Der Bauträgervertrag: Schutz und Sicherheit beim Immobilienerwerb

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Der Bauträgervertrag: Schutz und Sicherheit beim Immobilienerwerb

Wer eine Wohnung kauft, die noch gebaut oder saniert wird, muss oft hohe Vorauszahlungen an den Bauträger leisten. Ein Bauträgervertrag bietet hier essenziellen Schutz: Er verhindert, dass Erwerber ihre Vorauszahlungen verlieren, falls der Bauträger in Insolvenz geht. Doch was genau regelt ein solcher Vertrag und welche Rechte und Pflichten haben die Vertragsparteien? Erfahren Sie alle wichtigen Aspekte über den Bauträgervertrag und die gesetzlichen Vorgaben, die Ihre Investition sichern.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag wird zwischen einem Bauträger und einem Erwerber abgeschlossen. Ziel dieses Vertrags ist der Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Bestandsrecht oder anderen Nutzungsrechten, einschließlich Leasing. Der Bauträgervertrag wird ausschließlich für Gebäude und Wohnungen abgeschlossen, die zukünftig errichtet oder vollständig saniert werden. Es ist zwingend erforderlich, dass der Bauträgervertrag schriftlich vereinbart wird.

Wo ist der Bauträgervertrag geregelt?

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), umgangssprachlich auch Bauvertragsgesetz genannt, bildet die Grundlage für den Bauträgervertrag. Dieses Gesetz greift, wenn der Käufer vor der Fertigstellung des Objekts mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche an den Bauträger zahlt.

Was regelt das Bauträgervertragsgesetz konkret?

Das BTVG legt fest, welche Bestandteile zwingend in einem Bauträgervertrag enthalten sein müssen. Dazu gehören vor allem Rücktrittsrechte und Sicherungsmodelle, einschließlich Ratenplan und Treuhandschaft. Ein Treuhänder dient als neutrale Schnittstelle zwischen Bauträger und Erwerber. Auf eine Treuhandschaft kann nur im Fall einer schuldrechtlichen Sicherung verzichtet werden (BTVG § 12).

Rücktrittsrechte im Bauträgervertrag

Das Bauträgervertragsgesetz sieht in § 5 zwei konkrete Rücktrittsrechte vor:

Rücktritt wegen mangelhafter Information:
Der Erwerber kann vom Vertrag zurücktreten, wenn nicht alle relevanten Vertragsinhalte bis spätestens eine Woche vor Vertragsabschluss vorgelegt werden. Der Rücktritt kann bis zum Zustandekommen des Vertrags oder innerhalb von 14 Tagen danach erklärt werden. Das Recht erlischt spätestens sechs Wochen nach Vertragsabschluss.
 
Rücktritt wegen Nichterhalt einer Förderung:
Der Erwerber kann zurücktreten, wenn eine dem Vertrag zugrunde liegende Wohnbauförderung nicht oder nur teilweise gewährt wird, und die Gründe dafür nicht beim Erwerber liegen. Der Rücktritt muss innerhalb von zwei Wochen erklärt werden und erlischt spätestens sechs Wochen nach Erhalt der Information über die nicht gewährte Förderung.
 

Die Sicherungspflicht im Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag muss mindestens eines der im BTVG festgelegten Sicherungsmodelle enthalten, um den Erwerber vor dem Verlust bereits geleisteter Zahlungen zu schützen:

  • Schuldrechtliche Sicherung durch Bankgarantie oder Versicherung (BTVG § 8)
  • Grundbücherliche Sicherung mit Ratenplan und Treuhandschaft (BTVG § 9) – dies ist das am häufigsten strapazierte Modell
  • Pfandrechtliche Sicherung (BTVG § 11) inklusive Treuhandschaft

Die Sicherungspflicht endet erst mit der Übergabe der fertiggestellten Immobilie und dem rechtmäßigen Besitz des Erwerbers.

Die Ratenpläne laut Bauträgervertragsgesetz

Die Ratenpläne im Bauträgervertrag legen fest, in welchem prozentualen Höchstausmaß der vereinbarte Preis nach Abschluss der einzelnen Bauabschnitte in Raten an den Bauträger zu zahlen ist. Zu den Bauabschnitten zählen etwa der Baubeginn oder die Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs.

Es gibt zwei Optionen:

  • Ratenplan A: Schnellere Rückzahlung, mit gewissen Sonderregelungen bei dringendem Wohnbedürfnis.
  • Ratenplan B: Langsamere Rückzahlung, anzuwenden, wenn die Sonderregelungen von Ratenplan A nicht erfüllt werden oder keine Einigung besteht.

Résumé

Der Bauträgervertrag bietet wichtige Sicherheiten und Schutzmechanismen für Erwerber von Immobilien, die sich noch im Bau oder in der Sanierung befinden. Durch die Regelungen des Bauträgervertragsgesetzes wird sichergestellt, dass die Interessen der Erwerber gewahrt bleiben und finanzielle Risiken minimiert werden.

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Bauverträge: Typen und Entgeltarten

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Bauverträge: Typen und Entgeltarten

In diesem Blogbeitrag beleuchten wir die vielfältigen Aspekte von Bauvertragstypen und den damit verbundenen Entgeltarten. Ein fundiertes Verständnis dieser rechtlichen Rahmenbedingungen ist essentiell für alle Akteure im Bauwesen. Wir bieten Ihnen einen umfassenden Einblick in die Welt der Bauverträge und zeigen auf, welche Entgeltmodelle Sie kennen sollten, um Ihre Projekte erfolgreich zu realisieren.

Was ist ein Bauwerkvertrag?

Ein Bauwerkvertrag, auch Bauvertrag genannt, definiert sich als eine Vereinbarung mit Entgeltcharakter im Rahmen eines Werkvertrags. Dabei wird eine bestimmte Bauleistung, wie etwa die Erstellung eines Rohbaus oder Durchführung von Elektroarbeiten, gegen eine Gegenleistung, beispielsweise den Lohn für die erbrachte Werkleistung, getauscht. Es ist anzumerken, dass das Entgelt hierbei nicht ausschließlich in der Form von Geld erfolgen muss; jede Form von vermögenswertem Austausch kann als Gegenleistung in Frage kommen.

In diesem Vertragsverhältnis verpflichtet sich der ausführende Unternehmer (Werkunternehmer), ein Bauwerk zu erstellen oder eine spezifische Bauleistung zu erbringen, die den Anforderungen des Auftraggebers (Werkbesteller) entspricht. Die Verantwortung für die Ausführung dieser Arbeiten trägt der Unternehmer persönlich oder durch direkte Überwachung der Ausführung.

Rechtlicher Rahmen und Form

Ein Bau- oder Bauwerkvertrag ist in seiner Form flexibel und unterliegt nicht strikten Vorgaben. Entsprechend den allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts kommt er durch die Übereinkunft der Parteien zustande, typischerweise durch die Annahme eines Angebots oder eines Kostenvoranschlags. Die juristischen Rahmenbedingungen dieses Vertragstyps finden ihre Verankerung primär im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), genauer in den Paragraphen 1165 bis 1171, die den Werkvertrag behandeln. Ergänzt werden diese durch eine Reihe von ÖNORMEN, insbesondere die ÖNORM B 2110, sowie durch Bestimmungen des Unternehmergesetzbuchs (UGB) und des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG).

Die Festlegung der Art des Entgelts führt zur Unterscheidung zwischen verschiedenen Vertragstypen, nämlich:

  • dem Einheitspreisvertrag,
  • dem Pauschalpreisvertrag und
  • dem Regiepreisvertrag.

Einheitspreisvertrag: Der Standard im Bauwesen

Im Bauwesen ist der Einheitspreisvertrag die vorherrschende Vertragsform. Dieser Typ basiert auf einem detaillierten Leistungsverzeichnis, das das Bauvorhaben in messbare Einheiten unterteilt, wie zum Beispiel Stückzahl, Meter, Quadratmeter, Kubikmeter, Kilogramm, Stunden und so weiter. Die Vergütung ergibt sich aus der Multiplikation der tatsächlich erbrachten Mengen jeder Teilleistung mit dem jeweiligen Einheitspreis, wodurch das Entgelt für die Bauleistung festgelegt wird.

Pauschalpreisvertrag: Sicherheit durch Festpreis

Im Rahmen des Baurechts zeichnet sich der Pauschalpreisvertrag dadurch aus, dass er die vollständige Bauleistung gegen eine festgelegte Summe abgilt. Diese Vertragsart umfasst somit alle Teilleistungen zu einem vereinbarten Festpreis. Angesichts der Herausforderung, Einzelposten bei Bauprojekten genau zu verifizieren, bietet der Pauschalpreisvertrag eine präferierte Lösung. Er eliminiert die Notwendigkeit für detaillierte Mengenermittlungen, die bei Einheitspreisverträgen üblich sind, und verhindert somit potenzielle Dispute über Umfang und Volumen der erbrachten Leistungen. Bei dieser Vertragsform übernimmt der Unternehmer das Risiko eventueller Preissteigerungen bei Materialien oder Lohnkosten.

Regiepreisvertrag: Flexibilität durch Abrechnung nach Aufwand

Ein Regiepreisvertrag sieht eine Vergütung der Bauleistung nach tatsächlichem Aufwand vor. Diese Vertragsform bietet Flexibilität, kann jedoch auch zu Unsicherheiten bei der Endabrechnung führen.

Résumé

Die Wahl des richtigen Vertragstyps und der passenden Entgeltsart ist entscheidend für den Erfolg eines Bauvorhabens. Jeder Vertragstyp hat seine Vor- und Nachteile, die je nach Projektumfang, Budget und individuellen Bedürfnissen sorgfältig abgewogen werden sollten.

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