Treuhänder-Haftung bei Bauträgerverträgen: Pflichten und rechtliche Konsequenzen

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Treuhänder-Haftung bei Bauträgerverträgen: Pflichten und rechtliche Konsequenzen

Die Rolle des Treuhänders im Bauträgerrecht ist von entscheidender Bedeutung für den Schutz der Käuferinteressen. Doch welche Pflichten hat ein Treuhänder konkret und wann haftet er für Schäden? Ein Überblick über die wichtigsten rechtlichen Grundlagen und Haftungsfragen.

Die zentrale Rolle des Treuhänders beim Immobilienerwerb

Bei Bauträgerverträgen nimmt der Treuhänder eine Schlüsselposition ein. Seine Hauptaufgabe besteht darin, die ordnungsgemäße Abwicklung des Vertrags sicherzustellen und insbesondere unerfahrene Käufer zu schützen. Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) legt dabei klare Regeln für die Zusammenarbeit zwischen Käufer, Bauträger und Treuhänder fest.

Sicherungsmodelle zum Schutz der Käufer

Das BTVG sieht verschiedene Sicherungsmodelle vor, die häufig kombiniert werden:

Das Ratenplanmodell

Beim Ratenplanmodell zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht direkt an den Bauträger, sondern an einen Treuhänder. Dieser überweist die Gelder entsprechend dem Baufortschritt in festgelegten Raten an den Bauträger. Dies bietet dem Käufer Sicherheit, da die Zahlungen an den tatsächlichen Projektfortschritt gekoppelt sind.

Das grundbücherliche Sicherungsmodell

Eine zusätzliche Absicherung erfolgt durch eine Ranganmerkung im Grundbuch. Diese stellt sicher, dass nur der vorgesehene Käufer Eigentum an der Immobilie erwerben kann.

Haftung des Treuhänders: Wann greift sie?

Die Haftung des Treuhänders ist umfassend und ergibt sich aus verschiedenen Rechtsgrundlagen:

Zweiseitige Treuhand

Wenn der Treuhänder sowohl vom Bauträger als auch vom Käufer beauftragt wird (zweiseitige Treuhand), muss er die Interessen beider Parteien wahren. Er haftet dann nicht nur nach dem BTVG, sondern auch nach den allgemeinen Grundsätzen des Treuhandauftrags.

Vertragserrichterhaftung

Als Vertragserrichter – meist Rechtsanwälte oder Notare – müssen Treuhänder die Interessen beider Vertragsparteien berücksichtigen. Sie sind verpflichtet, die Parteien vor Nachteilen zu schützen und den Vertragszweck zu sichern.

Schadenersatz bei Pflichtverletzungen: Unterschiedliche Szenarien

Die Art und Höhe des Schadenersatzes hängt davon ab, welche Pflicht der Treuhänder verletzt hat. Das Gesetz unterscheidet hier zwei wesentliche Fälle:

Verletzung von Leistungspflichten

Wenn der Treuhänder seine konkreten Leistungspflichten nicht erfüllt – etwa die im BTVG festgelegten Treuhänderpflichten – muss er den Zustand herstellen, der bei korrekter Pflichterfüllung bestanden hätte. Dies bezeichnet man als positives Erfüllungsinteresse oder Nichterfüllungsschaden.

Fehlerhafte Beratung

Anders verhält es sich bei Fehlern in der Beratung oder bei der Vertragserrichtung. In solchen Fällen muss der Treuhänder den sogenannten Vertrauensschaden ersetzen. Dies umfasst jene Nachteile, die dem Käufer entstanden sind, weil er auf eine korrekte Beratung vertraut hat. Konkret bedeutet das: Der Treuhänder muss die Vermögensdifferenz ausgleichen, die bei einer pflichtgemäßen Beratung nicht entstanden wäre.

Besonderheit: Entgangener Gewinn

Ein entgangener Gewinn muss grundsätzlich nur bei grober Fahrlässigkeit ersetzt werden. Ob ein Schaden als positiver Schaden oder als entgangener Gewinn einzustufen ist, muss im Einzelfall gerichtlich geklärt werden.

Résumé

Die Haftung des Treuhänders ist weitreichend und dient dem Schutz der Käuferinteressen. Besonders wichtig ist dabei die Kombination aus Ratenplanmodell und grundbücherlicher Sicherung. Der Treuhänder muss sicherstellen, dass der Käufer die vereinbarte Rechtsstellung erwerben kann. Bei Pflichtverletzungen haftet er für den entstandenen Schaden – eine wichtige Absicherung für Immobilienkäufer.

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Immobilienkauf in Österreich: SMS genügt für einen gültigen Kaufvertrag

Zwei Personen geben sich die Hand
Zwei Personen geben sich die Hand

Immobilienkauf in Österreich: SMS genügt für einen gültigen Kaufvertrag

Überraschend einfach: In Österreich kann ein Immobilienkauf auch ohne schriftlichen Vertrag rechtsgültig sein. Ein aktueller Gerichtsfall zeigt, wie formlos der Kauf einer Eigentumswohnung tatsächlich vereinbart werden kann. Erfahren Sie hier die wichtigsten Details zur Formfreiheit beim Immobilienkauf.

Die Grundlagen des Immobilienkaufs in Österreich

In Österreich gelten erstaunlich flexible Regelungen für den Abschluss eines Immobilienkaufvertrags. Anders als viele denken, benötigt man nicht zwingend einen schriftlichen Vertrag. Das Gesetz sieht lediglich vor, dass sich die Parteien über zwei wesentliche Punkte einig sein müssen: den Kaufgegenstand und den Kaufpreis. Diese Einigung kann schriftlich, per SMS oder sogar mündlich erfolgen.

Ein wegweisender Gerichtsfall zur Formfreiheit

Ein aktueller Fall vor dem Obersten Gerichtshof verdeutlicht diese liberale Rechtsprechung. Der Sachverhalt: Ein Verkäufer und ein potenzieller Käufer einigten sich per SMS über den Verkauf einer Eigentumswohnung. Besonders interessant war dabei, dass zum Zeitpunkt der SMS-Einigung noch nicht feststand, ob der Käufer selbst, seine Ehefrau oder seine Tochter als endgültiger Käufer auftreten würde.

Die rechtliche Bewertung des Falls

Der Oberste Gerichtshof bestätigte in seiner Entscheidung einen wichtigen Grundsatz: Für einen gültigen Kaufvertrag reicht es aus, wenn der Vertragspartner bei der Angebotsannahme grundsätzlich feststellbar ist. Im konkreten Fall war der Verkäufer damit einverstanden, dass der Käufer eine Person aus seiner Familie als endgültigen Erwerber benennen könnte. Als der Käufer schließlich sich selbst als Erwerber festlegte, war dies rechtlich in Ordnung.

Der Weg zum Eigentumserwerb: Titel und Modus

Wichtig zu verstehen ist der zweistufige Prozess beim Immobilienerwerb in Österreich:

  • Der Kaufvertrag (Titel): Dieser kann formlos geschlossen werden – auch per SMS oder mündlich.

  • Die Eigentumsübertragung (Modus): Diese erfolgt erst durch die Eintragung ins Grundbuch.

Für die Grundbucheintragung wird allerdings eine notariell beglaubigte Urkunde benötigt, in der der Verkäufer der Eigentumsübertragung zustimmt (Aufsandungserklärung). Verweigert der Verkäufer diese Erklärung, kann der Käufer sie gerichtlich durchsetzen – vorausgesetzt, es liegt eine wirksame Einigung über den Kauf vor.

Résumé

Das österreichische Recht zeigt sich beim Immobilienkauf überraschend pragmatisch: Eine formlose Einigung über Kaufgegenstand und Preis reicht für einen verbindlichen Vertrag. Gleichzeitig sorgt das Erfordernis der Grundbucheintragung für die nötige rechtliche Sicherheit. Dennoch ist es empfehlenswert, wichtige Vereinbarungen schriftlich festzuhalten, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

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Anlegerwohnungen und Liebhaberei: Neue Regeln für die steuerliche Anerkennung

Taschenrechner mit einem kleinen Haus und Geldscheinen im Hintergrund
Taschenrechner mit einem kleinen Haus und Geldscheinen im Hintergrund

Anlegerwohnungen und Liebhaberei: Neue Regeln für die steuerliche Anerkennung

Die Vermietung von Anlegerwohnungen kann sehr lukrativ sein. Doch Vorsicht: Ohne Gewinnerzielung droht die Einstufung als Liebhaberei. Erfahren Sie, welche neuen Kriterien für Immobilieninvestoren gelten und wie Sie Ihre Vermietung optimal gestalten.

Anlegerwohnungen: Zwischen Rendite und Steuervorteil

Anlegerwohnungen sind beliebte Investitionsobjekte. Ihr Hauptzweck liegt in der Vermietung und der damit verbundenen Erwirtschaftung von Mieteinnahmen. Diese Einkünfte sind steuerpflichtig, können aber durch Werbungskosten wie Abschreibungen oder Instandhaltungsaufwendungen gemindert werden.

Verluste

Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dies kann anfangs vorteilhaft sein, da diese Verluste mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Doch Achtung: Die Finanzverwaltung setzt hier Grenzen.

Die Liebhabereiverordnung: Neuer Rahmen für Vermieter

Die kürzlich aktualisierte Liebhabereiverordnung definiert, wann eine Vermietung noch als Einkunftsquelle anerkannt wird. Zentral dabei:

  • Verlängerte Betrachtungszeiträume
  • Notwendigkeit einer plausiblen Prognoserechnung

Kleine vs. große Vermietung

Die Liebhabereiverordnung unterscheidet zwischen „kleiner“ und „großer“ Vermietung, was erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Beurteilung hat. Zur kleinen Vermietung zählen Eigenheime, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten. Die große Vermietung umfasst hingegen größere Objekte wie Zinshäuser, Büros oder Geschäftslokale.

Prognoserechnung: Der Schlüssel zur steuerlichen Anerkennung

Bei Verlusten kann das Finanzamt eine Liebhabereiprüfung einleiten. Vermieter müssen dann nachweisen:

  • Bei „kleiner Vermietung“: Gewinnerzielung innerhalb von 25 Jahren (zuvor 20 Jahre)
  • Bei „großer Vermietung“: Gewinnerzielung innerhalb von 30 Jahren (zuvor 25 Jahre)

Die Prognoserechnung muss realistisch und nachvollziehbar sein. Zu berücksichtigen sind:

  • Indexierung von Mieteinnahmen und Ausgaben
  • Zinsentwicklung
  • Leerstandsrisiken
  • Instandhaltungskosten

Konsequenzen der Liebhaberei-Einstufung

Wird eine Vermietung als Liebhaberei eingestuft, hat dies weitreichende Folgen:

  • Verluste und Gewinne bleiben steuerlich unberücksichtigt
  • Kein Vorsteuerabzug bei der Umsatzsteuer möglich

Berücksichtigung von Wertsteigerungen

Positiv für Vermieter ist, dass die Wertsteigerung von Grund und Boden nun in die Liebhabereibeurteilung einbezogen werden darf. Dies erhöht die Chancen auf eine frühere Gewinnerzielung.

Résumé

Die neuen Regelungen bieten Chancen, erfordern aber eine genaue Kalkulation. Eine realistische Prognoserechnung ist unerlässlich, um das Risiko einer Liebhaberei-Einstufung zu minimieren. Beachten Sie:

  • Verlängerte Betrachtungszeiträume gelten ab 1.1.2024
  • Wertsteigerungen können nun berücksichtigt werden
  • Verjährungsfristen von 6-10 Jahren für die Einkommens- und Umsatzsteuer beachten

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Gewährleistungsverzicht beim Wohnungskauf: Was Käufer über versteckte Mängel wissen müssen

Eine Hand, welche einen Haustürschlüssel hält
Eine Hand, welche einen Haustürschlüssel hält

Gewährleistungsverzicht beim Wohnungskauf: Was Käufer über versteckte Mängel wissen müssen

Beim Erwerb einer Immobilie ist der Gewährleistungsausschluss ein häufig diskutiertes Thema. Doch wie steht es um die Haftung bei versteckten Mängeln? Ein aktuelles Gerichtsurteil bringt Klarheit für Käufer und Verkäufer.

Verborgene Baumängel trotz Besichtigung

Stellen Sie sich vor: Sie kaufen eine scheinbar neuwertige Wohnung, nur um später festzustellen, dass sie erhebliche Mängel aufweist. Diese waren bei der Besichtigung nicht erkennbar. Kann der Verkäufer sich in solch einem Fall auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen?

Der Vertragstext

Im konkreten Fall enthielt der Kaufvertrag folgende Formulierungen:

  • Die Käufer haben das Objekt vor Vertragsabschluss gründlich besichtigt
  • Sie kennen dessen Zustand und Beschaffenheit
  • Die Übergabe erfolgt im bestehenden Zustand
  • Der Verkäufer haftet nicht für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand

Der Weg durch die Instanzen

  • Das Erstgericht wies die Klage der Käufer ab, basierend auf dem Haftungsausschluss.
  • Das Berufungsgericht hingegen gab den Käufern Recht: Für bei der Besichtigung nicht erkennbare Mängel müsse gehaftet werden.
  • Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Entscheidung.

Die Interpretation des OGH

  • Ein umfassender Gewährleistungsverzicht bezieht sich grundsätzlich auch auf „geheime“ Mängel.
  • Wird jedoch im Vertrag auf die Besichtigung und den bekannten Zustand hingewiesen, ändert sich die Interpretation.
  • In solchen Fällen gilt der Haftungsausschluss nur für Mängel, die bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar gewesen wären.

Résumé

Diese Rechtsprechung stärkt die Position von Immobilienkäufern. Verkäufer sollten sich bewusst sein, dass ein pauschaler Verweis auf die Besichtigung ihre Haftung für versteckte Mängel nicht automatisch ausschließt. Für Käufer bleibt eine gründliche Prüfung des Objekts dennoch unerlässlich.

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Immobilienkauf in Österreich: Ein Leitfaden für deutsche Käufer

Salzburg, Blick auf die Festung
Salzburg, Blick auf die Festung

Immobilienkauf in Österreich: Ein Leitfaden für deutsche Käufer

Der Erwerb von Immobilien in Österreich ist sowohl für Einheimische als auch für ausländische Käufer attraktiv. Besonders Deutsche interessieren sich zunehmend für den Kauf von Wohnungen und Häusern in Österreich. Doch welche Voraussetzungen und Besonderheiten gibt es? In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alles Wichtige über den Immobilienkauf in Österreich als Deutscher – von den rechtlichen Grundlagen bis hin zu praktischen Tipps für den Kaufprozess.

Wer darf in Österreich Immobilien erwerben?

Grundsätzlich dürfen alle EU-Bürger, einschließlich deutscher Staatsangehöriger, in Österreich Immobilien erwerben. Eine Ausnahme bilden landwirtschaftliche Grundstücke, bei deren Erwerb spezifische Regelungen gelten. Wichtig ist jedoch, dass je nach Bundesland unterschiedliche Einschränkungen bestehen können. Auch wenn der Immobilienerwerb für EU-Bürger in Österreich meist problemlos möglich ist, sollten Sie sich über die genauen Bedingungen in Ihrem gewünschten Bundesland informieren.

Für Nicht-EU-Bürger gestaltet sich der Immobilienkauf in Österreich etwas komplizierter. Sie benötigen eine Genehmigung der zuständigen Landesbehörde, in der sich die Immobilie befindet. Diese Genehmigung ist entscheidend, um den Kauf rechtskräftig abzuschließen.

Wie läuft der Immobilienkauf für Deutsche in Österreich ab?

Der Prozess des Immobilienerwerbs in Österreich ist gut strukturiert und erfolgt in zwei klar definierten Stufen:

1. Stufe: Der Titel (bindendes Geschäft)

In der ersten Phase des Kaufprozesses schließen Käufer und Verkäufer einen Kaufvertrag ab, der die Bedingungen des Erwerbs festlegt. Dieser Vertrag macht das Geschäft bindend, bedeutet jedoch noch keine Eigentumsübertragung. Alternativ kann auch ein Schenkungsvertrag abgeschlossen werden, der ähnliche Rechtswirkungen entfaltet.

2. Stufe: Der Modus (Eigentumserwerb)

Die endgültige Übertragung des Eigentums erfolgt erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Diese Eintragung markiert den Abschluss des Kaufs und macht den Käufer zum rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie. Ein wichtiger Schritt in diesem Prozess ist die Unterzeichnung einer Urkunde durch beide Parteien, die ebenfalls im Grundbuch dokumentiert wird. Anders als in Deutschland ist in Österreich ein notarieller Kaufvertrag nicht zwingend vorgeschrieben.

Wichtige Punkte für deutsche Käufer: Was ist zu beachten?

Trotz der klaren Struktur des Kaufprozesses gibt es für deutsche Käufer einige Besonderheiten zu beachten:

Erklärung beim Kauf eines Baugrundstücks

Wenn Sie als Deutscher ein Baugrundstück erwerben möchten, müssen Sie erklären, dass Sie planen, dieses Grundstück in naher Zukunft zu bebauen. Diese Verpflichtung ist notwendig, um den Kauf abzuschließen.

Erklärung beim Kauf einer bestehenden Immobilie

Kaufen Sie eine bereits bestehende Immobilie, müssen Sie als deutscher Käufer bestätigen, dass diese nicht als Ferienhaus genutzt wird. Diese Regelung dient dazu, den Missbrauch von Immobilien als reine Ferienobjekte zu verhindern.

Je nach Region können zusätzlich Genehmigungen erforderlich sein. Der Kauf wird erst nach Einreichung aller notwendigen Dokumente und Genehmigungen als abgeschlossen betrachtet und ins Grundbuch eingetragen.

Ferienwohnung in Österreich kaufen: Was sollten deutsche Käufer wissen?

Ein entscheidender Faktor beim Kauf einer Immobilie in Österreich ist die geplante Nutzung. Möchten Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen, gestaltet sich der Kaufprozess unkomplizierter. Handelt es sich jedoch um eine Zweitwohnung oder ein Ferienhaus, müssen Sie eine spezielle Genehmigung, die sogenannte Freizeitwohnsitzgenehmigung, beantragen. Diese Genehmigung wird ebenfalls im Grundbuch vermerkt.

Denken Sie daran, dass neben dem Kaufpreis auch zusätzliche Kosten wie Maklergebühren, Grunderwerbssteuer, Notarkosten und die Eintragungsgebühren ins Grundbuch auf Sie zukommen. Eine genaue Kalkulation und frühzeitige Planung sind daher essenziell für einen erfolgreichen Immobilienkauf in Österreich.

Résumé

Der Kauf einer Immobilie in Österreich ist für deutsche Staatsbürger gut möglich, erfordert jedoch eine genaue Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen. Besonders wichtig sind die Erklärungen und Genehmigungen, die je nach Art und Nutzung der Immobilie erforderlich sind. Indem Sie sich vorab gründlich informieren und die notwendigen Schritte sorgfältig planen, können Sie den Immobilienerwerb in Österreich erfolgreich und reibungslos abschließen.

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Immobilienkauf in Kroatien: Kaufnebenkosten und Tipps zur Planung

Eine schöne Küstenlandschaft am Mittelmeer, Kroatien
Eine schöne Küstenlandschaft am Mittelmeer, Kroatien

Immobilienkauf in Kroatien: Kaufnebenkosten und Tipps zur Planung

Beim Kauf einer Immobilie in Kroatien fallen neben dem Kaufpreis auch verschiedene Nebenkosten an. Diese Kosten variieren je nach Situation und können die Gesamtausgaben erheblich beeinflussen. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, welche Faktoren die Kaufnebenkosten bestimmen und wie hoch diese ausfallen können.

Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

In Kroatien wird beim Erwerb einer Immobilie eine Grunderwerbsteuer von 3 % des Kaufpreises erhoben. Zusätzlich zu dieser Steuer wird eine Mehrwertsteuer von 25 % auf die Grunderwerbsteuer fällig, sodass die tatsächlichen Kosten 3,75 % betragen. Diese Steuer ist einer der größten Kostenpunkte, die beim Kauf einer Immobilie berücksichtigt werden müssen.

Neben der Grunderwerbsteuer fällt auch eine jährliche Grundsteuer an, insbesondere wenn die Immobilie als Ferienhaus genutzt wird und nicht dauerhaft vermietet ist. Die Grundsteuer beträgt etwa 1,50 € pro Quadratmeter, wobei die genaue Höhe regional variieren kann.

Anwaltskosten: Schutz vor rechtlichen Fallstricken

Es ist ratsam, beim Immobilienkauf in Kroatien einen Anwalt zu engagieren, der sowohl Kroatisch als auch Deutsch spricht. Dies ist wichtig, da die rechtlichen Vorschriften und Vertragsbedingungen oft komplex sind. Die Anwaltskosten liegen in der Regel zwischen 1 % und 2 % des Kaufpreises, einschließlich Mehrwertsteuer. Diese Ausgabe lohnt sich, um spätere Probleme oder Missverständnisse zu vermeiden, die hohe Kosten verursachen könnten.

Maklergebühren: Unterstützung bei der Immobiliensuche

Als Ausländer in Kroatien ist es oft schwierig, ohne Hilfe eine geeignete Immobilie zu finden. Daher ist die Beauftragung eines Maklers oft unerlässlich. Makler verlangen in der Regel eine Provision von 3 % des Kaufpreises, zuzüglich der Mehrwertsteuer, was insgesamt 3,75 % ergibt. Ein erfahrener Makler, der die Landessprache und Deutsch beherrscht, kann Ihnen helfen, das beste Angebot zu finden und Missverständnisse zu vermeiden.

Notarkosten und zusätzliche Gebühren

Die Rolle des Notars in Kroatien ist weniger umfassend als in Deutschland beziehungsweise Österreich. Er ist hauptsächlich für den Grundbucheintrag zuständig. Neben den Notarkosten können weitere Gebühren anfallen, wie zum Beispiel für die An- oder Ummeldung der Immobilie oder die Beantragung einer OIB-Nummer, die für die steuerliche Erfassung notwendig ist. Auch ein Dolmetscher kann notwendig sein, wenn Sie nicht Kroatisch sprechen.

Nicht zu vergessen sind die grundlegenden Versicherungskosten für die Immobilie, die je nach Größe, Bauart und Nutzung variieren.

Planung ist der Schlüssel

Beim Kauf einer Immobilie in Kroatien sollten Sie neben dem Kaufpreis auch die verschiedenen Nebenkosten sorgfältig einplanen. Von Steuern über Anwalts- und Maklergebühren bis hin zu Notarkosten und Versicherungen – eine umfassende Kalkulation hilft, unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

In unserer Kanzlei bieten wir Ihnen die sprachlichen Fähigkeiten und die Expertise, um Sie in allen rechtlichen Fragen rund um den Immobilienkauf in Kroatien zu unterstützen.

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Die Bedeutung von Pauschalpreis, Einheitspreis und Regiepreis bei Bauprojekten

Eine Immobilie in einer schönen Landschaft
Eine Immobilie in einer schönen Landschaft

Die Bedeutung von Pauschalpreis, Einheitspreis und Regiepreis bei Bauprojekten

Eine klare Preisvereinbarung ist essenziell, um Missverständnisse und Streitigkeiten bei Bauprojekten zu vermeiden. Auftraggeber und Auftragnehmer sollten daher vor Vertragsabschluss genau festlegen, wie das Entgelt berechnet wird. In der Praxis stehen hierfür drei gängige Modelle zur Verfügung: Pauschalpreis, Einheitspreis und Regiepreis.

Pauschalpreis: Fixe Kosten für fixe Leistungen

Beim Pauschalpreis wird das Bauprojekt zu einem im Voraus festgelegten Preis abgeschlossen. Unvorhergesehene Kostensteigerungen trägt der Auftragnehmer, Einsparungen verbleiben bei ihm. Wichtig zu beachten ist, dass Änderungen oder Zusatzleistungen, die während des Bauvorhabens anfallen, gesondert abgerechnet werden müssen. Diese zusätzliche Abrechnung erfolgt häufig nach dem Regiepreisverfahren.

Regiepreis: Abrechnung nach tatsächlichem Aufwand

Das Regiepreisverfahren basiert auf der tatsächlichen Arbeitszeit und den verbrauchten Materialien. Hier wird nach Aufwand abgerechnet, was eine genaue Kosteneinschätzung im Voraus erschwert. Dieses Modell ist besonders sinnvoll, wenn die genaue Dauer der Leistung nicht detailliert bestimmt werden kann. Der Auftraggeber muss hierbei dem Auftragnehmer in Bezug auf Arbeitsgeschwindigkeit und Ehrlichkeit vertrauen.

Einheitspreis: Flexibilität durch mengenbasierte Abrechnung

Der Einheitspreis kombiniert feste Preise pro Einheit mit variablen Mengen. Hierbei wird eine Leistungseinheit, wie beispielsweise das Streichen einer Wand pro Quadratmeter, mit einem festen Preis multipliziert. Die Gesamtmenge wird dann mit diesem Einheitspreis verrechnet. Wichtig ist, dass die zu erbringende Leistung klar beschrieben wird, auch wenn die genaue Menge erst im Laufe des Projekts feststeht. Kostenvoranschläge spielen hier eine wichtige Rolle, um die Gesamtkosten im Blick zu behalten.

Welche Vereinbarung ist die beste Wahl?

Die Wahl des passenden Modells hängt vom jeweiligen Projekt ab. Pauschalpreise bieten hohe Kostensicherheit und sind besonders bei kleineren Projekten sinnvoll. Der Regiepreis bietet Flexibilität, erfordert jedoch großes Vertrauen in den Auftragnehmer. Der Einheitspreis ist eine gute Lösung, wenn die Leistungen klar beschrieben, aber die Mengen variabel sind.

Rechtliche Unklarheiten vermeiden

Im Falle von Unsicherheiten oder wenn keine genaue Preisvereinbarung getroffen wurde, gilt im Werkvertragsrecht, dass ein angemessenes Entgelt geschuldet wird. Dieses wird meist durch den Vergleich mit marktüblichen Preisen ermittelt. Daher ist es ratsam, klare Vereinbarungen zu treffen, um die Kosten für beide Parteien vorhersehbar zu machen.

Eine gut durchdachte Entgeltvereinbarung ist der Schlüssel zum Erfolg eines Bauprojekts. Sie sorgt für Klarheit und hilft, das Risiko unvorhergesehener Kosten zu minimieren.

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Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf: Was Sie seit dem 1. Juli wissen sollten

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Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf: Was Sie seit dem 1. Juli wissen sollten

Mit dem neuen Wohnbaupaket der Regierung tritt eine wichtige Maßnahme zur Gebührenbefreiung beim Erwerb von Immobilien in Kraft. Ab dem 1. Juli können Anträge gestellt werden, die eine Befreiung von den Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren ermöglichen. Wir geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Aspekte dieser Regelung und was Sie beachten sollten.

Für welche Rechtsgeschäfte gilt die Befreiung?

Die Gebührenbefreiung gilt für Rechtsgeschäfte, die nach dem 31. März 2024 abgeschlossen wurden. Der Antrag auf Befreiung muss jedoch nach dem 30. Juni 2024 und bis spätestens 30. Juni 2026 gestellt werden. Dabei ist das Datum der letzten erforderlichen Unterschrift auf dem Kaufvertrag entscheidend, nicht das Beglaubigungsdatum.

Befristung der Maßnahme

Die Maßnahme ist grundsätzlich auf zwei Jahre befristet, allerdings sind auch die drei Monate seit April zu berücksichtigen. Der Erlass des Justizministeriums präzisiert, dass ein vorbereitender Antrag vor dem 1. Juli 2026 noch Spielraum bietet, wenn die endgültige Eintragung nach diesem Datum erfolgt.

Befreiung bei kreditfinanzierten Sanierungen

Die Befreiung von der Pfandrechtseintragungsgebühr gilt nur, wenn die Liegenschaft gerade erst erworben wird. Der Kreditbetrag muss zu mehr als 90 Prozent für den Erwerb oder die Errichtung bzw. Sanierung der Wohnstätte verwendet werden. Für Einrichtungs- und Außenbereichskosten gilt diese Befreiung nicht.

Hauptwohnsitz und dringendes Wohnbedürfnis

Eine weitere Voraussetzung für die Gebührenbefreiung ist die Anmeldung eines Hauptwohnsitzes in der erworbenen Immobilie. Dieser muss ein dringendes Wohnbedürfnis ausdrücken und durch die Aufgabe der bisherigen Wohnung nachgewiesen werden. Der Nachweis kann durch eine Bestätigung des bisherigen Quartiersgebers oder durch den Verkauf, die Vermietung oder Übertragung der alten Wohnung erbracht werden.

Immobilienwert und Gebührenbefreiung

Die Gebührenbefreiung gilt bis zu einem Immobilienwert von 500.000 Euro. Bei höheren Werten werden Gebühren nur für den Teil des Kaufpreises fällig, der über 500.000 Euro liegt. Interessant ist, dass die Befreiung pro Erwerbsvorgang und pro Person gilt. Das bedeutet, dass bei zwei Miteigentümern die Befreiung bis zu einem Gesamtwert von 1 Million Euro greifen kann.

Keine Befreiung bei Erbschaften und Schenkungen

Erbschaften und Schenkungen fallen nicht unter die Gebührenbefreiung, da diese nur für entgeltliche Rechtsgeschäfte gilt. Eine Ausnahme gibt es auch hier nicht für Pfandrechtsgebühren bei Sanierungen, wenn die Liegenschaft durch Schenkung oder Erbschaft erworben wurde.

Bedingungen für den nachträglichen Wegfall

Die gewährte Gebührenbefreiung kann nachträglich wegfallen, wenn wesentliche Voraussetzungen innerhalb von fünf Jahren nicht mehr vorliegen. Dazu gehört die Aufgabe des Eigentumsrechts oder das Wegfallen des dringenden Wohnbedürfnisses. Der Erlass des Justizministeriums sieht vor, dass in solchen Fällen keine nachträgliche Gebührenpflicht entsteht, wenn der Eigentümer innerhalb dieser Frist verstirbt. Bei Weiterveräußerung oder Aufgabe des Hauptwohnsitzes innerhalb von fünf Jahren muss die Gebühr nachträglich bezahlt werden.

Mitteilungsverpflichtung und Folgen bei Nichteinhaltung

Wird die Verpflichtung zur Mitteilung nicht eingehalten, kann neben der Eintragungsgebühr auch eine Gebührenerhöhung anfallen. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen Partnerschaften oder Ehen innerhalb der Fünf-Jahres-Frist enden und die gemeinsame Immobilie verkauft wird. Jeder (Ehe-)Partner muss das Gericht innerhalb eines Monats über den Wegfall der Befreiung informieren, andernfalls droht eine Nachzahlung der Gebühren.

Résumé

Die Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf seit dem 1. Juli bietet eine bedeutende finanzielle Erleichterung für Käufer. Es ist jedoch wichtig, die gesetzlichen Vorgaben und Fristen genau zu beachten, um die Vorteile voll ausschöpfen zu können. Die rechtzeitige Anmeldung des Hauptwohnsitzes und die Einhaltung der Mitteilungsverpflichtungen sind dabei entscheidend.

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Der Bauträgervertrag: Schutz und Sicherheit beim Immobilienerwerb

Eine Baustelle am Abend
Eine Baustelle am Abend

Der Bauträgervertrag: Schutz und Sicherheit beim Immobilienerwerb

Wer eine Wohnung kauft, die noch gebaut oder saniert wird, muss oft hohe Vorauszahlungen an den Bauträger leisten. Ein Bauträgervertrag bietet hier essenziellen Schutz: Er verhindert, dass Erwerber ihre Vorauszahlungen verlieren, falls der Bauträger in Insolvenz geht. Doch was genau regelt ein solcher Vertrag und welche Rechte und Pflichten haben die Vertragsparteien? Erfahren Sie alle wichtigen Aspekte über den Bauträgervertrag und die gesetzlichen Vorgaben, die Ihre Investition sichern.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag wird zwischen einem Bauträger und einem Erwerber abgeschlossen. Ziel dieses Vertrags ist der Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Bestandsrecht oder anderen Nutzungsrechten, einschließlich Leasing. Der Bauträgervertrag wird ausschließlich für Gebäude und Wohnungen abgeschlossen, die zukünftig errichtet oder vollständig saniert werden. Es ist zwingend erforderlich, dass der Bauträgervertrag schriftlich vereinbart wird.

Wo ist der Bauträgervertrag geregelt?

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), umgangssprachlich auch Bauvertragsgesetz genannt, bildet die Grundlage für den Bauträgervertrag. Dieses Gesetz greift, wenn der Käufer vor der Fertigstellung des Objekts mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche an den Bauträger zahlt.

Was regelt das Bauträgervertragsgesetz konkret?

Das BTVG legt fest, welche Bestandteile zwingend in einem Bauträgervertrag enthalten sein müssen. Dazu gehören vor allem Rücktrittsrechte und Sicherungsmodelle, einschließlich Ratenplan und Treuhandschaft. Ein Treuhänder dient als neutrale Schnittstelle zwischen Bauträger und Erwerber. Auf eine Treuhandschaft kann nur im Fall einer schuldrechtlichen Sicherung verzichtet werden (BTVG § 12).

Rücktrittsrechte im Bauträgervertrag

Das Bauträgervertragsgesetz sieht in § 5 zwei konkrete Rücktrittsrechte vor:

Rücktritt wegen mangelhafter Information:
Der Erwerber kann vom Vertrag zurücktreten, wenn nicht alle relevanten Vertragsinhalte bis spätestens eine Woche vor Vertragsabschluss vorgelegt werden. Der Rücktritt kann bis zum Zustandekommen des Vertrags oder innerhalb von 14 Tagen danach erklärt werden. Das Recht erlischt spätestens sechs Wochen nach Vertragsabschluss.
 
Rücktritt wegen Nichterhalt einer Förderung:
Der Erwerber kann zurücktreten, wenn eine dem Vertrag zugrunde liegende Wohnbauförderung nicht oder nur teilweise gewährt wird, und die Gründe dafür nicht beim Erwerber liegen. Der Rücktritt muss innerhalb von zwei Wochen erklärt werden und erlischt spätestens sechs Wochen nach Erhalt der Information über die nicht gewährte Förderung.
 

Die Sicherungspflicht im Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag muss mindestens eines der im BTVG festgelegten Sicherungsmodelle enthalten, um den Erwerber vor dem Verlust bereits geleisteter Zahlungen zu schützen:

  • Schuldrechtliche Sicherung durch Bankgarantie oder Versicherung (BTVG § 8)
  • Grundbücherliche Sicherung mit Ratenplan und Treuhandschaft (BTVG § 9) – dies ist das am häufigsten strapazierte Modell
  • Pfandrechtliche Sicherung (BTVG § 11) inklusive Treuhandschaft

Die Sicherungspflicht endet erst mit der Übergabe der fertiggestellten Immobilie und dem rechtmäßigen Besitz des Erwerbers.

Die Ratenpläne laut Bauträgervertragsgesetz

Die Ratenpläne im Bauträgervertrag legen fest, in welchem prozentualen Höchstausmaß der vereinbarte Preis nach Abschluss der einzelnen Bauabschnitte in Raten an den Bauträger zu zahlen ist. Zu den Bauabschnitten zählen etwa der Baubeginn oder die Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs.

Es gibt zwei Optionen:

  • Ratenplan A: Schnellere Rückzahlung, mit gewissen Sonderregelungen bei dringendem Wohnbedürfnis.
  • Ratenplan B: Langsamere Rückzahlung, anzuwenden, wenn die Sonderregelungen von Ratenplan A nicht erfüllt werden oder keine Einigung besteht.

Résumé

Der Bauträgervertrag bietet wichtige Sicherheiten und Schutzmechanismen für Erwerber von Immobilien, die sich noch im Bau oder in der Sanierung befinden. Durch die Regelungen des Bauträgervertragsgesetzes wird sichergestellt, dass die Interessen der Erwerber gewahrt bleiben und finanzielle Risiken minimiert werden.

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Befreiung von der Grundbuch- und Pfandrechteintragungsgebühr

Eine schöne idyllische Alpenlandschaft
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Befreiung von der Grundbuch- und Pfandrechteintragungsgebühr

Der österreichische Nationalrat hat am 20. März 2024 wichtige Änderungen im Kontext der Gebühren bei der Eintragung von Eigentumsrechten und Pfandrechten verabschiedet, die eine temporäre Befreiung von den Eintragungsgebühren bei der Anschaffung von Wohnraum vorsehen. Dieser Beitrag beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen und Voraussetzungen dieser Befreiung, die potentielle Käufer kennen sollten.

Zeitlicher Rahmen und anwendbare Verträge

Die Gebührenbefreiung betrifft Verträge über den Erwerb von Wohnraum, die nach dem 31. März 2024 abgeschlossen wurden. Ein Antrag auf Eintragung im Grundbuch muss zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 1. Juli 2026 gestellt werden, um für die Befreiung in Frage zu kommen. Verträge oder Anträge, die vor diesen Daten eingereicht wurden, sind von dieser Regelung ausgeschlossen.

Anträge, die vor dem 1. Juli 2024 beim Grundbuchgericht eingehen, sind von der Gebührenbefreiung ausgeschlossen. Sollte eine Vormerkung für das Eigentumsrecht bereits vor diesem Datum eingereicht werden und die erforderliche Rechtfertigung nachfolgend erfolgen, dann wird lediglich die Rechtfertigung von der Gebühr befreit. Ähnlich verhält es sich bei Anträgen zur Anmerkung der Rangordnung für geplante Verpfändungen: Erfolgt die Einreichung des Antrags vor dem 1. Juli 2024, sind die regulären Gebühren gemäß Tarifpost 9 lit. b Z 5 GGG, die 0,6 Prozent betragen, zu entrichten. Findet die Eintragung jedoch nach dem 30. Juni 2024 statt, kann diese unter Umständen von der Gebühr befreit werden.

Bedingungen bezüglich des Wohnbedürfnisses

Die befreiten Immobilien müssen zur Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses dienen. Dies muss durch eine Hauptwohnsitzmeldung und den Nachweis, dass bisherige Wohnrechte aufgegeben wurden, bestätigt werden. Sollte das Eigenheim erst nach dem Kauf errichtet werden, ist es zwingend, dass dieses innerhalb von drei Monaten nach der Fertigstellung beziehungsweise maximal fünf Jahren nach der Grundbucheintragung bezogen wird. Bei Nichteinhaltung dieser Frist entfällt die Gebührenbefreiung.

Finanzielle Einschränkungen und Kreditbedingungen

Die Befreiung von der Eintragungsgebühr im Grundbuch gilt bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro. Für jenen Teil des Betrags, der diesen Wert übersteigt, sind Gebühren zu entrichten. Bei Immobilien, deren Wert 2 Millionen Euro überschreitet, findet grundsätzlich keine Befreiung statt, da diese als Luxusimmobilien klassifiziert werden.

Des Weiteren muss der Kredit, der durch ein Pfandrecht abgesichert ist, entweder für den Kauf des Eigenheims, seine Sanierung oder für dessen Errichtung aufgenommen worden sein. Die Verwendung des Kredits für diese Zwecke muss durch eine Bestätigung der Bank nachgewiesen werden.

Wohndauer

Die Regelungen sehen vor, dass das geförderte Eigenheim mindestens fünf Jahre lang bewohnt werden muss. Wird die Immobilie vor Ablauf dieser Frist verkauft oder der Hauptwohnsitz aufgegeben, werden die ursprünglich erlassenen Gebühren nachträglich erhoben.

Résumé

Die temporäre Gebührenbefreiung im österreichischen Grundbuchrecht stellt eine Erleichterung für den Erwerb von Wohnraum dar. Wer diese Möglichkeiten nutzen möchte, sollte sich jedoch genau über die rechtlichen Voraussetzungen und die damit verbundenen Fristen und Bedingungen informieren.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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