Gesellschafterausschluss – Zulässigkeit und Möglichkeiten des Ausschlusses von Gesellschaftern aus einer GmbH

Meinungsverschiedenheiten zwischen Gesellschaftern sind im Rahmen eines unternehmerischen Betriebs leider oft unvermeidbar. In Einzelfällen können einzelne Gesellschafter nach Gründung der GmbH zu dauerhaften Problemen führen, welche nicht nur die weitere Zusammenarbeit der Gesellschafter untereinander erschweren, sondern auch das Wohl der Gesellschaft gefährden. In derartigen Konstellationen wird der Ruf nach Fortführung der Gesellschaft unter Ausschluss des betroffenen Gesellschafters laut. Die rechtlichen Möglichkeiten sind jedoch begrenzt.

Die Möglichkeit eines Gesellschafterausschlusses lässt sich im Wesentlichen durch eine entsprechende Bestimmung im Gesellschaftsvertrag begründen. Denkbar sind Klauseln, welche den Ausschluss eines Gesellschafters bei Unzumutbarkeit der Fortführung des Gesellschaftsverhältnisses mit dem betroffenen Gesellschafter nach Beschlussfassung der übrigen Gesellschafter ermöglichen. Das Ausschlussverfahren ist dabei jedoch ebenso festzulegen, wie die Gründe des Ausschlusses. Insbesondere bedarf es einer konkreten Bestimmung über die Beschlussfassung über den Ausschluss sowie die Anteilsabtretung selbst. Enthält der Gesellschaftsvertrag keine solchen Bestimmungen, ist ein Gesellschafterbeschluss auf Ausschluss eines Gesellschafters unzulässig und gemäß § 41 GmbHG anfechtbar (RIS-Justiz RS0102055).

Mit Einführung des Gesellschafterausschlussgesetzes wurde die gesetzliche Möglichkeit geschaffen, einzelne Gesellschafter unabhängig von einem Umgründungsvorgang aus einer Aktiengesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu schließen (sog. Squeeze-Out).

Der Ausschluss erfolgt, wenn auf Verlangen des Hauptgesellschafters im Rahmen der Haupt- bzw Generalversammlung beschlossen wird, die Anteile der übrigen Gesellschafter auf den Hauptgesellschafter zu übertragen. Hauptgesellschafter ist, wer im Zeitpunkt des Ausschließungsbeschlusses zumindest 90 % Anteil am Grund- oder Stammkapital hält. Anteile von konzernmäßig verbundenen Gesellschaftern, sind zusammenzurechnen, wohingegen der Zusammenschluss mehrerer unabhängiger Gesellschafter unzulässig ist.

Der Ausschluss hat sich gegen alle Minderheitsgesellschafter zu richten, eine sachliche Begründung oder Rechtfertigung ist nicht erforderlich. Den ausgeschlossenen Minderheitsgesellschaftern steht jedoch eine angemessene Barabfindung für ihre Gesellschaftsanteile zu.

Neben den Bestimmungen des Gesellschafterausschlussgesetzes sieht lediglich § 66 GmbH den Ausschluss eines Gesellschafters vor, wenn dieser mit der Einzahlung der übernommenen Stammeinlage im Verzug ist.

Wenngleich die österreichische Rechtsprechung grundsätzlich die Möglichkeit anerkennt, Dauerschuldverhältnisse aus wichtigem Grund zu beenden, so wird der zwangsweise Ausschluss eines Gesellschafters aus der Kapitalgesellschaft von Seiten des OGH nach wir vor abgelehnt.

Von Seiten der Lehre wird zum Teil die Auffassung vertreten, ein Ausschluss aus wichtigem Grund komme unter Heranziehung von § 140 UGB in Betracht. Dieser Bestimmung zufolge können einzelne Gesellschafter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes aufgrund einer Klage aller übrigen Gesellschafter aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden. Mangels Vorliegens einer planwidrigen Lücke wird die analoge Anwendung des § 140 UGB von der Rechtsprechung jedoch abgelehnt (vgl. OGH 14.09.2011, 6 Ob 80/11z).

Die rechtlichen Möglichkeiten einen Gesellschafter im Falle gesellschaftsschädigenden Verhaltens auszuschließen sind äußerst begrenzt. Um eine dauerhafte Bindung selbst im Falle fortgesetzter Schädigungshandlungen zu vermeiden, sollte bereits im Gründungsstadium Vorsorge geschaffen werden und mit der Errichtung bzw. Prüfung des Gesellschaftsvertrags ein Rechtsanwalt mit entsprechender Spezialisierung beauftragt werden.

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Die Immobilienertragssteuer – ein Überblick

Vor dem Verkauf einer Immobilie stehen viele Überlegungen für den Verkäufer an, sei es der ideale Preis, wo oder mit wem die Immobilie angeboten werden soll, wem man schlussendlich sein Objekt verkaufen möchte und wen man als Vertragserrichter und Treuhänder bestimmt. 

Zu diesen Überlegungen wollen wir in diesem Blogbeitrag über die Immobilienertragssteuer aufmerksam machen, welche nach dem Verkauf für den Veräußerer anfällt und oft vor der Veräußerung nicht bedacht wird. 

Durch die Immobilienertragssteuer (kurz ImmoESt) wurde die, damals salopp genannte “Spekulationssteuer”, abschafft – früher waren demnach private Grundstücksveräußerungen nur dann steuerpflichtig, wenn sie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung wieder verkauft wurden. 

Die jetzt gültige Immobilienertragssteuer fällt bei der Transaktion von inländischen Grundstücken an und betrifft Grund und Boden, sowie das Gebäude und grundstücksgleiche Rechte (bspw. Baurechte).

Um eine Übergangszeit zwischen der Abschaffung der “Sepkulationssteuer” und der neuen ImmoESt zu schaffen wurde vom Gesetzgeber eine Trennlinie zwischen Alt- und Neuvermögen eingeführt. 

– Altvermögen ist alles was vor dem 31.03.2002 angeschafft wurde;

– Neuvermögen ist alles was nach dem Stichtag, also nach dem 31.03.2002 angekauft wurde.

Der wesentlichste Unterschied besteht in der unterschiedlichen Berechnung der Steuer, denn bei Altvermögen wird der Veräußerungserlös pauschaliert angesetzt und ist daher oft günstiger für den Veräußerer.

– Altvermögen: Hier werden zur Berechnung die Anschaffungskosten mit 86% des Veräußerungserlöses angenommen. Daraus ergibt sich ein pauschalierter Veräußerungsgewinn von 14% des Erlöses bzw. von 4,2% des Veräußerungserlöses;

– Neuvermögen: Der besondere Steuersatz von 30% zur Anwendung. Zu beachten ist, dass bei der Berechnung diverse Umbauten, sowie Herstellungs- und Instandsetzungskosten und Absetzung für Abnutzung von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden können (bspw. Kosten des Notars oder Kosten eines allfälligen Maklers).

Ebenfalls anzumerken ist, dass die Möglichkeit besteht auf Antrag zum Regelsteuersatz zu optieren, sollte dieser günstiger ausfallen.

Im Regelfall wird die Berechnung durch den Parteienvertreter als Selbstberechnung durchgeführt und an das zuständige Finanzamt abgeführt. 

Das Gesetz sieht natürlich auch Fälle vor, in denen der Gesetzgeber die Erhebung einer etwaige Immobilienertragssteuer als nicht angemessen einstuft. 

1. Hauptwohnsitzbefreiung: hier sind vor allem zwei Tatbestände für den Veräußerer von großem Interesse: 

– entweder man hat das Grundstück ab Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend mindestens 2 Jahre bewohnt oder
– man hat in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre das Grundstück als Hauptwohnsitz genutzt und der Hauptwohnsitz wird aufgegeben;

2. Selbsthergestellte Gebäude: dieser Ausnahmetatbestand gilt auch, wenn das Gebäude als Zweitwohnsitz diente, jedoch gilt er nicht für den Grund und Boden und ist ebenfalls nicht anwendbar, wenn das Objekt in den letzten 10 Jahren vermietet war. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Vorsorgevollmacht & Patientenverfügung

Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung, bei uns auch “Schreckensduo” genannt. Bei vielen gilt der Grundsatz “Verdrängen ist so einfach” oder es folgt der allbekannte Satz “Mir passiert eh nix”. Aus rein ökonomischer Sicht können wir Ihnen jedoch sagen: Vorsorge ist besser!
Nur so kann eine Vielzahl von Entscheidungen von Ihnen selbst getroffen werden. Wozu eine Vorsorgevollmacht und eine Patientenverfügung dient und alle wichtigen Informationen dazu erfahren Sie in diesem Blog. 

Die Vorsorgevollmacht

Eine Vorsorgevollmacht ist eine präventive Vollmacht, die erst rechtswirksam wird, wenn die Person nicht mehr in der Lage ist, die von der Vollmacht umfassten Angelegenheiten selbst zu entscheiden. Vorsorgevollmachten können sich je nach Abfassung auf verschiedene Angelegenheiten des täglichen Lebens, wie das Öffnen von Briefen oder Beheben von kleinen Summen Geld, aber auch auf den Verkauf von Liegenschaften beziehen. Umso wichtiger ist die Überlegung, wem man eine solche Bevollmächtigung einräumen möchte. 

Die Vorsorgevollmacht wird im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis (ÖZVV) eingetragen. Erst durch diese Eintragung wird die Vollmacht wirksam. 

Die Wahl des Bevollmächtigten sollte gut überlegt sein. Prinzipiell kann jede volljährige Person gewählt werden. Von der Bevollmächtigung ausgenommen sind jedoch Personen, die selbst nicht in der Lage sind Ihre Angelegenheiten eigenständig zu besorgen und Personen, die in einer Betreuungseinrichtung tätig sind, von der die Person betreut wird. Die Bevollmächtigung eines Pflegers/einer Pflegerin ist sohin ausgeschlossen. 

Für die Besorgung verschiedener Angelegenheiten können auch verschiedene Personen bevollmächtigt werden.

Die Vorsorgevollmacht kann von Rechtsanwälten, Notaren oder in Ausnahmefällen von einem Erwachsenenschutzverein abgefasst werden. Ihre Gültigkeit erlangt die Vollmacht durch Eintragung in das Österreichische Zentrale Vertretungsverzeichnis (ÖZVV). Wirksam wird die Vollmacht schließlich mit Eintritt des Vorsorgefalls, sprich mit Verlust der Entscheidungsfähigkeit. Die bevollmächtigte Person kann schließlich die Errichtungsstelle kontaktieren und den Eintritt des Vorsorgefalls registrieren lassen. Es ist stets ein ärztliches Zeugnis vorzulegen. 

Enden kann die Vorsorgevollmacht durch den Tod der Person, durch den Tod des Bevollmächtigten, oder durch Widerruf. Eine Befristung ist der Vorsorgevollmacht fremd. 

Die Patientenverfügung

Bei einer Patientenverfügung handelt es sich um eine schriftliche Kundgabe, mit der eine Person zukünftige medizinische Behandlungen, wie zum Beispiel den Einsatz lebensverlängernder Maßnahmen, ablehnen kann. 

Es wird unterschieden zwischen verbindlichen Patientenverfügungen und jenen, die nicht verbindlich sind. Auch unverbindliche Patientenverfügungen können zur Ermittlung des tatsächlichen Willens einer Person herangezogen werden. 

In einer verbindlichen Patientenverfügung müssen die abgelehnten medizinischen Maßnahmen  genau beschrieben sein. Auch muss aus dem Inhalt der Verfügung hervorgehen, dass die Person über die Tragweite der Ablehnung Bescheid wusste.

Voraussetzung für eine verbindlichen Patientenverfügung ist eine vorangegangene ärztliche Aufklärung. Mit der Abfassung kann ein Rechtsanwalt beziehungsweise ein Notar und in Ausnahmefällen eine Patientenvertretung betraut werden. 

Auf Wunsch kann die Patientenverfügung in das Patientenverfügungsregister der österreichischen Rechtsanwälte oder Notare eingetragen werden. Diese Register können landesweit von allen Krankenhäusern eingesehen werden. 

Wirksam wird die Patientenverfügung dann, wenn eine Person im Zeitpunkt der medizinischen Behandlung nicht entscheidungsfähig ist, weil sie beispielsweise bewusstlos oder gar im Koma ist.  Im Gegensatz zu einer letztwilligen Verfügung, wie einem Testament, regelt die Patientenverfügung nur die Zeit vor dem Tod. 

Eine Patientenverfügung bleibt im Regelfall für 8 Jahre verbindlich und muss dann erneuert werden. Dies setzt auch eine erneute ärztliche Aufklärung voraus. Im Falle des Verlusts der Entscheidungsfähigkeit kann eine Patientenverfügung nicht mehr erneure werden, und behält ihre Gültigkeit über die 8 Jahren hinaus. Ein Widerruf der Patientenverfügung ist jederzeit möglich.

Wir beraten Sie und Ihre Familie!

Gerne unterstützen und beraten wir Sie und Ihre Familie bei der Abfassung einer Vorsorgevollmacht und/oder einer Patientenverfügung. Wir nehmen uns Zeit, um eine maßgeschneiderte Lösung für Ihre Bedürfnisse zu finden. Ihr Wille zählt. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Grunderwerb durch Ausländer in Österreich – was müssen Sie beachten?

Der Möglichkeit des Immobilien- und Grundstücksankauf durch Ausländer in Österreich werden durch verschiedene Voraussetzungen, vorgegeben durch das Gesetz, Grenzen gesetzt. 
In diesem Blog erfahren Sie, welche Voraussetzungen für den Kauf erfüllt sein müssen, was Sie beachten sollten und wie wir Ihnen helfen können. 

Diese Frage gilt es vorab zu klären, denn Ausländer ist nicht gleich Ausländer, denn in  in Österreich wird zwischen EU-Bürgern und Nicht-EU-Bürgern unterschieden. Angehörige eines EU-Staates sind Inländern, aufgrund des Diskriminierungsverbotes, gleichgestellt.

Angehörige eines Drittstaates müssen sich hingegen, vorausgesetzt es bestehen keine
Abkommen zwischen Österreich und dem Drittland, einem Genehmigungsverfahren unterziehen.
Darunter fallen auch juristische Personen die ihren Sitz oder ein Großteil ihres Kapitals nicht in Österreich veranlagt haben.

Geregelt wird der Grunderwerb im gleichlautenden Ausländergrunderwerbsgesetz (dieser
Wortlaut, ändert sich geringfügig  in den einzelnen Bundesländern), dieses gibt an welche
Voraussetzungen erfüllt werden müssen, um am Grundverkehr in Österreich teilnehmen zu können.

Wie oben schon kurz angedeutet ist nicht der Bund für die Gesetzgebung zuständig, sondern es fällt in die
Kompetenz der einzelnen Bundesländer, die einzelnen Erfordernisse festzulegen. 

Der Fokus richtet sich hier vor allem auf den Erwerb mittels Kaufvertrag von unmittelbaren und
mittelbaren Eigentum an Grund und Boden.

Welche Geschäfte exakt darunter fallen, ist in den einzelnen Landesgesetzen geregelt.

In vielen Bundesländern ist der Erwerb von Eigentum an Grund und Boden, der Fruchtgenuss,
Dienstbarkeiten, Bestandgaben und der Erwerb eines Superädifikats genehmigungspflichtig.

In einigen Bundesländern (Sbg, Vorarlberg, Kärnten) unterliegt auch die Übernahme eines
Pfandrechtes der Prüfung durch das Land oder der Kauf von Gesellschaftsanteilen an einer
Gesellschaft, welche in ihrem Eigentum Baugrundstücke haben (T, OÖ, Vrbg).

Es besteht ein breites Spektrum an Bedingungen in den jeweils einzelnen Bundesländern.

Zwei Voraussetzungen die in einer Vielzahl von Ländern erfüllt sein müssen sind: 

–  ein volkswirtschaftliches, wirtschaftliches, soziales oder kulturelles Interesse besteht und
–  ein staatspolitisches und öffentliches Interesse durch den Erwerb nicht beeinträchtigt wird.

Weiters muss, beispielsweise in Salzburg, das Rechtsgeschäft dazu dienen einen Betrieb auf Dauer
anzusiedeln, einen Zweitwohnsitz zu begründen oder einen Hauptwohnsitz zu begründen oder das der
Wohnsitz oder der Betrieb erweitert soll.

Sollten Sie vorhaben eine Immobilie, ein Bauwerk oder ein Grundstück in Österreich zu kaufen,
stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.
Wir übernehmen die Kommunikation mit den Behörden und wickeln nach Genehmigung gerne alle weiteren vertraglichen Geschäfte mit Ihnen ab.

Zudem sind wir immer erreichbar und gehen gerne auf Ihre Fragen zum Erwerb und der
Abwicklung ein.

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

WEG-Novelle 2022 – das kommt im neuen Jahr auf Sie zu!

Das WEG wird auch 2022 wieder etwas novelliert durch den Gesetzgeber. Im Sommer 2021 wurde vom Änderungsentwurf des WEG auf ministerialer Ebene nichts entgegengesetzt. Im Spätsommer wurde es dem Bundesministerium für Justiz übermittelt und nun steht der Änderung nicht mehr viel im Weg. 
Die Änderung bringt eine Erleichterung für Wohnungseigentümer mit sich, die vor allem die Nachhaltigkeit und Umwelt betreffen. Zu einer erheblichen Entlastung kommt es ebenfalls mit Einführung einer Zustimmungsfiktion. 

WEG ist die Abkürzung für Wohnungseigentumsgesetz. Wie der Name schon sagt, beschäftigt sich dieses mit der Eigenümerschaft und Eigentümergemeinschaft an Wohnungseigentumsobjekten. 
Darin ist im Generellen geregelt, wie der Erwerb und das Erlöschen abläuft, wie die Liegenschaft verwaltet wird und die Eigentümer untereinander, zueinander stehen. Welche Rechte und Pflichten damit einhergehen. 

Die Zustimmungsfiktion soll Prozesse vereinfachen und beschleunigen. Im Fall des WEG wird sie eingesetzt um einen Umbau oder eine Änderung in der eigenen Wohnung vornehmen zu können, ohne das es der Zustimmung aller bedarf.  Es reicht hierbei aus, wenn in einem gewissen Zeitraum, niemand dem Projekt widersprochen hat.

Dies gilt jedoch nur solange nicht in die schutzwürdigen Interessen anderer Eigentümer eingegriffen wird und es nicht zu einer dauerhaften und wesentlichen Beeinträchtigung kommt. 

– Vorhaben im Bereich Umwelt und Nachhaltigkeit (Ladestationen für E-Autos und Anbringung von Photovoltaikanlagen)

– Vorhaben betreffend behindertengerechte Ausgestaltung der Liegenschaft  

– Einbau von einbruchsicheren Türen

Neben den schon erwähnten Änderungen: 

– Neuerung des Mehrheitsbegriffes der Eigentümer (Mehrheit der Eigentümer oder Mehrheit von 2/3) 

– Bestimmung hinsichtlich Rücklagen (Erhöhung)

– Bestimmungen betreffend die Pflichten des Verwalters 

– Modernisierung bei Eigentümerversammlungen. Nun ist auch eine Teilnahme mittels Videokonferenz möglich. 

Die Änderungen des WEG 2002 bringen einige Erleichterungen für Wohnungseigentümer bzw. künftige Wohnungseigentümer mit sich. 
Jedoch gibt es auch neue Regelungen, insbesondere die Rücklagen einer Liegenschaft betreffend, die nun zu beachten sind. 

Sollten Sie sich für eine Wohnung interessieren und diese kaufen oder verkaufen wollen oder sollten Sie sich in Ihren Rechten verletzt fühlen sind wir gerne für Sie da und unterstützten Sie in allen Belangen. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Immobilienrecht und Erben – das sollten Sie beachten

Welche Fragen Sie sich beim Erben von Immobilien stellen sollten und welche Überlegungen für Sie wichtig sind, bevor sie ein Immobilienerbe antreten, wollen wir Ihnen mit diesem Blogbeitrag in groben Zügen nahe bringen. 

  • Erbschaftssteuer: ist in Österreich mit 2007 als verfassungswidrig abgeschafft worden und existiert somit nicht mehr 
  • Grunderwerbssteuer: ist auch für den unentgeltlichen Erwerb von Immobilien zu bezahlen (darunter fällt auch das Erben). Diese wird mittels eines Stufentarifs berechnet 
  • Für die Eintragung in das Grundbuch fallen grundsätzlich 1,1% des Verkehrswertes der Liegenschaft an
  • Es können noch weitere Kosten im Hinblick auf Einschaltung eines Notars oder Rechtsanwaltes entstehen

Sollten sich auf Ihrer zu erbenden Immobilie Belastungen befinden, stellt sich immer die
Frage ob sie das Erbe antreten wollen, bedingt antreten wollen oder dieses gänzlich
ausschlagen.

– unbedingter Antritt des Erbes: Sie treten in alle Rechte und Pflichten des Erblassern
ein. Für Sie bedeutet das, dass Sie auch die Schulden in dem Maße übernehmen, in
dem diese vorhanden sind

– bedingter Erbantritt: Zuerst werden die Vermögensverhältnisse durch einen
Sachverständigen geschätzt, danach wird das vorhandene Vermögen mit den
angehäuften Schulden verglichen und Schulden mit den Vermögen soweit beglichen.
Sie haften nicht mit Ihrem eigenen Vermögen.

– Erbe nicht antreten: Sind nur Belastungen vorhanden, sollten sie stark in Erwägung
ziehen das Erbe auszuschlagen.

Kommt es mit Miterben zu Problemen, kann man verschiedene Wege zur
Lösung des Problems erwägen.

Die erste Möglichkeit besteht im Verkauf der Immobilie und die anschließende Aufteilung
des Erlöses oder einer der Erben verkauft/kauft vom anderen die Anteile an der
Liegenschaft.
Ebenfalls könnte man in Erwägung ziehen die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen aufzuteilen.
Eine weitere Mittelweg wäre mittels Teilungsklage einen Teil an der Liegenschaft zu klagen und damit ein Wohnungseigentum zu begründen.


Je nachdem wie Ihre Lösungsweg aussieht, unsere Türen stehen für alle Belange und Fragen gerne offen.

Durch die Eintragung in das Grundbuch werden Sie (und eventuell weitere Erben) offizielle
Eigentümer des Grundstückes/der Immobilie.

Die Frist der Eintragung beträgt ein Jahr nachdem der Einantwortungsbeschluss rechtskräftig wird. Den Antrag auf Einverleibung in das Grundbuch muss nun beim zuständigen Grundbuchsgericht eingebracht werden.
Hier ist es besser sich an jemanden zu wenden, der Erfahrung mit der Einbringung von Grundbuchsanträgen hat, wie
beispielsweise einen Rechtsanwalt.

Sollten Sie eine Liegenschaft aus dem Ausland erben, kommt es bei der Rechtswahl
entweder auf die Bestimmungen des Testamentes an oder darauf in welchem Land die
Liegenschaft liegt. Das bedeutet, der Testator kann in seinem Testament eine Rechtswahl festlegen, wenn er dies für nötig hält. 

Wie das Erbe auf den neuen Eigentümer übergeht, steht in jedem Land unter anderen
Voraussetzungen. Diese müssen zuvor geprüft werden.

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

News im Gewährleistungsrecht!

Der österreichische Nationalrat als Gesetzgeber hat im Sommer 2021 weitgehende Neuerungen im Gewährleistungsrecht beschlossen! Die neuen Regelungen kommen für alle Verträge, welche ab dem 01.01.2022 geschlossen werden zur Anwendung. Grund zur Reform sind EU-Richtlinie,  die nun auch im nationalen Recht umgesetzt werden (EU-Richtlinien: Warenkauf 2019/771 und Digitale Inhalte 2019/770). Die Änderungen bringen eine Ausweitung des Verbraucherschutzes und enthalten Regelungen für Gewährleistung auf die Bereitstellung von digitalen Inhalten wie zum Beispiel Softwareprogramme.

EU-Richtlinien sind Rechtsakte der Europäischen Union, die nicht unmittelbar Anwendung in den Mitgliedsstaaten entfalten. Sie werden auch als sekundäres Unionsrecht bezeichnet und müssen zur Erlangung von Gültigkeit erst von den einzelnen Mitgliedstaaten im nationalen Recht umgesetzt werden. Anders verhält es sich mit EU-Verordnungen, diese gelten unmittelbar in allen der Europäischen Union angehörigen Ländern. 

Richtlinien sind sohin “Vorschläge” erlassen von der Europäischen Kommission, vom Rat der Europäischen Union und vom Europäischen Parlament. Kundgemacht werden diese  Amtsblatt der Europäischen Union.

Ab dem 01.01.2022 gilt es im Gewährleistungsrecht zwischen dem VGG (Verbrauchergewährleistungsgesetz) und dem bekannten ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) zu unterscheiden. Beide Gesetze enthalten das Gewährleistungsrecht betreffende Bestimmungen. Das VGG gilt ausschließlich für den B2C Bereich, also für Verträge zwischen Unternehmen und Konsumenten, wohingegen im ABGB auch die Bereiche B2B und C2C berücksichtigt werden. Unter B2B werden Rechtsgeschäfte verstanden, die ausschließlich zwischen Unternehmen als Vertragsparteien geschlossen werden, unter C2C, Geschäfte zwischen Konsumenten. Ein Beispiel für ein C2C Geschäft ist zum Beispiel der Verkauf einer Uhr über EBay oder ähnliche Plattformen. 

Das neue VGG (B2C) enthält Regelungen betreffend:

        • Verträge über den Kauf von Waren, einschließlich Waren welche erst hergestellt werden – sogenannte Werklieferungsverträge
      •  
        • Verträge über die Bereitstellung von digitalen Leistungen, sowohl digitale Inhalte also zum Beispiel Softwareprogramme als auch digitale Dienstleistungen. 
      •  

Von der Anwendbarkeit des VGG explizit ausgenommen sind Verträge über den Kauf von Tieren, sowie Gesundheits-, Finanz-, und Glücksspieldienstleistungen. 

Die Gewährleistung aus allen anderen Verträge, insbesondere jene im B2B und im C2C Bereich bzw. aus Verträge über unbewegliche Sachen wie zum Beispiel Liegenschaften werden weiterhin im ABGB (§§ 924 ff) geregelt.

Nachstehend ein kurzer Überblick über die Neuerungen im Gewährleistungsrecht für den B2C Bereich, geltend für Verträge mit Abschluss ab 01.01.2022:

        • Die gesetzliche Vermutungsfrist hinsichtlich des Vorliegens eines Mangels wurde in Anwendung des VGG zu Gunsten von Verbrauchern von 6 Monate auf 12 Monate angehoben. Innerhalb dieser Frist wird vermutet, dass der Mangel bereits bei Übergabe vorhanden war. Die Beweislast trifft den Verkäufer. Sprich innerhalb der Frist von 12 Monaten liegt es am Verkäufer zu beweisen, dass der Mangel bei Übergabe nicht vorlag. In Fällen der Anwendung des ABGB bleibt die Frist bei 6 Monaten.
        • Unternehmer müssen bereits nun Gewähr dafür leisten, dass vertriebene Waren die vertraglich vereinbarten Eigenschaften aufweisen. Neuerdings müssen Waren zusätzlich objektiv erforderliche Eigenschaften, sohin Mindeststandards erfüllen. Das Vorliegen der Mindeststandards kann nur unter sehr strengen Voraussetzungen abbedungen werden und bedarf unter anderem der expliziten Zustimmung des Verbrauchers.
      •  
        • Unternehmen wird es im Anwendungsbereich des VGG gestattet, die Rückzahlung aufgrund einer Wandlung des Vertrags bzw. einer Preisminderung zu verweigern, bis die Ware retourniert wurde oder zumindest ein Nachweis über die Rücksendung vorgelegt wurde. 
    •  
        • Nach dem Ablauf der Gewährleistungsfrist (2 Jahre) beginnt eine zusätzliche, dreimonatige Verjährungsfrist zu laufen, binnen der eine Klage aufgrund eines Mangels fristgerecht eingebracht werden kann.
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        • Die gesetzliche Formpflicht bei Geltendmachung einer Wandlung (Vertragsauflösung) wird abgeschafft. Zukünftig kann diese auch direkt beim Verkäufer rechtsgültig geltend gemacht werden. Die Einbindung eines Gerichts ist sohin nicht mehr zwingend erforderlich. 
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        • Digitale Waren und Dienstleistungen wie zum Beispiel Handys, Tablets oder Smartwatches unterliegen zukünftig einer Gewährleistungsfrist für den ganzen Bereitstellungszeitraum, mindestens aber 2 Jahre ab der Übergabe. Außerdem wird eine Aktualisierungspflicht normiert, welche die Hersteller zur Bereitstellung von Updates zur Aufrechterhaltung der Mangelfreiheit verpflichtet. 
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Die Neuerungen im Gewährleistungsrecht führen insbesondere zu einer Stärkung der Verbraucherrechte. Als wichtigste Veränderungen sind wohl die Anhebung der gesetzlichen Vermutungsfrist im Rahmen des VGG von 6 Monate auf 12 Monate, sowie die Ausweitung der Gewährleistung auf digitale Leistungen anzusehen. Zukünftig ist eine Unterscheidung zwischen gewährleistungsrechtlichen Bestimmungen aus dem neuen VGG und dem ABGB vorzunehmen. Die Anwendbarkeit des jeweiligen Gesetztes bestimmt sich aus der Eigenschaft eines Verbrauchergeschäfts bzw aus dem Vertragstyp. 

Ob Unternehmer oder Verbraucher, wir unterstützen Sie gerne kompetent und schnell bei der Umsetzung der neuen Gesetzeslage respektive bei der Inanspruchnahme Ihrer Rechte!

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Mein letzter Wille – 5 wichtige Fragen, die Sie sich vor Errichtung stellen sollten

      • Welche verschiedenen Arten von Testamenten gibt es?
      • Wer sollen meine Erben oder Vermächtnisnehmer werden?
      • Was oder wieviel will ich meinen Erben vermachen?
      • Welche gesetzlichen Vorschriften darf ich auf keinen Fall übersehen?
      • Warum sollte ich für die Errichtung eine Kanzlei beauftragen?

– Eigenhändiges Testament: handschriftlich vom Erblasser selbst verfasst und unterfertigt

– Errichtung vor Gericht: kann mündlich und schriftlich dort entgegen genommen werden

– Notarielles Testament: kann ebenfalls den letzten Willen schriftlich und mündlich entgegennehmen

– Wechselseitiges Testament: Eingetragene Partner oder Ehegatten setzen sich gegenseitig als Erben ein

– Fremdhändiges Testament: wird mit technischen Hilfsmitteln oder einem Anwalt verfasst

– Vermächtnis: bloß einzelne Vermögenswerte werden vermacht

Diese Frage ist mit die entscheidendste, sie sollte vor Errichtung abgeklärt werden. Es können so viele Erben eingesetzt werden, wie Sie das als Erblasser vorgesehen haben. Ebenfalls können Sie ein Vermächtnis als zusätzlichen Punkt in Ihr Testament aufnehmen und so über einzelne Vermögensgegenstände verfügen.

Wichtig zu sagen ist, dass es nicht primär auf die Formulierung ankommt, sondern auf den wahren letzten Willen abgestellt wird.

Wie oben schon erwähnt, können Sie als Erblasser, über Ihr Testament frei verfügen und verschiedene Personen beerben. 

Zu berücksichtigen ist hier insbesondere, dass es dem Gesetz nach einem bestimmten Personenkreis gibt, welcher Anspruch auf einen Pflichtteil aus Ihrem Vermögen hat. Diese Personengruppe beinhaltet den Ehegatten oder eingetragenen Partner und die direkten Nachkommen des Erblassers. Die Höhe des Pflichtteils wird von der reinen Verlassenschaft abhängig gemacht und berechnet sich aus der Hälfte der gesetzlich festgelegten Erbteilquote.

Dies ist neben einigen generellen Formerfordernissen, ebenfalls von der gewählten Art des Testaments abhängig.

Um eine letztwillige Verfügung wirksam erstellen zu können, muss der Erblasser testierfähig sein. Diese Testierfähigkeit erreicht man mit Vollendung des 18. Lebensjahres und bei Handeln frei von Zwang und mit voller Besonnenheit.

Überdies muss die letztwillige Verfügung handschriftlich unterfertigt werden. Außer bei eigenhändigen und gerichtlichen Testamenten, ist es verpflichtend den Begleitsatz „Mein letzter Wille“ zu der Unterfertigung hinzuzufügen. Gleichfalls muss eine gewisse Anzahl an Zeugen vor Ort anwesend sein und dieses unterfertigen.

Zu empfehlen, bei allen Arten, ist die Angabe Ihres Geburtsdatums, sowie Ort und Datumsangabe der Unterzeichnung.

In Familien, in denen eine keine Regelung der Verlassenschaft erfolgte, treten oft Probleme und Konflikte unter den einzelnen Mitgliedern auf. Um dies zu vermeiden ist es sehr wichtig, sich schon zuvor mit der Aufteilung zu beschäftigen.

Dabei ist ebenfalls zu erwähnen, dass eigenhändige Testamente oft verloren gehen, erst nach Jahren gefunden werden oder im schlimmsten Fall angefochten werden können, da oft nicht ersichtlich, ob es dem wahren letzten Willen des Erblassers entspricht.

Um diese Unannehmlichkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich bei der Erstellung und Unterfertigung die Hilfe einer Kanzlei in Anspruch zu nehmen.

Hier nehmen wir gerne Ihre Wünsche zur Erstellung entgegen und entwerfen so das auf das perfekt zugeschnittenes Testament. Wir stehen Ihnen von Errichtung bis zur Unterfertigung (und natürlich auch danach) jederzeit zur Verfügung und übernehmen alle Schritte.

Von uns wird Ihr Testament nach der Unterfertigung noch in das Testamentsregister eingetragen und bei uns vertraulich verwahrt.

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung

Staatsbürgerschaft in Österreich – das sind die Antworten auf Ihre Fragen

Kontrolle, Pass
    • Wer kann einen Antrag auf Verleihung der österreichischen Staatsbürgerschaft stellen?
    • Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein um die österreichische Staatsbürgerschaft zu beantragen?
    • Wieviel kostet die österreichische Staatsbürgerschaft?

Wer kann einen Antrag auf Verleihung der österreichischen Staatsbürgerschaft stellen?

    • Jeder Ausländer / Jeder Ausländerin kann einen Antrag auf Verleihung der österreichische Staatsbürgerschaft stellen, wenn die dazu benötigten Voraussetzungen erfüllt sind. 

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein um die österreichische Staatsbürgerschaft zu beantragen?

    • Es müssen zwingend die allgemeinen Einbürgerungsvoraussetzungen erfüllt sein sowie der Einbürgerungsantrag gestellt werden. 
    • Die allgemeinen Einbürgerungsvoraussetzungen lauten wie folgt:
Allgemeine Einbürgerungsvoraussetzungen im Detail

Der Antragsteller muss: 

    • sich dauerhaft, ohne Unterbrechung mindestens 6 Jahre aufhalten und
      • eine 5-jährige Ehe mit einem österreichischen Staatsbürger führen sowie mit diesem auch zusammenleben
      • in Österreich zur Welt gekommen sein
      • Deutschkenntnisse auf B2-Niveau nachweisen
      • Persönliche, nachhaltige Integration beispielsweise durch ein 3-jähriges freiwilliges Engagement in einer gemeinnützigen Organisation oder 3-jährige Berufsausübung im Bildungs-. Sozial oder Gesundheitsbereichs.
      • Vorliegen von außerordentlichen Leistungen auf wirtschaftlichem, wissenschaftlichem, künstlerischem oder sportlichen Gebiet, sodass die Verleihung der Staatsbürgerschaft im Interesse der österreichischen Republik liegt.
    • sich dauerhaft, ohne Unterbrechung mindestens 10 Jahre aufhalten und den Status als Asylberechtigter inne haben
    • sich dauerhaft, ohne Unterbrechung mindestens 10 Jahre aufhalten und für mindestens 5 Jahre eine Niederlassungsbewilligung gehabt haben.
    • sich dauerhaft, ohne Unterbrechung mindestens 15 Jahre aufhalten und nachweisen, dass er sich nachhaltig, persönlich und beruflich integriert hat
    • sich dauerhaft, ohne Unterbrechung mindestens 30 Jahre aufhalten im Zuge eines Hauptwohnsitzes.

Ausnahme: Eine Ausnahme gibt es bei der Verleihung der Staatsbürgerschaft aufgrund eines Rechtsanspruchs, beispielsweise wenn der Antragsteller bereits im Besitz einer EU- oder EWR-Staatsbürgerschaft ist. 

Der Antragssteller darf sich quasi nichts zu schulden kommen lassen.

Genauer darf der Antragssteller kein anhängiges Strafverfahren im In- und Ausland haben, weder gerichtlich verurteil worden sein noch eine schwerwiegende Verwaltungsübertretung mit besonderem Unrechtsgehalt begangen haben. 

Der Antragsteller muss nachweisen, dass sein Lebensunterhalt durch regelmäßigen Einkünfte hinreichend gesichert ist. 

Regelmäßige Einkünfte sind beispielsweise Gehalt, Lohn, gesetzliche Unterhaltsansprüche oder Versicherungsleistungen. 

Der Antragsteller muss eine schriftliche Prüfung zum Nachweis der ausreichenden Deutschkenntnisse auf B1-Niveau sowie der Grundkenntnisse der Demokratie in Österreich. 

Ausnahmen: Diese schriftliche Prüfung muss NICHT abgelegt werden wenn das B1-Niveau beispielsweise durch folgende Nachweise erbracht werden kann: 

    • Deutsch als Muttersprache
    • Minderjährigkeit
    • positive schulische Beurteilung des Unterrichtsfachs Deutsch
    • Nachweis einer abgelegten Lehrabschlussprüfung
    • Nachweis einer abgelegten Facharbeiterprüfung
    • Nachweis eines Studienabschlusses mit Unterrichtssprache Deutsch
    • Nachweis einer Studieninskription für mindestens 2 Jahre mit Unterrichtssprache Deutsch und Studienerfolg von mindestens 32 ECTS

Der Antragsteller muss sich positiv mit der österreichischen Republik identifizieren und muss gewährleisten, dass keine Gefahr für die öffentliche Sicherheit, Ordnung und Ruhe besteht.

    • Es darf kein bereits bestehendes Aufenthaltsverbot des Antragstellers geben. Ebenso ist eine Antragstellung nicht möglich, wenn es ein anhängiges Verfahren zur Beendigung des Aufenthalts gibt.
    • Es darf keine Rückkehrentscheidung vorliegen.
    • Es darf keine Rückführungsentscheidung eines anderen EU- oder EWR-Staates vorliegen, auch nicht von der Schweiz.
    • Es darf keinerlei Bezugspunkte oder ein Naheverhältnis zu terroristischen oder extremistischen Gruppen bestehen
    • Es darf keine Ausweisung aus Österreich innerhalb der letzten 18 Monate erfolgt sein.
    • Es darf kein grundsätzlicher Verlust der bisherigen Staatsangehörigkeit vorhanden sein.

Durch den Erhalt der Staatsbürgerschaft dürfen weder die internationalen Beziehungen Österreichs wesentlich geschädigt oder beeinträchtigt werden noch die Interessen Österreichs.

Wieviel kostet die österreichische Staatsbürgerschaft? 

    • Für die Staatsbürgerschaft sind Bundesgebühren sowie jeweilige Landesabgaben zu leisten.
    • Die Bundesgebühren der österreichischen Staatsbürgerschaft belaufen sich auf zwischen 247,90 bis 867,40 Euro.
    • Die Landesabgaben der österreichischen Staatsbürgerschaft variieren in je nach Bundesland.
wir unterstützen sie auf ihrem weg zur Staatsbürgerschaft

Gerne gehen wir gemeinsam mit Ihnen Ihren Weg zur österreichischen Staatsbürgerschaft. Durch unsere Expertise sowie auch unsere persönliche Erfahrung mit dem Staatsbürgerschaftsverfahren können wir Sie bestmöglich bei der Antragstellung sowie Ihrem Verfahren unterstützen.

ERSTGESPRÄCH

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freundliche Frau
verfasst von
Mag. Mirela Saric

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Die Treuhandschaft im Überblick – das sollten Sie wissen

Vertrag, Verhandlungen
    • Was ist eine Treuhandschaft?
    • Welche Vorteile bringt eine Treuhandschaft?
    • Überblick über die Treuhandschaft 

Was ist eine Treuhandschaft?

    • Die Treuhandschaft ist eine Dienstleistung des Rechtsanwaltes, die bei der Abwicklung von Rechtsgeschäften, besonders bei Liegenschaftskaufverträgen, eine zentrale Rolle spielt. 
    • Die Treuhandschaft dient der Absicherung vertraglich vereinbarter Zahlungen gegenüber dem Vertragspartner, zB des Kaufpreises einer Liegenschaft bis zur Grundbuchseintragung.
    • Dabei unterliegt der Rechtsanwalt der strengen Revision der Rechtsanwaltskammer.

Welche Vorteile bringt eine Treuhandschaft?

    • Absicherung des Verkäufers: Der Vorteil des Verkäufers ist die Absicherung der Kaufpreiszahlung und Auszahlung. Der Rechtsanwalt sorgt dafür, dass der Verkäufer auch zu seinem vertraglich vereinbarten Geld gelangt, wenn alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind.
    • Absicherung des Käufers: Der Vorteil des Käufers ist die Absicherung, dass der Kaufpreis erst zum Verkäufer gelangt, wenn die grundbücherliche Einverleibung des Käufers erfolgt ist sowie die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen vorliegen. 

Überblick - Wie läuft eine Treuhandschaft beim Rechtsanwalt ab?

Der erste Schritt ist die Einrichtung eines eigenen Treuhandkontos bei einer staatlich beaufsichtigten Bank. Alle Ein- und Auszahlungen laufen ausschließlich über dieses Konto.

Die Grundlage einer Treuhandschaft ist ein Vertrag. Das kann beispielsweise ein Kaufvertrag, Werkvertrag oder auch ein Abtretungsvertrag sein. 

Dieser wird beim Vertragsabschluss von beiden Parteien beglaubigt unterfertigt. Ebenfalls wird im Rahmen des Vertrages auch die Treuhandvereinbarung unterzeichnet.

Aus der Treuhandvereinbarung ergeben sich Verpflichtungen für den Rechtsanwalt als Treuhänder gegenüber dem Verkäufer und dem Käufer,  insbesondere verwahrt der Rechtsanwalt den Kaufpreis mit äußerster Sorgfalt. Er steht unter der strengen Revision der Rechtsanwaltskammer. 

Auch ist der Rechtsanwalt als Treuhänder verpflichtet, bei Vertragsabschluss das Informationsblatt über die Treuhandschaft der Rechtsanwaltskammer allen Treugebern auszuhändigen. 

Die Meldung der Treuhandschaft an die Rechtanwaltskammer erfolgt durch den Rechtsanwalt unverzüglich nach der Unterfertigung. Die Rechtsanwaltskammer trägt in Folge die Treuhandschaft in das anwaltliche Treuhandbuch ein. Dadurch ist die Treuhandschaft bis zu einem Betrag von 7,2 Millionen Euro versichert. 

Nach der Erstmeldung der Treuhandschaft an die Rechtsanwaltskammer werden die treuhänderische Bank, der Rechtsanwalt als Treuhänder sowie die Treugeber von der Meldung verständigt. Dies erfolgt schriftlich und dient lediglich zur Information.

Der Kontoverfügungsauftrag dient zur Absicherung der Geldüberweisungen. Im Zuge dessen wird erklärt, dass die Geldüberweisungen (Verfügungen) nur an die im Kontoverfügungsauftrag genannten Personen und nur auf die im Kontoverfügungsauftrag angeführten Konten durchgeführt werden dürfen. Der Kontoverfügungsauftrag ist ebenfalls von allen Treugebern sowie dem Rechtsanwalt als Treuhänder zu unterfertigen.

 

Die grundbücherliche Rangordnung für den Treuhänder dient zur Absicherung, dass bis zur Einverleibung des Eigentumsrechtes zugunsten des Käufers keine anderen Eintragungen wie zB Eigentumsrechte oder Pfandrechte im Grundbuch erfolgen können. Diese Anmerkung der Rangordnung für die Veräußerung wird durch den Treuhänder eingebracht. 

Der Rechtsanwalt ist verpflichtet nachzufragen, ob die Mittel zum Kauf (der Kaufpreis) auch aus einer legitimen Quelle kommt. Beispielsweise sollte der Kaufpreis aus einer Schenkung kommen, ist die Schenkungsmeldung dem Rechtsanwalt vorzulegen.

Diesbezüglich wird ein Geldwäscheformular vom Käufer unterzeichnet, in dem er die fehlenden Informationen (z.B. die Mittelherkunft) anzugeben hat.

Der Rechtsanwalt darf nur im Rahmen der Treuhandschaft und des Kontoverfügungsauftrages Geldüberweisungen tätigen. 

Der Rechtsanwalt als Treuhänder sowie alle Treugeber werden nach jeder Buchung auf dem Treuhandkonto durch einen Kontoauszug der Treuhandbank informiert. Dieser wird postalisch zugesandt. 

Wenn alle vertraglich vereinbarten Bedingungen vorliegen, wird der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt und somit die Treuhandschaft beendet. 

Die vereinbarten Auszahlungsbedingungen sind in der Regel: 

    • Allseits notariell beglaubigt unterfertigter Kaufvertrag 
    • Vorliegen des einzigen Grundbuchsbeschlusses über die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtige Veräußerung mit einer Restlaufzeit von mindestens 3 Monaten 
    • Bescheinigung gemäß § 13d Abs 4 Z1 Sbg. GVG (nur bei Baugrundstücken (und Gebäuden) in Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden)
    • Sicherung des vertragsgemäßen Eigentumsübertragung des Kaufobjekts 
    • Nachweis für die Übergabe des Kaufobjekts
    • Bestätigung des Erstmeldung der Rechtsanwaltskammer über die Treuhandschaft
    • Kontoverfügungsauftrag
    • (nur für Verkäufer relevant) erforderliche Unterlangen und Urkunden für die Berechnung der Immobilienertragssteuer inkl. unterfertigte Formulare für die Berechnung sowie die Selbstberechnung der Immobilienertragssteuer durch den Rechtsanwalt

Die Beendigung der Treuhandschaft muss der Rechtsanwaltskammer gemeldet werden.

freundliche Frau
verfasst von
Mag. Mirela Saric

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.