Grundstücksumwidmung in Österreich: Anspruch auf Entschädigung?

Januar 21, 2025

Bei der Umwidmung von Grundstücken stellt sich für Eigentümer die zentrale Frage nach einer möglichen Entschädigung, sofern somit eine Nutzungsbeschränkung besteht. Nicht jede Nutzungseinschränkung führt jedoch automatisch zu einem Entschädigungsanspruch. Dieser Artikel erklärt die rechtlichen Grundlagen und zeigt auf, worauf Betroffene achten müssen.

Wann besteht ein Anspruch auf Entschädigung?

Die Entschädigungspflicht bei Grundstücksumwidmungen ist in den verschiedenen Landesgesetzen unterschiedlich geregelt. Grundsätzlich ist der Gesetzgeber nicht verpflichtet, bei jeder Eigentumsbeschränkung eine Entschädigung vorzusehen. Ein verfassungsrechtlicher Anspruch auf Entschädigung besteht nur in zwei Fällen:

Wenn die Verhältnismäßigkeit es erfordert
Wenn ein sogenanntes „Sonderopfer“ vorliegt

Von einem Sonderopfer spricht man, wenn die betroffene Person durch die Eigentumsbeschränkung im Vergleich zur Allgemeinheit einen besonders großen Nachteil erfährt. Dies wäre ein Verstoß gegen den verfassungsrechtlichen Gleichheitsgrundsatz und macht eine Entschädigung erforderlich.

Wichtige Fristen beachten

Besonders kritisch für Grundstückseigentümer sind die gesetzlichen Fristen zur Geltendmachung von Entschädigungsansprüchen. Diese variieren je nach Bundesland erheblich:

Burgenland, Kärnten, Oberösterreich, Steiermark, Tirol und Vorarlberg: 1 Jahr
Salzburg: 3 Jahre
Niederösterreich: 5 Jahre
Wien: Keine ausdrückliche Fristenregelung

Die Fristen beginnen meist mit der Kundmachung oder dem Inkrafttreten der Umwidmung. Eine Versäumnis dieser Fristen kann zum vollständigen Verlust des Entschädigungsanspruchs führen.

Besonderheiten bei der Nutzungseinschränkung

Eine interessante rechtliche Konstellation ergibt sich bei bereits bebauten Grundstücken. Kann das Gebäude weiterhin wie bisher genutzt werden, liegt nach der Rechtsprechung kein Ausschluss der Nutzung vor, der eine Entschädigung rechtfertigen würde. Dies gilt auch dann, wenn die Umwidmung künftige Nutzungsmöglichkeiten einschränkt.

Rechtliche Schutzmöglichkeiten

Betroffene Eigentümer haben verschiedene rechtliche Möglichkeiten, ihre Interessen zu wahren:

Antrag auf Entschädigung nach den jeweiligen Landesgesetzen
Parteiantrag auf Normenkontrolle beim Verfassungsgerichtshof
Prüfung der Umwidmungsverordnung auf Gleichheitswidrigkeit

Besonders der letzte Punkt verdient Beachtung: Eine Umwidmung kann rechtlich angreifbar sein, wenn sie nur zur „Sanierung“ eines konsenswidrig errichteten Gebäudes oder zur Begünstigung eines einzelnen Grundstückseigentümers erfolgt.

Résumé

Für Grundstückseigentümer ist es essentiell, sich frühzeitig über ihre Rechte bei Umwidmungen zu informieren. Die strengen Fristen erfordern schnelles Handeln, während die komplexen rechtlichen Voraussetzungen eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls notwendig machen. Eine professionelle rechtliche Beratung kann dabei helfen, die Erfolgsaussichten eines Entschädigungsanspruchs realistisch einzuschätzen und entsprechend durchzusetzen.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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Treuhänder-Haftung bei Bauträgerverträgen: Pflichten und rechtliche Konsequenzen

Januar 21, 2025

Die Rolle des Treuhänders im Bauträgerrecht ist von entscheidender Bedeutung für den Schutz der Käuferinteressen. Doch welche Pflichten hat ein Treuhänder konkret und wann haftet er für Schäden? Ein Überblick über die wichtigsten rechtlichen Grundlagen und Haftungsfragen.

Die zentrale Rolle des Treuhänders beim Immobilienerwerb

Bei Bauträgerverträgen nimmt der Treuhänder eine Schlüsselposition ein. Seine Hauptaufgabe besteht darin, die ordnungsgemäße Abwicklung des Vertrags sicherzustellen und insbesondere unerfahrene Käufer zu schützen. Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) legt dabei klare Regeln für die Zusammenarbeit zwischen Käufer, Bauträger und Treuhänder fest.

Sicherungsmodelle zum Schutz der Käufer

Das BTVG sieht verschiedene Sicherungsmodelle vor, die häufig kombiniert werden:

Das Ratenplanmodell

Beim Ratenplanmodell zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht direkt an den Bauträger, sondern an einen Treuhänder. Dieser überweist die Gelder entsprechend dem Baufortschritt in festgelegten Raten an den Bauträger. Dies bietet dem Käufer Sicherheit, da die Zahlungen an den tatsächlichen Projektfortschritt gekoppelt sind.

Das grundbücherliche Sicherungsmodell

Eine zusätzliche Absicherung erfolgt durch eine Ranganmerkung im Grundbuch. Diese stellt sicher, dass nur der vorgesehene Käufer Eigentum an der Immobilie erwerben kann.

Haftung des Treuhänders: Wann greift sie?

Die Haftung des Treuhänders ist umfassend und ergibt sich aus verschiedenen Rechtsgrundlagen:

Zweiseitige Treuhand

Wenn der Treuhänder sowohl vom Bauträger als auch vom Käufer beauftragt wird (zweiseitige Treuhand), muss er die Interessen beider Parteien wahren. Er haftet dann nicht nur nach dem BTVG, sondern auch nach den allgemeinen Grundsätzen des Treuhandauftrags.

Vertragserrichterhaftung

Als Vertragserrichter – meist Rechtsanwälte oder Notare – müssen Treuhänder die Interessen beider Vertragsparteien berücksichtigen. Sie sind verpflichtet, die Parteien vor Nachteilen zu schützen und den Vertragszweck zu sichern.

Schadenersatz bei Pflichtverletzungen: Unterschiedliche Szenarien

Die Art und Höhe des Schadenersatzes hängt davon ab, welche Pflicht der Treuhänder verletzt hat. Das Gesetz unterscheidet hier zwei wesentliche Fälle:

Verletzung von Leistungspflichten

Wenn der Treuhänder seine konkreten Leistungspflichten nicht erfüllt – etwa die im BTVG festgelegten Treuhänderpflichten – muss er den Zustand herstellen, der bei korrekter Pflichterfüllung bestanden hätte. Dies bezeichnet man als positives Erfüllungsinteresse oder Nichterfüllungsschaden.

Fehlerhafte Beratung

Anders verhält es sich bei Fehlern in der Beratung oder bei der Vertragserrichtung. In solchen Fällen muss der Treuhänder den sogenannten Vertrauensschaden ersetzen. Dies umfasst jene Nachteile, die dem Käufer entstanden sind, weil er auf eine korrekte Beratung vertraut hat. Konkret bedeutet das: Der Treuhänder muss die Vermögensdifferenz ausgleichen, die bei einer pflichtgemäßen Beratung nicht entstanden wäre.

Besonderheit: Entgangener Gewinn

Ein entgangener Gewinn muss grundsätzlich nur bei grober Fahrlässigkeit ersetzt werden. Ob ein Schaden als positiver Schaden oder als entgangener Gewinn einzustufen ist, muss im Einzelfall gerichtlich geklärt werden.