6 - 2023 - Brandauer Rechtsanwälte

28. Juni 202328. Juni 2023

Einvernehmliche Scheidung: Ein Leitfaden für einen reibungslosen Ablauf

Die einvernehmliche Scheidung ist das am weitesten verbreitete Modell für Scheidungen in Österreich. Erstaunlicherweise erfolgen rund 90 Prozent aller Scheidungen auf einvernehmlicher Basis. Das kommt nicht von ungefähr, denn dieser Weg bietet eine einfache, stressfreie und kosteneffektive Alternative zu den konventionellen Scheidungsverfahren. Sogar Scheidungsverfahren, die ursprünglich konfliktreich beginnen, enden oft im gegenseitigen Einvernehmen.

Vorteile einer einvernehmlichen Scheidung

Einer der Hauptvorteile einer einvernehmlichen Scheidung liegt in der Möglichkeit, einen potenziellen Rosenkrieg zu vermeiden. Durch das Ausklammern der Schuldfrage entsteht oft eine weniger feindselige Atmosphäre. Allerdings ist es entscheidend, bestimmte Aspekte im Auge zu behalten, um den Prozess reibungslos zu gestalten.

Die gesetzlichen Anforderungen verstehen

Laut österreichischem Ehegesetz müssen beide Partner gemeinsam den Scheidungsantrag stellen, um eine einvernehmliche Scheidung durchzuführen. Außerdem muss die eheliche Lebensgemeinschaft seit mindestens sechs Monaten aufgelöst sein. Dies bezieht sich nicht unbedingt auf räumliche Trennung, sondern eher darauf, dass beide Partner unabhängig voneinander leben – als wären sie allein.

Zusätzlich ist es notwendig, dass beide Ehepartner die Scheidung tatsächlich wünschen und darüber Einvernehmen herrscht.

Kinder im Scheidungsprozess

Falls Sie minderjährige Kinder haben, ist es zwingend erforderlich, dem Gericht einen Nachweis über eine absolvierte Ehe- oder Familienberatung vorzulegen. Dies muss spätestens zum Zeitpunkt des Scheidungstermins geschehen.

Die Scheidungsvereinbarung

Das österreichische Gesetz verlangt, dass bei einer einvernehmlichen Scheidung eine Scheidungsvereinbarung vorliegt, die Regelungen über Obsorge, Unterhalt und Kontaktrecht der minderjährigen Kinder, Ehegattenunterhalt sowie Vermögensaufteilung enthält. Es ist ratsam, auch Regelungen bezüglich der Ehewohnung, gemeinsamer Schulden oder des Familienautos in der Scheidungsvereinbarung zu berücksichtigen.

Unterstützung in Betracht ziehen

Obwohl es für das Verfahren keine Anwaltspflicht gibt, kann es ratsam sein, rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen. Besonders bei komplexen Angelegenheiten wie Vermögensaufteilungen oder Immobilientransfers empfiehlt es sich, die Vereinbarung durch einen Rechtsanwalt erstellen zu lassen. Es ist wichtig, nicht voreilig zu handeln und eine vom Ehepartner vorgelegte Vereinbarung sorgfältig zu prüfen.

Résumé

Eine einvernehmliche Scheidung bietet zahlreiche Vorteile und ist häufig der bevorzugte Weg für viele Paare in Österreich. Indem man sich mit den gesetzlichen Anforderungen vertraut macht und bei Bedarf rechtliche Unterstützung in Anspruch nimmt, kann man den Prozess für alle Beteiligten erleichtern.

28. Juni 202328. Juni 2023

Der Weg zur Top-Anlageimmobilie

In einer Zeit, in der Immobilien als stabil und krisenfest gelten, zeigt sich die Anlageimmobilie trotz der steigenden Zinsen als ein solides Investment. Doch welche rechtlichen Aspekte sind entscheidend für den Kauf einer Anlageimmobilie?

Rendite-Potenzial analysieren

Der Hauptanreiz beim Erwerb von Anlageobjekten ist die potenzielle Rendite. Manchmal scheint diese auf den ersten Blick attraktiv, aber es können unerwartete Hindernisse auftreten. Deshalb ist es entscheidend, dass die gesamte Vertragsdokumentation klar und rechtlich einwandfrei ist. Sie sollten mit dem Inhalt der entscheidenden Dokumente vertraut sein.

Wohnungseigentumsvertrag genau unter die Lupe nehmen

Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen allen Eigentümern einer Immobilie. Hier finden Sie wichtige Informationen, wie z.B. Regelungen zu Parkplätzen, exklusiver Gartennutzung oder möglicherweise abweichende Aufteilung der Betriebskosten. Achten Sie darauf, dass Ihre Anlagewohnung durch solche Klauseln nicht übermäßig eingeschränkt wird.

Mietvertrag - Ihre Geldquelle verstehen

Idealerweise ist Ihre Anlagewohnung bereits vermietet. Abhängig von der Lage und Beschaffenheit der Immobilie, kann das Mietrechtsgesetz (MRG) in Teilen oder vollständig zur Anwendung kommen. Dies ist von Bedeutung, da im Vollanwendungsbereich des MRG der Mietzins begrenzt ist. Zudem sind Klauseln wie die Indexierung und eine mögliche Befristung im Mietvertrag für Ihre Anlageimmobilie wichtig.

Einblicke in den Zustand der Immobilie

Durch die Einsichtnahme und Analyse der jüngsten Protokolle der Hausversammlungen lässt sich ein Bild vom Zustand der Immobilie zeichnen. Sie können herausfinden, welche Schäden vorliegen oder ob Renovierungs- oder Umbauarbeiten geplant oder schon beauftragt sind. Dies kann sich auf die Reparaturrücklage oder zukünftige Beiträge auswirken.

Résumé

Es ist unerlässlich, dass Ihnen alle relevanten Dokumente bei der Angebotsabgabe vorliegen. Eine genaue Prüfung dieser Papiere ist entscheidend, da sie erhebliche Auswirkungen auf die Rendite Ihrer Anlageimmobilie haben können.

Investieren Sie Zeit und Sorgfalt in die rechtliche Prüfung, bevor Sie in eine Anlageimmobilie investieren. Die Kenntnis der relevanten Dokumente hilft Ihnen, Ihre Investition abzusichern und das Potenzial Ihrer Anlageimmobilie optimal auszuschöpfen.

28. Juni 202328. Juni 2023

Ein Einblick in das Sorgerecht und die Obsorge

Die Trennung von Eltern ist oft eine emotionale Zeit, in der das Wohl der Kinder im Mittelpunkt steht. Ein Hauptanliegen dabei ist, zu klären, wie die Obsorge geregelt wird. In diesem Artikel beleuchten wir das Konzept der Obsorge, die Kriterien, die bei der Zuteilung berücksichtigt werden und die Unterschiede zwischen Obsorge und Kontaktrecht.

Was bedeutet Obsorge?

Obsorge ist ein Begriff, der die elterlichen Rechte und Pflichten in Bezug auf Pflege, Erziehung, Vermögenssorge und gesetzliche Vertretung von Kindern umfasst. Je nach Alter des Kindes beinhaltet dies eine Vielzahl von Entscheidungen, wie beispielsweise die Wahl der Bildungseinrichtung, Änderungen des Wohnsitzes oder medizinische Versorgung. Der Elternteil, dem die Obsorge zugesprochen wird, entscheidet in der Regel auch über den Hauptwohnsitz des Kindes.

Gemeinsame Obsorge nach der Scheidung

Im Falle einer Scheidung bleibt die Obsorge grundsätzlich bei beiden Elternteilen. Es ist jedoch auch möglich, eine andere Regelung zu treffen, wenn dies für die Eltern praktikabler ist. Ein häufiges Szenario, das zu einer Änderung führen kann, ist, wenn ein Elternteil ins Ausland zieht, wodurch die gemeinsame Obsorge erschwert wird. Bei einvernehmlichen Scheidungen ist eine Vereinbarung über die Obsorge sogar erforderlich.

Anträge auf Übertragung der Obsorge

In strittigen Scheidungsfällen ist es nicht unüblich, dass ein Elternteil die alleinige Obsorge beantragt. Es ist wichtig zu beachten, dass Fehlverhalten in der Ehe in der Regel keinen ausreichenden Grund für eine Änderung der Obsorge darstellt. Das Wohl des Kindes ist das Hauptkriterium, das bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt wird.

Obsorge vs. Kontaktrecht

Es besteht oft Verwirrung zwischen der Obsorge und dem Kontaktrecht. Es ist wichtig zu wissen, dass Kontaktrechte unabhängig von der Obsorge-Vereinbarung existieren können. In Fällen, in denen das Wohl des Kindes nicht gefährdet ist, können Kontaktrechte oft schneller gerichtlich durchgesetzt werden als eine Änderung der Obsorge.

Rechte des nicht obsorgeberechtigten Elternteils

Der Elternteil, der nicht das Sorgerecht hat, behält bestimmte Rechte, einschließlich Informations- und Äußerungsrechte. Dies bedeutet, dass sie über wesentliche Maßnahmen und Entscheidungen informiert werden müssen, wie z.B. Änderungen des Namens, der Religion oder des Wohnorts des Kindes. Das Gericht kann auch genehmigen, dass der nicht obsorgeberechtigte Elternteil direkt bei Ärzten oder Schulen Informationen einholt.

Résumé

Bevor Sie sich auf ein potenziell langwieriges Obsorgeverfahren einlassen, ist es ratsam zu prüfen, ob die bestehenden Kontakt-, Informations- und Äußerungsrechte ausreichen, um Ihren elterlichen Verpflichtungen und Bedürfnissen gerecht zu werden. Das Hauptziel sollte immer das Wohl des Kindes sein.

27. Juni 202327. Juni 2023

Immobilienverteilung bei der Scheidung: Was geschieht mit der Ehewohnung?

Im Zuge einer Scheidung spielen Immobilien oft eine entscheidende Rolle. Insbesondere die Ehewohnung rückt hierbei in den Fokus. Aber was versteht man unter dem Begriff „Ehewohnung“? Lassen Sie uns in diesem Artikel den Begriff erläutern und die rechtlichen Aspekte einer Immobilienteilung bei einer Scheidung beleuchten.

Definition der Ehewohnung

Eine Ehewohnung ist in der Regel der Hauptwohnsitz, an dem ein verheiratetes Paar gemeinsam lebt. Hierbei gibt es keine festgelegten Kriterien für die Art der Unterkunft – das kann alles von einem traditionellen Haus bis hin zu einem Wohnmobil sein, welches in Ländern wie den USA häufiger als Wohnsitz dient als etwa in Österreich. Ein Ferienhaus, wie ein Chalet in der Schweiz, wird normalerweise nicht als Ehewohnung betrachtet, obwohl es bei einer Scheidung begehrt sein kann.

Der Sonderstatus der Ehewohnung bei Scheidungen

Wenn es um Immobilien bei Trennungen geht, erlangt die Ehewohnung einen besonderen rechtlichen Status. Dies bedeutet, dass es nicht möglich ist, den (Ex)-Ehepartner einfach aus der Wohnung zu verweisen, unabhängig davon, wem die Immobilie gehört oder wer der Hauptmieter ist.

Dringendes Wohnbedürfnis als entscheidender Faktor

Der Gesetzgeber berücksichtigt das „dringende Wohnbedürfnis“ eines Ehepartners, falls dieser keine angemessene Alternative zur Ehewohnung hat. Wenn beispielsweise der Ehepartner, der nicht Eigentümer ist, mit seinen Kindern aus einer Villa in eine 2-Zimmer-Wohnung umziehen müsste, könnte dies als unangemessen betrachtet werden. Hierbei spielen auch das Wohl der Kinder und die Erwägung, dass ein Schul- oder Kindergartenwechsel in einer bereits belastenden Zeit vermieden werden sollte, eine wichtige Rolle.

Vermögensaufteilung und die Rolle der Ehewohnung

Im Rahmen der Vermögensaufteilung bei Scheidung hat die Ehewohnung ebenfalls einen Sonderstatus. Selbst wenn einer der Partner die Immobilie in die Ehe eingebracht hat, kann sie Teil der Aufteilung sein. Dies geschieht oft zum Schutz des finanziell weniger gut gestellten Partners, wobei auch hier das Wohl der Kinder eine Rolle spielt.

Andere Immobilien, die vor der Ehe im Besitz eines Partners waren und nicht als Ehewohnung genutzt wurden, fallen in der Regel nicht unter die Vermögensaufteilung. Bei Immobilien, die während der Ehe erworben wurden, gelten spezielle Regelungen wie die Gütertrennung. Erbschaften, Schenkungen und Firmenimmobilien sind meistens ausgenommen.

Vorsorge durch Eheverträge

Es ist ratsam, bereits bei der Eheschließung über einen Ehevertrag nachzudenken, in dem Regelungen für den Fall einer Scheidung, insbesondere in Bezug auf die Ehewohnung, festgehalten werden. Zwar mag das wenig romantisch klingen, aber es kann möglicherweise Konflikte minimieren und Klarheit schaffen.

27. Juni 202327. Juni 2023

Optimierung der Energieeffizienz: Nutzen Sie das Öko-Sonderausgaben-pauschale

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Eigenheim energetisch zu modernisieren, wie zum Beispiel durch den Einbau eines neuen Heizkessels oder durch Fassadendämmung, sollten Sie sich über mögliche staatliche Förderungen informieren. Es gibt interessante Unterstützungen vom Staat, und unter bestimmten Bedingungen können Sie auch von dem „Öko-Sonderausgabenpauschale“ profitieren. In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie dazu wissen müssen.

Energetische Gebäudesanierung und klimafreundliche Heizsysteme

Das Öko-Sonderausgabenpauschale gilt insbesondere für:

Thermisch-energetische Gebäudesanierung

Hierzu zählen Maßnahmen wie die Dämmung von Außenwänden, Geschossdecken, Dächern und Kellerböden sowie der Austausch von Fenstern und Außentüren, die darauf abzielen, die Energie- und Wärmeeffizienz des Gebäudes zu verbessern.

Austausch fossiler Heizsysteme

Ersetzen Sie ein veraltetes, auf fossilen Brennstoffen oder Strom basierendes Heizungssystem durch ein klimafreundliches Heizsystem, wie zum Beispiel Fernwärme, Pellets oder eine Wärmepumpe.

Steuerliche Vorteile

Die genannten nachhaltigen Investitionen können gemäß § 18 Abs. 1 Z 10 EStG als Sonderausgaben steuerlich berücksichtigt werden. Wichtig zu wissen ist, dass das Pauschale erstmals für das Veranlagungsjahr 2022 angewendet werden kann.

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme

Um von dem Öko-Sonderausgabenpauschale zu profitieren, müssen folgende Kriterien erfüllt sein:

Sie müssen eine Bundesförderung für die durchgeführte Maßnahme auf Basis des Umweltförderungsgesetzes erhalten haben.

Das verbleibende Investitionsvolumen nach Abzug der erhaltenen Subventionen (von Bund, Land und Gemeinde) muss mindestens EUR 4.000 für thermisch-energetische Sanierungen bzw. EUR 2.000 für den Austausch des Heizsystems betragen.

Steuerliche Erleichterungen

Für thermisch-energetische Sanierungsmaßnahmen können Sie über einen Zeitraum von 5 Jahren jährlich EUR 800 absetzen, für den Austausch eines Heizkessels sind es EUR 400 jährlich. Somit ergibt sich eine steuerliche Erleichterung von insgesamt EUR 4.000 bzw. EUR 2.000.

Antragstellung und automatische Berücksichtigung

Im Rahmen des Förderantrags müssen Sie bei der zuständigen Einrichtung (Kommunalkredit Public Consulting) neben den Rechnungen auch eine Erklärung abgeben, dass Sie das Öko-Sonderausgabenpauschale in Anspruch nehmen möchten und mit der Datenübermittlung an das Finanzamt einverstanden sind. Bei Erfüllung der Voraussetzungen wird die Pauschale dann automatisch im Rahmen der Einkommensteuer-/Arbeitnehmerveranlagung berücksichtigt.

Résumé

Das Öko-Sonderausgabenpauschale ist eine hervorragende Möglichkeit, um bei der energetischen Modernisierung Ihres Eigenheims sowohl die Umwelt als auch Ihren Geldbeutel zu schonen. Prüfen Sie die Voraussetzungen und nutzen Sie die Chance, Ihr Zuhause nachhaltig zu optimieren und dabei von staatlichen Förderungen zu profitieren.

21. Juni 202321. Juni 2023

Immobilienerwerb und Gewährleistung: Sicher durch den Kaufprozess

In der Welt des Immobilienerwerbs sind Qualität und Rechtsschutz essentiell. Gewährleistung ist hierbei ein Schlüsselelement. In diesem Artikel tauchen wir tief in die Materie des Gewährleistungsrechts bei Immobilienerwerb ein und beleuchten wichtige Aspekte für Käufer und Verkäufer.

Was bedeutet Gewährleistung im Kontext von Immobilien?

Gewährleistung ist ein rechtlicher Begriff, der dazu dient, Unstimmigkeiten aufgrund mangelhafter Leistung zu klären. Für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen sind ein gültiger Kaufvertrag und ein Mangel zum Zeitpunkt der Leistungserbringung erforderlich. In Österreich ist das Gewährleistungsrecht in den §§ 922-933 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) verankert und es ist auf alle entgeltlichen Verträge anwendbar.

Die Essenz des Gewährleistungsrechts beim Kauf von Immobilien

Gemäß § 922 ABGB ist der Verkäufer verpflichtet sicherzustellen, dass die Immobilie bei Übergabe mangelfrei ist. Das bedeutet, dass die Immobilie den im Vertrag festgelegten oder allgemein erwarteten Eigenschaften entsprechen muss. Besonders bei älteren Immobilien ist es oft herausfordernd zu ermitteln, welche Eigenschaften als standardmäßig gelten. Hierbei spielt auch der Kaufpreis der Immobilie eine wesentliche Rolle.

Zusätzlich verlangt das Energieausweis-Vorlagegesetz 2012, dass die Energieeffizienzdaten, welche im Energieausweis aufgeführt sind, in die Kaufvereinbarung einfließen.

21. Juni 202321. Juni 2023

Schlau Sparen: Grunderwerbsteuer-Optimierung für Projektentwickler

Beim Aufbau eines Unternehmens im Bereich Immobilienentwicklung und Bauträgerwesen ist es unerlässlich, Steueroptimierungen in Betracht zu ziehen. In diesem Artikel wird detailliert erläutert, wie effektive Grunderwerbsteuer-Einsparungen erzielt werden können.

Verständnis der Grunderwerbsteuer

Es ist wichtig zu verstehen, dass Grunderwerbsteuer in der Regel bei der Übertragung von Immobilien anfällt, wenn die Transaktion dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegt. Bei Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, die Liegenschaften besitzen, existieren jedoch bestimmte Ausnahmen.

Strategien zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer

Nehmen wir als Beispiel eine GmbH, die im Besitz einer Immobilie ist. Wenn die Anteile dieser GmbH an einen Käufer übertragen werden, besteht unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu umgehen.

Gemäß § 1 Absatz 3 des Grunderwerbsteuergesetzes kann beispielsweise bei einer Übernahme von weniger als 95% der Anteile an der GmbH Grunderwerbsteuer eingespart werden, da in diesem Fall in der Regel keine Anteilsvereinigung im Sinne des Gesetzes stattfindet.

Résumé

Für Projektentwickler im Immobilien- und Bauträgerbereich ist es von entscheidender Bedeutung, sich über die verschiedenen Möglichkeiten zur Optimierung der Grunderwerbsteuer zu informieren. Durch kluge Strategien und umsichtige Planung können erhebliche Einsparungen erzielt und somit die Wirtschaftlichkeit des Projekts erhöht werden.

21. Juni 202321. Juni 2023

Der Energieausweis: Ein unverzichtbares Dokument beim Immobilienhandel

Wenn es um den Verkauf, die Vermietung oder Verpachtung von Immobilien geht, spielt der Energieausweis eine entscheidende Rolle.

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis, ähnlich zu den Energieeffizienz-Aufklebern auf Elektrogeräten, gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes. Gemäß dem Gesetz zur Vorlage von Energieausweisen (EAVG), sind Verkäufer und Vermieter verpflichtet, den Energieausweis den potenziellen Käufern oder Mietern vorzulegen. Dabei sollte der Energieausweis nicht älter als zehn Jahre sein.

Schon in Immobilienanzeigen müssen wichtige Angaben gemacht werden. Verkäufer, Vermieter und beauftragte Immobilienmakler müssen den Heizwärmebedarf sowie den Gesamtenergieeffizienz-Faktor im Inserat angeben.

Rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dem Energieausweis

§ 6 des EAVG weist darauf hin, dass die im Energieausweis angegebenen Energiekennzahlen als vereinbarte Eigenschaften gelten. Das Gesetz nimmt dabei auch eine „Berücksichtigung unvermeidbarer Bandbreiten“ in Betracht, die anerkennt, dass es bei der Erstellung des Ausweises zu kleinen Ungenauigkeiten kommen kann. Der Ersteller des Energieausweises muss bei der Ermittlung der Daten sorgfältig vorgehen und bestimmte Standards einhalten. Insbesondere bei älteren Gebäuden ist eine genaue Untersuchung erforderlich. Eine nachlässige Analyse kann zu einer Haftung des Erstellers führen.

Wenn im Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag keine wirksame Haftungsbeschränkung vereinbart ist, müssen Verkäufer und Vermieter für die Richtigkeit der im Energieausweis angegebenen Daten einstehen. Dies kann bedeuten, dass sie für eventuelle Mängel haften und möglicherweise Schadensersatz zahlen müssen.

Für Verbrauchergeschäfte ist ein Haftungsausschluss in der Regel rechtlich kaum durchsetzbar. Es ist daher wichtig, dass Verkäufer und Vermieter sicherstellen, dass der Energieausweis von einem qualifizierten Fachmann erstellt wird.

Des Weiteren haftet der Ersteller des Energieausweises unmittelbar gegenüber dem Käufer oder Mieter für die Richtigkeit der Angaben im Energieausweis.

Die Rolle des Immobilienmaklers

In der Praxis ist oft der Immobilienmakler involviert. Wenn der Makler den Energieausweis-Ersteller empfiehlt oder auswählt, könnte er haftbar gemacht werden, wenn der gewählte Ersteller offensichtlich ungeeignet ist. Es wird erwartet, dass der Makler bei der Auswahl mit Sorgfalt vorgeht.

Kein Energieausweis - Was sind die Folgen?

Fehlt ein Energieausweis, gilt eine Gesamtenergieeffizienz, die dem Alter und der Art des Gebäudes entspricht, als vereinbart. Dies kann für den Verkäufer oder Vermieter ungünstig sein, insbesondere wenn das Gebäude tatsächlich eine bessere Energieeffizienz hat, als das gesetzliche Minimum vorschreibt.

Außerdem können Verstöße gegen die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises mit Geldstrafen belegt werden. Dies bedeutet, dass es für den Verkäufer oder Vermieter nicht nur finanziell nachteilig sein kann, keinen Energieausweis vorzulegen, sondern auch rechtliche Konsequenzen mit sich bringen kann.

Résumé

Der Energieausweis ist ein wesentliches Dokument beim Handel mit Immobilien. Er gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes und ist daher sowohl für Käufer als auch für Mieter von großer Bedeutung. Verkäufer und Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Die Nichtvorlage kann sowohl finanzielle als auch rechtliche Konsequenzen haben. Es ist daher im Interesse aller Beteiligten, die gesetzlichen Vorgaben bezüglich des Energieausweises zu beachten und diesen rechtzeitig und korrekt erstellen zu lassen.

14. Juni 202314. Juni 2023

Rechtsleitfaden: Schenkung von Immobilien

Dieser ausführliche Leitfaden soll Immobilienbesitzern und Interessierten, die Immobilien in Österreich verschenken möchten – ob es sich um Grundstücke, Wohnungen oder Häuser handelt – eine fundierte Übersicht über die relevanten rechtlichen Aspekte geben.

Schriftliche Schenkungsverträge und Grundbuch-Eintragungen

Zwar sind mündliche Schenkungen rechtlich zulässig, aber bei Immobilien ist in der Regel ein schriftlicher Schenkungsvertrag erforderlich. Um das Eigentum wirksam gegenüber Dritten zu übertragen, muss das Eigentumsrecht des Beschenkten im Grundbuch eingetragen werden. Ein Rechtsanwalt oder Notar sollte beauftragt werden, um sicherzustellen, dass der Schenkungsvertrag den formalen Anforderungen für die grundbücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts entspricht.

Absicherung für den Schenker: Rechte und Schutz

Häufig möchten Schenker bestimmte Rechte in Bezug auf die Immobilie wahren. Ein Wohnrecht ermöglicht es dem Schenker, weiterhin in der Immobilie zu wohnen, während das Fruchtgenussrecht zusätzlich das Vermieten der Immobilie erlaubt. Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot kann sicherstellen, dass die Immobilie nicht ohne weiteres verkauft oder belastet wird. Das Vorkaufsrecht und die Leibrente sind weitere Optionen, die dem Schenker Sicherheit geben können. Es ist ratsam, diese Rechte grundbücherlich abzusichern, um die gewünschte Wirkung gegenüber Dritten zu erzielen.

Steuern und Abgaben bei Immobilienschenkungen

Obwohl in Österreich keine Schenkungs- und Erbschaftssteuer erhoben wird, unterliegen Immobilienschenkungen der Grunderwerbsteuer. Der gestaffelte Tarif beträgt 0,5% für die ersten EUR 250.000, 2% für die nächsten EUR 150.000 und darüber hinaus 3,5%. Die Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert. Zudem fällt eine Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1% gemäß dem Gerichtsgebührengesetz an. Bei der Übertragung von Immobilien an nahe Angehörige wird der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage herangezogen.

Einhaltung der Formvorschriften

Die Einhaltung bestimmter Formvorschriften ist entscheidend, um das Eigentum rechtswirksam zu übertragen. Ist die Übergabe der Immobilie bereits erfolgt, genügt eine notarielle Beglaubigung der Unterschriften. Andernfalls ist ein Notariatsakt erforderlich. Ein Rechtsanwalt kann bei der Koordinierung dieser Formalitäten hilfreich sein.

Vor- und Nachteile der Schenkung zu Lebzeiten

Es sollte sorgfältig überlegt werden, ob eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt oder im Rahmen der Erbfolge übertragen wird. Eine rechtzeitige Regelung durch Testament oder Schenkung kann Streitigkeiten unter Erben verhindern. Die Schenkung zu Lebzeiten, kombiniert mit Pflicht- und Erbteilverzichten, kann dazu beitragen, das Vermögen so aufzuteilen, dass nach dem Ableben keine gegenseitigen Ansprüche entstehen.

Widerrufsmöglichkeiten bei Schenkungen

Es ist zu beachten, dass Schenkungen unter bestimmten Bedingungen widerrufbar sind. Grober Undank etwa, wenn der Beschenkte eine schwerwiegende Straftat gegen den Schenker begeht, kann einen Widerruf rechtfertigen. Des Weiteren kann der Widerruf zulässig sein, wenn bestimmte erwartete Ereignisse nicht eintreten – wie etwa eine geplante Eheschließung, das Fortbestehen einer Lebensgemeinschaft oder eine vereinbarte Gegenleistung. In solchen Fällen ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, da der Widerruf zeitnah und unter Einhaltung formaler Anforderungen geltend gemacht werden muss.

14. Juni 202314. Juni 2023

Relevanz des Kaufanbots nicht unterschätzen

Beim Immobilienerwerb wird der Bedeutung des Kaufanbots oft nicht genügend Gewicht beigemessen. Viele angehende Immobilienbesitzer suchen bereits seit geraumer Zeit nach dem perfekten Heim oder Grundstück. Ist das Traumobjekt gefunden, wollen sie häufig schnell handeln.

Rechtliche Konsequenzen eines Kaufanbots beim Immobilienerwerb

Es ist wichtig zu verstehen, dass Kaufanbote in der Regel rechtlich verbindlich sind. Sobald der Verkäufer das vom Käufer unterzeichnete Kaufanbot akzeptiert, entsteht ein rechtskräftiger Vertrag. Der Käufer verpflichtet sich dann, die Immobilie zu den im Kaufanbot festgelegten Bedingungen zu erwerben und den Kaufpreis zu entrichten. Ein Rücktritt vom Kaufanbot ist meist nur unter eingeschränkten Bedingungen möglich.

Wird ein Kaufanbot abgegeben, sollte man abwarten, ob der Verkäufer es innerhalb der festgelegten Frist annimmt. Ein weiteres Kaufanbot für ein anderes Objekt in dieser Zeit könnte zu zwei bindenden Verträgen führen.

Wichtigkeit der rechtlichen Prüfung des Kaufobjekts

Angesichts der verbindlichen Natur eines Kaufanbots ist es ratsam, eine rechtliche Prüfung des Kaufobjekts vor der Unterzeichnung des Kaufanbots durchzuführen. Überprüfen Sie den Grundbuchsstand, um herauszufinden, wer der Eigentümer ist und ob Lasten wie Hypotheken oder Nutzungsrechte bestehen. Im Falle von Wohnungseigentum sollten Sie das Nutzwertgutachten und den Wohnungseigentumsvertrag prüfen. Achten Sie auch auf die Eigenschaften von Zubehör wie Parkplätzen, Kellern oder Gärten. Erkundigen Sie sich zudem nach bestehenden Nutzungsregelungen, laufenden Kosten, Rücklagen, geplanten Sanierungsarbeiten, Grundstückswidmung und Bau- und Benutzungsgenehmigungen.

Kaufanbot als Basis für den Kaufvertrag

Das Kaufanbot legt die grundlegenden Parameter für den späteren Kaufvertrag fest. Standard-Kaufanbotsformulare sind oft knapp gehalten und enthalten möglicherweise nicht alle relevanten Punkte oder enthalten nachteilige Klauseln. Stellen Sie sicher, dass das Kaufanbot alle relevanten Punkte abdeckt, und verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen.

Einbeziehung von Vorbehalten und Bedingungen

Es ist üblich, dass die finanzierende Bank eine verbindliche Zusage erst erteilt, nachdem ein Entwurf des Kaufvertrags vorgelegt wurde. Daher sollte das Kaufanbot Vorbehalte oder Bedingungen enthalten, etwa dass das Angebot ungültig ist, wenn keine Finanzierungszusage erfolgt.

Résumé

Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, ein Kaufanbot zu unterzeichnen, und achten Sie darauf, individuell angepasste Formulierungen zu verwenden. Das Kaufanbot sollte unter anderem Angaben zu Kaufpreis, Lastenfreiheit, Vertragserstellung, Treuhandschaft, Kostentragung, Gewährleistung, Befristung des Angebots und Vorbehalten enthalten.

Auf Basis des Kaufanbots wird der Kaufvertrag erstellt, welcher notariell beglaubigt werden muss. Dies ermöglicht die Durchführung der erforderlichen Schritte für den Eigentumserwerb im Grundbuch.

Berücksichtigen Sie auch, dass ähnliche Überlegungen für Mietangebote gelten. Es wird dringend empfohlen, rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen, bevor Sie ein Kaufanbot unterzeichnen.