10 - 2023 - Brandauer Rechtsanwälte

3. Oktober 20233. Oktober 2023

Mietkauf: Was Sie über Weitervermietung und Weiterverkauf wissen müssen

Ein Taschenrechner liegt auf einem karierten Blatt Papier

Die Ausübung der Kaufoption bei einer Mietkauf-Wohnung ist nur der Anfang. Was passiert, wenn Sie Ihre Mietkauf-Wohnung weitervermieten oder weiterverkaufen möchten? Dieser Blogartikel beleuchtet die wichtigen rechtlichen Aspekte, die dabei zu beachten sind.

Die Auswirkungen des Mietrechtsgesetzes

Gemäß § 15h WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) gilt für einen Zeitraum von 15 Jahren ab Abschluss des ersten Kaufvertrags der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Dies kann Einschränkungen in Bezug auf die Mietzinsbildung und Kündigungsmöglichkeiten bedeuten.

Hauptmietzins und Richtwerte

Der Hauptmietzins darf maximal den Richtwert des jeweiligen Bundeslandes ohne weitere Zuschläge erreichen. Außerdem reduziert sich der höchstzulässige Hauptmietzins bei einem befristeten Hauptmietvertrag um 25%.

Bedingungen für den Weiterverkauf

Wenn ein Wohnungseigentümer seine Mietkauf-Wohnung innerhalb von 15 Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags verkaufen möchte, muss die Bauvereinigung informiert werden. Zudem ist ein bestimmter Differenzbetrag zu leisten, der sich aus dem Verkehrswert der Wohnung und dem tatsächlichen Kaufpreis ergibt.

Vorkaufsrecht der Bauvereinigung

In § 15g WGG ist ein Vorkaufsrecht der Bauvereinigung vorgesehen, das im Grundbuch verankert werden muss. Dieses Recht erlischt entweder nach Zahlung eines Differenzbetrags oder spätestens nach 15 Jahren (Spekulationsfrist).

Ausnahmen und Spekulationsfrist

Es gibt Ausnahmen für die Übertragung der Wohnung an nahe Verwandte und Lebenspartner. Zudem wurde die Spekulationsfrist im Rahmen der WGG-Novelle 2019 von 10 auf 15 Jahre verlängert. Für Wohnungen, für die ein Antrag auf Übertragung vor dem 1. August 2019 gestellt wurde, gilt nur die zehnjährige Spekulationsfrist.

3. Oktober 20233. Oktober 2023

Mietkauf: Rechte, Pflichten und Berechnung des Kaufpreises

Möchten Sie Ihre Mietwohnung kaufen? Mit den Änderungen im WGG 2019 sind die Bedingungen für den Mietkauf angepasst worden. In diesem Beitrag klären wir wichtige Fragen zur Ausübung der Kaufoption, zur Geltendmachung Ihres Anspruchs und zur Berechnung des Kaufpreises.

Wann besteht das Recht auf Ausübung der Kaufoption?

Dank der WGG-Novelle 2019 wurde der Zeitraum, in dem die gemeinnützige Bauvereinigung das Recht zur Übertragung des Eigentums hat, von zehn auf fünf Jahre reduziert (§ 15b lit b WGG). Mieter können nun innerhalb von 5 bis 20 Jahren nach Mietvertragsbeginn insgesamt dreimal einen Antrag auf Übertragung ins Wohnungseigentum stellen (§ 15e WGG).

Besonderheiten für verschiedene Vertragsarten

Wichtig ist, dass diese Neuregelungen nur für Mietverträge gelten, die nach dem 1. August 2019 abgeschlossen wurden. Für ältere Verträge gelten spezielle Bedingungen.

Wie macht man die Kaufoption geltend?

Die Ausübung der Kaufoption erfolgt durch einen Antrag an die gemeinnützige Bauvereinigung. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben zur Form des Antrags. Innerhalb von 3 Monaten muss die Bauvereinigung ein schriftliches Angebot unterbreiten, wobei die Frist beidseitig um bis zu 3 Monate verlängert werden kann.

Was passiert bei Nichtbeachtung der Frist?

Versäumt die Bauvereinigung die Frist, kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten. Das Gericht hat dann potentiell die Möglichkeit, den Preis festzulegen, falls die Bauvereinigung kein Angebot legt.

Kaufpreisberechnung der Mietkauf-Wohnung

Die Basis für die Berechnung des Kaufpreises ist der Substanzwert, der unter Berücksichtigung des Verkehrswertes von der Bauvereinigung festgelegt wird. Der tatsächlich zu zahlende Betrag, der sogenannte „Barkaufpreis“, ergibt sich nach Abzug des bereits bezahlten Finanzierungsbeitrags und anderer Faktoren.

Zusätzliche Kosten und Verpflichtungen

Bei der Berechnung des Barkaufpreises werden auch die anteiligen Verpflichtungen und Darlehen, die der Mieter übernehmen muss, berücksichtigt.

Résumé

Ob im Mietvertrag bereits festgelegt oder später vereinbart, die Konditionen für einen Mietkauf können komplex sein. Es ist daher ratsam, sich umfassend zu informieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen.

3. Oktober 20233. Oktober 2023

Mietkauf in Österreich: Die wichtigsten Aspekte und Bestimmungen

Für viele Menschen ist der Erwerb einer eigenen Eigentumswohnung bzw. Haus ein langgehegter Wunsch. Eine attraktive Option, diesen Traum zu realisieren, stellt der Mietkauf dar. Doch was verbirgt sich genau hinter diesem Begriff und welche rechtlichen Rahmenbedingungen sollten beachtet werden? In diesem Beitrag klären wir die wichtigsten Punkte rund um den Mietkauf in Österreich.

Was ist ein Mietkauf?

Im Kontext des österreichischen Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (kurz: WGG) versteht man unter einem „Mietkauf“ ein Mietverhältnis, das die Option zum späteren Kauf des gemieteten Objekts bietet. Das bedeutet, Sie haben die Möglichkeit, die gemietete Wohnung oder das gemietete Haus nach einer festgelegten Mietdauer zu erwerben.

Miet- und Kaufverträge als eigenständige Rechtsgeschäfte

Es ist wichtig zu verstehen, dass der Mietvertrag und der Kaufvertrag zwei getrennte Rechtsgeschäfte sind. Das bedeutet, jeder Vertrag hat seine eigenen Bedingungen und Verpflichtungen.

Gesetzliche Vorgaben: Keine Anrechnung der Mietzinse auf den Kaufpreis

Nach den gesetzlichen Regelungen in Österreich erfolgt grundsätzlich keine Anrechnung der während der Mietdauer geleisteten Mietzahlungen auf den späteren Kaufpreis. Der Mietkauf wird im Gesetz als „Anspruch auf nachträgliche Übertragung einer Mietwohnung in das Wohnungseigentum“ definiert.

Finanzierungsbetrag als Startkapital

Üblicherweise ist zu Beginn des Mietverhältnisses ein sogenannter Finanzierungsbetrag zu entrichten. Dieser dient der Bauvereinigung zur Finanzierung von Grund- und Baukosten.

Résumé

Der Mietkauf bietet eine flexible Lösung für alle, die den Traum von der eigenen Eigentumswohnung bzw. Haus verwirklichen möchten. Es ist jedoch essenziell, sich vorab gründlich über die gesetzlichen Rahmenbedingungen und finanziellen Verpflichtungen zu informieren.