Lösung von Konflikten bei Provisionsansprüchen von Immobilienmaklern
In der Immobilienbranche sind Konflikte über Provisionsansprüche zwischen Maklern nicht ungewöhnlich. Dieser Artikel beleuchtet, wie solche Konflikte gelöst werden können, insbesondere wenn ein Immobilienkauf durch die Beteiligung mehrerer Makler zustande kommt. Erfahren Sie, wie Provisionsansprüche geregelt werden und welche gesetzlichen Bestimmungen dabei eine Rolle spielen.
Beispiel: Mehrere Makler, ein Geschäftsabschluss
Ein Immobilienverkäufer schließt einen Alleinvermittlungsauftrag mit Makler A ab, der für sechs Monate gültig ist. Obwohl Makler A einen potenziellen Käufer vorstellt, scheitert der Abschluss aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen. Ein Jahr später gelingt es demselben Interessenten durch die Vermittlung von Makler B, den Kauf abzuschließen – zu einem leicht reduzierten Preis. Dies führt zur Frage, wie die Provisionsansprüche der beiden beteiligten Makler gegenüber dem Käufer geregelt werden.
Grundlagen der Provisionszahlung
Kommt durch die Bemühungen eines Maklers ein Immobiliengeschäft zustande, so begründet dies einen Anspruch auf Provision. Dieser Anspruch erwächst aus der effektiven und vertragsgemäßen Leistung des Maklers und wird mit dem rechtlich gültigen Abschluss des vermittelten Geschäfts wirksam. Die Zahlung eines Vorschusses ist hierbei nicht erforderlich. Die Basis für den Provisionsanspruch bildet die erfolgreiche Vorstellung eines neuen Interessenten an den Verkäufer sowie die Präsentation der Immobilie oder des Geschäftspartners an den Käufer, sodass dieser die Kaufmöglichkeit ohne Schwierigkeiten erkennen kann. Ein solcher Nachweis kann beispielsweise durch die Bereitstellung von Informationen erfolgen, die eine Identifikation über das öffentliche Grundbuch ermöglichen. Ein gültiger Maklervertrag ist hierfür stets die Voraussetzung. Auch wenn nicht das ursprünglich beabsichtigte, aber ein ökonomisch vergleichbares Geschäft realisiert wird, entsteht der Anspruch auf eine Provision.
Gesetzliche Regelungen zur Provisionsteilung
Laut § 6 Absatz 5 des Maklergesetzes (MaklerG) ist der Auftraggeber nur zur Zahlung einer einzigen Provision verpflichtet, selbst wenn mehrere Makler beteiligt sind. Die Provision erhält der Makler, dessen Beitrag zum Geschäftsabschluss eindeutig am größten war. Kann kein eindeutiges Überwiegen festgestellt werden, erfolgt eine Aufteilung der Provision nach Maßgabe der Verdienstlichkeit, im Zweifel zu gleichen Teilen.
Bewertung der Verdienstlichkeit
Die Beurteilung, ob die Verdienstlichkeit eines Maklers eindeutig überwiegt, basiert auf der Bedeutung seines Beitrags zum Geschäftsabschluss. Faktoren, die gegen eine ausschlaggebende Verdienstlichkeit sprechen können, beinhalten unter anderem das Scheitern erster Vertragsverhandlungen aufgrund von äußerst unterschiedlichen Vorstellungen, eine signifikante Eigeninitiative einer der Vertragsparteien ohne weitere Beteiligung des Maklers oder ein langer Zeitraum zwischen Maklertätigkeit und letztendlichen Vertragsabschluss.
Sofern der Kunde nicht wissentlich an den falschen Makler zahlt, gilt seine Verpflichtung als erfüllt. Sollten weitere Makler Ansprüche auf die Provision haben, müssen sie diese direkt beim Kollegen, der die Zahlung erhalten hat, einfordern.
Résumé
In Fällen, in denen mehrere Makler an der Vermittlung eines Immobiliengeschäfts beteiligt sind, bietet das Maklergesetz einen Rahmen für die Lösung von Provisionskonflikten. Durch die Berücksichtigung der individuellen Beiträge jedes Maklers zur erfolgreichen Vermittlung wird eine entsprechende Aufteilung der Provision sichergestellt.
Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec
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