Die Treuhandschaft im Überblick – das sollten Sie wissen

    • Was ist eine Treuhandschaft?
    • Welche Vorteile bringt eine Treuhandschaft?
    • Überblick über die Treuhandschaft 

Was ist eine Treuhandschaft?

    • Die Treuhandschaft ist eine Dienstleistung des Rechtsanwaltes, die bei der Abwicklung von Rechtsgeschäften, besonders bei Liegenschaftskaufverträgen, eine zentrale Rolle spielt. 
    • Die Treuhandschaft dient der Absicherung vertraglich vereinbarter Zahlungen gegenüber dem Vertragspartner, zB des Kaufpreises einer Liegenschaft bis zur Grundbuchseintragung.
    • Dabei unterliegt der Rechtsanwalt der strengen Revision der Rechtsanwaltskammer.

Welche Vorteile bringt eine Treuhandschaft?

    • Absicherung des Verkäufers: Der Vorteil des Verkäufers ist die Absicherung der Kaufpreiszahlung und Auszahlung. Der Rechtsanwalt sorgt dafür, dass der Verkäufer auch zu seinem vertraglich vereinbarten Geld gelangt, wenn alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind.
    • Absicherung des Käufers: Der Vorteil des Käufers ist die Absicherung, dass der Kaufpreis erst zum Verkäufer gelangt, wenn die grundbücherliche Einverleibung des Käufers erfolgt ist sowie die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen vorliegen. 

Überblick - Wie läuft eine Treuhandschaft beim Rechtsanwalt ab?

Der erste Schritt ist die Einrichtung eines eigenen Treuhandkontos bei einer staatlich beaufsichtigten Bank. Alle Ein- und Auszahlungen laufen ausschließlich über dieses Konto.

Die Grundlage einer Treuhandschaft ist ein Vertrag. Das kann beispielsweise ein Kaufvertrag, Werkvertrag oder auch ein Abtretungsvertrag sein. 

Dieser wird beim Vertragsabschluss von beiden Parteien beglaubigt unterfertigt. Ebenfalls wird im Rahmen des Vertrages auch die Treuhandvereinbarung unterzeichnet.

Aus der Treuhandvereinbarung ergeben sich Verpflichtungen für den Rechtsanwalt als Treuhänder gegenüber dem Verkäufer und dem Käufer,  insbesondere verwahrt der Rechtsanwalt den Kaufpreis mit äußerster Sorgfalt. Er steht unter der strengen Revision der Rechtsanwaltskammer. 

Auch ist der Rechtsanwalt als Treuhänder verpflichtet, bei Vertragsabschluss das Informationsblatt über die Treuhandschaft der Rechtsanwaltskammer allen Treugebern auszuhändigen. 

Die Meldung der Treuhandschaft an die Rechtanwaltskammer erfolgt durch den Rechtsanwalt unverzüglich nach der Unterfertigung. Die Rechtsanwaltskammer trägt in Folge die Treuhandschaft in das anwaltliche Treuhandbuch ein. Dadurch ist die Treuhandschaft bis zu einem Betrag von 7,2 Millionen Euro versichert. 

Nach der Erstmeldung der Treuhandschaft an die Rechtsanwaltskammer werden die treuhänderische Bank, der Rechtsanwalt als Treuhänder sowie die Treugeber von der Meldung verständigt. Dies erfolgt schriftlich und dient lediglich zur Information.

Der Kontoverfügungsauftrag dient zur Absicherung der Geldüberweisungen. Im Zuge dessen wird erklärt, dass die Geldüberweisungen (Verfügungen) nur an die im Kontoverfügungsauftrag genannten Personen und nur auf die im Kontoverfügungsauftrag angeführten Konten durchgeführt werden dürfen. Der Kontoverfügungsauftrag ist ebenfalls von allen Treugebern sowie dem Rechtsanwalt als Treuhänder zu unterfertigen.

 

Die grundbücherliche Rangordnung für den Treuhänder dient zur Absicherung, dass bis zur Einverleibung des Eigentumsrechtes zugunsten des Käufers keine anderen Eintragungen wie zB Eigentumsrechte oder Pfandrechte im Grundbuch erfolgen können. Diese Anmerkung der Rangordnung für die Veräußerung wird durch den Treuhänder eingebracht. 

Der Rechtsanwalt ist verpflichtet nachzufragen, ob die Mittel zum Kauf (der Kaufpreis) auch aus einer legitimen Quelle kommt. Beispielsweise sollte der Kaufpreis aus einer Schenkung kommen, ist die Schenkungsmeldung dem Rechtsanwalt vorzulegen.

Diesbezüglich wird ein Geldwäscheformular vom Käufer unterzeichnet, in dem er die fehlenden Informationen (z.B. die Mittelherkunft) anzugeben hat.

Der Rechtsanwalt darf nur im Rahmen der Treuhandschaft und des Kontoverfügungsauftrages Geldüberweisungen tätigen. 

Der Rechtsanwalt als Treuhänder sowie alle Treugeber werden nach jeder Buchung auf dem Treuhandkonto durch einen Kontoauszug der Treuhandbank informiert. Dieser wird postalisch zugesandt. 

Wenn alle vertraglich vereinbarten Bedingungen vorliegen, wird der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt und somit die Treuhandschaft beendet. 

Die vereinbarten Auszahlungsbedingungen sind in der Regel: 

    • Allseits notariell beglaubigt unterfertigter Kaufvertrag 
    • Vorliegen des einzigen Grundbuchsbeschlusses über die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtige Veräußerung mit einer Restlaufzeit von mindestens 3 Monaten 
    • Bescheinigung gemäß § 13d Abs 4 Z1 Sbg. GVG (nur bei Baugrundstücken (und Gebäuden) in Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden)
    • Sicherung des vertragsgemäßen Eigentumsübertragung des Kaufobjekts 
    • Nachweis für die Übergabe des Kaufobjekts
    • Bestätigung des Erstmeldung der Rechtsanwaltskammer über die Treuhandschaft
    • Kontoverfügungsauftrag
    • (nur für Verkäufer relevant) erforderliche Unterlangen und Urkunden für die Berechnung der Immobilienertragssteuer inkl. unterfertigte Formulare für die Berechnung sowie die Selbstberechnung der Immobilienertragssteuer durch den Rechtsanwalt

Die Beendigung der Treuhandschaft muss der Rechtsanwaltskammer gemeldet werden.

verfasst von
Mag. Mirela Saric

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Die wichtigsten Zutaten zum perfekten Immobilienkaufvertrag

    • Wer erstellt einen Immobilienkaufvertrag?
    • Kann auch ein Unternehmen eine Immobilie kaufen?
    • Wie kommt der Kaufvertrag zustande?
    • Welche Kosten kommen auf den Käufer zu?
    • Welche Kosten kommen auf den Verkäufer zu?
    • Wie kann Brandauer Rechtsanwälte Ihnen helfen?
    • Checkliste für den Immobilienkauf 

Wer erstellt einen Immobilienkaufvertrag? 

    • Ein Kaufvertrag über eine Immobilie wird meist durch einen Rechtsanwalt erstellt und dann von einem Notar notariell beglaubigt. 

Kann auch ein Unternehmen eine Immobilie kaufen?

    • Ja, in diesem Fall muss der Firmenname, die Firmenbuchnummer sowie der Name des Firmenvertreters angegeben werden. 
    • Firmenvertreter ist meist je nach Rechtsform der Geschäftsführer oder auch der Vorstand. 

Wie kommt der Kaufvertrag zustande?

    • Grundsätzlich kommt der Kaufvertrag nach der Einigung  von Käufer und Verkäufer über Kaufobjekt und Kaufpreis zustande. Das nennt sich im juristischen Verkehr Konsenualvertrag.
    • Dadurch ergibt sich die Pflicht des Käufers zur Leistung des Kaufpreises und die Pflicht des Verkäufers das Kaufobjekt dem Käufer zu übergeben.
    • Aber Achtung: die rechtliche Zusammensetzung eines Kaufvertrages besteht aus einem gültigen Titel ( = meist der schriftliche Kaufvertrag) sowie dem Modus (= stellt die Übergabe da), dennoch besteht der eigentliche Eigentumserwerb beim Kauf einer Immobilie in der Einverleibung im Grundbuch.

Welche Kosten kommen auf den Käufer zu?

Neben dem Kaufpreis muss der Käufer beim Kaufvertrag noch mit Nebenkosten in der Höhe von bis zu 10% des Kaufpreises rechnen.

In der Regel hat der Käufer beim Immobilienkaufvertrag folgende Kosten zu tragen:

        • Kaufpreis (vertraglich vereinbart)
        • Grunderwerbsteuer (grundsätzlich 3,5 % vom Kaufpreis)
        • Eintragungsgebühr im Grundbuch (grundsätzlich 1,1 % vom Kaufpreis)
        • Rechtsanwaltskosten (je nach Kaufpreis zwischen 1% – 2,5%)
        • Beglaubigungskosten durch den Notar (ca. 150 – 400 EUR))
        • Barauslagen (ca. 300 – 500 EUR)
        • Bearbeitungskosten bei der Treuhandbank (ca. EUR 100)
        • Servicepauschale der Rechtsanwaltskammer (25 EUR)
        • Gegebenenfalls Pfandrechteintragung einer Hypothek (1,2 % des Pfandbetrags)
        • Gegebenenfalls Maklerhonorar (grundsätzlich 3% des Kaufpreises zzgl. Ust.)
        • Gegebenenfalls Kreditgebühren für ein Bankdarlehen (ca. 0,25 – 1,5%)

Welche Kosten kommen auf den Verkäufer zu?

In der Regel hat der Verkäufer beim Immobilienkaufvertrag folgende Kosten zu tragen: 

        • Immobilienertragssteuer (4,2 % – 30 % des Kaufpreises, sofern keine Befreiung) 
        • Selbstberechnungskosten für die Immobilienertragssteuer (beinhaltet: Prüfung Immobilienertragssteuer, Berechnung, eventuelle Befreiungen, Abwicklung über Finanzamt)
        • Lastenfreistellung (zB Löschung von Pfandrechten, Fruchtgenussrechten, Wohnungsgebrauchsrechten oder Dienstbarkeiten)

Wie kann Brandauer Rechtsanwälte Ihnen helfen?

    • Wir fühlen uns im Vertragsrecht wie zuhause, da es eine unserer Spezialitäten ist. Unzähligen Klienten haben wir schon zu Ihren neuen 4-Wänden verholfen, und deswegen freuen wir uns schon, Sie zu unterstützen. 
    • In einem kostenlosen Erstgespräch mit uns erklären wir Ihnen gerne den genauen Ablauf eines Immobilienkaufs / -verkaufs über unsere Kanzlei. Ihr Aufwand wird so gering wie möglich gehalten. 
    • Transparenz ist uns wichtig, deswegen klären wir Sie ebenso in diesem Gespräch über die Kosten unserer Unterstützung auf. 

Was sind die Inhalte eines Kaufvertrags? #Checkliste

    • Persönliche Daten der Vertragsparteien (Name, Adresse, Geburtsdatum, Sozialversicherungsnummer, Firmenbuchnummer, .. etc)
    • Beschreibung der zu verkaufenden Immobilie (Haus oder Wohnung)
    • Gegebenenfalls Beschreibung von Zubehör oder Inventar
    • Angaben über Mängel wie Sanierungsbedarf von der zu verkaufenden Wohnung und die Angaben zur Hausverwaltung
    • Kaufpreis der Immobilie
    • Zahlungsmodalitäten
    • Zahlungsfristen
    • Grundbuchauszug mit möglichen Belastungen am Kaufobjekt
    • Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie
    • Klärung der Haftung für Sach- und Rechtsmängel
    • Treuhandschaftsmodalitäten (wenn gewünscht)
    • Gegebenenfalls Grundverkehrsgenehmigung, wenn im individuellen Fall erforderlich
    • Aufzeigen von Rechten und Pflichten im Sinne von Verkaufs- oder Belastungsverboten
    • Gewährleistungsangaben
    • Angaben der Nebenkosten des Verkäufers (Immobilienertragssteuer, Selbstberechnung, Lastenfreistellung)
    • Angaben der Nebenkosten der Käufers (Grunderwerbssteuer, Kaufpreis, Eintragungsgebühr, Rechtsanwaltskosten, … )
    • Gerichtszuständigkeit bei Streitigkeiten
    • Aufsandungserklärung (schriftliches Einverständnis der verkaufenden Partei über die Eintragung ins Grundbuch)
    • Angaben zur Einverleibung des Eigentumsrechts 
    • Notarielle Unterfertigung des Kaufvertrages durch beide Parteien 

Sie haben weitere Fragen? Klicken Sie doch auf unsere Kaufverträge & Treuhandschaften Seite! Hier klären wir nochmal detaillierte alle Schritte der Abwicklung eines Immobilienkaufvertrags. 

Vertragsprüfung

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  • Max. Dateigröße: 150 MB.
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Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.