Lösung von Konflikten bei Provisionsansprüchen von Immobilienmaklern

März 12, 2024

In der Immobilienbranche sind Konflikte über Provisionsansprüche zwischen Maklern nicht ungewöhnlich. Dieser Artikel beleuchtet, wie solche Konflikte gelöst werden können, insbesondere wenn ein Immobilienkauf durch die Beteiligung mehrerer Makler zustande kommt. Erfahren Sie, wie Provisionsansprüche geregelt werden und welche gesetzlichen Bestimmungen dabei eine Rolle spielen.

Beispiel: Mehrere Makler, ein Geschäftsabschluss

Ein Immobilienverkäufer schließt einen Alleinvermittlungsauftrag mit Makler A ab, der für sechs Monate gültig ist. Obwohl Makler A einen potenziellen Käufer vorstellt, scheitert der Abschluss aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen. Ein Jahr später gelingt es demselben Interessenten durch die Vermittlung von Makler B, den Kauf abzuschließen – zu einem leicht reduzierten Preis. Dies führt zur Frage, wie die Provisionsansprüche der beiden beteiligten Makler gegenüber dem Käufer geregelt werden.

Grundlagen der Provisionszahlung

Kommt durch die Bemühungen eines Maklers ein Immobiliengeschäft zustande, so begründet dies einen Anspruch auf Provision. Dieser Anspruch erwächst aus der effektiven und vertragsgemäßen Leistung des Maklers und wird mit dem rechtlich gültigen Abschluss des vermittelten Geschäfts wirksam. Die Zahlung eines Vorschusses ist hierbei nicht erforderlich. Die Basis für den Provisionsanspruch bildet die erfolgreiche Vorstellung eines neuen Interessenten an den Verkäufer sowie die Präsentation der Immobilie oder des Geschäftspartners an den Käufer, sodass dieser die Kaufmöglichkeit ohne Schwierigkeiten erkennen kann. Ein solcher Nachweis kann beispielsweise durch die Bereitstellung von Informationen erfolgen, die eine Identifikation über das öffentliche Grundbuch ermöglichen. Ein gültiger Maklervertrag ist hierfür stets die Voraussetzung. Auch wenn nicht das ursprünglich beabsichtigte, aber ein ökonomisch vergleichbares Geschäft realisiert wird, entsteht der Anspruch auf eine Provision.

Gesetzliche Regelungen zur Provisionsteilung

Laut § 6 Absatz 5 des Maklergesetzes (MaklerG) ist der Auftraggeber nur zur Zahlung einer einzigen Provision verpflichtet, selbst wenn mehrere Makler beteiligt sind. Die Provision erhält der Makler, dessen Beitrag zum Geschäftsabschluss eindeutig am größten war. Kann kein eindeutiges Überwiegen festgestellt werden, erfolgt eine Aufteilung der Provision nach Maßgabe der Verdienstlichkeit, im Zweifel zu gleichen Teilen.

Bewertung der Verdienstlichkeit

Die Beurteilung, ob die Verdienstlichkeit eines Maklers eindeutig überwiegt, basiert auf der Bedeutung seines Beitrags zum Geschäftsabschluss. Faktoren, die gegen eine ausschlaggebende Verdienstlichkeit sprechen können, beinhalten unter anderem das Scheitern erster Vertragsverhandlungen aufgrund von äußerst unterschiedlichen Vorstellungen, eine signifikante Eigeninitiative einer der Vertragsparteien ohne weitere Beteiligung des Maklers oder ein langer Zeitraum zwischen Maklertätigkeit und letztendlichen Vertragsabschluss.

Sofern der Kunde nicht wissentlich an den falschen Makler zahlt, gilt seine Verpflichtung als erfüllt. Sollten weitere Makler Ansprüche auf die Provision haben, müssen sie diese direkt beim Kollegen, der die Zahlung erhalten hat, einfordern.

Résumé

In Fällen, in denen mehrere Makler an der Vermittlung eines Immobiliengeschäfts beteiligt sind, bietet das Maklergesetz einen Rahmen für die Lösung von Provisionskonflikten. Durch die Berücksichtigung der individuellen Beiträge jedes Maklers zur erfolgreichen Vermittlung wird eine entsprechende Aufteilung der Provision sichergestellt.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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Lösungen für Pflichtteilsstreitigkeiten: Der Weg zur außergerichtlichen Einigung

März 12, 2024

Pflichtteilsstreitigkeiten gehören zu den häufigsten Konflikten im Erbrecht und können Familien tief spalten. Doch es gibt Wege, diese Auseinandersetzungen ohne gerichtliche Verfahren beizulegen. In diesem Artikel beleuchten wir, wie außergerichtliche Einigungsversuche nicht nur Zeit und Geld sparen, sondern auch die familiären Beziehungen schonen können.

Der Pflichtteilsanspruch

Das österreichische Erbrecht sichert den nächsten Angehörigen einen Pflichtteilsanspruch zu, der insbesondere für direkte Nachkommen sowie Ehegatten oder eingetragene Partner gilt. Die Pflichtteilsquote, die Hälfte des gesetzlichen Erbrechts, bildet die Grundlage für den Anspruch auf einen Teil der Erbschaft – unabhängig von testamentarischen Verfügungen. Hat ein Vater also beispielsweise zwei Kinder, so erben diese jeweils mindestens ein Viertel der Verlassenschaft.

Darüber hinaus: der Schenkungspflichtteil

Ein weiterer Aspekt des Erbrechts ist der Schenkungspflichtteil. Wenn der beziehungsweise die Verstorbene zu Lebzeiten Vermögenswerte verschenkt, verringert sich dadurch der Umfang des Nachlasses. Solche Schenkungen können das Recht auf einen Pflichtteil untergraben und müssen deshalb in die Pflichtteilsberechnung einbezogen werden. Hierzu wird der Schenkungswert dem Nachlasswert hinzugefügt. Sollte der auf diese Weise angepasste Pflichtteil nicht durch den Nachlass gedeckt sein – ein häufiges Szenario bei der vorangegangenen Schenkung wesentlicher Vermögenswerte wie eines Familienheims oder eines Unternehmens –, übernimmt der oder die Geschenknehmende die Haftung für die Differenz.

Um diesen Differenzbetrag geltend zu machen, kann der Schenkungspflichtteil eingeklagt werden. Oftmals sind den Erben jedoch weder die Details noch der Wert der Schenkung bekannt. Das Gesetz bietet daher einen Auskunftsanspruch gegenüber dem oder der Beschenkten, um diese Lücke zu schließen. Mit den so ermittelten Informationen lässt sich der Anspruch dann genau beziffern und durchsetzen.

Strategien für die Durchsetzung

Diese theoretischen Ansprüche erfordern im Konfliktfall ihre praktische Anwendung, was jedoch nicht zwangsläufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen muss. Oftmals lassen sich Erbstreitigkeiten durch außergerichtliche Vereinbarungen beilegen, bei denen die beteiligten Parteien auf einer soliden Grundlage und mit professioneller Unterstützung zu einer Einigung kommen. Dies verhindert nicht nur die emotionale und psychische Belastung der Beteiligten, sondern erspart auch die Kosten und Gebühren, die mit Gerichtsverfahren verbunden sind. Unterstützung durch Mediation und qualifizierte Rechtsberatung spielen hierbei eine wichtige Rolle.

Die Erfahrung zeigt, dass rechtliche Beratung oft zu spät gesucht wird – meist erst, wenn die Situation bereits festgefahren ist. Wird jedoch frühzeitig die Hilfe von Fachleuten im Rahmen außergerichtlicher Schlichtungsversuche in Anspruch genommen, kann dies den Konflikt von der emotionalen auf eine sachliche Ebene verlagern, was allen Beteiligten zugutekommt und zu einer rascheren Beilegung des Streits führt. Zudem ist es vorteilhaft, Konflikte möglichst früh zu adressieren, um eine Eskalation zu vermeiden. Dies dient nicht nur dem Wohl aller Beteiligten, sondern schützt auch die zwischenmenschlichen Beziehungen innerhalb der Familie.