.
Übernahme der Wohnung durch Dritte
Bei einem Mieterwechsel durch Abtretung des Mietrechts oder Nachmietervereinbarung stellt sich die Frage, ob der Nachmieter den Finanzierungsbeitrag an die Bauvereinigung oder an den Vormieter zahlt. Im Regelfall läuft die Abwicklung über die Bauvereinigung: Der Vormieter erhält seinen verminderten Finanzierungsbeitrag zurück, der Nachmieter zahlt einen neuen Beitrag. Die genaue Abwicklung hängt vom Vertrag und von der Genossenschaft ab.
💡 Praxistipp: Vertragliche Regelung bei Übernahmen
Wenn Sie Ihre Genossenschaftswohnung an einen Nachmieter weitergeben möchten, klären Sie vorab mit der Bauvereinigung, ob und unter welchen Bedingungen eine Übernahme möglich ist. Nicht jede Genossenschaft lässt Nachmietervereinbarungen zu. Bei mietrechtlichen Fragen beraten wir Sie gerne individuell.
Häufige Fragen zu Kaution und Finanzierungsbeitrag
Was ist der Unterschied zwischen Kaution und Finanzierungsbeitrag?
Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die dem Vermieter bei Schäden oder offenen Forderungen zusteht. Sie wird bei Auszug samt Zinsen zurückgezahlt. Der Finanzierungsbeitrag hingegen ist ein Vorschuss auf die Baukosten bei Genossenschaftswohnungen – er wird bei Auszug abzüglich einer jährlichen Abschreibung von einem Prozent (Verwohnung) rückerstattet. Die Rechtsgrundlagen sind unterschiedlich: Die Kaution richtet sich nach § 16b MRG und ABGB, der Finanzierungsbeitrag nach dem WGG.
Was passiert mit Kaution und Finanzierungsbeitrag bei einem Auszug?
Bei einem Auszug muss der Vermieter die Kaution samt Zinsen zurückzahlen, darf aber berechtigte Gegenansprüche (Schäden, offene Mieten) abziehen. Beim Finanzierungsbeitrag erhält der Mieter den Betrag abzüglich der Verwohnung von einem Prozent pro Jahr zurück. In beiden Fällen sollten Sie die Rückzahlung schriftlich einfordern und eine Frist setzen. Reagiert der Vermieter oder die Bauvereinigung nicht, können Sie die Schlichtungsstelle anrufen oder ein Gerichtsverfahren einleiten.
Kann der Vermieter die Kaution für normale Abnützung einbehalten?
Nein. Gewöhnliche Abnützungsspuren – etwa abgetretener Teppichboden, verblasste Wandfarbe oder leichte Gebrauchsspuren an Armaturen – berechtigen nicht zum Einbehalt der Kaution. Der Vermieter darf nur Schäden verrechnen, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Im Streitfall entscheidet das Gericht anhand der konkreten Umstände, was als „gewöhnliche Abnützung“ gilt.
Das Wichtigste auf einen Blick
📌 Das Wichtigste auf einen Blick
1.
Die Mietkaution (3–6 Monatsmieten) ist eine Sicherheit für den Vermieter. Sie muss fruchtbringend angelegt und bei Auszug samt Zinsen zurückgezahlt werden.
2.
Der Finanzierungsbeitrag (oft € 20.000–50.000+) finanziert die Baukosten bei Genossenschaftswohnungen. Er vermindert sich jährlich um 1 % (Verwohnung) und wird bei Auszug entsprechend zurückgezahlt.
3.
Der Genossenschaftsanteil (€ 100–200) ist eine Mitgliedsgebühr, unabhängig von der Wohnung. Er wird bei Austritt aus der Genossenschaft zum Nennwert rückerstattet.
4.
Alle drei Zahlungen sind grundsätzlich rückforderbar. Fordern Sie die Rückzahlung schriftlich mit Fristsetzung ein.
5.
Bei Trennung, Tod oder Übernahme gelten Sonderregeln – lassen Sie sich in diesen Fällen individuell beraten.
Füllen Sie das Formular aus und beschreiben Sie Ihre Situation. Wir melden uns in Kürze bei Ihnen.
Wie wir Ihnen helfen können
Ob Ihr Vermieter die Kaution einbehält, die Bauvereinigung den Finanzierungsbeitrag nicht auszahlt oder bei einer Trennung Unklarheit über die Zuordnung besteht – in unserer Kanzlei begleiten wir Mieter und Vermieter durch alle mietrechtlichen Fragestellungen rund um Kaution, Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftsanteil. Wir prüfen Ihre Ansprüche, setzen Rückforderungen durch und vertreten Sie vor der Schlichtungsstelle oder dem Gericht. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Rechtslage im Einzelfall hängt von verschiedenen Faktoren ab – insbesondere vom konkreten Mietvertrag, dem Anwendungsbereich des MRG und den Bestimmungen der jeweiligen Bauvereinigung. Stand: April 2026.
